[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Procuration par voie orale = valable ?

Widgah
Pimonaute
Inscription : 12-06-2017
Messages : 8

Procuration par voie orale = valable ?

Bonsoir,

Lors de la dernière AG des copropriétaires, plusieurs points m'ont paru (très) bizarres, voire suspects...
Et j'avoue que certaines décisions prises lors de cette AG ne m'arrangent pas du tout, et j'aimerais les faire annuler.

Lorsque l'AG a commencé, le quorum n'était pas atteint (nous n'étions que 3 copropriétaires sur 11, et une des copropriétaires avait 3 procurations écrites. Au total, cela ne représentait pas assez en terme de quotités). Le syndic a proposé de téléphoner à un des copropriétaires pour lui demander s'il acceptait de donner une "procuration orale" (ce que ce dernier a accepté de faire. Il a ainsi donné sa procuration ORALE à la copropriétaire qui avait déjà 3 procurations écrites).

Mes questions sont les suivantes :

1) une "procuration orale" est-elle valable (en sachant que la personne qui a accepté le mandat n'a pas mis le haut-parleur et que, donc, nous ne pouvions pas vraiment connaître les intentions du copropriétaire) ? Notez, cependant, qu'un autre copropriétaire est arrivé environ 30 minutes plus tard (mais il ne comprenait rien à ce qui se passait et n'a pas du tout participé), donc le quorum aurait fini par être atteint sans la "procuration orale". Mais le fait d'avoir demandé une procuration orale ne rend-t-elle pas cette AG "irrégulière", et donc les décisions prises lors de cette AG irrecevables ?

2) La mandataire avait 3 procurations écrites + une procuration orale. Cela fait donc 4 procurations pour une seule personne en sachant que nous sommes 11 dans l'immeuble! D'après mes informations, cette pratique est irrégulière (le maximum est de trois, sauf si la personne représente moins de 10% des copropriétaires, ce qui est loin d'être le cas ici). Mais le fait qu'une des procurations ait été donnée oralement ne prouve pas que c'est effectivement elle qui a accepté de devenir mandataire de cette quatrième personne.

Du coup, je trouve que je suis dans mes droits de demander l'annulation des décisions prises lors de cette AG. Pourriez-vous me le confirmer ?
Si tel est le cas, quel est le meilleur angle d'attaque? En effet, si la procuration orale n'est pas valable, le syndic va probablement rétorquer que la mandataire n'avait que 3 procurations, et non 4.

Merci,
Raphaël

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 153

Re : Procuration par voie orale = valable ?

rexou a écrit :
Widgah a écrit :

Merci à tous pour vos réactions!

Le quorum est atteint si le retardataire a signé la feuille de présences et a participé aux votes. Voir comment est rédigé le PV.

...

Le retardataire signe la feuille de présences. Il vote pour les points qui n'ont pas encore fait l'objet d'un vote. Les votes précédents sont clôturés. En principe la feuille de présence que fait signer le syndic devrait reprendre l'heure d'arrivée du retardataire.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : Procuration par voie orale = valable ?

GT a écrit :

En principe la feuille de présence que fait signer le syndic devrait reprendre l'heure d'arrivée du retardataire.

"En principe"... mais qu'en est-il en pratique ???

Un syndic prudent et pragmatique aura selon moi simplement ajouté le nom de ce CP à la liste de présence et à défaut de répondre à tous les critères strictement et rigoureusement légaux, il agit ainsi en bon père de famille dans l'intérêt de tous. Ce n'est pas critiquable si ce CP a en effet participé à tous les votes.

Contester la validité de l'AG entrainera du temps et de l'argent perdu par tous les CP qui ne remercieront pas l'initiateur de la démarche en votant cette fois dans le sens qu'il désire.


rexou

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 153

Re : Procuration par voie orale = valable ?

rexou a écrit :
GT a écrit :

Quoi qu'il en soit vous avez avantage à consulter un avocat et à vous faire représenter.

Pour gagner quoi ???

C'est une option, oui... pour moi, l'intérêt est discutable et le résultat aléatoire.

L'intérêt de consulter un avocat est discutable.
Vous suggérez que l'intéressé doive se limiter à consulter ce forum ?
L'avocat éclaire son client et le conseille.

Qu'entendez-vous par "résultat aléatoire" ?

