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    Décision prise en A.G. et pas réalisée

    Dupuis
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    Décision prise en A.G. et pas réalisée

    Bonjour,
    Je viens d'apprendre par un des membre du CdC que la décision de mettre des éclairages de sécurité dans la cage d'escalier ne sera pas respectée, la raison est que la président du CdC trouve cela inutile .
    Dois-je déposer plainte auprès de l'IPI ou aller chez le Juge de Paix ?
    Dans les immeubles où j'ai un appartement, J'ai déjà constaté que les Présidents du CdC ont tendance à se prendre pour les propriétaires des immeubles et que seules leurs propositions sont dignes d'intérêt .

    Merci

    Dernière modification par Dupuis (28-06-2017 16:52:22)

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    rexou
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    Luc a écrit :

    Donc écrivez au syndic et demandez (mail) pourquoi les travaux n'ont pas encore faits. Donnez un délai raisonnable de réponse. Si pas de réponse écrivez un rappel (mail CC CdC), puis une mise en demeure (lettre AR avec copie AR pour IPI - CE). Finalement vous pouvez aller chez le juge avec un dossier solide, si le syndic n'a pas encore plié (il plie dans 99% des cas) .

    Cela ressemble déjà plus à un dialogue, même si le but final n'est pas de "faire plier" le syndic je trouve. Ok pour la première partie... mais en cas de non-satisfaction, plutôt que de partir en croisade chez un juge, n'est-il pas plus simple de faire aborder ce point à la prochaine ag ?

    Il n'y a pas le feu au lac. Si l'ag décide des travaux et qu'ils ne sont pas réalisés, le syndic doit s'en expliquer. Il existe peut être une explication très simple et parfaitement valable. S'il ne fait pas son boulot, l'ag peut révoquer son mandat. Pourquoi diable voulez-vous courir chez un juge ??? Les autres cp peuvent aussi exprimer leur avis. Si chaque fois qu'un cp n'est pas satisfait il court chez le juge, le job de syndic ne trouvera plus d'amateur.


    rexou

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    PIM

    panchito
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    Rexou a écrit :

    plutôt que de partir en croisade chez un juge, n'est-il pas plus simple de faire aborder ce point à la prochaine ag ?

    Et surtout moins coûteux que d'aller en justice et payer un avocat à plus de 150€ de l'heure hors TVA pendant plusieurs années...

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    Dupuis
    Pimonaute bavard
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    luc a écrit :
    GT a écrit :

    @dupuis
    Mais n'hésitez plus si vous estimez que votre dossier est solide. Mais est-ce le cas ?Vous verrez le sort qui sera réservé à vos 2 actions (pourquoi vous limiter à une seule ?). Je ne suis pas convaincu qu'elles aboutiront sur base des éléments communiqués.

    Par ailleurs, je rejoins certaines des suggestions qui vous ont déjà été adressées.

    Je rejoins entièrement GT, me basant son mon expérience personnelle.

    Vous êtes pour moi crédible, mais la justice exige des preuves écrites dès qu'on parle de plus que 350 EUR. En plus vous (comme demandeur) devez prouver votre cas le syndic (le defendeur) pas. Il vous faut donc au moins des "documents sous seign privé". Vous ne les avez pas pour le moment.  Mon expérience pénible date de 2002 et m'a couté +25.000 FB.

    Donc écrivez au syndic et demandez (mail) pourquoi les travaux n'ont pas encore faits. Donnez un délai raisonnable de réponse. Si pas de réponse écrivez un rappel (mail CC CdC), puis une mise en demeure (lettre AR avec copie AR pour IPI - CE). Finalement vous pouvez aller chez le juge avec un dossier solide, si le syndic n'a pas encore plié (il plie dans 99% des cas) .

    Cela prends du temps, mais le résultat est garanti. L'autre voie parait belle, rapide, mais ne l'est pas du tout.

    Tuyau: dans votre cas spécifique demandez à consulter le dossier technique de votre assensceur (et le rapport complet du SECT = inclus la partie "confidentielle").

    Merci pour vos conseils .

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    ickx
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    ...un coup de téléphone au syndic ça donne quoi comme réponse à ce sujet ?

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    rexou
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    ickx a écrit :

    ...un coup de téléphone au syndic ça donne quoi comme réponse à ce sujet ?

