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    La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    ickx
    Pimonaute bavard
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    La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    Les copropriétaires ont peu d'accès aux informations "techniques" de l'état des parties communes ....

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    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    L'énoncé de la discussion me surprend : la gestion (...) des copropriété par les copropriétaires.

    La gestion d'une copropriété n'est-elle pas en principe réalisée par le syndic désigné ou nommé dans le cadre de la loi, des statuts et de son contrat ?

    Les copropriétaires ont certes des pouvoirs . Pouvoir général de gestion ?

    Dernière modification par GT (05-07-2017 08:42:43)

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    ickx
    Pimonaute bavard
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    Pendant des décennies des syndics se succèdent pour l'execution des décisions prises par les assemblées générales des copropriétaires. Ils n'habitent pas l'immeuble au quotidien, ils ne savent pas ce qui a été fait ou pas fait pour l'étanchéité des facades, des balcons, les fuites des tuyaux de chauffage cachés dans les murs

    l'unique responsable de l'état de l'immeuble ce sont  les copropriétaires de l'ACP : voyez

    http://gillescarnoy.be/2011/08/19/lacp- … -communes/

    Il s'agit de leur bien.

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
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    Messages : 3 784

    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    ickx a écrit :

    Pendant des décennies des syndics se succèdent pour l'execution des décisions prises par les assemblées générales des copropriétaires. Ils n'habitent pas l'immeuble au quotidien, ils ne savent pas ce qui a été fait ou pas fait pour l'étanchéité des facades, des balcons, les fuites des tuyaux de chauffage cachés dans les murs

    l'unique responsable de l'état de l'immeuble ce sont  les copropriétaires de l'ACP : voyez

    http://gillescarnoy.be/2011/08/19/lacp- … -communes/

    Il s'agit de leur bien.

    Je n'ignore pas que l'ACP est gardienne des parties communes et que, de ce fait, sa responsabilité puisse être recherchée comme aussi , dans certaines circonstances, celle du syndic.

    Il ne ressort pas de ce fait que les copropriétaires gèrent les parties communes de l'ACP qui sont en indivision et en copropriété forcée.

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    Ickx a écrit :

    l'unique responsable de l'état de l'immeuble ce sont  les copropriétaires de l'ACP : voyez

    Bien entendu, le syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les CP en AG.

    Dès que les CP ont décidé de donné décharge et quitus au Syndic lors de l'AG qui suit un exercice annuel, le Syndic est déchargé de toute responsabilité.

    Les CP assument donc entièrement les responsabilités de ce que leur Syndic a fait ou pas fait....

    En ligne

    Aime ce post :
    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    ickx a écrit :

    l'unique responsable de l'état de l'immeuble ce sont  les copropriétaires de l'ACP : voyez

    http://gillescarnoy.be/2011/08/19/lacp- … -communes/

    Le gardien des parties communes est l'ACP dont la responsabilité peut être engagée en cas de vice de la chose.

    Je relis G. CARNOY que vous avez cité

    "Puisque l’exercice de la garde pour compte propre est une condition distincte, seuls les copropriétaires peuvent être considérés comme gardiens de ces parties communes.
    C’est l’opinion de l’avocat général Werquin,"
    MAIS
    La Cour rejette les conclusions de l'avocat général
    "La Cour décide (...) que l’association des copropriétaires a en principe la garde de ses parties communes et est donc responsable du dommage causé par le vice affectant les parties communes.

    Par ailleurs, l'arrêt de cassation et G. CARNOY n'apportent aucun élément permettant de conclure que  la gestion des parties communes est assurée par les copropriétaires comme l'indique l'énoncé de la discussion .

    Gestion des parties communes, gardien des parties communes : 2 concepts bien différents .

    Dernière modification par GT (05-07-2017 12:07:14)

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    ickx
    Pimonaute bavard
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    Oui GT vous avez raison néanmoins pendant des décennies des syndics se succèdent et l'ACP restera éternellement avec son bâtiment en l'état de conservation ( réussi ou raté)  selon la compétence de son organe de gestion pour le sujet.

