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clé de répartition des charges

cuberdons
Pimonaute
Inscription : 04-10-2016
Messages : 20

clé de répartition des charges

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un immeuble en monopropriété sur Bx géré par une agence, il n'y a pas de compteurs individuels pour l'eau ni le chauffage, pas de système de répartition prévu dans  les baux, les charges sont provisionnelles (aucune régularisation de charges n'a été faite jusqu'à présent).

Je souhaite que l'agence qui gère mon immeuble choisisse un système de répartition pour les charges (y compris celle de ménage) et l'inscrive dans les baux, je trouve ça plus normal pour les locataires. Ils me répondent qu'ils ne peuvent pas car il faut alors mettre des compteurs individuels pour tout. Le question n'est pas de mettre ces compteurs ou pas mais je voudrais savoir si sur Bx, il y a un texte de loi qui précise les obligations en terme de répartition des charges et du choix de la clé?
Quand on signe des baux avec provisions les compteurs individuels sont-ils obligatoire ou peut-on décider d'une autre clé par ex au m2 ou au nombre de personne sur le bail? comment faites-vous pour les frais de ménage par ex?
Si vous aviez en plus des références juridique ce serait extra, j'ai cherché mais je ne trouve pas pour les monopropriétés.

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 134

Re : clé de répartition des charges

Je ne crois pas que le législateur prévoit quelque chose dans ce cas. Il y aurait donc une liberté contractuelle totale.

Fait est que sans compteurs individuels vous risquez des contestations et des désagréments si pas d'ennui.

Par ailleurs, si votre agence immobilière est incapable de vous suggérer une solution, on peut avoir quelques doutes quant à ses compétences.

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Aime ce post :
Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 428

Re : clé de répartition des charges

en gros et en résumé, même avis que Libra


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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Christine Rivière
Pimonaute assidu
Inscription : 29-06-2017
Messages : 100

Re : clé de répartition des charges

J'étais une matinée à la justice de paix de Liège, et un bailleur avait justement un problème de paiement de charges.
Son locataire refusait la répartition des charges. Il est vrai que ces charges étaient caduques, des pourcentages arbitraires de la facture de l'immeuble.
Le juge a dit au bailleur qu'il lui incombait d'avoir un système de mesure des charges fiable, basé sur des relevés réels...
Perso en tant que propriétaire, j'ai toujours tenu à ce que les frais soient établis de façon indiscutable. Même le système par calorimètres est sujet à trop de discussions (même si le principe est généralement admis) : il place le bailleur comme responsable, car en cas de litige c'est toujours vers lui que le locataire va se retourner.
(à présent que j'ai fait installer des chaudières individuelles je n'ai plus jamais de soucis et aucun locataire ne m'a jamais contactée pour se plaindre de ses frais parfois astronomiques - j'ai relevé jusqu'à 1.400 m³ de gaz par an pour un appart de 50 m² : c'est aux fournisseurs officiels qu'ils ont affaire et là ça rigole moins qu'avec une gentille proprio qui essaie toujours de lisser les problèmes)

Ma conclusion : avec des compteurs individuels on a une garantie de fiabilité. Si ce sont des compteurs officiels gérés par les les distributeurs, c'est encore mieux : plus de gestion et plus de soucis;.. Mais tout ceci a un coût...

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Aime ce post :
Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 329

Re : clé de répartition des charges

Compteurs inviduels, c'est mieux, il n'y a pas de doute là-dessus. Mais ça n'est pas toujours aussi simple ou possible à mettre en œuvre, selon les situations.
La question porte donc sur ce qu'il est possible de faire.

En synthèse, je partage aussi les avis ci-dessus.
Mais si vous voulez avancer, voici une première idée :
- pour l'eau : introduisez vous-même une clé de répartition en fonction du nombre de personnes domiciliées. (problème : lorsqu'il y a des changements en cours d'année... il faudrait faire un relevé de compteur intermédiaire).
- pour le gaz : quotités en fonction du nombre de M³. (sinon calorimètres)
- pour l'électricité : vous ne le mentionnez pas, mais j'espère que là, c'est individuel :-)

Vous vous exposez sûrement à des petits tracas, mais au moins, ce sera déterminé au bail et connu d'avance !

