Erreur dans décompte depuis 10 ans

Revenons aux faits, sans tenir compte de son impact sur un CP-résident et/ou un CP-bailleur. Ne mélangeons pas cause et effet, ce qui perturbe tout.
Mon habitude est de penser en “worst case” et “best case” et de chercher a solution pragmatique/curative tout en restant dans le cadre légal.

D’emblée dans le cadre de ce sujet un procès a été déclaré le « worst case » à éviter.
En plus toute solution à la tendance à avantager certaines personnes et à désavantager d’autres. Donc on devrait appliquer une solution pragmatique qui est le plus près d’un solution juridique, sans devoir mener un procès civil , où on mène le débat devant le juge, explique son cas et le juge tranche.

Cadre légal : seul un CP peut contester la comptabilité, pas le syndic.
Le CP met le problème à la table de l’AG, qui décide. Il peut contester la validité de cette décision chez le juge de paix, sans que le juge puisse juger de l’opportunité (ce n’est pas un appel).

Prenons le cas que syndic change seulement l’année en cours (2017) comme le résultat « minimal ».
Et prenons le cas qu’un procès aurait pu avoir comme résultat comme le résultat « maximal ».

Le recalcul de 2016 tombe encore dans les honoraires forfaitaires du syndic actuel. Si c’est à charge du nouveau syndic, on pourrait l’estimer forfaitairement à 40% de l’honoraire syndic prorata de la période (un an) ET prorata de la différence à payer/rembourser vis-à-vis du montant global du décompte. Formule utilisé dans mon ACP récement par le syndic. Ce montant devrait être mis à charge de l’ACP, vu que ces organes de l'ACP n’ont pas constaté l’erreur plus tôt.

Les frais du recalcul 2017 est à charge du syndic qui présente les comptes 2017, si un CP met en demeure l’ACP avant octobre (= juin + 4 mois). Cette lettre administrative, est techniquement nécessaire pour donner une date à la procédure du recalcul.
Ce CP pourrait être idéalement tous les membres du CdC, comme annexe joint à leur rapport semestriel (ou y intégré), qu’ils feraient en septembre au lieu de le faire en décembre.

Jurisprudence : en 1999 un CP de mon ACP pétaudière (le contestateur N° 3) a contesté le calcul des honoraires du syndic depuis le début (1980). Le juge lui a donné raison quand à l’erreur, mais n’a accordé un effet rétroactif jusqu’en 1999 (diminution de l’honoraire des garages d’environs 10%). Ce changement a été imputé dans les comptes de l’année du jugement (2002) et impliquait surtout une dizaine de CP.
Je m’excuse si ce fait n’est pas factuel, puisque prescrit (+10 ans). Je ne suis plus certain de ce que je peux citer des faits et jugements d’avant la date de prescription. Considère le cas échéant toute mon intervention dans ce sujet comme nulle et non avenu.

Si on conteste une dépense périodique cela ne peut avoir une incidence qu’au moment de la contestation, donc disons là partir du 08.08.2017.
Avec l’AGO 2017 tenu en juin, il peut encore contester la comptabilité 2016 chez le juge de paix.
S’il veut aller plus loin, on tombe dans la procédure pénale. La faute date d’il y a plus que 10 ans. Il sera difficile à prouver que quelqu’un a commis une faute volontaire et à le faire condamner correctionnellement. N’oublions pas que la réception définitive des communs a en principe eu lieu avant 2015. C’est à ce moment que les conséquences de l'l’erreur a été transféré du promoteur vers l’ACP.

Un contrôle de l'installation électrique du type AIB-VINCOTTE implique l'existence d'un schéma des fils et le contrôle de la réalité. Le syndic ne peut changer les étiquettes que si ce schéma électriques a été controlé. Si non votre ACP cours le risque que d'autres problèmes vont faire jour plus tard. Non seulement comptabilité, mais assurances, etc. ... .

Donc aller plus loin que 2016 ne me parait pas rentable. Il faut se limiter à 2017 (et éventuellement 2016).

Celui qui signale le problème (et met l’ACP en demeure) devrait sur base de la comptabilité de 2016 faire une proposition de budget prévisionnel 2018 du projet « recalibrer les compteurs ». Montant le plus exact possible pour 2016 et naturellement une estimation pour 2017. En principe il n’y a aura pas un impact sur le montant du budget global de 2017, sauf si un budget par immeuble est prévu.

Le nouveau syndic peut implémenter le changement physique des étiquettes à la date de sa mise en fonction (impact sur la comptabilité 2017). Pour les corrections 2016 ou avant sur base de l’Art. 577-8 §4 4° CC j’attendrais l’approbation de l’AG 2018.

Ma proposition a je crois l’avantage de rester d’un côté dans le cadre légal et d’autre coté de permettre une solution pragmatique.

En fait c’est la voie « curative » que je préfère. Très lente si le consensus n’est pas trouvé, mais finalement les lois physiques s’imposeront et la masse flottante retrouvera son équilibre. Mon ACP soi-disant pétaudière peut en attester.

Chaque compteur possède un n° de référence autre que celui que le chiffre 1-2-3 ou la lettre a-b-c correspondant a chaque partie de l'immeuble.
Il me semble qu'avant de faire une grille de répartition il faut avant tout vérifier les factures et leurs N° de référence, aussi non vous risquez de nombreuses contestations en tous genres.

1-2-3 sont les numéros des immeubles composant la résidence et pas les numéros de compteurs. Je n'ai pas accès à la comptabilité, elle est chez le syndic.

A voir comment le syndic a réparti les consommations, il doit y avoir un problème à un moment donné. je n'ai pas les factures, je ne sais pas exactement ce qui a été fait.
J'aurai la comptabilité fin Octobre et j'essaierai d'y voir claire

Dernière modification par MarcoBrux (10-08-2017 12:37:41)

Oui, j'ai repris les montant des décomptes annuels donc faits par le syndic avec un poste "électricité communs" et "électricité par immeuble"

c'est une des questions auxquelles je n'ai pas de réponse vu que je n'ai pas les factures du fournisseur d'énergie, je ne peux  pas relier les factures à chaque compteur!