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    Premier carnet de bail ...

    Yapluka
    Pimonaute
    Inscription : 27-06-2017
    Messages : 10

    Premier carnet de bail ...

    Bonjour à tous.

    Nous
    - venons d'hériter de la maison de mes beaux-parents ainsi que de leurs nombreux chats  (2 à l'intérieur et 6 à l'extérieur).
    - sommes propriétaires de notre maison et de 3 chats et ne souhaitons donc pas occuper nous-mêmes ce bien.
    - avons donc décidé de louer cette maison avec tout son contenu à un de mes neveux, à un loyer très faible au début (en fait celui qu'il payait pour la minuscule maison sans confort qu'il occupait) afin qu'il s'occupe des félins pour lesquels nous fournirons nourriture et suivi vétérinaire.
    - aimerions quand même nous protéger pour l'avenir, raison pour laquelle nous nous tournons vers vous .
    - n'y connaissons rien dans la location d'un bien immobilier.
    - ne désirons pas forcément faire de gros bénéfices mais au moins ne pas perdre trop d'argent dans cette aventure car les chats eux-mêmes constituent déjà une lourde charge financière.
    - vous remercions déjà d'avoir pris la peine de lire notre prose.

    Commençons par le plus urgent :
    Le futur locataire prévoit une augmentation substantielle de ses revenus sous peu et désire donc payer à ce moment-là un juste prix. (Ce qui ne nous empêchera pas par ailleurs de le dédommager pour son attention envers les félins présents)
    Comment évaluer le loyer réel de l'habitation ? (avec et sans contenu)
    Quelle durée de bail choisir ?
    Quel modèle de bail choisir ?

    En fait, il nous demande s'il ne vaudrait pas mieux indiquer dès le départ dans le bail non pas ce qu'il va verser maintenant, mais bien le montant du loyer qu'il paiera dans quelques mois.  Est-ce que cela changera quelque chose à notre future déclaration de revenus ?
    Nous partons vers l'inconnu, ne sachant pas s'il sera sérieux ou non, d'où notre inquiétude actuelle.  En cas de problèmes, nous ne voulons absolument pas être obligés de rester dans une situation inconfortable.

    Déjà merci aux personnes qui voudront bien se pencher sur notre cas ... en attendant la suite qui ne saurait tarder ...  lol

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 540

    Re : Premier carnet de bail ...

    Yapluka a écrit :

    1. Durée du bail : afin de pouvoir un jour augmenter le loyer, ne serait-il pas mieux alors de faire un bail de 3 ans plutôt que d'un an ???

    Non! Un bail de 3 ans est aussi un bail court terme!

    La seule échappatoire est le bail de 9 ans (loi Onkelinx visant à bétonner les droits des locataires pour au moins 9 ans)

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 540

    Re : Premier carnet de bail ...

    Yapluka a écrit :

    Les meubles : on les laisse, on les mentionne dans l'état des lieux, en leur accordant une piètre valeur à cause de la vétusté par exemple ?

    S'ils sont dans l'ELE, alors vous devez aussi les mettre dans le bail et les déclarer séparément dans votre déclaration d'impôts...

    A quoi cela sert de les mettre dans l'ELE avec une valeur nulle à cause de la vétusté? votre locataire pourra tous vous les démolir intégralement et vous n'aurez aucun recours car sur papier, ils ne valent plus rien.

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
    Messages : 3 784

    Re : Premier carnet de bail ...

    Yapluka a écrit :

    @ GT : merci pour les infos fiscales.
    Je crois dès lors comprendre qu'il vaudrait mieux ne pas stipuler les meubles comme étant loués avec la maison.

    Vous ne pouvez conclure de mon intervention ni que je préconise cette solution ni que je m'y associe.

