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Architecte - Régularisation urbanistique - Qui doit s'en charger ? Coût ?

BXL3072
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Architecte - Régularisation urbanistique - Qui doit s'en charger ? Coût ?

Bonjour,

Tout d'abord je tiens à remercier les admins/users  de ce site . PIM m'a bcp aidé pr acheter mon premier bien sur Charleroi smile (Phase compromis actuellement).

Je compte aussi acheter une 2 maison unifamiliale ( crise de monopolyte smile selon certains qui se reconnaîtront ) .
Le hic est qu'n contactant le service urbanisme , ils me signalent que le bien est en infraction urbanistique . Le proprio a essayé d'en faire 3 apparts (il y a déjà trois compteurs éléc/eau) sans demande préalable.  ( Ce qui est mon idée aussi vu que le superficie du bien est sup. à 200 m2.)
Que faire :
- Exiger que le proprio fasse les démarches lui même ? C'est à dire passer par un architecte et régulariser le bien en 3 apparts ?
- Le faire moi même après déduction du montant d'achat évidemment ? Je pourrais négocier le prix et faire moi même les démarches  ? Mais bon c'est toujours risqué car je ne suis pas sur que la demande sera acceptée ?

Merci pour vos réponses .

--> Pourriez vous m'envoyer aussi les coordonnées d'un bon architecte sur Charleroi qui pourrait éventuellement m'aider dans les démarches ou tout au moins m'éclaircir plus sur la question.

--> J'aurais besoin de savoir aussi si vous connaissez de bons entrepreneurs sur la région de Charleroi pour faire des travaux de rénovation/façade.

Un tout grand merci.


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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Architecte - Régularisation urbanistique - Qui doit s'en charger ? Coût ?

Il faut voir si le bien est en infraction, ou si il a été transformé sans permis.

La différence est subtile...
En infraction veut dire qu'il y a un constat. Et donc que l'urbanisme sait peut-être si c'est régularisable... ou pas.
Transformé sans permis ne veut pas dire en infraction. Si la transformation date d'avant 2002, pas besoin de permis et rien à régulariser...


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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BXL3072
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Re : Architecte - Régularisation urbanistique - Qui doit s'en charger ? Coût ?

Merci Grmff.
Le bien est bien en infraction. Il y a eu un constat.
J'ai essayé d'appeler le service urbanisme sur conseil de mon architecte smile pour savoir si c'est une infraction lourde ou pas . Mais bon actuellement impossible de les joindre .
SI vous avez des pistes pr les joindre facilement, je serais preneur.


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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Architecte - Régularisation urbanistique - Qui doit s'en charger ? Coût ?

Pour les joindre, il vaut mieux débarquer surxplace. Cela vous permettra de consulter le dossier complet.

A noter que ce n'est pas parce qu'ils ont constaté une infraction qu'elle est réelle.

Si les compteurs datent d'avant 2002, vous avez des indices de division à une époque où il n'y avait pas besoin de permis. Et donc pas d'infraction...


Grmf!
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c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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BXL3072
Pimonaute assidu
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Re : Architecte - Régularisation urbanistique - Qui doit s'en charger ? Coût ?

Ok. Effectivement, je pense le seul moyen d'avoir une info complète est d'aller sur place .


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BXL3072
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Re : Architecte - Régularisation urbanistique - Qui doit s'en charger ? Coût ?

Voilà. Le bien est bien en infraction mais le service urbanisme me conseille d'exiger du proprio d'aller clôturer le dossier au niveau de la région wallonne. (Pour éviter des problèmes si jamais je vais devoir introduire une demande de division dans le futur).
J'ai rdv avec lui auj. pour en discuter et voir comment on peut arranger tout cela .

--> Je ne sais pas si c'est l'effet rentrée mais je remarque une baisse de réactions sur le forum. smile
En tout cas la question reste ouverte,
--> J'aurais besoin de savoir aussi si vous connaissez de bons entrepreneurs sur la région de Charleroi pour faire des travaux de rénovation/façade + Corps de métiers(Elec/chauffagiste/Plomberie .... ) .. L'idée est de constituer mon petit réseau d'artisans sur Charleroi. ( De préférence par MP  svp)

D'avance merci

Dernière modification par BXL3072 (06-09-2017 14:12:29)


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PIM
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Re : Architecte - Régularisation urbanistique - Qui doit s'en charger ? Coût ?

BXL3072 a écrit :

Voilà. Le bien est bien en infraction mais le service urbanisme me conseille d'exiger du proprio d'aller clôturer le dossier au niveau de la région wallonne. (Pour éviter des problèmes si jamais je vais devoir introduire une demande de division dans le futur).
J'ai rdv avec lui auj. pour en discuter et voir comment on peut arranger tout cela .

C'est la meilleure solution: prévoir, via votre notaire (désigner le vôtre, indépendant de celui du vendeur), une condition suspensive, avec un délai (large).