    Je pense que tout le monde a tort d'accuser les syndics pas vous ?

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    Ickx a écrit :

    Je pense que tout le monde a tort d'accuser les syndics pas vous ?

    Mais oui bien sur! Le Syndic est engagé par l'ACP et lui rapporte. Il n'est que le bras qui exécute les décisions prises en AG par les CP. Il n'a aucun pouvoir de décision puisqu'il n'a aucune part dans la copropriété.

    Ceux qui accusent le Syndic, doivent en fait s'accuser d'abord eux mêmes. Ils ont engagé le Syndic et le paient pour exécuter les décisions qu'ils prennent. Le Syndic n'a aucun degré de liberté (sauf cas d'extrême urgence où il doit conserver les biens face à un péril grave et soudain (càd qu'on ne peut pas attendre une AGE pour prendre une décision).

    Dernière modification par panchito (05-07-2017 22:47:21)

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    Aime ce post :
    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    ickx a écrit :

    Oui GT vous avez raison néanmoins pendant des décennies des syndics se succèdent et l'ACP restera éternellement avec son bâtiment en l'état de conservation ( réussi ou raté)  selon la compétence de son organe de gestion pour le sujet.

    Je pense que tout le monde a tort d'accuser les syndics pas vous ?

    Vous écriviez dans le message initial :
    "Les copropriétaires ont peu d'accès aux informations "techniques" de l'état des parties communes ...."

    Il s'agit d'une constatation personnelle sur l'accès limité aux informations dites techniques de l'état des parties communes. 

    N'est-ce pas l'objet premier de la discussion (que ne reflète pas l'énoncé de celle-ci : la gestion des copropriétés par les copropriétaires ) ? L'accès à des informations., pour autant que votre formulation reflète la situation que vous entendez mettre en évidence.

    Et si vous commenciez par développer cette constatation avant d'entamer une problématique qui pourrait faire l'objet d'un nouveau débat (le rôle du syndic dans l'état de conservation de l'immeuble) ? Quelle est la situation en matière d'accès aux informations ? Que signifie informations dites techniques ?

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    ickx
    Pimonaute bavard
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    Gt est notre Maître en maïeutique  smile

    C'est excellent.

    Ce thème de gestion "opaque" évoque le fait que pour prendre des décisions de gestion des parties communes d'un immeuble il convient d'être  informés de leur état technique  parfait, à surveiller, à faire ou trop tard il faut tout reconstruire ( l'age de la chaufferie, l'age du toit, les sinistres ....). 

    Ces informations pour un suivi de gestion méthodologique existent peu ou prou et sont exclusivement accessibles dans un dossier gardé par  le syndic.

    Le syndic ne passe pas son temps à y réfléchir.

    Ce dernier n'y pense même jamais car il n'est pas le gardien des parties communes et il n'habite pas l'immeuble en général.

    Ce sont donc les copropriétaires résidents qui voient au premier chef ce qui cloche et ce qui est en parfait état.

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    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    ickx a écrit :

    Gt est notre Maître en maïeutique  smile

    C'est excellent.

    Ce thème de gestion "opaque" évoque le fait que pour prendre des décisions de gestion des parties communes d'un immeuble il convient d'être  informés de leur état technique  parfait, à surveiller, à faire ou trop tard il faut tout reconstruire ( l'age de la chaufferie, l'age du toit, les sinistres ....).  (...)

    Dans le contexte quel sens donnez-vous au mot "maïeutique" ? Est-il bien choisi ?
    "Grand Maître" accompagné d'un smiley ,"excellent" : je crois percevoir l'ironie, la moquerie.
    Je veux croire que celle-ci n'est pas indigente d'esprit comme le supposait La Bruyère.

