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Erreur dans décompte depuis 10 ans

MarcoBrux
Pimonaute assidu
Inscription : 09-06-2017
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Erreur dans décompte depuis 10 ans

Bonsoir à vous tous,

Je reviens(de nouveau) vers vous pour m'éclairer sur un point que je viens de découvrir ce matin. avant d'exposer le problème, je précise que ma résidence est composée de 5 blocs avec des quotités spéciales par bloc et des quotités générales pour les communs, à savoir Immeuble 1, 2, 3, 4, 5 et parties communes.
Donc ce matin pour changer une lampe de la cage d'escalier de mon immeuble 3 au 2 étage, je descends couper le courant au tableau électrique, on remontant  je suis surpris que la lampe du 1er étage est allumée!! après plusieurs vérifications, je me suis rendu compte que l'électricien en 2005!! a inversé les lettres des immeubles inscrites sur les tableaux électrique et les résultat est lourd de conséquences!!

le compteur des communs(éclairage garages et des caves, des locaux pour vélos, portes électriques, parlophone, chaudière et tout ses accessoires etc etc) est considéré par le syndic comme compteur des communs pour mon immeuble( éclairage hall, cage d'escaliers et ascenseur) et le compteur de mon immeuble est prix pour celui des communs!! pour y voir claire voici le relevé fait ce soir à 22h:):

* Compteur de l'immeuble 3( mon immeuble): 100.295.5 KW/Jour et 091.644.9Kw/Nuit
* Compteur des communs: 29.249.5kwiJ et 29.995.8Kw/N
Donc mon immeuble paie toute l’électricité des communs , on a payé plus du TRIPLE de ce qu'on doit réellement.
Je précise que notre copropriété sera reprise par un autre syndic en Octobre prochain.

mes questions sont:

1) d'après vous comment faire? exposer le cas au CDC? à l'assemblée générale?
2) Que prévoit la  législation actuelle à ce sujet?rectifier le présent et le future ou peut-on revenir 5 ans en arrière comme stipulé dans certains écrits?

merci pour vos réponses et interventions.
Cordialement

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rexou
Pimonaute non modérable
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Messages : 6 397

Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

grmff a écrit :

Ancien syndic pro ayant fait des centaines de répartition, je confirme que, si on intègre la correction dans le nouveau décompte, cela ne représente pas plus de deux heures de travail pour retrouver les montants mal imputés, et pas plus de 10 minutes pour les intégrer dans le décompte à produire.

Par contre, s'il faut refaire tous les décomptes des 5 dernières années, je refuserais tout net de faire le job. Ce serait impayable à un tarif raisonnable. Les mutations rendent ce job très important. Mon logiciel ne permettais pas de revenir sur les dernières années.

En outre, pas question de réclamer des sous à ceux qui ont vendu il y a 5 ans...

Bien vu ! Quid des lots vendus ?

Au niveau des décomptes, je pensais plutôt à une proposition forfaitaire et raisonnable pour une période de 2 ou 3 ans Faire simple et éviter que certains se sentent lésés à l'excès. Cela ne devrait pas entrainer de frais supplémentaires et les sommes concernées ne devraient pas être excessives. Une estimation à la grosse louche pour clore le sujet au mieux des intérêts de tous et de la bonne entente dans les immeubles.


rexou

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luc
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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Revenons aux faits, sans tenir compte de son impact sur un CP-résident et/ou un CP-bailleur. Ne mélangeons pas cause et effet, ce qui perturbe tout.
Mon habitude est de penser en “worst case” et “best case” et de chercher a solution pragmatique/curative tout en restant dans le cadre légal.

D’emblée dans le cadre de ce sujet un procès a été déclaré le « worst case » à éviter.
En plus toute solution à la tendance à avantager certaines personnes et à désavantager d’autres. Donc on devrait appliquer une solution pragmatique qui est le plus près d’un solution juridique, sans devoir mener un procès civil , où on mène le débat devant le juge, explique son cas et le juge tranche.

