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Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

YAKA
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Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

Bonjour

Un collègue loue un immeuble à 3 colocataires dont la dernière en date ne paie plus son loyer depuis 5 mois, bientôt 6   (l'affaire est chez un avocat).
Ceci dit l'agent de quartier qui passait par là  a constaté de visu que cette locataire de 22 ans qui émarge du CPAS n'habitait plus sa chambre depuis longtemps, il reste 2 caisses, un matelas gonflable, dégonflé et un frigo envahi de moisissures, il signale donc au propriétaire qu'il va la radier d'office.

La locataire étrangement lui téléphone pour demander de signer un nouveau bail, lui dire que ses loyers vont être payé par l'Onem ???  et qu'une personne de cet organisme va lui téléphoner pour lui expliquer....    Quoi ?  Elle doit fabuler.   2 jours se passent, tjrs rien.

Reste à savoir si la radiation est effective?  sans doute que oui vu la situation.  Mais Quid du bail?  Le contrat est toujours valide je suppose, il faut le faire annuler par un Juge de Paix?  A faire ou pas en même temps que pour les loyers impayés?

Merci d'avance de vos infos précieuses.

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PIM
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

Le bail concerné contient-il une clause de solidarité et d'indivisibilité entre colocataires ?


Erik DECKERS
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Himura
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

Vu la situation clairement problématique de la locataire, et son insolvabilité, je procéderais ainsi (je préviens de suite, on fleurte clairement avec la légalité).

- J'enverrai rapidement un courrier à la locataire, à cette adresse (il faut compter souvent entre 2 semaines et 6 semaines pour que la radiation soit encodée à la commune !), en indiquant que la police a constaté qu'elle a abandonné le logement, et que, vu ses arriérés importants, vous considérez le bail rompu unilatéralement par la locataire et à ses tords.
- Je téléphonerais au CPAS de la commune pour leur communiquer cet abandon de logement (vu que son seul but est manifestement d'avoir une adresse pour toucher ses allocations - et qu'elle triche forcément car ses allocations comprennent le montant du loyer).
- Je reprendrais possession du logement vite fait.


Pour être bien droit dans ses bottes :
- aller vite demander l'attestation de domicile de la personne (avant qu'elle soit radiée)
- introduire une requête, mentionnant la totale (abandon de domicile, arriérés, et autres)
- attendre le jugement, le faire signifier, procéder à l'expulsion... Bref, attendre 6 mois et payer une somme qui ne sera certainement jamais récupérée.

- Je ne m'embêterais pas trop avec

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PIM
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

Fleurter avec la légalité ou flirter avec l'illégalité ?, Himura  cool


Erik DECKERS
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Himura
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

roll
Flirter, chef, c'est mieux  smile

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GT
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

YAKA a écrit :

Bonjour

Un collègue loue un immeuble à 3 colocataires dont la dernière en date ne paie plus son loyer depuis 5 mois, bientôt 6   (l'affaire est chez un avocat).
(...).  Mais Quid du bail?  Le contrat est toujours valide je suppose, il faut le faire annuler par un Juge de Paix?  A faire ou pas en même temps que pour les loyers impayés?

Merci d'avance de vos infos précieuses.

Une affaire est chez l'avocat ?
Qu'appelez-vous "est chez l'avocat" ?
Une procédure a-t-elle été introduite auprès du juge de paix ?
Qu'est-il demandé dans l'acte d'introduction de la procédure ?
Celle-ci ne peut-elle être étendue en fonction d'éléments nouveaux ?

Consultez votre avocat

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grmff
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

La théorie générale:
- Demander le certificat de domicile à la commune. (Vous saurez alors s'il a été radié ou non)
- introduire une requête en justice de paix
- obtenir le jugement
- signifier le jugement
- attendre un mois
- faire procéder à l'expulsion

Mais tout est relatif. Dès lors, je vous propose une pratique relativiste à votre situation:
- demander l'avis du policier qui a constaté que la personne n'habitait plus sur place
- constater l'abandon des lieux, via le témoignage, notamment, des colocataires.
- entrer, vider les lieux, entreposer les affaires avec témoin
- faire un état des lieux contresigné par le témoin
- changer le barillet et remettre en location

Ensuite, lancer la procédure devant le juge de paix pour récupérer la caution si elle a été bloquée sur compte bancaire.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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grmff
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

Il y a tout de même une chose que je ne comprends pas dans vos explications: comment se fait-il que l'affaire soit dans les mains d'un avocat depuis 6 mois et que rien ne se soit passé?