S'il s'agit du résultat d'une action quelconque en justice, j'en ai bien conscience.
Je n'exhorte pas l'intéressé dans ce sens. Je ne la lui déconseille pas.
Mon intervention dans cette discussion est "technique".
Et l'intéressé en tire ses conclusions.

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Widgah
Pimonaute
Inscription : 12-06-2017
Messages : 8

Re : Procuration par voie orale = valable ?

panchito a écrit :

Pour éviter d'envoyer les participants sur de fausses pistes, pourrions-nous vous demander d'être hyper-précis dans l'énoncé du problème?

Si j'ai bien compris,
1/ le quorum a été atteint en cours de séance sans tenir compte de la procuration orale qui de toute façon ne compte pas, c'est bien cela?
2/ un copropriétaire avait 3 procurations + une procuration orale qui ne compte pas, c'est bien cela?

Le copropriétaire qui était Président de la séance, a bien entériné le fait que le double quorum était atteint et que l'AG pouvait donc délibérer valablement?

Le PV a bien été signé en fin de séance par tous les copropriétaires encore présents.


1) En effet, le quorum a été atteint en cours de séance. En revanche, l'arrivée de ce copropriétaire n'était pas connue d'avance. Bref, au moment d'entamer la séance, le syndic et les autres copropriétaires n'étaient pas du tout au courant que ce copropriétaire allait arriver. Ce qui explique pourquoi le syndic a proposé d'appeler un autre copropriétaire pour atteindre le quorum (ce qui, visiblement, n'était pas régulier). Plusieurs intervenants ici ont l'air de dire que, si le quorum n'était pas atteint en début de séance, l'AG n'avait pas lieu d'être...

2) Le copropriétaire avait bien 3 procurations écrites + une procuration orale.


Très sincèrement, ce qui me gêne un peu, c'est que cette procuration "orale" serve les intérêts du syndic quand il le désire : cette procuration orale est considérée comme valide pour entamer l'AG, mais le syndic pourrait maintenant la contester quand ça ne les arrange plus ! Je trouve ça particulièrement injuste !

Pour expliquer un peu plus en détail le problème : si je pense entamer un procédure, ce n'est pas un caprice! Je comptais mettre mon appart en vente pour acheter une maison en Wallonie. Je comptais sur l'argent de la revente de cet appart pour acheter cette maison. Mais de gros travaux de façade sont prévus pour l'immeuble, et il faudra renflouer le fond de roulement. Bref, je dois annoncer à tous les potentiels acheteurs de mon appart qu'ils vont devoir payer des charges supérieures à 300 euros / mois à cause de cette décision. bref, je me retrouve coincé avec un appart impossible à vendre et qui m'empêche d'acheter cette maison en Wallonie.

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 153

Re : Procuration par voie orale = valable ?

rexou a écrit :
GT a écrit :

En principe la feuille de présence que fait signer le syndic devrait reprendre l'heure d'arrivée du retardataire.

"En principe"... mais qu'en est-il en pratique ???

Un syndic prudent et pragmatique aura selon moi simplement ajouté le nom de ce CP à la liste de présence et à défaut de répondre à tous les critères strictement et rigoureusement légaux, il agit ainsi en bon père de famille dans l'intérêt de tous. Ce n'est pas critiquable si ce CP a en effet participé à tous les votes.

Contester la validité de l'AG entrainera du temps et de l'argent perdu par tous les CP qui ne remercieront pas l'initiateur de la démarche en votant cette fois dans le sens qu'il désire.

J'ai constaté que mon syndic qui se présente comme un homme prudent indique dans la feuille de présences l'heure d'arrivée des retardataires. Ils n'ont pas voté pour les points qui avaient déjà fait l'objet d'un vote en AG.

Le copropriétaire "contestataire" doit évidemment envisager qu'il ne sera pas populaire si du temps supplémentaire et de l'argent sont demandés aux copropriétaires. J'en suis conscient. Vous le relevez à juste titre. A lui de voir. C'est un élément qu'il devrait prendre en considération.

Dernière modification par GT (13-06-2017 10:46:44)

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 353

Re : Procuration par voie orale = valable ?

GT a écrit :

L'intérêt de consulter un avocat est discutable.
Vous suggérez que l'intéressé doive se limiter à consulter ce forum ?
L'avocat éclaire son client et le conseille.

