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    Abattement et vente dans les 5 ans ???

    Utilisatrice95
    Pimonaute
    Inscription : 12-06-2017
    Messages : 2

    Abattement et vente dans les 5 ans ???

    Bonjour,

    j'aurais une petite question concernant l'abattement et la revente d'un appartement dans les 5 ans qui suivent la signature chez le notaire.

    Nous avons acheté un appartement sur Bruxelles à un prix dérisoire en mars 2015. Nous avons eu droit à l'abattement lors de l'achat. Seulement, rapidement après l'achat, j'ai perdu mon emploi et nous nous sommes retrouvé avec un seul salaire pour rembourser un crédit de 700€ et 250€ de charges plus les à côtés. Dans les prochains jours, nous passerons chez le juge de paix avec le syndic pour un montant impayé de 4300€. Nous envoyons une certaine somme chaque mois seulement ça n'apure pas la dette.

    Je me suis renseigné, nous devons habité l'appartement pendant 5 ans consécutif après la signature chez le notaire sous peine de devoir rembourser le montant de l'abattement ainsi que de devoir payer une amende. Ma question est: en prouvant que nos revenus ne nous permettent plus de suivre au niveau des charges de l'immeuble, est-il possible qu'on nous accorde une sorte de "recours" ou est-il vraiment impossible de revendre?

    Je vous remercie pour vos réponses.

    L.

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 540

    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    Vous passez chez le Juge de Paix pour un impayé de 4300€. Je suppose que c'est votre ACP qui vous assigné en justice. D'habitude, l'ACP demande une saisie immobilière et pour un impayé de cette importance, demandera certainement la mise en vente publique de votre bien. Tous les frais de cette vente seront évidemment à votre charge (frais de notaire etc...).

    Vous ne savez vraiment pas trouver quelqu'un qui puisse vous prêter de l'argent immédiatement pour payer la dette de charges que vous avez vis-à-vis de votre copropriété? Il n'y a rien de plus solvable qu'un propriétaire puisqu'en cas de dette qui demeure impayée, son bien peut être vendu! Je pense que vous devez éviter cela à tout prix! Votre appartement risque d'être vendu en vente publique pour un prix dérisoire et vous allez devoir rembourser le montant de l'abattement et payer une amende. Et il vous faudra encore rembourser votre prêt!

    C'est avant d'acheter qu'il faut bien se poser toutes les questions en imaginant toutes les possibilités. Perdre son travail est malheureusement de plus en plus fréquent à notre époque. Mais vous n'avez pas droit au chômage?

    D'habitude les copropriétés ne font pas de cadeau aux copropriétaires indélicats, puisque suite au principe de solidarité, dès qu'il y a un impayé, le syndic a le droit de demander des appels de fonds aux autres copropriétaires bons payeurs pour boucher le trou. Ils ne vont donc certainement pas lâcher l'affaire tant que vous n'avez pas régler votre dette...

    Dernière modification par panchito (13-06-2017 07:26:11)

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    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 792

    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    Et hop  !  une nouvelle dose de critiques qui n'ont rien à voir avec la question !
    C'est quoi cette manie de toujours vouloir critiquer et se mêler de la vie d'autrui sans les connaitre  ?
    A vous lire, personne ne devrait acheter un bien immobilier car personne n'est à l'abri d'un accident de la vie....

    Je ne crois pas qu'une acp demande automatiquement la saisie d'un bien immobilier pour un impayé de 4500 €. Ce serait ridicule et tout à fait inutile.
    La banque se servira et il ne restera rien sauf tous les frais à charge de l'acp  (peu de chance que le saisi soit solvable pour payer...)

    Par contre, je ne sais pas si on peut négocier pour un cas de force majeur justifiant la vente avant les 5 ans.
    Peut-être un coup de fil au bureau de l'enregistrement ?
    En matière fiscale, toutes les règles de remise d'amendes, majorations et intérêts ont été fortement durcies et de plus en plus difficile à obtenir.
    Il ne faut donc pas se baser sur l'expérience de quelqu'un remontant à avant le 01.01.2017.