    Voilà une idée qu'elle est bonne !!! Je précise après relecture, pour éviter toute confusion : non, Ickx ne vous suggère pas de frapper votre syndic avec votre téléphone, mais de former son numéro et de l'appeler aimablement. ai-ma-ble-ment. lol   (désolé pour l'ironie, mais vous semblez fort "guerrier") devil

    Entamer le dialogue et obtenir peut-être une réponse.
    Ensuite, si la réponse ne convient pas, vous pouvez exprimer une demande par mail (polie, courtoise, sans menace inutile).
    Ensuite seulement, en cas de mauvaise volonté et en l'absence de justification, insister pour faire appliquer la décision de l'ag.
    Enfin, envoyer un recommandé... et faire porter le point à l'odj de la prochaine ag...

    Mais l'idée de commencer par dialoguer... par exemple avec un téléphone (c'est très pratique vous savez)... c'est génial ! Vous n'y aviez pas pensé ?

    Avec tout le respect que j'ai pour les conseils de Luc :

    Tuyau: dans votre cas spécifique demandez à consulter le dossier technique de votre assensceur (et le rapport complet du SECT = inclus la partie "confidentielle").

    trois remarques :
    1. cette consultation sera payante, ainsi que les éventuelles copies que vous demanderiez
    2. vous imaginez la vie du syndic si tous les cp doivent agir de cette manière ?
    3. exiger de consulter le dossier technique et la partie confidentielle c'est bien... être aussi capable de le comprendre ? ou demander au syndic d'expliquer ?

    Enfin, de quoi parlons-nous ? D'un retard dans l'application d'une décision de placer un éclairage se secours dans un immeuble qui en est dépourvu depuis toujours... pas vraiment de quoi déclencher la guerre !

    Dernière modification par rexou (01-07-2017 23:44:25)


    rexou

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    luc
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    rexou a écrit :

    (...)
    Avec tout le respect que j'ai pour les conseils de Luc :

    Tuyau: dans votre cas spécifique demandez à consulter le dossier technique de votre assensceur (et le rapport complet du SECT = inclus la partie "confidentielle").

    trois remarques :
    1. cette consultation sera payante, ainsi que les éventuelles copies que vous demanderiez

    Elle sera payante si le contrat ET les statuts le prévoient. Vous avez lues ses documents?

    rexou a écrit :

    2. vous imaginez la vie du syndic si tous les cp doivent agir de cette manière ?

    Il y a en moyenne 0,1 % des CP qui demandent cette consultation (hors mis le pouvoir en place). Ne faites pas un éléphant d'une souris.

    rexou a écrit :

    3. exiger de consulter le dossier technique et la partie confidentielle c'est bien... être aussi capable de le comprendre ? ou demander au syndic d'expliquer ?

    Les ayant vu dans un cas concret, je sais les documents clés sont très parlants même sans formation spécifique.
    Supposer qu'un copropriétaire ne sait pas comprendre des documents est et reste une supposition.

    rexou a écrit :

    Enfin, de quoi parlons-nous ? D'un retard dans l'application d'une décision de placer un éclairage se secours dans un immeuble qui en est dépourvu depuis toujours... pas vraiment de quoi déclencher la guerre !

    Une obstruction à diffuser l'information réelle et défendre la politique des décisions dans des arrière chambres n'aidera pas à empecher ce déclenchement.

    Dans les paliers des immeubles d'appartement l'éclairage, tant normale que de secours, est fortement liè à la sécurité de l'immeuble (protection incendie, ascenseurs, ...). Les règles sont très claires mais pas respectés.

    Comme copropriétaire-résident (depuis 1986),  j'ai vécu une incendie importante du sous-sol (avec ma cuisine à 100% dans la fumée par la voie des gaines techniques, comme une dizaine d'autres). Cette sécurité est donc très important pour moi. Je concois qu'un baileur ne voit que le rendement (minimaliser les dépenses et maximaliser les récettes). Mais ce n'est pas pour ce motif qu'il doit refuser de tenir compte avec les besoins de résidents, tant copropriétaire que locataire.

    Heureusement il y a dans mon immeuble un groupe significatif de propriétaires qui ont deux appartements, qui sont donc en même temps résident et bailleur dans notre immeuble. Ce qui aide à prendre des décisions logiques (et qui restent dans le cadre légal), dès qu'on est possession d'une copie de documents officiels.

    QED/CQFD.


    Cordialement,

    Luc

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    grmff
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    Au prix actuel des éclairage de secours, faut vraiment être stupide pour ne pas les poser.

    Il y a 10 ans, avant l'avénement du Led, les éclairages de secours coûtaient 100 à 200€. Mais aujourd'hui, on en trouve de très sympa pour moins de 40€ avec autotest, et cela ne demande pas des cent et des milles pour les installer.

