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Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

BXL3072
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Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

Bonjour à tous,

Je compte démarrer un petit projet d'investissement sur Charleroi (J'ai déjà deux biens sur BXl en location).
Ne connaissant pas le coin (Je suis de BXl), j'aurais besoin de vos conseils

1-Situation Géo

J'ai trouvé deux petites maisons (2-3ch) au prix approximatif de 65.000 situées respectivement à  Rue dourlet & Rue Omer lefèvre . (Travaux de rénov : +-10-15 à priori)

Qu'en pensez vous de la situation géo ?


2 Colocation
Elles ne sont pas loins des écols sup. et du centre ville.
Mon but c'est rénover le bien et le louer en coloc (Etudiants/Jeunes salariés). Qu'en est-il du permis de location ? Est ce que c'est valable aussi en cas de coloc ? (Les biens ont une superficie de +- 100m2) ?
En lisant les messages sur ce forum (fort utile - et grand merci à grmff + autres  smile ),il semblerait que les choses deviennent compliquées pour obtenir ce genre de permis de col/location .

D'avance merci pour vos conseils/remarques.

Dernière modification par BXL3072 (07-08-2017 16:01:12)


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Himura
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

J'ai l'impression que Grmff va avoir une petite érection en lisant ce fil, et cette démarche.  devil


Pour le permis de location, ça vaut la peine de lire le Wallex à ce sujet. Ce n'est pas long, et instructif.
Astuce : pensez à bien distinguer la colocation (1 bail, personnes qui vivent ensemble), du logement collectif (plusieurs baux personnels, pour un même logement).

Le logement collectif est soumis à permis de location. La colocation, non.
Il y a cependant des travaux en cours pour règlementer cette colocation.

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grmff
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

1. Je ne connais pas ces rues. Je ne peux rien dire à ce sujet.

2. Le permis de location n'est pas nécessaire pour une location de moins de 5 "ménages" occupants un bien de type unifmilial avec un seul contrat.


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Himura
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

Petit lien qui vous sera utile :
http://spw.wallonie.be/mwg-internal/de5 … KyhOxLbcds,

(La colocation en page 21)

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grmff
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

Il reste la question de l'urbanisme...


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BXL3072
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

Un grand merci pour vos réponses smile
L'idéal si j'ai bien compris c'est un seul contrat +clause de solidarité .
Je viens de trouver une autre annonce pour une maison unifamiliale (mais qui est divisée en 3 apparts ==> 3 compteurs élec/eau ..). En lisant les messages sur le forum, il semblerait que les choses deviennent complexes et les démarches administratives assez longues pour régulariser ce genre de bien ?
Qu'en pensez vous ?Fuir smile ou essayer quand même de se renseigner un peu plus au niveau de l'administration.
Le vendeur demande 90K  . Donc cela pourrait être une bonne affaire ?

Dernière modification par BXL3072 (07-08-2017 16:31:22)


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grmff
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

C'est compliqué.
Pour savoir, la première chose à faire faire est de demander à la commune, service urbanisme. Pour Charleroi, voyez le service logement de la ville  à Gilly.


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BXL3072
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

Ok. Je prends contact avec l'administration.
Je vous tiens au courant.


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stdibari
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

Quelle belle question.
(je fais le même genre de démarches dans la même région, avec une gestion locative)
Dans votre cas on oublie le logement collectif car avec les directives a Charleroi et une superficie de bâtiment de +-100m2 ça ne passera pas.
Si vous allez dans la légalité totale, c est très complique, cela peut passer par un permis de location, qui implique pompiers et normes incendies. Sans compter l urbanisme. 
Apres il y a la fameuse "collocation".    @grmff  je ne suis pas tout a fait de votre avis:  5 ménages peuvent passer seulement si le propriétaire occupe les lieux.  Sinon on est dans un certain "flou".  ( de toute facon la legislation sur la colloc est floue).

Il y a toujours bien entendu la très très faible probabilité d'un contrôle.
La réponse (bien entendu officieuse car personne ne veut se mouiller) que j ai reçu en matière de collocation: jusqu’à 3 ménages en collocation ne pose aucun problèmes a plus de 4 on considère que c est un logement collectif déguisé.  (information que me vient d une personne chargée de contrôler que les normes incendies soient correctement appliquée en vue d obtention du permis de location).

De mon cote, a plus de 4 "chambres" j'essaye de voir si l obtention du permis est possible, a 3-4 chambres j envisage la colloc. ( a moins c est de toute façon pas rentable ;-)

Sinon 90k pour une maison divisée en 3 apparts,  c est clairement un projet intéressant sur papier a approfondir.
la division est elle déjà en ordre point de vue de l'urbanisme?

Si vous voulez me contactez on peut en discuter plus avant.

Stephane

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grmff
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

Himura a écrit :

J'ai l'impression que Grmff va avoir une petite érection en lisant ce fil, et cette démarche.  devil

Ce n'est plus le genre de projet que je regarde personnellement depuis pas mal de temps. En dessous de 20 unités locatives, je ne regarde plus.  devil

Ceci dit, la démarche est évidemment la bonne...


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grmff
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

Himura a écrit :

Petit lien qui vous sera utile :
http://spw.wallonie.be/mwg-internal/de5 … KyhOxLbcds,

(La colocation en page 21)

Votre lien ne marche pas.