Qu'entendez-vous par "résultat aléatoire" ?

S'il s'agit du résultat d'une action quelconque en justice, j'en ai bien conscience.
Je n'exhorte pas l'intéressé dans ce sens. Je ne la lui déconseille pas.
Mon intervention dans cette discussion est "technique".
Et l'intéressé en tire ses conclusions.

Il est évident que vous avez techniquement raison.  Comme toujours ! smile

Le conseil d'un avocat est parfois éclairant, il est toujours payant.

Je suggère que l'intéressé peut aussi accepter la décision prise par l'AG, tout simplement.

Le résultat aléatoire auquel je me réfère est la décision d'un juge d'invalider l'AG pour commencer. Et à quoi conduirait cette première "victoire" ?


rexou

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 153

Re : Procuration par voie orale = valable ?

Widgah a écrit :
panchito a écrit :

.


1) En effet, le quorum a été atteint en cours de séance. En revanche, l'arrivée de ce copropriétaire n'était pas connue d'avance. Bref, au moment d'entamer la séance, le syndic et les autres copropriétaires n'étaient pas du tout au courant que ce copropriétaire allait arriver. Ce qui explique pourquoi le syndic a proposé d'appeler un autre copropriétaire pour atteindre le quorum (ce qui, visiblement, n'était pas régulier). Plusieurs intervenants ici ont l'air de dire que, si le quorum n'était pas atteint en début de séance, l'AG n'avait pas lieu d'être...

Mais bon sang  le quorum n'a pas été atteint en séance puisque le quorum doit être atteint en début de séance.
Et c'est la loi qui le prévoit et non des intervenants qui citent la loi.

Et le quorum doit être atteint pour que l'assemblée délibère valablement. C'est la loi qui le prévoit et non des intervenants qui citent la loi

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 153

Re : Procuration par voie orale = valable ?

rexou a écrit :
GT a écrit :

L'intérêt de consulter un avocat est discutable.
Vous suggérez que l'intéressé doive se limiter à consulter ce forum ?
L'avocat éclaire son client et le conseille.

Qu'entendez-vous par "résultat aléatoire" ?

S'il s'agit du résultat d'une action quelconque en justice, j'en ai bien conscience.
Je n'exhorte pas l'intéressé dans ce sens. Je ne la lui déconseille pas.
Mon intervention dans cette discussion est "technique".
Et l'intéressé en tire ses conclusions.

Il est évident que vous avez techniquement raison.  Comme toujours ! smile

Le conseil d'un avocat est parfois éclairant, il est toujours payant.

Je suggère que l'intéressé peut aussi accepter la décision prise par l'AG, tout simplement.

Le résultat aléatoire auquel je me réfère est la décision d'un juge d'invalider l'AG pour commencer. Et à quoi conduirait cette première "victoire" ?

Finalement nos points de vue ne sont guère différents. Avec nos accentuations propres.

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Widgah
Pimonaute
Inscription : 12-06-2017
Messages : 8

Re : Procuration par voie orale = valable ?

GT a écrit :
Widgah a écrit :
panchito a écrit :

.


1) En effet, le quorum a été atteint en cours de séance. En revanche, l'arrivée de ce copropriétaire n'était pas connue d'avance. Bref, au moment d'entamer la séance, le syndic et les autres copropriétaires n'étaient pas du tout au courant que ce copropriétaire allait arriver. Ce qui explique pourquoi le syndic a proposé d'appeler un autre copropriétaire pour atteindre le quorum (ce qui, visiblement, n'était pas régulier). Plusieurs intervenants ici ont l'air de dire que, si le quorum n'était pas atteint en début de séance, l'AG n'avait pas lieu d'être...

Mais bon sang  le quorum n'a pas été atteint en séance puisque le quorum doit être atteint en début de séance.
Et c'est la loi qui le prévoit et non des intervenants qui citent la loi.

Et le quorum doit être atteint pour que l'assemblée délibère valablement. C'est la loi qui le prévoit et non des intervenants qui citent la loi


Oui, GT.
Désolé, je me suis mal exprimé. Je voulais juste dire qu'un des copropriétaires est arrivé en cours de séance. A tout hasard, pourriez-vous me citer la loi en question afin que je puisse la citer au syndic ?