    Jouer avec la sécurité pour faire des économies de bout de chandelle, c'est pas seulement criminel, c'est surtout stupide.

    Dans certaines villes, les permis de location sont liés à une conformité au règlement incendie. Et certains règlements incendie imposent de mettre des éclairages de secours... Sans cet éclairage de secours, le syndic m'empêcherait de rester dans la légalité, par exemple. Voire m'empêcherait de louer.

    En tout cas, sans respecter les décisions de l'AG, il porterait une très lourde responsabilité en cas d'incendie. Votre syndic est un fou.

    Je rejoins néanmoins les avis des autres intervenants sur la méthode: en premier, un mail de dialogue, non aggressif et non invasif, pour poser la question au syndic. L'important est d'avoir une réponse écrite...


    Grmf!
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    rexou
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    @ Grmff :
    Je ne connais pas les motivations du syndic. Je ne connais pas non plus les prix des éclairages de secours. Je ne connais pas le contexte et il n'est pas possible dans ces conditions d'émettre un avis sur ce cas particulier. Avant de jeter la pierre au syndic, il me semble basique de le contacter et de s'informer. Je doute que le syndic soit opposé à ces travaux s'ils ont été décidés en ag... et le problème est à mon avis ailleurs que la santé mentale de ce pauvres syndic...

    J'affirme seulement qu'il est aberrant d'évoquer une plainte à l'IPI et une requête en justice de paix parce qu'un cp à dit à un autre cp qu'un troisième cp (le président du cdc) "trouvait cela inutile". Et ces deux actions sont envisagées sans même dialoguer et s'informer auprès du syndic. Je trouve cela simplement irresponsable. Je ne nie pas la possible existence d'un réel problème dans la réalisation de ces travaux, mais je constate à l'évidence un problème comportemental d'agressivité injustifiée.

    @ Luc :
    - Je ne vois aucune "obstruction à diffuser une information"... je n'ai vu aucune demande d'information formulée.
    - Les documents techniques et autres ne sont pas gratuitement à la disposition de chaque cp... le syndic n'est pas un boy taillable et corvéable à merci. Bien sur que le contrat prévoit que ce genre de prestation est un complément non inclus dans les obligations de base. Peu importe si les statuts font état de la question... le contrat du syndic suffit.
    - Supposer que tout cp est capable d'analyser et comprendre un dossier technique me semble très optimiste ! Quant à moi, je ne suppose rien mais je doute;
    - Dire à l'intervenant qu'il est crédible c'est l'encourager à jouer dans le bac à sable de la justice, mais sans lui donner le seau et la pelle...
    - Vous ne pouvez pas comparer une situation que vous avez vécue dans un autre contexte avec la situation de l'intervenant

    Pour rappel, voici la question d'origine :

    Je viens d'apprendre par un des membre du CdC que la décision de mettre des éclairages de sécurité dans la cage d'escalier ne sera pas respectée, la raison est que la président du CdC trouve cela inutile .
    Dois-je déposer plainte auprès de l'IPI ou aller chez le Juge de Paix ?
    Dans les immeubles où j'ai un appartement, J'ai déjà constaté que les Présidents du CdC ont tendance à se prendre pour les propriétaires des immeubles et que seules leurs propositions sont dignes d'intérêt .

    "Je viens d'apprendre"... nous savons maintenant comment...
    La question est "je le tue comment ? avec du poison ou avec un révolver ?
    Et enfin : "j'ai déjà constaté que les présidents... "

    Vous trouvez cela crédible, c'est votre droit. Moi je trouve cette attitude choquante et inappropriée.

    @ Pim :
    Nous avons déjà d'éminents juristes, experts, professionnels et passionnés en matière d'immobilier...
    Si un psy venait à passer, il nous éclairerait je crois souvent utilement et s'enrichirait d'expériences nouvelles.
    Vous en connaissez ? (merci de préserver mon anonymat, je ne veux pas retourner là bas)  devil

    Dernière modification par rexou (02-07-2017 23:28:22)


    rexou

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    ickx
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    @Rexou........................ je constate à l'évidence un problème comportemental d'agressivité injustifiée.
    - Les documents techniques et autres ne sont pas gratuitement à la disposition de chaque cp... ?????
    - Supposer que tout cp est capable d'analyser et comprendre un dossier technique me semble très optimiste ! ????
    Bref, tout cela me parait un peu exagéré à l'égard d'un gentil pimonaute qui n'a rien fait d'autre que poser une question ce qui est = tentative de dialogue et de réflexion. Perso, jJe suis POUR la transparence intégrale dans les affaires de copropriété forcée collective....même si les copropriétaires sont des idiots incompétents et que le syndic est un professionnel qui sait mieux que ses clients. Bonne journée quand même.