    En ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 540

    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    Dans une copropriété où j'ai un bien, l'ACP a décidé de faire mettre en vente publique l'appartement d'un copropriétaire mauvais payeurs qui avait une dette de plusieurs milliers d'euro. Après il est vrai plusieurs années de procès, pendant lesquelles il payait juste un petit peu avant de passer devant le juge, nous forçant à refaire chaque fois les calculs et à revenir chaque fois devant le juge. Il n'avait pas non plus respecté le plan d'apurement proposé.

    Comme l'emprunt était inférieur au produit de la vente, il restait suffisamment d'argent pour payer les dettes de charges après que la banque se soit servie.

    Il n'y a aucune critique dans mon post. J'ai simplement dit qu'à l'heure actuelle, il arrive fréquemment de perdre son travail et qu'il faut envisager ce scénario avant de s'engager dans un prêt hypothécaire. De très nombreuses banques prévoient d'ailleurs ce scenario en permettant de skipper une ou plusieurs mensualités le temps de retrouver un travail.

    Et donc le fait de perdre son travail n'est pas un élément de force majeure.

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
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    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    panchito a écrit :

    Dans une copropriété où j'ai un bien, l'ACP a décidé de faire mettre en vente publique l'appartement d'un copropriétaire mauvais payeurs qui avait une dette de plusieurs milliers d'euro. Après il est vrai plusieurs années de procès, pendant lesquelles il payait juste un petit peu avant de passer devant le juge, nous forçant à refaire chaque fois les calculs et à revenir chaque fois devant le juge. Il n'avait pas non plus respecté le plan d'apurement proposé.

    Comme l'emprunt était inférieur au produit de la vente, il restait suffisamment d'argent pour payer les dettes de charges après que la banque se soit servie.

    Il n'y a aucune critique dans mon post. J'ai simplement dit qu'à l'heure actuelle, il arrive fréquemment de perdre son travail et qu'il faut envisager ce scénario avant de s'engager dans un prêt hypothécaire. De très nombreuses banques prévoient d'ailleurs ce scenario en permettant de skipper une ou plusieurs mensualités le temps de retrouver un travail.

    Et donc le fait de perdre son travail n'est pas un élément de force majeure.

    Vous parlez de "vos" avocats qui se sont "moqués" de votre acp pendant des années ?   rien à voir avec un achat en 2015 et des propriétaires au moyen réduit.... 

    Je ne trouve pas d'info sur les conditions pour une éventuelle dérogation. De plus, il s'agit d'une matière régionalisée et les règles sont différentes suivant la situation du bien.
    La meilleur solution me semble être de prendre contact avec l'administration compétente.

    En ligne

    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    panchito a écrit :

    Il n'y a aucune critique dans mon post.

    Je ne trouve pas. Vos posts sont régulièrement plein de critique irrelevante par rapport aux demandes des intervenants.

    Ici aussi, vous envoyez une volée de commentaires peu obligeant, sans donner la réponse à la question qu'a posée l'intervenant. Dès la première réponse, ce n'est plus dévier du post de départ, c'est du trollage!!!

    Pour répondre à la question, je ne sais pas, je n'ai pas d'expérience à Bruxelles. A priori, si vous revendez dans les 5 ans alors que vous deviez y rester pour bénéficier de droits réduits et de bonus, vous devrez rembourser la différence. Avec suppléments et amendes.

    Vu les circonstances, je vous conseille de prendre contact avec les administrations avant...


    Grmf!
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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    MAX11 a écrit :

    Vous parlez de "vos" avocats qui se sont "moqués" de votre acp pendant des années ?   rien à voir avec un achat en 2015 et des propriétaires au moyen réduit...

    Ce n'est pas parce qu'on est avocat qu'on roule sur l'or!