    Dernière modification par GT (29-06-2017 12:56:17)

    Hors ligne

    Yapluka
    Pimonaute
    Inscription : 27-06-2017
    Messages : 10

    Re : Premier carnet de bail ...

    panchito a écrit :

    Le PEB est absolument obligatoire pour pouvoir louer un bien!! (Certificat de performance Energétique). le certificateur vous demandera les attestations d'entretien annuel de votre installation de chauffage au mazout. L'entretien d'un chauffage au mazout doit être fait chaque année par un chauffagiste agrée. C'est la loi. J'espère que vous avez les attestations annuelles.
    Il est clair qu'un bien datant de 1935 n'aura pas un A ou B....
    Pour une villa 4 façades un PEB coûte vite plus de 500€ HTVA


    Pfff ... ça commence déjà à ne pas me plaire ... cry
    Je suppose que le PEB doit être réalisé AVANT l'entrée du locataire dans les lieux ?
    Et qu'il est à charge du propriétaire ... (là je crois deviner la réponse ...)
    Il doit être fait à chaque changement de locataire ou une fois pour toutes ?
    Y a-t-il plusieurs firmes qui s'en chargent ?  Un nom vous vient à l'esprit plutôt qu'un autre ?

    Hors ligne

    Yapluka
    Pimonaute
    Inscription : 27-06-2017
    Messages : 10

    Re : Premier carnet de bail ...

    GT a écrit :
    Yapluka a écrit :

    @ GT : merci pour les infos fiscales.
    Je crois dès lors comprendre qu'il vaudrait mieux ne pas stipuler les meubles comme étant loués avec la maison.

    Vous ne pouvez conclure de mon intervention ni que je préconise cette solution ni que je m'y associe.

    Bien entendu. 
    Il s'agit juste de ce que je tente de comprendre.

    Hors ligne

    Yapluka
    Pimonaute
    Inscription : 27-06-2017
    Messages : 10

    Re : Premier carnet de bail ...

    Je vous avoue que nous sommes affolés par tout ce que nous venons de lire !
    Quand nous disions que nous n'y connaissions rien ... nous étions loin du compte !
    Je me demande s'il ne faudrait pas plutôt contacter une agence immobilière ou un notaire qui se chargerait de tout cela ...
    J'ai peur de mal faire les choses, de me retrouver dans des ennuis sans l'avoir voulu, par incompétence.

    Dernière modification par Yapluka (29-06-2017 14:03:38)

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 540

    Re : Premier carnet de bail ...

    Yapluka a écrit :

    Pfff ... ça commence déjà à ne pas me plaire ... cry
    Je suppose que le PEB doit être réalisé AVANT l'entrée du locataire dans les lieux ?
    Et qu'il est à charge du propriétaire ... (là je crois deviner la réponse ...)
    Il doit être fait à chaque changement de locataire ou une fois pour toutes ?
    Y a-t-il plusieurs firmes qui s'en chargent ?  Un nom vous vient à l'esprit plutôt qu'un autre ?

    Le PEB doit être réalisé avant toute mise en location, il doit figurer dans toutes vos publicités. Il y a une clause dans tous les baux standards pour indiquer que le locataire l'a bien reçu AVANT la signature du bail.
    Il reste valable 10 ans.

    Il y a des tas d'"experts" de tout poils qui se sont lancés dans cette juteuse manne. Il vous suffit de googeler pour en trouver à la pelle. Ils viennent avec un logiciels, ils rentrent des tas de paramètres et puis font tourner la moulinette. SAns oublier la douloureuse qui dépasse les 500€ HTVA pour une villa 4 façades.

    Vous pensez bien qu'avec une 4 façades datant de 1935, vous n'allez pas chercher plus haut que G probablement...(mauvaise isolation de l'enveloppe, mauvaise isolation du toit etc, etc...)

    Dernière modification par panchito (29-06-2017 14:10:32)

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 540

    Re : Premier carnet de bail ...

    Yapluka a écrit :

    Je me demande s'il ne faudrait pas plutôt contacter une agence immobilière

    Vous êtes ici sur le site d'une excellente agence immobilière mais en ce qui concerne la location de bien, j'ai rencontré énormément d'agences qui mettent sur ce type de mission uniquement des stagiaires débutants tant pour la recherche d'un locataire que la réalisation de l'état des lieux d'entrée.

    C'est en faisant des erreurs qu'on apprend...

    Vous avez la bonne démarche: posez toutes vos questions sur PIM, avant d'entreprendre quoi que ce soit.

    Pour la location, les agences que je connais (Bruxelles) sont pressées de vous fourguer le 1er locataire venu pour empocher leur commission au plus vite. Ils empôche un mois de loyer (normal) à la signature + TVA et alors que l'encre n'est pas encore séche, disparaissent et vous laisse seul avec tous vos problèmes en cours de location.

    Le métier de bailleur s'apprend.

    Hors ligne

    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 669

    Re : Premier carnet de bail ...

