La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires

L'énoncé de la discussion me surprend : la gestion (...) des copropriété par les copropriétaires.

La gestion d'une copropriété n'est-elle pas en principe réalisée par le syndic désigné ou nommé dans le cadre de la loi, des statuts et de son contrat ?

Les copropriétaires ont certes des pouvoirs . Pouvoir général de gestion ?

Dernière modification par GT (05-07-2017 08:42:43)

Je n'ignore pas que l'ACP est gardienne des parties communes et que, de ce fait, sa responsabilité puisse être recherchée comme aussi , dans certaines circonstances, celle du syndic.

Il ne ressort pas de ce fait que les copropriétaires gèrent les parties communes de l'ACP qui sont en indivision et en copropriété forcée.

Le gardien des parties communes est l'ACP dont la responsabilité peut être engagée en cas de vice de la chose.

Je relis G. CARNOY que vous avez cité

"Puisque l’exercice de la garde pour compte propre est une condition distincte, seuls les copropriétaires peuvent être considérés comme gardiens de ces parties communes.
C’est l’opinion de l’avocat général Werquin,"
MAIS
La Cour rejette les conclusions de l'avocat général
"La Cour décide (...) que l’association des copropriétaires a en principe la garde de ses parties communes et est donc responsable du dommage causé par le vice affectant les parties communes.

Par ailleurs, l'arrêt de cassation et G. CARNOY n'apportent aucun élément permettant de conclure que  la gestion des parties communes est assurée par les copropriétaires comme l'indique l'énoncé de la discussion .

Gestion des parties communes, gardien des parties communes : 2 concepts bien différents .

Dernière modification par GT (05-07-2017 12:07:14)

Mais oui bien sur! Le Syndic est engagé par l'ACP et lui rapporte. Il n'est que le bras qui exécute les décisions prises en AG par les CP. Il n'a aucun pouvoir de décision puisqu'il n'a aucune part dans la copropriété.

Ceux qui accusent le Syndic, doivent en fait s'accuser d'abord eux mêmes. Ils ont engagé le Syndic et le paient pour exécuter les décisions qu'ils prennent. Le Syndic n'a aucun degré de liberté (sauf cas d'extrême urgence où il doit conserver les biens face à un péril grave et soudain (càd qu'on ne peut pas attendre une AGE pour prendre une décision).

Dernière modification par panchito (05-07-2017 22:47:21)

Gt est notre Maître en maïeutique 

C'est excellent.

Ce thème de gestion "opaque" évoque le fait que pour prendre des décisions de gestion des parties communes d'un immeuble il convient d'être  informés de leur état technique  parfait, à surveiller, à faire ou trop tard il faut tout reconstruire ( l'age de la chaufferie, l'age du toit, les sinistres ....). 

Ces informations pour un suivi de gestion méthodologique existent peu ou prou et sont exclusivement accessibles dans un dossier gardé par  le syndic.

Le syndic ne passe pas son temps à y réfléchir.

Ce dernier n'y pense même jamais car il n'est pas le gardien des parties communes et il n'habite pas l'immeuble en général.

Ce sont donc les copropriétaires résidents qui voient au premier chef ce qui cloche et ce qui est en parfait état.

Mais je l'accepte parfaitement et je vous dis merci pour chacun de vos questionnements ( maieutique) intelligents que j'apprécie sincèrement
( Il n'y avait pas d'intention ironique).

Si quasi tout le monde trouve que le syndic/l'ACP donne une abondante information claire  et exhaustive sur les parties communes alors c'est parfait ( ironie cette fois-ci). On peut clore le sujet.

@helooo,

Vous avez raison, mais pas à 100%

D'accord, mais la solution est de détailler la mission du Commissaire en exécutant l'Art. 577-8/2 CC comme impérativelent décidé par la loi.
Si le syndic pro s'abstient à mettre ce point à l'OJ: déposez plainte à l'IPI pour non exécution de la loi et donc de l'Art. 78 de sa deontologie (et l'Art. 19 §2 de la loi du 02.06.2010) :

.

Le Juge nommera un expert comptable, si le CP apporte quelques preuves concrets et simples. Même pour une petite ACP.
j'ai obtenu deux jugements dans ce sens pour 1999-2011 et 2013-2015/2017. Le premier fois je me suis fait persuader à simplifier le contrôle. En effet je me suis heurté à un contrôle trop formel et très surperficiel. Maintenant le contrôle est comme il le faut, mais je dois encore faire attention. Actuellement et suite à l'audit très négatif du reviseur, les CP se fâchent plus contre moi, mais de plus en plus contre certains mandataires.

Dans mon cas l'enjeu est plus grand, vu le volume de ma copropriété. Actuellement de mon coté un montant de six chiffres et du coté de l'ACP envers le syndic un montant global de sept chiffres. Il est donc rentable d'y consacrer plus de moyens. Mon budget est en principe 10% du gain possible vu sur long terme. Il a été dépassé par la procédure pénale contre moi durant une dizaine d'années, mais la réforme de GEENS va dans le futur règler ce problème. Une plainte pénale de copropriétaires-mandataires d'ACP est une plainte pénale d'ACP contre un CP et pas une dispute entre voisins. J'ai été acquitté. Cela m'a couté beaucoup, mais je suis dans la possibilité de récuperer mes frais. L'AG à le choix: payer soi-même ou faire payer l'assurance des mandataires en faute.

De quel problème s'agit-il concrètement ?
Où ce problème est-il abordé dans la réforme GEENS ? ou dans quelle recommandation du groupe d'experts qui a rendu un rapport au Ministre?
Comment ce problème sera-t-il concrètement résolu ?

Je pense qu'il y a de votre part confusion entre le syndic et l'ACP. Effectivement le syndic à une vision à court terme (son mandat est à court terme), mais l'ACP a une durée de vie très longue. C'est donc l'ACP qui doit prévoir le long terme.
L'ACP se fait représenter et exécuter ses décisions par le syndic généralement pour une durée d'un an. C'est dans ces décisions que l'ACP via l'AG peut ou pas prévoir le long terme.
L'AG est représentée par les CP, c'est donc la majorité des CP qui décide ou pas de prévoir le long terme.
C'est donc dans une majorité silencieuse, inactive et/ou trop tranquille, soutenue par un syndic qui ne pense aussi qu'à sa tranquillité (à cout terme), que ce pose le problème de l'ACP sur le long terme.
Pour que le problème de l'ACP ne devienne pas le problème du CP prévoyant, ce dernier n'a pas d'autre choix de s'assurer des points suivants ;
- Que les archives de l'ACP sont complètes, à jour et bien transmis de syndic en syndic qui en a la charge de conservation.
- Que les ordres du jour des AG rédigés par le syndic comprennent bien, en temps et en heures, les propositions de résolutions concernant la conservation des parties communes (Inventaires, Inspections, Entretiens, Réparations, Réfections voir Rénovations).
- Que les Inventaires, Inspections, Entretiens, Réparations, Réfections et/ou Rénovations proposés sont en adéquation avec la réalité et les résultats des Inventaires, Inspections, Entretiens, Réparations précédents.
- De quitter le navire à temps si les autres CP sont prêt à couler (ou vous faire couler) pour avoir raison.

L'humain n'étant qu'un humain, renforcer les droits et obligations du syndic ne changera rien à mon sens à ce constat, cela va juste augmenter les coûts de gestion de l'ACP.

@luc Une procédure pénale sur quelle base juridique ? BR XX ????