    Comment comprendre une situation si elle n''est pas exposée clairement ? Le langage n'est-il pas  un outil commun pour nous exprimer ? N'est-ce pas Boileau qui affirmait que ce qui se concevait bien s'énonçait clairement et que les mots pour le dire arrivaient aisément ?

    Est-il si difficile d'accepter que votre expression a été imparfaite ?

    Quant à la situation que vous décrivez, elle a déjà fait dans un passé récent l'objet dans votre chef d'interventions.  Vous revenez à la charge sur le même thème sans que je perçoive un élément nouveau.

    Dernière modification par GT (06-07-2017 11:52:11)

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    PIM

    ickx
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    GT a écrit :

    Est-il si difficile d'accepter que votre expression a été imparfaite ?

    Mais je l'accepte parfaitement et je vous dis merci pour chacun de vos questionnements ( maieutique) intelligents que j'apprécie sincèrement
    ( Il n'y avait pas d'intention ironique).

    Si quasi tout le monde trouve que le syndic/l'ACP donne une abondante information claire  et exhaustive sur les parties communes alors c'est parfait ( ironie cette fois-ci). On peut clore le sujet.

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    PIM

    hellooo
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    Idem pour le pognon " Au niveau du Commissaire aux comptes, souvent son contrôle est juste formel et superficiel sur les pièces de l’année. Le contrôle de la mise en concurrence, de l'opportunité de la dépense, de sa cohérence sur une ligne de temps, tout cela est absent, de même que les liens éventuels entre le syndic et d'éventuels conflits d'intérêts.

    L'AG composée de personnes parfois d'âge mûr veulent « avant tout être tranquille » et voteront l'approbation des comptes les yeux fermés, nonobstant toute plainte de l'un ou l'autre copropriétaire grugé et jugé « ennuyeux ». A partir du moment où les comptes ont été approuvés, le Juge ne fera plus de contrôle, que à la marge, même en cas d'erreur, le copropriétaire devra payer ce qu'il y a dans les comptes et qui le concerne.

    Car c’est la jurisprudence belge. Ne parlons pas du recours individuel théorique mais financièrement impraticable devant le Juge de Paix pour un copropriétaire isolé pour un enjeu de quelques centaines d'euro ou moins pour lui. Les faux comptes approuvés auront force de loi. lu sur internet dans un site d'un citoyen belge dénoncant des dérive"

    Le premier qui dit la vérité................................. kiss

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    luc
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    @helooo,

    Vous avez raison, mais pas à 100%

    hellooo a écrit :

    Idem pour le pognon " Au niveau du Commissaire aux comptes, souvent son contrôle est juste formel et superficiel sur les pièces de l’année. Le contrôle de la mise en concurrence, de l'opportunité de la dépense, de sa cohérence sur une ligne de temps, tout cela est absent, de même que les liens éventuels entre le syndic et d'éventuels conflits d'intérêts.

    D'accord, mais la solution est de détailler la mission du Commissaire en exécutant l'Art. 577-8/2 CC comme impérativelent décidé par la loi.
    Si le syndic pro s'abstient à mettre ce point à l'OJ: déposez plainte à l'IPI pour non exécution de la loi et donc de l'Art. 78 de sa deontologie (et l'Art. 19 §2 de la loi du 02.06.2010) :

    IPI a écrit :

    Art. 78 L’agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la copropriété et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d’une loi, de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le lie à son commettant.

    .

    hellooo a écrit :

    L'AG composée de personnes parfois d'âge mûr veulent « avant tout être tranquille » et voteront l'approbation des comptes les yeux fermés, nonobstant toute plainte de l'un ou l'autre copropriétaire grugé et jugé « ennuyeux ». A partir du moment où les comptes ont été approuvés, le Juge ne fera plus de contrôle, que à la marge, même en cas d'erreur, le copropriétaire devra payer ce qu'il y a dans les comptes et qui le concerne.