    Ceux-là étaient des pro-deo qui défendaient des sans-papiers... Ils étaient même SDF puisqu'ils n'étaient plus domiciliés nulle part.

    Vous oubliez que tout le monde est égal devant la loi: quelque soit le diplôme ou la fonction

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    Utilisatrice95
    Pimonaute
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    Messages : 2

    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    Bonjour,

    tout d'abord merci pour vos réponses. Alors étant donner que Mr reçois le 22 juin ses congés payés, il y a aura 3200€ qui seront envoyer à l'ACP, il nous restera donc encore 1300€ que nous pourrons rembourser assez vite. Seulement, par après, il nous sera toujours aussi difficile de payer nos charges. Nous sommes à 855€/trimestre (285€ par mois). Avec un remboursement de crédit de 700. Ma question était en fait si APRES paiement de la somme due, je pouvais trouver une solution pour revendre mon appartement... Mais visiblement, je pense qu'il va nous falloir encore morde sur notre chique durant 3 ans...

    Merci à vous...

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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    Je crois que vendre votre appartement avant l'expiration des 5 ans n'est pas une solution.
    Vous remboursez 700€ mensuels et il vous sera très difficile de trouver à Bruxelles un loyer (hors charges) inférieur à ce prix.
    Le montant de vos charges me semble fort élevé... je ne sais pas si c'est justifié ni si vous pouvez diminuer vos consommations... à vous de voir. Accumuler une dette de 4.300€ en deux ans d'occupation... je comprends que le syndic réagisse.
    Il semble que vous avez trouvé une solution pour déjà apurer la plus grosse partie de votre dette dans les prochains jours... le syndic acceptera très certainement au vu de ce geste de bonne volonté un plan d'apurement pour le solde dû.
    Vous dites avoir acheté à un "prix dérisoire"... fort bien et bravo... mais en cas de plus-value si vous vendez maintenant, je crois que vous risquez d'être taxé sur le bénéfice... en plus de l'obligation de rembourser l'abattement accordé lors de l'achat, et d'une amende.
    Si l'appartement est assez grand et comporte deux chambres, vous pouvez aussi peut être tenter de louer une chambre à un étudiant ? C'est juste une idée...
    Dans 3 ans, vous pourrez revendre librement et sans doute acter un joli bénéfice exempt de taxes...


    rexou

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    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    La question est  :
    "en prouvant que nos revenus ne nous permettent plus de suivre au niveau des charges de l'immeuble, est-il possible qu'on nous accorde une sorte de "recours" ou est-il vraiment impossible de revendre?"

    Je me limite à l'aspect fiscal.

    L'article 46bis, al.5, 2°, c,  du code des droits d'enregistrement applicable en région bruxelloise prévoit :.

    "les acquéreurs sont tenus de :
    c) s’engager à maintenir leur résidence principale dans l’immeuble acquis pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans à compter de la date de l’établissement de leur résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue"

    tandis que l'alinéa 8 ajoute :

    "Sauf cas de force majeure, les mêmes droits complémentaires sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu’ aucun d’eux ne satisfait à l’engagement visé au 2°, c), de l’alinéa 5."

    La force majeure est une notion qui n’est pas définie par la loi, mais est décrite dans la doctrine et la jurisprudence comme un événement imprévisible et auquel on ne peut échapper, et qui rend impossible l’exécution d’un engagement ou d’une obligation. Il s'agit d'une question de faits à apprécier.

    Parmi ces faits, le montant des revenus de Monsieur seront pris en considération. A combien s'élèvent-ils mensuellement ? Montant de la prime de fin d'année ? ou du 13ème mois? montant des congés payés ?

    Eu égard aux circonstances que vous présenterez, l'administration appréciera si la condition de force majeure est remplie. Peut-être considérera- t-elle que le budget n'a pas été géré en "bon père de famille" ?