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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GT

Himura
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

grmff a écrit :

La théorie générale:
- Demander le certificat de domicile à la commune. (Vous saurez alors s'il a été radié ou non)
- introduire une requête en justice de paix
- obtenir le jugement
- signifier le jugement
- attendre un mois
- faire procéder à l'expulsion

Mais tout est relatif. Dès lors, je vous propose une pratique relativiste à votre situation:
- demander l'avis du policier qui a constaté que la personne n'habitait plus sur place
- constater l'abandon des lieux, via le témoignage, notamment, des colocataires.
- entrer, vider les lieux, entreposer les affaires avec témoin
- faire un état des lieux contresigné par le témoin
- changer le barillet et remettre en location

Ensuite, lancer la procédure devant le juge de paix pour récupérer la caution si elle a été bloquée sur compte bancaire.


PIM pourra constater que Grmff ne propose pas autre chose que mon flirt :-)

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rexou
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

@ Himura et Grmff : 
Je flirte avec vous !   smile
Il faut rester pragmatique et efficace...
Mais si je comprends bien, il n'existe pas de clause de solidarité entre les occupants ? Il ne s'agit pas d'une vraie colocation, et les locataires font chacun partie d'un "ménage" différent ?


rexou

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panchito
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

Rexou a écrit :

Mais si je comprends bien, il n'existe pas de clause de solidarité entre les occupants ? Il ne s'agit pas d'une vraie colocation, et les locataires font chacun partie d'un "ménage" différent ?

Effectivement, lisez le bail attentivement! En cas de réelle colocation, il y a une clause d'indivisibilité et de solidarité dans le bail. Si un des colocataires disparaît, pas de soucis, les autres restent responsables de toutes les obligations prévues au bail et doivent donc se partager le loyer dans son intégralité.

Vous dites que le frigo est plein de moisissures, cela veut-il dire que dans l'appartement qui est loué en colocation, chacun a son propre frigo dans sa chambre??

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jacq
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

panchito a écrit :
Rexou a écrit :

Mais si je comprends bien, il n'existe pas de clause de solidarité entre les occupants ? Il ne s'agit pas d'une vraie colocation, et les locataires font chacun partie d'un "ménage" différent ?

Effectivement, lisez le bail attentivement! En cas de réelle colocation, il y a une clause d'indivisibilité et de solidarité dans le bail. Si un des colocataires disparaît, pas de soucis, les autres restent responsables de toutes les obligations prévues au bail et doivent donc se partager le loyer dans son intégralité.

Vous dites que le frigo est plein de moisissures, cela veut-il dire que dans l'appartement qui est loué en colocation, chacun a son propre frigo dans sa chambre??

Pim pourrait il m'expliquer comment fonctionne une sous location dans un même logement, je présume qu'il y a un locataire principal qui est autorisé a sous louer.
Sauf erreur de ma part le propriétaire ou le locataire ne serait il pas un marchand de sommeil.


jacq

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GT
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

jacq a écrit :

Pim pourrait il m'expliquer comment fonctionne une sous location dans un même logement, je présume qu'il y a un locataire principal qui est autorisé a sous louer.
Sauf erreur de ma part le propriétaire ou le locataire ne serait il pas un marchand de sommeil.

La sous-location est un contrat de location conclu entre le preneur initial (locataire "principal") et un tiers ("sous-locataire").

La sous-location peut être partielle et ne porter que sur une partie des locaux, par exemple une chambre.

La sous-location peut être examinée dans le régime du droit commun ou dans le cadre de législations particulières : bail de résidence principale, baux à ferme qui réduisent ou étendent tant le droit de sous-louer que celui de céder le bail.

En l'espèce, il est énoncé ( à tort ?) ( la réaction de YAKA serait la bienvenue mais il doit d'abord interroger un collègue dont il s'est  fait l'interprète) par l'intervenant initial qu'il s'agit d'une colocation .