    Le Juge nommera un expert comptable, si le CP apporte quelques preuves concrets et simples. Même pour une petite ACP.
    j'ai obtenu deux jugements dans ce sens pour 1999-2011 et 2013-2015/2017. Le premier fois je me suis fait persuader à simplifier le contrôle. En effet je me suis heurté à un contrôle trop formel et très surperficiel. Maintenant le contrôle est comme il le faut, mais je dois encore faire attention. Actuellement et suite à l'audit très négatif du reviseur, les CP se fâchent plus contre moi, mais de plus en plus contre certains mandataires.

    hellooo a écrit :

    Car c’est la jurisprudence belge. Ne parlons pas du recours individuel théorique mais financièrement impraticable devant le Juge de Paix pour un copropriétaire isolé pour un enjeu de quelques centaines d'euro ou moins pour lui. Les faux comptes approuvés auront force de loi. lu sur internet dans un site d'un citoyen belge dénoncant des dérive"

    Dans mon cas l'enjeu est plus grand, vu le volume de ma copropriété. Actuellement de mon coté un montant de six chiffres et du coté de l'ACP envers le syndic un montant global de sept chiffres. Il est donc rentable d'y consacrer plus de moyens. Mon budget est en principe 10% du gain possible vu sur long terme. Il a été dépassé par la procédure pénale contre moi durant une dizaine d'années, mais la réforme de GEENS va dans le futur règler ce problème. Une plainte pénale de copropriétaires-mandataires d'ACP est une plainte pénale d'ACP contre un CP et pas une dispute entre voisins. J'ai été acquitté. Cela m'a couté beaucoup, mais je suis dans la possibilité de récuperer mes frais. L'AG à le choix: payer soi-même ou faire payer l'assurance des mandataires en faute.


    Cordialement,

    Luc

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    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    hellooo a écrit :

    Idem pour le pognon " Au niveau du Commissaire aux comptes, souvent son contrôle est juste formel et superficiel sur les pièces de l’année. Le contrôle de la mise en concurrence, de l'opportunité de la dépense, de sa cohérence sur une ligne de temps, tout cela est absent, de même que les liens éventuels entre le syndic et d'éventuels conflits d'intérêts.

    L'AG composée de personnes parfois d'âge mûr veulent « avant tout être tranquille » et voteront l'approbation des comptes les yeux fermés, nonobstant toute plainte de l'un ou l'autre copropriétaire grugé et jugé « ennuyeux ». A partir du moment où les comptes ont été approuvés, le Juge ne fera plus de contrôle, que à la marge, même en cas d'erreur, le copropriétaire devra payer ce qu'il y a dans les comptes et qui le concerne.

    Car c’est la jurisprudence belge. Ne parlons pas du recours individuel théorique mais financièrement impraticable devant le Juge de Paix pour un copropriétaire isolé pour un enjeu de quelques centaines d'euro ou moins pour lui. Les faux comptes approuvés auront force de loi. lu sur internet dans un site d'un citoyen belge dénoncant des dérive"

    Le premier qui dit la vérité................................. kiss

    Le citoyen est un avocat.

    La source du texte en italique:
    https://onlinesolutionattorney.be/fr/Bl … es-justice
    Dérives belges de Justice – Par Roger LUYCKX, Avocat

    Hors ligne

    GT
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    luc a écrit :

    (...)
    mais la réforme de GEENS va dans le futur règler ce problème. Une plainte pénale de copropriétaires-mandataires d'ACP est une plainte pénale d'ACP contre un CP et pas une dispute entre voisins.

    De quel problème s'agit-il concrètement ?
    Où ce problème est-il abordé dans la réforme GEENS ? ou dans quelle recommandation du groupe d'experts qui a rendu un rapport au Ministre?
    Comment ce problème sera-t-il concrètement résolu ?

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    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    GT a écrit :
    luc a écrit :

    (...)
    mais la réforme de GEENS va dans le futur règler ce problème. Une plainte pénale de copropriétaires-mandataires d'ACP est une plainte pénale d'ACP contre un CP et pas une dispute entre voisins.