    Yapluka a écrit :

    Je vous avoue que nous sommes affolés par tout ce que nous venons de lire !
    Quand nous disions que nous n'y connaissions rien ... nous étions loin du compte !
    Je me demande s'il ne faudrait pas plutôt contacter une agence immobilière ou un notaire qui se chargerait de tout cela ...
    J'ai peur de mal faire les choses, de me retrouver dans des ennuis sans l'avoir voulu, par incompétence.

    Ne vous découragez pas trop.
    Vous le savez, c'est l'avantage et le défaut des forums de recevoir plein d'informations - parfois diverses et divergentes - et d'en faire ensuite le tri.

    Bien des infos mises précédemment ne doivent pas vous tracassez outre mesure.

    Pour le PEB : vous pouvez trouver bien moins chez que 500 €. (Souvent, le technicien n'est pas trop "bon", mais souvent aussi, ce n'est utile que pour remplir l'obligation légale... ^^
    Et sincèrement...  c'est obligatoire, oui. Mais si vous n'en avez pas, vous ne courrez pas vraiment un grand risque ici ! On ne vous tombera dessus que si vous publiez une annonce sans faire état de ce PEB. Ce n'est pas votre cas, donc...
    Jusqu'à présent, on n'a jamais entendu un jugement indiquant que le manque d'un PEB était cause d'une faute majeure du propriétaire vis-à-vis de son locataire.

    L'état des lieux : oui, idéalement, il faut le faire de façon professionnelle, car en cas de problème ultérieur, on se sent toujours un peu floué.
    Mais si ça n'est pas le cas, il n'y a pas mort d'homme non plus ! Et on est rarement floué de beaucoup.
    Et au final... c'est comme ça qu'on apprend !

    Augmentation du loyer lorsque vous changerez de locataire : Si c'est vous qui donnez le renom, on ne peut pas.
    D'un autre côté, celui qui s'en rendra compte et vous en accablera, est fortiche.
    Il ne faut pas en abuser, mais dans le cas que vous citez... même en supposant que ça se sache, qui vous en voudra !?


    Mon conseil :

    1. Durée du bail : 1 an, avec le loyer "normal", et un avenant indiquant la réduction, les raisons, les conditions pour qu'elle perdure (sinon...) et la limite temporelle.

    2. Les chats dans le bail : Non ! Mais faites une convention "personnelle" entre vous - qui n'a rien à voir avec l'immobilier - indiquant son acceptation de s'en occuper, et la vôtre de les financer.

    3. Les meubles : laissez-les alors, mais établissez un bail de location "meublée". Suivez ce qu'indiquait Grmff, et cela n'aura qu'un impact fiscal très faible, tout en vous protégeant un minimum.

    5. Assurance : la clause d'abandon de recours ne protège pas entièrement le locataire, en réalité. Il est préférable de l'obliger à souscrire une assurance, et de vérifier. Ca prend 1 jour !

    Dernière modification par Himura (29-06-2017 21:16:34)

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    Aiment ce post :
    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 364
    Site Web

    Re : Premier carnet de bail ...

    Ce cher Yapluka est maintenant complètement perdu.

    Entre GT qui donne une analyse pertinente et légaliste de la situation, mais se refuse à prendre position, et Panchito qui part dans tous les sens avec des accusations diverses et variées plus acérées les unes que les autres, on trouve Himura qui sort des solutions pleines de bon sens (et aussi quand il préconise mes solutions, évidemment...) quand  qui sont noyées dans la masse.

    A mon avis, c'est simple. Il ne faut pas trop se prendre la tête.

    Les longues explications de Panchito vous tourmentent inutilement. Aucune raison de s'affoler.

    Je rejoins les propositions pleines de bon sens de Himura, à l'exception de l'assurance. Personnellement, tous les biens dont je suis propriétaire et qui ne sont pas en copropriété sont assurés avec abandon de recours. Cela simplifie grandement tous les problèmes de recours qui peuvent prendre des années, par exemple quand un locataire oublie de prévenir le propriétaire qu'il y a de l'eau qui coule de la douche du voisin du dessus...

    Comme syndic aussi, et même quand l'immeuble était occupé de manière importance par des propriétaires occupants, je proposais de payer la surprime de 25 ou 50% pour l'abandon de recours. Les sinistres sont beaucoup plus simples à gérer, et donc beaucoup moins coûteux en temps, en perte locative, en frais d'avocat etc.