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 353

Re : Procuration par voie orale = valable ?

Widgah a écrit :

Très sincèrement, ce qui me gêne un peu, c'est que cette procuration "orale" serve les intérêts du syndic quand il le désire : cette procuration orale est considérée comme valide pour entamer l'AG, mais le syndic pourrait maintenant la contester quand ça ne les arrange plus ! Je trouve ça particulièrement injuste !

Pour expliquer un peu plus en détail le problème : si je pense entamer un procédure, ce n'est pas un caprice! Je comptais mettre mon appart en vente pour acheter une maison en Wallonie. Je comptais sur l'argent de la revente de cet appart pour acheter cette maison. Mais de gros travaux de façade sont prévus pour l'immeuble, et il faudra renflouer le fond de roulement. Bref, je dois annoncer à tous les potentiels acheteurs de mon appart qu'ils vont devoir payer des charges supérieures à 300 euros / mois à cause de cette décision. bref, je me retrouve coincé avec un appart impossible à vendre et qui m'empêche d'acheter cette maison en Wallonie.

Pas d'accord. Le recours à la procuration orale vise seulement à éviter les frais et tous les inconvénients du report de l'AG à une date ultérieure. cela ne sert pas les intérêts du syndic (lequel recevra un supplément d'honoraires pour cette prestation complémentaire) mais cela sert les intérêts de l'ensemble des CP.

Si la décision de rénover la façade est prise avant la vente, les frais vous incombent normalement. Sauf accord contraire précisé dans le compromis.

Il serait à mon sens bien plus cohérent d'accepter la décision de l'AG (même si elle ne correspond pas à vos intérêts personnels dans un contexte de mise en vente) et annoncer à vos candidats acheteurs que la façade sera remise à neuf et que ces frais sont pris en charge par vous même. Faites-en un argument de vente !

Je note aussi que vous en êtes seulement au stade d'envisager la vente future de votre appartement... Il se vendra mieux avec la façade rénovée.  lol


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : Procuration par voie orale = valable ?

Rexou a écrit :

Je note aussi que vous en êtes seulement au stade d'envisager la vente future de votre appartement... Il se vendra mieux avec la façade rénovée.  lol

Il se vendra plus vite et plus cher!

Par ailleurs, le Syndic doit avoir le montant total avant de passer commande. Donc d'habitude, l'ACP vote pour la constitution d'un fonds de réserve "travaux".

Les fonds de réserve restent acquis à l'ACP mais pas les fonds de roulement.

Donc votre acheteur potentiel, ne devra pas mettre la main au portefeuille pour constituer sa part dans le fonds de réserve pour les travaux façades. Il doit juste racheter sa part dans le fonds de roulement, part qui vous sera remboursée.

Donc où est votre problème?

Le syndic a déjà lancé des appels de fonds pour constituer le fonds de réserve pour les travaux de façade?

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Dupuis
Pimonaute assidu
Inscription : 03-10-2016
Messages : 109

Re : Procuration par voie orale = valable ?

Voilà ce que j'ai trouvé, il me semble qu'on peut accepter plus de 3 procurations sous condition :.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote.

Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.

A noter également, que le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée [Art 577-6, §7].

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Widgah
Pimonaute
Inscription : 12-06-2017
Messages : 8

Re : Procuration par voie orale = valable ?

@rexou et panchito : Le fond de réserve a été dilapidé, et est donc vide.
Les travaux de façade coûteront 90.000 euros, et le syndic a proposé de renflouer le fond de réserve sur une période de 5 ans avant d'entamer les travaux.

Donc, ces travaux n'auront lieu que dans 5 ans.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 782

Re : Procuration par voie orale = valable ?

Widgah a écrit :

@rexou et panchito : Le fond de réserve a été dilapidé, et est donc vide.

C'est que votre Syndic n'a pas respecté les lois! Le fonds de réserve doit se trouver sur un compte bancaire à part justement pour éviter que le Syndic ne l'utilise comme fonds de roulement pour payer les charges courantes. Aucun copropriétaire ne le lui a dit? Le CdC non plus? Et qu'en pense le commissaire aux comptes?