    Apparemment vous pourriez vous en sortir "en mordant sur votre chique"

    Si elle devait ne pas reconnaître la force majeure et vous sanctionner en vous enjoignant de payer des droits correspondant à l'abattement accordé en raison de l'absence de la condition de maintien de la résidence principale dans le bien acquis, vous pourriez ensuite vous adresser au service de conciliation fiscale. 

    En tout état de cause le législateur a prévu de ne plus réclamer d'intérêts (pénalités) en cas de transfert par l'acquéreur de sa résidence principale dans un autre bien avant l'échéance du délai de 5 ans.

    Dernière modification par GT (14-06-2017 15:39:29)

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    Rexou a écrit :

    Accumuler une dette de 4.300€ en deux ans d'occupation... je comprends que le syndic réagisse.

    Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les copropriétaires en AG. Ce sont deux eux qui ont décidé de lancer l'affaire en justice parce que probablement tous les moyens utilisés pour résoudre l'affaire à l'amiable ont échoué et que dès lors le Syndic a bien été obligé de lancer un appel de fonds pour que les bons payeurs bouchent le trou (principe de solidarité entre les copropriétaires).

    Utilisatrice95 a écrit :

    avoir acheté à un "prix dérisoire"..

    Oui mais quel est le coût total de propriété? Les charges sont très élévées parce que peut-être l'immeuble est vieux et n'a jamais été rénové. Il est peut-être hyper mal isolé. Il y a peut-être sans cesse des réparations à effectuer ou des pannes à réparer. C'est pas pour rien qu'un appartement neuf est plus cher...On en a toujours pour son argent!

    Rexou a écrit :

    mais en cas de plus-value si vous vendez maintenant, je crois que vous risquez d'être taxé sur le bénéfice... en plus de l'obligation de rembourser l'abattement accordé lors de l'achat, et d'une amende.

    Oui, il y a une taxe de 33% sur la plus-value!

    Utilisatrice95 a écrit :

    il y a aura 3200€ qui seront envoyer à l'ACP, il nous restera donc encore 1300€ que nous pourrons rembourser assez vite.

    Mais voyez-vous, ce type de paiement morcelé coûte très cher à la copropriété et ce type de démarche vous met les bons payeurs à dos. Car chaque fois que le montant change, l'ACP doit retourner en Justice en Paix et refaire tous les calculs d'intérêts en lançant une nouvelle procédure. Les frais d'avocats dans ce genre d'affaire sont énormes.


    D'autrepart, vous n'avez pas investigué la piste que je vous avais donnée? Certaines banques acceptent de skipper jusqu'à 3 mensualités le temps de retrouver un travail. Vous n'avez pas espoir de retrouver très vite? Le chômage n'a plus été aussi bas depuis des années, dans les 3 régions du pays.

    Concernant le cas de force majeure, il est en tout cas certain que perdre son travail n'est en tout cas pas un cas de force majeure permettant à un locataire de résilier son bail sans préavis ni indemnité. Je ne vois donc pas pourquoi grâce serait accordée à des propriétaires!

    Dernière modification par panchito (14-06-2017 16:21:29)

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    PIM
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    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    @ rexou et Panchito: il n'y a pas de taxation sur la plus-value (éventuelle) réalisée sur la revente de son propre logement.

    N'en déduisez pas que je conseille de revendre: je rectifie simplement une information.


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    rexou
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    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    PIM a écrit :

    @ rexou et Panchito: il n'y a pas de taxation sur la plus-value (éventuelle) réalisée sur la revente de son propre logement.

    N'en déduisez pas que je conseille de revendre: je rectifie simplement une information.

    Dont acte

    wink


    rexou

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    GT
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    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    Je précise et rectifie des interventions précédentes.

    Non seulement, il n'existe aucune taxation d'une plus-value sur les biens immobiliers bâtis situés en Belgique vendus dans les 5 ans de leur acquisition lorsqu'il s'agit de l'immeuble d'habitation du contribuable (dans certaines circonstances seulement - art.93bis, CIR 92)  mais de plus lorsque la plus-value sur un bien immobilier bâti est taxable le taux d'imposition est non pas de 33% mais de 16;5% (art. 171,4°,e, CIR 92).
    Le taux de 33% est applicable aux plus-values réalisées sur immeubles non bâtis si celle-ci est réalisée ds les 5 ans de l'acquisition.