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

    Hors ligne

    Aime ce post :
    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 540

    Re : Premier carnet de bail ...

    Grmff a écrit :

    Panchito part en tous sens

    Non pas du tout, j'ai pris la peine de répondre aux 7 axes différents des questions posées par Yapluka.

    Je loue des villas de standing depuis plus de 20 ans en respectant les lois à la lettre. Et déjà comme cela on n'est pas à l’abri de soucis!!

    Je pense donc savoir de quoi je parle!!

    C'est clair que dans la vie certains font n'importe quoi et prétendent ensuite ne pas être au courant des lois. Mais si un conflit naît et qu'il faut aller en justice pour le résoudre, bonjour les dégâts.

    Je vois déjà ça d'ici, le locataire ne va pas chauffer, car il ne va pas savoir payer le remplissage de la cuve à mazout plusieurs fois par an. Ensuite dégâts dus à la condensation et le locataire va prétendre qu'on lui a loué une maison impossible à chauffer tellement est elle mal isolée. Et là il va se jeter sur la brèche ouverte et prétendre qu'il n'a jamais vu l'ombre d'un PEB.

    Il est stupide de prétendre qu'on peut se moquer des lois comme certains intervenants l'ont fait ici.

    Hors ligne

    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 887

    Re : Premier carnet de bail ...

    Le principal a déjà été dit  smile

    Quelques réflexions :
    - l'assurance est absolument incontournable et indispensable... même si pas légalement obligatoire... la formule bailleur assuré avec abandon de recours + assurance du locataire est excellente.
    - un état des lieux établi par un expert (même pour votre neveu) me semble être une sécurité de base, surtout au vu de votre inexpérience. (au moins pour l'entrée)
    - les meubles peuvent ne pas apparaître dans le bail, ni dans l'état des lieux... et faire l'objet d'un document séparé stipulant que Mr/Mme XXX (pas forcément le bailleur) met en dépôt chez Mr YYY le mobilier suivant à titre gratuit, à charge de ce dernier de les entretenir et de les restituer à première demande. Ce document peut même être enregistré pour mettre ce mobilier mieux à l'abri d'un éventuel huissier. La valeur de remplacement peut être indiquée si perte ou dégradation.
    - l'enregistrement du bail, comme le PEB, sont légalement obligatoires... mais le risque en cas de non respect est quasi nul et les inconvénients sont réels.
    - l'augmentation future du loyer en cas de changement de locataire : ce qui a été écrit est exact en théorie... vous ne pouvez pas augmenter si vous donnez le renon au loc précédent... mais le nouveau locataire n'aura jamais aucun moyen de savoir le montant du précédent loyer (surtout si vous n'enregistrez pas le bail) ni de savoir qui a donné le renon à qui... et vous n'êtes en aucun cas tenu de communiquer ces informations...
    - le loyer de base que vous mentionnez dans le bail peut avantageusement être le loyer que paiera votre neveu après une période de XX mois durant laquelle vous accordez une réduction
    - l'entretien des chats peut faire l'objet d'une convention écrite séparée et totalement indépendante du bail.
    - un bail court (moins de 3 ans) et un prix du loyer de base en rapport avec les offres existantes dans le voisinage

    Dans l'absolu, louer à un proche (famille ou ami) n'est pas une bonne idée... votre situation est particulière et votre motivation première n'est pas le rendement. Bonne chance !

    Dernière modification par rexou (30-06-2017 10:12:28)


    rexou

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    Aime ce post :
    PIM
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    Re : Premier carnet de bail ...

    yapluka a écrit :

    (certificat PEB)Il doit être fait à chaque changement de locataire ou une fois pour toutes ?

    Il est valable pour 10 ans et est lié à l'immeuble , pas au locataire.


    Erik DECKERS
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    panchito
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    Inscription : 19-06-2012
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    Re : Premier carnet de bail ...

    C'est un des nombreux points auxquels j'avais déjà répondu...

    Hors ligne

    PIM
    Pimonaute non modérable
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    Re : Premier carnet de bail ...

    panchito a écrit :

    C'est un des nombreux points auxquels j'avais déjà répondu...

    C'est juste. Mais vu le nombre de messages, je ne l'ai vu qu'après.


    Erik DECKERS
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