S'il s'agit d'une sous-location, rien n'indique qu'elle est défendue et que le locataire principal soit un "marchand de sommeil". Le contrat entre le locataire "principal"et le bailleur n'est pas produit : bail de résidence principale ? clause d'interdiction conventionnelle (si pas bail de résidence principale), montant du loyer...

Pour simplifier, en cas de sous-location, le rapport est entre le sous-locataire et le locataire principal.
Dans la colocation le rapport est entre le bailleur et les colocataires.

Que faut-il entendre par cette expression "marchand de sommeil"?

Les marchands de sommeil sont des propriétaires qui exploitent à l’extrême la détresse de publics très fragilisés (comme des personnes ayant très peu de revenus, ou étant en séjour illégal).

Ils peuvent être poursuivis par le parquet, soit d'initiative, soit suite à une plainte déposée par la police.

Pour qu'il y ait une infraction pénale et que le propriétaire soit condamné, il faut que 2 critères soient remplis :

1/ Le propriétaire:

- doit vendre, louer ou mettre à disposition un espace qui sert d'habitation

- dans des conditions incompatibles avec la dignité humaine

- avec l'intention de réaliser un profit anormal en louant ce type de logement.


2/ Le locataire:

- doit être une personne vulnérable soit en raison de sa situation administrative illégale ou précaire, soit en raison de sa situation sociale précaire, de son âge, d'un état de grossesse, d'une maladie, d'une infirmité ou d'une déficience physique ou mentale.

Cette situation peut, par exemple, découler du surendettement ou de la perte d’un emploi.


http://www.droitsquotidiens.be/fr/quest … de-sommeil

Dans le cas d'espèce, Jacq, quels sont les éléments pertinents établissant que la piste du marchand de sommeil (dans le chef du propriétaire ou du locataire) doive être explorée ?

Dernière modification par GT (05-08-2017 11:11:18)

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jacq
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

Ceci dit l'agent de quartier qui passait par là  a constaté de visu que cette locataire de 22 ans qui émarge du CPAS n'habitait plus sa chambre depuis longtemps, il reste 2 caisses, un matelas gonflable, dégonflé et un frigo envahi de moisissures, il signale donc au propriétaire qu'il va la radier d'office.

Ce qui m'intrigue sur ce sujet est la situation précaire de la co-locataire qui occupe une chambre d'où l'interprétation de ma part marchand de sommeil.


jacq

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rexou
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

jacq a écrit :

Ceci dit l'agent de quartier qui passait par là  a constaté de visu que cette locataire de 22 ans qui émarge du CPAS n'habitait plus sa chambre depuis longtemps, il reste 2 caisses, un matelas gonflable, dégonflé et un frigo envahi de moisissures, il signale donc au propriétaire qu'il va la radier d'office.

Ce qui m'intrigue sur ce sujet est la situation précaire de la co-locataire qui occupe une chambre d'où l'interprétation de ma part marchand de sommeil.

Il est mentionné "3 colocataires" sans plus d'explications... On peut tout supposer... mais si le bailleur s'inquiète, j'imagine qu'il n'existe pas de clause de solidarité indivisible, et il ne s'agit pas non plus d'une sous-location cas dans lesquels ce bailleur ne serait pas financièrement concerné.

La déduction logique, c'est que le bailleur a établi trois baux distincts avec des parties privatives pour chacun et des parties communes...

Par contre, je suis interloqué par "l'agent de quartier qui passait par là"... de quel droit ? dans quelles circonstances ? si la locataire émarge au cpas, son domicile n'en demeure pas moins privé et interdit d'accès à toute tierce personne...


rexou

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

jacq a écrit :

(...)

Ce qui m'intrigue sur ce sujet est la situation précaire de la co-locataire qui occupe une chambre d'où l'interprétation de ma part marchand de sommeil.

Avez-vous un preuve ou un indice sérieux permettant d'établir que le propriétaire louait ou mettait à disposition un espace servant d'habitation à une personne dont il est affirmé qu'elle émarge au CPAS (sans qu'il soit précisé si elle bénéficie du revenu d'intégration ou de l'aide sociale, 2 notions qui sont étrangères à beaucoup) dans des conditions incompatibles avec la dignité humaine  avec l'intention de réaliser un profit anormal en louant ce type de logement.