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    rexou
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    @ Ickx :

    Désolé si je suis parfois un peu piquant, je n'ai aucune intention de me montrer agressif.
    La tentative de dialogue se résume au choix d'une alternative : déposer plainte à l'IPI ou déposer une requête en justice de paix. J'invite à la réflexion en proposant d'autres alternatives plus appropriées selon moi.
    Il n'entre pas dans la mission de base du syndic de communiquer et d'expliquer gratuitement à chaque cp les dossiers techniques me semble-t-il.
    Mais ce syndic peut expliquer, si la demande lui en est faite, la ou les raisons de ses (non) actions et communiquer ses intentions à ce sujet, après avoir pris en compte les remarques lui adressées.


    rexou

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    ickx
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    Il n'entre pas dans la mission de base du syndic de communiquer et d'expliquer gratuitement à chaque cp les dossiers techniques me semble-t-il mais certainement l'obligation de transparence c'est-à-dire un accès libre et gratuit à tout CP qui souhaite s'intéresser aux affaires communes en demandant une consultation au dossier secret qu'il a sous le coude sommes-nous d'accord Rexou  smile

    Dernière modification par ickx (03-07-2017 09:58:22)

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    GT
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    ickx a écrit :

    (...)un accès libre et gratuit à tout CP qui souhaite s'intéresser aux affaires communes en demandant une consultation au dossier secret qu'il a sous le coude sommes-nous d'accord Rexou  smile

    L'accès pour les copropriétaires via à le syndic à tous les documents ou informations à caractère non privés relatifs à la copropriété de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale fait l'objet de l'art. 5778, , § 4, 11°, Code civil.

    Le conseil de copropriété , lui, peut prendre connaissance et copie de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic ou intéressant la copropriété (art. 577-8/, C. civil).

    Dernière modification par GT (03-07-2017 10:08:41)

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    Dupuis
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    @tous
    Tout d'abord merci pour vos interventions .
    Je suis quand même étonné que l'on demande aux copropriétaires de participer aux A .G. , de voter et de voir que le syndic peut suivre l'avis du président du CdC qui est contre une décision .
    Par contre, je ne suis plus étonné quand j'entends des anciens copropriétaires qui me disent " à quoi ça sert d'aller au A. G. On n'a quand même rien à dire "
    Dans le cas que j'ai exposé , il s'agit d'éclairages de secours recommandés par les pompiers . ( devis 6295 euros)
    L'information m'a été donnée par un membre de Conseil de Copropriété qui a assisté à une réunion ou le président a refusé que ces travaux se fassent , ce qui ne m'étonne pas car à l'A.G. Il avait refusé parce que "tout le monde à un smartphone avec lampe de poche !"
    En ce qui concerne les dossiers techniques, avec les moyens de communication actuels il serait facile de les communiquer aux copropriétaires qui ne sont pas (tous) des idiots et qui s'intéresseraient un peu plus à leur bien s'ils étaient consultés plus sérieusement autrement que pour la reconduction du mandat du syndic et du C.dC.

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    panchito
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    Dupuis a écrit :

    Dans le cas que j'ai exposé , il s'agit d'éclairages de secours recommandés par les pompiers . ( devis 6295 euros

    6295€ pour installer des éclairages de secours???

    Le syndic avait-il au moins 3 devis?

    C'est pour combien d'étages?

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    Dupuis
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    panchito a écrit :
    Dupuis a écrit :

    Dans le cas que j'ai exposé , il s'agit d'éclairages de secours recommandés par les pompiers . ( devis 6295 euros

    6295€ pour installer des éclairages de secours???

    Le syndic avait-il au moins 3 devis?

    C'est pour combien d'étages?

    8 étages , un devis fait par l'électricien qui s'occupe généralement des travaux , pannes .
    Vous pensez que c'est cher ?

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    ickx
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    J'apprécie le courage et le sens du dialogue constructif que Dupuis démontre sur le forum et je l'en remercie car c'est en parlant que l'on peut progresser dans la construction de l'art de vivre en propriété horizontale et copropriété "forcée". Toutefois je m'étonne et je m'étrangle devant ce prix 6295€ pour installer des éclairages de secours sur 8 étages de combien de copropriétaires. C'est un hopital ou une habitation privée ?

    La solution  évoquée par Rexou a ma préférence sur le plan technique.