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    Aime ce post :

    PIM

    GT
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    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    panchito a écrit :

    Concernant le cas de force majeure, il est en tout cas certain que perdre son travail n'est en tout cas pas un cas de force majeure permettant à un locataire de résilier son bail sans préavis ni indemnité. Je ne vois donc pas pourquoi grâce serait accordée à des propriétaires!

    L'analogie avec la législation sur le bail me semble pour le moins audacieuse.

    Le décès, un divorce, la fin d'une cohabitation légale , des motifs médicaux graves, une maladie grave d'un membre de la faille ne sont pas des éléments permettant   à un locataire de résilier son bail sans préavis ni indemnité.

    Et pourtant , en matière de TVA  réduite à 6% sur la construction de l'habitation et le remboursement de cet avantage au cas où la personne concernée n'a pas conservé son domicile pendant au moins 5 ans   , ces faits seraient considérés comme des cas de force majeure.

    Dernière modification par GT (15-06-2017 07:33:55)

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    grmff
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    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    N'existe-t-il pas une sorte de ruling fiscal qui permette d'obtenir une qualification de force majeure avant la mise en vente?


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    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    GT a écrit :

    Je précise et rectifie des interventions précédentes.

    Non seulement, il n'existe aucune taxation d'une plus-value sur les biens immobiliers bâtis situés en Belgique vendus dans les 5 ans de leur acquisition lorsqu'il s'agit de l'immeuble d'habitation du contribuable (dans certaines circonstances seulement - art.93bis, CIR 92)  mais de plus lorsque la plus-value sur un bien immobilier bâti est taxable le taux d'imposition est non pas de 33% mais de 16;5% (art. 171,4°,e, CIR 92).
    Le taux de 33% est applicable aux plus-values réalisées sur immeubles non bâtis si celle-ci est réalisée ds les 5 ans de l'acquisition.

    Et tant qu'à être complet, le taux de 33 % pourrait être applicable sur des plus-values réalisées sur des immeubles bâtis dès lors que l'administration montre qu'il ne s'agit pas d'une opération patrimoniale classique mais spéculative.


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    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    grmff a écrit :

    N'existe-t-il pas une sorte de ruling fiscal qui permette d'obtenir une qualification de force majeure avant la mise en vente?

    Effectivement
    https://www.ruling.be/fr

    Il  reste à établir que la personne concernée a les compétences pour introduire un dossier bien ficelé auprès du service du ruling afin d'obtenir une décision anticipée.

    Les professionnels (avocats, services juridiques d'entreprises, comptables...) sont à priori mieux préparés pour adresser une demande au SDA.

    Mais, en principe, rien n'empêche un citoyen d'agir seul.

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    Aime ce post :
    GT
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    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    LA FORCE MAJEURE

    Question parlementaire n° 157 de monsieur Olivier de Clippele du 24.01.2017

    Questions et Réponses, Parlement Région de Bruxelles-Capitale, Session ordinaire 2016-2017, n° 27 du 15.03.2017, p. 72

    Les cas de force majeure qui dispensent de restituer l’abattement


    QUESTION

    L’article 46bis, 2°, c), du Code des droits d’enregistrement a trait au maintien de la résidence durant cinq ans et dit ceci : « Sauf cas de force majeure, les mêmes droits complémentaires sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu’aucun d’eux ne satisfait à l’engagement visé au 2°, c), de l’alinéa 5. »

    Ainsi, il n’y a pas d’amende en cas de non-respect de ce délai de cinq ans, mais bien l’obligation de restituer l’abattement ; il existe toutefois une exception, la « force majeure ».

    Puis-je vous demander des explications au sujet de l’application qui en est faite par votre administration : quels sont les cas de force majeure ?