BXL3072 a écrit :

--> Je ne sais pas si c'est l'effet rentrée mais je remarque une baisse de réactions sur le forum. smile
En tout cas la question reste ouverte,

Je ne sais pas non plus si c'est l'effet rentrée, mais cela arrive de temps en temps, sans que je ne puisse me l'expliquer. A d'autres moments, il y a "des coups de chaud" tout aussi inexplicables.

BXL3072 a écrit :

--> J'aurais besoin de savoir aussi si vous connaissez de bons entrepreneurs sur la région de Charleroi pour faire des travaux de rénovation/façade + Corps de métiers(Elec/chauffagiste/Plomberie .... ) .. L'idée est de constituer tout petit réseau sur charleroi. ( De préférence par MP  svp)


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libra
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Re : Architecte - Régularisation urbanistique - Qui doit s'en charger ? Coût ?

PIM a écrit :
BXL3072 a écrit :

--> Je ne sais pas si c'est l'effet rentrée mais je remarque une baisse de réactions sur le forum. smile
En tout cas la question reste ouverte,

Je ne sais pas non plus si c'est l'effet rentrée, mais cela arrive de temps en temps, sans que je ne puisse me l'expliquer. A d'autres moments, il y a "des coups de chaud" tout aussi inexplicables.

Il me semble qu'il y a eu quelques coups de chaleurs ces derniers jours.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 783

Re : Architecte - Régularisation urbanistique - Qui doit s'en charger ? Coût ?

Mais pourquoi aller chercher midi à 14 heures et choisir de se mettre dans des situations inextricables? Je connais l'histoire d'un bien qui n'était pas en ordre urbanistiquement parlant. Pour le mettre en ordre, il fallait rentrer un permis, et bien qu'il ait été construit dans les années 80 (bâtiment de 20 appartements), pour avoir le nouveau permis, il fallait tout mettre aux normes d'aujourd'hui (largeur de l'escalier de secours insuffisante, porte d'entrée à démolir car pas suffisamment résistante au feu, gaines techniques à totalement remplacer etc...etc...Cela a coûté des centaines de milliers d'euros.

Pourquoi prendre un tel risque?

Si vous êtes intéressé par Charleroi qui est en plein renouveau, tout en offrant la meilleure rentabilité de toute la Belgique, de magnifiques appartements tout neufs vont être commercialisés bientôt (projet Rive Gauche)

Voir ICI

Pour quelques 140.000€ vous pouvez également acquérir de luxueux appartements 1ch tout neufs qui pousse comme des champignons à Jambes (projet Terrasse de l'Ecluse qui se sont vendus comme des petits pains à la vitesse vv').

PEB A garantis, le tout aux normes actuelles, pas de travaux à prévoir...

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Architecte - Régularisation urbanistique - Qui doit s'en charger ? Coût ?

Ben oui. 140.000€+TVA et frais. Alors qu'on trouve régulièrement des apparts 2ch à 60 à 80.000€. Donc le double de rentabilité parce que le marché étant ce qu'il est, le loyer d'un appart 1ch neuf ne sera pas plus élevé qu'un appart 1ch ancien.
Et à la revente, il faudra 20 ans pour récupérer sa mise, sauf sursaut du marché de Charleroi...

Mais chacun fait comme il veut.


Grmf!
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BXL3072
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Re : Architecte - Régularisation urbanistique - Qui doit s'en charger ? Coût ?

Pour avoir une bonne renta (c'est qd même l'objectif) mieux vaut acheter de l'ancien.


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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 783

Re : Architecte - Régularisation urbanistique - Qui doit s'en charger ? Coût ?

Je travaille à temps plein, je pars avant 8h et ne rentre pas chez moi avant 20h30. Donc pas le temps de devoir me tracasser avec l'urbanisme, les corps de métiers, les pannes, les locataires difficiles, etc...etc...En plus de l'abonnement en justice de paix.

3 à 4% sont acceptables pour moi car j'ai la paix royale pour toutes mes autres activités.

Je préfère le haut du segment, ce qui me permet d'avoir les locataires qui (normalement) vont avec.

Mais c'est effectivement une question toute personnelle.

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 113

Re : Architecte - Régularisation urbanistique - Qui doit s'en charger ? Coût ?

panchito a écrit :

Je travaille à temps plein, je pars avant 8h et ne rentre pas chez moi avant 20h30. Donc pas le temps de devoir me tracasser avec l'urbanisme, les corps de métiers, les pannes, les locataires difficiles, etc...etc...En plus de l'abonnement en justice de paix.

3 à 4% sont acceptables pour moi car j'ai la paix royale pour toutes mes autres activités.

Je préfère le haut du segment, ce qui me permet d'avoir les locataires qui (normalement) vont avec.

Mais c'est effectivement une question toute personnelle.

Si on doit abandonner ses activités professionnelles pour investir dans l'immobilier, c'est bien entendu un paramètre à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité.

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