Avec une bonne feuille Excel, vous pourrez gérer cela facilement.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 234

Re : clé de répartition des charges

Dans un immeuble à appartements qu'ils soit en copropriété forcée (géré par un syndic) ou qu'il appartienne à un seul propriétaire (géré éventuellement par un régisseur), il existe des charges communes et privatives qui sont , selon le contenu des contrats de baux, imputables aux locataires.
Ainsi, p.e., en ce qui concerne l'eau, il convient de distinguer la consommation privée de chaque ménage et le consommation commune (par exemple pour le nettoyage des communs).
A défaut de compteurs de passage liés à chaque appartement, il est impossible de déterminer les consommations privatives et les consommations communes.
Aux baux de prévoir les modalités de répartition de toutes ces charges.

N'oublions pas que des baux sont en cours sans que ces modalités soient présentes.

Des quotités n'ont-elles pas été attribuées lorsque l'immeuble a été divisé en appartements?

Dernière modification par GT (25-08-2017 17:53:25)

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 424

Re : clé de répartition des charges

Pour l'eau, des compteurs de passages sont incontournables pour éviter les abus et contestations.

Pour le chauffage, faire placer des calorimètres et définir un système de répartition (100 répartis sur les calos ou XX% calos et XX% par appart ou quotité... ) que vous décidez librement mais qui doit être annoncé clairement.

je conçois mal qu'une agence demande des provisions sans être en mesure de produire un décompte fiable justifiant du montant total à payer.

Vous pouvez définir à peu près ce que vous voulez en matière de règle de répartition pour autant que ce soit accepté et signé par vos locataires. Si vous demandez des provisions, vous devez impérativement être en mesure de justifier du montant que vous réclamez. Dans le cas contraire, optez quand c'est possible pour un forfait.


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 898

Re : clé de répartition des charges

Libra a écrit :

Par ailleurs, si votre agence immobilière est incapable de vous suggérer une solution, on peut avoir quelques doutes quant à ses compétences.

Je plussoie

Changez-en au plus vite!

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cuberdons
Pimonaute
Inscription : 04-10-2016
Messages : 20

Re : clé de répartition des charges

Merci à tous pour vos réponses, cela me conforte dans mon idée de mettre sur pied dans un premier temps d'une clé de répartition pour chaque poste et à plus long terme d'investir dans des compteurs individuels. Quand à la capacité de l'agence... là y'a bien un problème...

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 134

Re : clé de répartition des charges

cuberdons a écrit :

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un immeuble en monopropriété sur Bx géré par une agence, il n'y a pas de compteurs individuels pour l'eau ni le chauffage, pas de système de répartition prévu dans  les baux, les charges sont provisionnelles (aucune régularisation de charges n'a été faite jusqu'à présent).

Comment pourrait-on faire un décompte alors qu'il n'y a pas de compteur ni de clé de répartition? À défaut, de pouvoir faire un décompte, le locataire n'est-il pas en droit de réclamer le remboursement des provisions? S'il en est ainsi, le bailleur qui a confié la rédaction des baux à une agence immobilière ou tout autre professionnel de l'immobilier, ne pourrait-il pas se retourner contre le prestataire de service?

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 424

Re : clé de répartition des charges

Je souhaite que l'agence qui gère mon immeuble choisisse un système de répartition pour les charges (y compris celle de ménage) et l'inscrive dans les baux, je trouve ça plus normal pour les locataires. Ils me répondent qu'ils ne peuvent pas car il faut alors mettre des compteurs individuels pour tout.

Il n'est pas concevable de donner un bien en location et demander des provisions de charges si rien n'est prévu ni ne permet de calculer la consommation individuelle des locataires. A la limite, à défaut de compteurs individuels, la seule solution à envisager est un forfait...

Je partage l'avis que le locataire serait en droit de réclamer le montant des provisions payées si rien n'est prévu et qu'un décompte fiable ne peut être fourni.
Si la situation est telle que décrite, votre agence est gérée par des guignols.


rexou

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 234

Re : clé de répartition des charges

Nous ignorons tout de l'étendue de la mission de régisseur qui a été donnée à l'agence immobilière. Mission limitée ou mission étendue ?
Qui a rédigé le contrat de bail ? Le bailleur ou l'agence immobilière ? Seuls certains aspects de la gestion peuvent avoir été confiés à l'agence. Lesquels ?
Les réponses devraient se trouver dans la convention entre le bailleur et l'agence.
Les responsabilités sont à établir à la lecture de cette convention.

Dernière modification par GT (26-08-2017 17:34:12)

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