Cadre légal : seul un CP peut contester la comptabilité, pas le syndic.
Le CP met le problème à la table de l’AG, qui décide. Il peut contester la validité de cette décision chez le juge de paix, sans que le juge puisse juger de l’opportunité (ce n’est pas un appel).

Prenons le cas que syndic change seulement l’année en cours (2017) comme le résultat « minimal ».
Et prenons le cas qu’un procès aurait pu avoir comme résultat comme le résultat « maximal ».

Le recalcul de 2016 tombe encore dans les honoraires forfaitaires du syndic actuel. Si c’est à charge du nouveau syndic, on pourrait l’estimer forfaitairement à 40% de l’honoraire syndic prorata de la période (un an) ET prorata de la différence à payer/rembourser vis-à-vis du montant global du décompte. Formule utilisé dans mon ACP récement par le syndic. Ce montant devrait être mis à charge de l’ACP, vu que ces organes de l'ACP n’ont pas constaté l’erreur plus tôt.

Les frais du recalcul 2017 est à charge du syndic qui présente les comptes 2017, si un CP met en demeure l’ACP avant octobre (= juin + 4 mois). Cette lettre administrative, est techniquement nécessaire pour donner une date à la procédure du recalcul.
Ce CP pourrait être idéalement tous les membres du CdC, comme annexe joint à leur rapport semestriel (ou y intégré), qu’ils feraient en septembre au lieu de le faire en décembre.

Jurisprudence : en 1999 un CP de mon ACP pétaudière (le contestateur N° 3) a contesté le calcul des honoraires du syndic depuis le début (1980). Le juge lui a donné raison quand à l’erreur, mais n’a accordé un effet rétroactif jusqu’en 1999 (diminution de l’honoraire des garages d’environs 10%). Ce changement a été imputé dans les comptes de l’année du jugement (2002) et impliquait surtout une dizaine de CP.
Je m’excuse si ce fait n’est pas factuel, puisque prescrit (+10 ans). Je ne suis plus certain de ce que je peux citer des faits et jugements d’avant la date de prescription. Considère le cas échéant toute mon intervention dans ce sujet comme nulle et non avenu.

Si on conteste une dépense périodique cela ne peut avoir une incidence qu’au moment de la contestation, donc disons là partir du 08.08.2017.
Avec l’AGO 2017 tenu en juin, il peut encore contester la comptabilité 2016 chez le juge de paix.
S’il veut aller plus loin, on tombe dans la procédure pénale. La faute date d’il y a plus que 10 ans. Il sera difficile à prouver que quelqu’un a commis une faute volontaire et à le faire condamner correctionnellement. N’oublions pas que la réception définitive des communs a en principe eu lieu avant 2015. C’est à ce moment que les conséquences de l'l’erreur a été transféré du promoteur vers l’ACP.

Un contrôle de l'installation électrique du type AIB-VINCOTTE implique l'existence d'un schéma des fils et le contrôle de la réalité. Le syndic ne peut changer les étiquettes que si ce schéma électriques a été controlé. Si non votre ACP cours le risque que d'autres problèmes vont faire jour plus tard. Non seulement comptabilité, mais assurances, etc. ... .

Donc aller plus loin que 2016 ne me parait pas rentable. Il faut se limiter à 2017 (et éventuellement 2016).

Celui qui signale le problème (et met l’ACP en demeure) devrait sur base de la comptabilité de 2016 faire une proposition de budget prévisionnel 2018 du projet « recalibrer les compteurs ». Montant le plus exact possible pour 2016 et naturellement une estimation pour 2017. En principe il n’y a aura pas un impact sur le montant du budget global de 2017, sauf si un budget par immeuble est prévu.

Le nouveau syndic peut implémenter le changement physique des étiquettes à la date de sa mise en fonction (impact sur la comptabilité 2017). Pour les corrections 2016 ou avant sur base de l’Art. 577-8 §4 4° CC j’attendrais l’approbation de l’AG 2018.

Ma proposition a je crois l’avantage de rester d’un côté dans le cadre légal et d’autre coté de permettre une solution pragmatique.