5 ans pour récolter les fonds pour un ravalement de façade, mais c'est énorme! De quel montant parle-t'on ici? A combien de copropriétaires? Pourquoi ne pas avoir choisi de faire un prêt (chez Korfina par exemple?)

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 353

Re : Procuration par voie orale = valable ?

Widgah a écrit :

@rexou et panchito : Le fond de réserve a été dilapidé, et est donc vide.
Les travaux de façade coûteront 90.000 euros, et le syndic a proposé de renflouer le fond de réserve sur une période de 5 ans avant d'entamer les travaux.

Donc, ces travaux n'auront lieu que dans 5 ans.

Mais que proposez-vous ???

Si je comprends bien, vous souhaitez faire annuler (ou au moins reporter après la finalisation de votre futur projet de mise en vente) la décision de faire effectuer ces travaux.  Vous demandez à l'ensemble de la copropriété d'accorder son agenda en fonction de vos intérêts personnels supposés. Si votre fonds de réserve est vide, c'est que vous avez trop peu payé et/ou mal géré vos dépenses.

Vous ne pouvez avoir le beurre, l'argent du beurre et le sourire de la crémière...


rexou

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Aime ce post :
Widgah
Pimonaute
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Re : Procuration par voie orale = valable ?

rexou a écrit :
Widgah a écrit :

@rexou et panchito : Le fond de réserve a été dilapidé, et est donc vide.
Les travaux de façade coûteront 90.000 euros, et le syndic a proposé de renflouer le fond de réserve sur une période de 5 ans avant d'entamer les travaux.

Donc, ces travaux n'auront lieu que dans 5 ans.

Mais que proposez-vous ???

Si je comprends bien, vous souhaitez faire annuler (ou au moins reporter après la finalisation de votre futur projet de mise en vente) la décision de faire effectuer ces travaux.  Vous demandez à l'ensemble de la copropriété d'accorder son agenda en fonction de vos intérêts personnels supposés. Si votre fonds de réserve est vide, c'est que vous avez trop peu payé et/ou mal géré vos dépenses.

Vous ne pouvez avoir le beurre, l'argent du beurre et le sourire de la crémière...


En l'occurrence, c'est le syndic et certains autres copropriétaires qui ont mal géré les dépenses... wink
Jamais demandé de faire autant de travaux ces dernières années, moi !

Bref, merci pour votre aide...

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 782

Re : Procuration par voie orale = valable ?

Widgah a écrit :

Jamais demandé de faire autant de travaux ces dernières années, moi !

Et oui, mais cela découle de votre choix d'acheter un appartement en co-propriété.

Si vous voulez être seul maître à bord, le mieux c'est de vous acheter une villa 4 façades...

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luc
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Re : Procuration par voie orale = valable ?

panchito a écrit :
Widgah a écrit :

Jamais demandé de faire autant de travaux ces dernières années, moi !

Et oui, mais cela découle de votre choix d'acheter un appartement en co-propriété.

Si vous voulez être seul maître à bord, le mieux c'est de vous acheter une villa 4 façades...

@Widqah
Cela découle plutôt du choix de rien faire quand vos parties privatives (appartement, garage, cave, boîte aux lettres, ... ) ne sont pas directement concernés ET votre choix de se dèsintéresser de l'état réel des parties communes, tant qu'ils n'interfèrent pas avec vos parties privatives;
.
.


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 782

Re : Procuration par voie orale = valable ?

Luc a écrit :

Cela découle plutôt du choix de rien faire quand vos parties privatives (appartement, garage, cave, boîte aux lettres, ... ) ne sont pas directement concernés ET votre choix de se dèsintéresser de l'état réel des parties communes, tant qu'ils n'interfèrent pas avec vos parties privatives;

Mais oui! C'est pour cela que je disais que si on veut que s'occuper de ses parties privatives, on s'achète une 4 façades. Là, tout est privatif! Mais on ne peut pas profiter d'autres personnes pour partager les frais...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : Procuration par voie orale = valable ?

Je répète ma question : que proposez-vous ?

Vous contestez le choix des CP de rénover la façade. Soit. Admettons que vous puissiez faire invalider l'AG litigieuse (j'en doute fort, mais soyons optimiste). Comment voyez-vous la suite ? Les travaux sont reportés à une date ultérieure à votre future vente/projet de vente à la majorité des voix ?

Sérieusement ???


rexou

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