    De quel problème s'agit-il concrètement ?

    On me reprochait de citer l'ACP concernant des décisions d'AG et d'obtenir raison, prendre des photos de pierres et d'avoir tombé sur un mandataire qui avait pris mon carnet de notes.
    Les 4 étaient des CP, avec les fonctions de gérant du syndic, de commissiaire aux comptes, de président du conseil de gérance, En plus 3 personnes non-CP: l'avocat de l'ACP, l'adminstrateur du courtier d'assurances et la firme du syndic.   

    GT a écrit :

    Où ce problème est-il abordé dans la réforme GEENS ? ou dans quelle recommandation du groupe d'experts qui a rendu un rapport au Ministre?

    Loi copropriété - Recommandations: rien
    Nouveau Code Civil: voir plus bas.

    GT a écrit :

    Comment ce problème sera-t-il concrètement résolu ?

    Attendre la publication du projet de loi concernant le Code Civil. Il veut surtout améliorer la médiation.
    Lire La réforme de la justice se poursuit

    Dernière modification par luc (07-10-2017 16:08:18)


    Cordialement,

    Luc

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    dach
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    ickx a écrit :

    ...
    Si quasi tout le monde trouve que le syndic/l'ACP donne une abondante information claire  et exhaustive sur les parties communes alors c'est parfait ( ironie cette fois-ci). On peut clore le sujet.

    Je pense qu'il y a de votre part confusion entre le syndic et l'ACP. Effectivement le syndic à une vision à court terme (son mandat est à court terme), mais l'ACP a une durée de vie très longue. C'est donc l'ACP qui doit prévoir le long terme.
    L'ACP se fait représenter et exécuter ses décisions par le syndic généralement pour une durée d'un an. C'est dans ces décisions que l'ACP via l'AG peut ou pas prévoir le long terme.
    L'AG est représentée par les CP, c'est donc la majorité des CP qui décide ou pas de prévoir le long terme.
    C'est donc dans une majorité silencieuse, inactive et/ou trop tranquille, soutenue par un syndic qui ne pense aussi qu'à sa tranquillité (à cout terme), que ce pose le problème de l'ACP sur le long terme.
    Pour que le problème de l'ACP ne devienne pas le problème du CP prévoyant, ce dernier n'a pas d'autre choix de s'assurer des points suivants ;
    - Que les archives de l'ACP sont complètes, à jour et bien transmis de syndic en syndic qui en a la charge de conservation.
    - Que les ordres du jour des AG rédigés par le syndic comprennent bien, en temps et en heures, les propositions de résolutions concernant la conservation des parties communes (Inventaires, Inspections, Entretiens, Réparations, Réfections voir Rénovations).
    - Que les Inventaires, Inspections, Entretiens, Réparations, Réfections et/ou Rénovations proposés sont en adéquation avec la réalité et les résultats des Inventaires, Inspections, Entretiens, Réparations précédents.
    - De quitter le navire à temps si les autres CP sont prêt à couler (ou vous faire couler) pour avoir raison.

    L'humain n'étant qu'un humain, renforcer les droits et obligations du syndic ne changera rien à mon sens à ce constat, cela va juste augmenter les coûts de gestion de l'ACP.

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    hellooo
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    Luc a écrit :

    Si le syndic pro s'abstient à mettre ce point à l'OJ: déposez plainte à l'IPI pour non exécution de la loi et donc de l'Art. 78 de sa deontologie (et l'Art. 19 §2 de la loi du 02.06.2010) :

    IPI a écrit :
    Art. 78 L’agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la copropriété et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d’une loi, de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le lie à son commettant.

    C'est de la pure théorie.

    Cela ne fonctionne pas dans la réalité.

    L'iPI encourage les audiences à HUIS-CLOS pour cette raison.

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    hellooo
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    Re : La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

    @luc Une procédure pénale sur quelle base juridique ? BR XX ????

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