En fait c’est la voie « curative » que je préfère. Très lente si le consensus n’est pas trouvé, mais finalement les lois physiques s’imposeront et la masse flottante retrouvera son équilibre. Mon ACP soi-disant pétaudière peut en attester.


Cordialement,

Luc

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MarcoBrux
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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Bonjour à vous tous,
Désolé pour ce retard, j’étais occupé. Je reviens vous mais avec un tableau chiffré. J’ai donc pu récupérer les consommations facturées entre 2012 et 2016 sur base des décomptes en ma procession en prenant en compte aussi bien les consommations communes que spéciales ( je n’ai pas les factures du fournisseur d’énergie).
Je précise que les statuts prévoient 1 compteur pour les communs et 1 par immeuble(5).
Quelques constations :
1)    Dans le tableau, on voit clairement que certain immeubles ont payé 0€ en électricité ( 2012 2013 et 2015)
2)    L’Immeuble 3 a payé bcp plus que le 2 en 2015 et 2016 pourtant ils ont les mêmes caractéristiques (même nbr étages, mm type ascenseur, même nb apparts etc etc)
3)    La consommation de 2016 est presque le double des autres années et rien ne justifie cette augmentation (sachant que 2012 contient aussi la consommation de 2011)

Ne disposant pas de factures et pour faire table rase du passé et repartir sur une base saine( changement de syndic cette année), j’ai pensé proposer de répartir toute la consommation de ces 5 dernières années sur base des quotités générales comme si on ‘a qu’un SEULE compteur.

Sur cette base, j’ai pris en considération tout ce que chacun a payé sur les 5 années (selon Quotité spéciale que générale) et ce qui est réellement du si on considère qu’on a qu’un seul compteur .(proposition de régularisation pour toute la période de 5 ans).

Que pensez-vous de cette proposition ?
Quelqu’un aurait une meilleure façon de faire ?
Merci d’avance
Proposition_régularisation.jpg

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jacq
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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Chaque compteur possède un n° de référence autre que celui que le chiffre 1-2-3 ou la lettre a-b-c correspondant a chaque partie de l'immeuble.
Il me semble qu'avant de faire une grille de répartition il faut avant tout vérifier les factures et leurs N° de référence, aussi non vous risquez de nombreuses contestations en tous genres.


jacq

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grmff
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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Les consommations que vous mentionnez sont-elles les consommations des compteurs bien attribués ou non?


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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MarcoBrux
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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Jacq a écrit :

Chaque compteur possède un n° de référence autre que celui que le chiffre 1-2-3 ou la lettre a-b-c correspondant a chaque partie de l'immeuble.

1-2-3 sont les numéros des immeubles composant la résidence et pas les numéros de compteurs. Je n'ai pas accès à la comptabilité, elle est chez le syndic.

grmff a écrit :

Les consommations que vous mentionnez sont-elles les consommations des compteurs bien attribués ou non?

A voir comment le syndic a réparti les consommations, il doit y avoir un problème à un moment donné. je n'ai pas les factures, je ne sais pas exactement ce qui a été fait.
J'aurai la comptabilité fin Octobre et j'essaierai d'y voir claire

Dernière modification par MarcoBrux (10-08-2017 13:37:41)

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grmff
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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Vous mentionnez des montants dans un tableau. C'est ce que le syndic a facturé? Ou le compteur libellé "commun" est bien le montant facturé au commun?


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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MarcoBrux
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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

grmff a écrit :

Vous mentionnez des montants dans un tableau. C'est ce que le syndic a facturé?

Oui, j'ai repris les montant des décomptes annuels donc faits par le syndic avec un poste "électricité communs" et "électricité par immeuble"

grmff a écrit :

Ou le compteur libellé "commun" est bien le montant facturé au commun?

c'est une des questions auxquelles je n'ai pas de réponse vu que je n'ai pas les factures du fournisseur d'énergie, je ne peux  pas relier les factures à chaque compteur!

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