    Avez-vous donné des instructions à ce sujet et à défaut pouvez m’expliquer les raisons qui vous ont conduit à ne pas prévoir de circulaire qui serait de nature à informer les acquéreurs amenés à quitter le logement avant l’écoulement du délai de cinq ans ?

    Depuis que l’abattement permet une réduction de 21.875 euros, la question revêt un caractère crucial pour les finances des personnes concernées.

    REPONSE

    La question de savoir si l’on se trouve ou non en présence d’un cas de force majeure doit être résolue par les services compétents du SPF Finances suivant les principes du droit civil. L’acquéreur pourra garder le bénéfice de l’abattement s’il prouve que le non-respect de l’obligation résulte d’un évènement qu’il ne pouvait pas prévoir au moment de l’acquisition, qu’il n’a pas pu empêcher et qui rendait impossible l’obligation de maintenir la résidence principale dans l’immeuble acquis. Ces motifs doivent être prouvés et examinés au cas par cas.

    Il n’est pas possible de dresser une liste exhaustive des motifs qui pourraient être considérés comme des cas de force majeure. C’est pourquoi aucune circulaire n’est publiée à ce sujet. L’ouvrage de référence « Droits d’enregistrement », tome III, n° III/8283 e.s., III/110, III/14082 e.s. de M. Werdefroy dresse une liste de cas pratiques qui ont été considérés comme des cas de force majeure par l’administration et/ou la jurisprudence, par exemple : le décès de l’acquéreur, une maladie grave ou un accident grave survenu à l’acquéreur, une modification de l’activité professionnelle, une modification de la vie familiale des acquéreurs (divorce, cessation de cohabitation), des troubles de droit (expropriation, déclaration d’insalubrité) et la violence physique ou morale. Ces différents cas ne constituent pas ipso facto une force majeure, ils doivent réellement avoir empêché l’acquéreur de remplir son obligation de maintenir sa résidence principale dans l’immeuble acquis. De plus, cette liste n’est pas exhaustive, d’autres motifs peuvent être admis sur la base de la définition générale de la force majeure.

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    Aiment ce post :
    GT
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    Re : Abattement et vente dans les 5 ans ???

    Dans la discussion plusieurs intervenants ont fait état d'une amende.

    Quant à l'amende

    1.    Dans l'ancienne législation, applicable à partir du 1janvier 2003, l'amende égale au droit complémentaire, prévue en cas de déclaration inexacte de non-application de la règle d'exclusion et de non-respect de l'engagement d'établir la résidence principale à l'endroit du bien acheté avec le bénéfice de l'abattement, avait, en cas de non-respect de la condition au maintien de la résidence principale des acquéreurs dans le bien acquis, été remplacée par l'intérêt légal au taux fixé en matière civile, calculé sur le montant des droits complémentaires exigibles.
    (Moniteur belge du 31 décembre 2002 (3ème édition) et errata (M.B. du 16 janvier 2003), a publié l'ordonnance du Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale du 20 décembre 2002 modifiant le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, MB du 31 décembre 2002 (3ème édition) et errata (MB du 16 janvier 2003) .
    Entrée en vigueur : le 1 janvier 2003.

    Bref, dans la situation visée l'amende = l'intérêt légal au taux fixé en matière civile, calculé sur le montant des droits complémentaires exigibles.

    2.    Dans la législation actuelle (Ord. Rég. Brux.-Cap. du 22 novembre 2012 modifiant le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, MB 4 décembre 2012), l'amende consistant dans l'intérêt légal  dans la circonstance où l'acquéreur a transféré sa résidence principale dans un autre bien avant l'échéance du délai de 5 ans a été supprimée.

    Bref, il n’y a plus d’amende (conventions conclues à partie du 1 janvier 2013)en cas de non-respect de ce délai de cinq ans, mais bien l’obligation de restituer l’abattement

    Dernière modification par GT (15-06-2017 15:28:26)

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