Je suppose que vous donnez référence à ce document, qui contient page 21 le texte suivant:

Article 3 : Co-logement
Logement de type unifamilial occupé par moins de 5
personnes majeures constituant plusieurs ménages qui
fait l’objet d’un seul contrat de bail entre les parties =
logement individuel
Il s’agit ainsi d’éviter que les expériences de co-logement
soient assimilées à du logement collectif (avec les
impositions que cela comporte : points d ’eau dans
chaque chambre,… + assujettissement au permis de
location).


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grmff
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

BXL3072 a écrit :

Un grand merci pour vos réponses smile
L'idéal si j'ai bien compris c'est un seul contrat +clause de solidarité .
Je viens de trouver une autre annonce pour une maison unifamiliale (mais qui est divisée en 3 apparts ==> 3 compteurs élec/eau ..). En lisant les messages sur le forum, il semblerait que les choses deviennent complexes et les démarches administratives assez longues pour régulariser ce genre de bien ?
Qu'en pensez vous ?Fuir smile ou essayer quand même de se renseigner un peu plus au niveau de l'administration.
Le vendeur demande 90K  . Donc cela pourrait être une bonne affaire ?

Si vous envisagez la colocation d'étudiants, bien des choses pourraient vous tomber sur le paletot.
J'ai le souvenir d'une procédure en justice d'un ensemble d'habitant d'un quartier résidentiel contre un propriétaire (plusieurs?) qui avait acheté des maisons unifamiliales et les louait en kots. Au vu des nuisances (et de l'augmentations des prix et loyers du quartier), et au vu de la situation urbanistique du quartier, le loueur d'unifamiliale comme kot s'est vu forcé et contraint d'arrêter ce mode de mise en location, et a dû revendre ses maisons.

Personnellement, si les autres paramètres sont positifs, je ferais un bail de colocation, sans clause de solidarité (quel étudiant signerait cela?), le loyer de chacun et un pacte de colocation.

Pour régulariser un bien, il faut voir de quand date la colocation. La date mentionnée sur les compteurs électriques est une bonne indication... Il faut que ce soit fait avant 2002. Voyez ce fil de discussion, qui reste d'actualité.


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Himura
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

grmff a écrit :
Himura a écrit :

Petit lien qui vous sera utile :
http://spw.wallonie.be/mwg-internal/de5 … KyhOxLbcds,

(La colocation en page 21)

Votre lien ne marche pas.

Je suppose que vous donnez référence à ce document, qui contient page 21 le texte suivant:

Article 3 : Co-logement
Logement de type unifamilial occupé par moins de 5
personnes majeures constituant plusieurs ménages qui
fait l’objet d’un seul contrat de bail entre les parties =
logement individuel
Il s’agit ainsi d’éviter que les expériences de co-logement
soient assimilées à du logement collectif (avec les
impositions que cela comporte : points d ’eau dans
chaque chambre,… + assujettissement au permis de
location).

C'était bien le même document, oui.
Merci

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BXL3072
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

stdibari a écrit :

Sinon 90k pour une maison divisée en 3 apparts,  c est clairement un projet intéressant sur papier a approfondir.
la division est elle déjà en ordre point de vue de l'urbanisme?

Si vous voulez me contactez on peut en discuter plus avant.

Stephane

Non ce n'est pas en ordre. Mais je penses que les compteurs sont là avant 2002 donc peut être il y aurait une piste.


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libra
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

BXL3072 a écrit :

Je compte démarrer un petit projet d'investissement sur Charleroi (J'ai déjà deux biens sur BXl en location).
Ne connaissant pas le coin (Je suis de BXl), j'aurais besoin de vos conseils

Ne jamais investir dans un quartier qu'on ne connaît pas.

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stdibari
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

je poste 2 liens pour tous


Si le bien n est pas en ordre il faut bien lire la directive a charleroi
directive

et

http://www.charleroi.be/subdivision-mai … nvier-2016

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BXL3072
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Re : Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

Voilà, je reviens vers vous pour donner des news .
J'ai laissé tomber le bien en question. Vu sa configuration et sa superficie (< 200m2), il n'est pas possible de le le diviser en 2/3apparts.
Depuis, j'ai fait plusieurs  visites. Cela m'a permis de connaître un peu la zone ou je comptes investir si tout va bien. smile
Je partage ici avec vous mes modestes premières conclusions

- Les communes à éviter (pour invest bien entendu wink ) : Dampremy, Marchinenne au pont côté la gare ,  Charleroi Ouest ..
- Charleroi Sud : Très intéressant mais les prix deviennent chers.==> Retour sur invest pas si intéressant
- Charleroi Nord/Gilly : Éventuellement intéressant. (Présence d'écoles)

La je suis sur 3 pistes/options et j'aurais bien aimé avoir votre avis
Soit
- Acheter une grande maison (Côté Nord - Int.Ring)  , faire des travaux (assez conséquent) et faire une demande de régularisation (Ce que qui m'inquiète c'est qu'ils stipulent , que même si le bien répond au conditions (Superficie,Pompiers ..), on n'est pas SUR que la demande soit acceptée.
-Acheter deux petites maisons (2-3ch chacune) : Coloc sans problème (Moins de 5 pers) /
-Acheter un bien de rapport déjà en ordre d'urbanisme (Le hic c'est plus cher  + Celui que j'ai trouvé est côté Marchienne au pont pas loin de l'hôpital van gogh . Une collègue du bureau me dit que l'endroit n'est pas terrible ?? )

Qu'en pensez vous ?
Merci d'avance.


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