Oui ?

Dans ma précédente intervention, il est fait état de considérations (cumulatives)concernant le locataire et le propriétaire.

Tout (co)locataire "au CPAS" n'est certes pas dans une situation enviable. Ceci ne signifie pas qu'elle est victime d'"un marchand de sommeil"

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PIM

GT
Pimonaute incurable
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

rexou a écrit :

Il est mentionné "3 colocataires" sans plus d'explications... On peut tout supposer... mais si le bailleur s'inquiète, j'imagine qu'il n'existe pas de clause de solidarité indivisible, et il ne s'agit pas non plus d'une sous-location cas dans lesquels ce bailleur ne serait pas financièrement concerné.

Alors, YAKA,  situation de location ou de colocation ?
Et quid du dossier chez l'avocat depuis 6 mois ?

Et la propriétaire : un marchand de sommeil, comme cela a été évoqué ?

S'il s'agit d'une situation de location des pistes vous ont déjà été données répondant à vos questions relatives au bail.

Dans cette dernière hypothèse également, si la locataire bénéficie du revenu d'intégration, elle serait une isolée au regard de cette législation (avec le montant fixé en conséquence) et non pas une cohabitante (revenu d'intégration le moins favorable) .

Dernière modification par GT (05-08-2017 15:10:15)

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PIM
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

Panchito a écrit :

En cas de réelle colocation, il y a une clause d'indivisibilité et de solidarité dans le bail. Si un des colocataires disparaît, pas de soucis, les autres restent responsables de toutes les obligations prévues au bail et doivent donc se partager le loyer dans son intégralité.

Il faut que la dite clause soit mentionnée expressément. A défaut, il n'y a pas solidarité, ni indivisibiitlé, même en cas de colocation.


Erik DECKERS
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rexou
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

PIM a écrit :
Panchito a écrit :

En cas de réelle colocation, il y a une clause d'indivisibilité et de solidarité dans le bail. Si un des colocataires disparaît, pas de soucis, les autres restent responsables de toutes les obligations prévues au bail et doivent donc se partager le loyer dans son intégralité.

Il faut que la dite clause soit mentionnée expressément. A défaut, il n'y a pas solidarité, ni indivisibilité, même en cas de colocation.

Bien sur, il faut une clause de solidarité indivisible. Ou un (ou deux) responsable(s).

Faire 3 baux distincts, c'est se compliquer la vie en plus de devoir assumer une vacuité occasionnelle qui soit aussi une perte de loyer. Et vous devrez arbitrer les litiges liés à toute incompatibilité inter-locataires . Vous gardez le contrôle... mais à quel prix !

La maison de mes parents est louée à des colocataires. Trois d'entre eux (solvables) ont signé le bail et sont responsables solidairement et indivisiblement envers le bailleur... et"sous-louent" de leur propre chef à d'autres, qui vont et viennent au gré des saisons... le bail autorise une occupation pour max 8 personnes (grande maison) et en principe le bailleur doit être informé de la liste des résidents... c'est toujours resté théorique... Mais cette maison est louée depuis plus de 12 ans et les locataires y vivent heureux. En fait, je pense que les deux principaux locataires gèrent et sont logés à très bon prix tous décomptes faits avec les autres colocs... Il faudra prévoir des travaux lors de leur sortie, c'est sur ! Mais en cas de souci, il n'existe que 3 interlocuteurs. Assez en principe pour assurer une solvabilité raisonnable. Avoir 8 locataires au bail = 8 requêtes, 8 significatons de jugement... soit le pied intégral en cas de litige !

Dernière modification par rexou (06-08-2017 18:00:13)


rexou

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jacq
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Re : Bail colocation - non paiement des loyers - radiation.

YAKA a écrit : Un collègue loue un immeuble à 3 colocataires dont la dernière en date ne paie plus son loyer depuis 5 mois, bientôt 6   (l'affaire est chez un avocat).
Je constate que YAKA est un intermédiaire,

GT a posé une question :   Alors, YAKA,  situation de location ou de colocation ?
Et quid du dossier chez l'avocat depuis 6 mois ?

Qui doit répondre Yaka ou bien le collègue, je présume que se sera une histoire sans réponse wink


jacq

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