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    panchito
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    C'est énorme, si vous avez lu mes réponses, vous avez des Alien qui combinent éclairage standard par détection de mouvement et éclairage de secours pour moins de 250€. S'il vous en faut 8, cela fait 2000€ grand maximum.

    Ou bien votre électricien doit faire des saignées partout pour tirer des nouveaux fils?

    Ce devis, cela correspond à quoi exactement?

    Parce que si vous devez faire des saignées dans tous les murs jusqu'au 8ème étage, vous avez aussi voté un autre budget pour refaire tous les décors? Plafonnage, peintures etc...

    Et vous avez tous voté pour sans poser la moindre question?

    Le Syndic vous a communiqué le devis avant l'AG pour que chacun puisse l'analyser?

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    grmff
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    8 étages, cela ne veut rien dire. Tout dépend de ce que vous désirez mettre, du nombre qui sont à mettre. J'ai le souvenir d'un immeuble de 11 étages avec 12 cages d'escaliers et au moins 500m de coursives extérieures...

    Donc, le tout est de savoir ce qui doit être mis, et le type d'éclairage envisagé.

    Personnellement, mes éclairages de secours m'ont coûté moins de 30€ pièce TVAC, et le placement, à côté des luminaires existants et en remplaçant tous les fils des années 50 par des fils récents et conformes a pris une journée à deux hommes. A 45€/h, cela fait moins de 800€ de main d'oeuvre pour 12 appareils. Total: 800+360 = moins de 1200€

    Si j'avais choisi de remplacer les luminaires par des luminaires à 250€, cela m'aurait évidemment coûté un peu plus cher. Au moins 3800€. 3x plus cher.

    Mais mes immeubles n'ont pas besoin d'avoir des luminaires à 250€/pièce. Les luminaires sont vieux mais fonctionnels avec des ampoules Led. Questions de choix et de budget. Mes locataires sont toujours d'accord pour que je fasse des frais et jamais d'accord quand j'augmente le loyer... Question d'équilibre...


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    grmff
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    Dupuis a écrit :

    Dans le cas que j'ai exposé , il s'agit d'éclairages de secours recommandés par les pompiers.

    Les pompiers recommandent de mettre des éclairages de secours. Ils n'imposent pas le modèle. Ils n'ont pas besoin d'un éclairage cher... Juste d'un éclairage...


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    rexou
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    Re : Décision prise en A.G. et pas réalisée

    ickx a écrit :

    Il n'entre pas dans la mission de base du syndic de communiquer et d'expliquer gratuitement à chaque cp les dossiers techniques me semble-t-il mais certainement l'obligation de transparence c'est-à-dire un accès libre et gratuit à tout CP qui souhaite s'intéresser aux affaires communes en demandant une consultation au dossier secret qu'il a sous le coude sommes-nous d'accord Rexou  smile

    GT a donné une réponse claire et précise. Les membres du cdc peuvent consulter ce dossier technique et en prendre copie. Une diffusion à tous les cp est parfois possible, quand l'acp dispose d'un site internet, mais cela expose aussi au risque de questions multiples qui exigent un temps considérable pour être traitées. Et ce n'est par ailleurs pas une obligation.

    Un immeuble de 8 étages... soit une trentaine d'appartements peut-être... Une décision a été prise semble-t-il. Trois devis ont-ils été présentés ? L'un a-t-il été accepté sans réserve ? Communiquer (et répondre aux questions) le dossier technique à tous n'est simplement pas viable pour un syndic. La seule notion de "recommandé par les pompiers" fait déjà l'objet de tout un débat possible. Les pompiers recommandent l'existence d'un éclairage répondant à certaines normes. Ils ne recommandent pas un "modèle" d'installation.

    Le prix est en effet fort élevé (devis remis par l'électricien qui fait généralement les petits travaux). Plus de 6000€, c'est cher. Est-ce justifié ? Quelles sont les raisons du retard à la réalisation des travaux ? Je ne sais pas... mais l'idée première selon moi reste de s'informer... et de communiquer.

    Entamer le dialogue et obtenir peut-être une réponse.
    Ensuite, si la réponse ne convient pas, vous pouvez exprimer une demande par mail (polie, courtoise, sans menace inutile).
    Ensuite seulement, en cas de mauvaise volonté et en l'absence de justification, insister pour faire appliquer la décision de l'ag.
    Enfin, envoyer un recommandé... et faire porter le point à l'odj de la prochaine ag...

    Il faut aussi se montrer réceptif aux explications qui seront fournies et ne pas perdre de vue que les intérêts réciproques des cp sont convergents.


    rexou

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