Architecte - Régularisation urbanistique - Qui doit s'en charger ? Coût ?

BXL3072 · #1 04-09-2017 16:24:02

Bonjour,

Tout d'abord je tiens à remercier les admins/users de ce site . PIM m'a bcp aidé pr acheter mon premier bien sur Charleroi smile (Phase compromis actuellement).

Je compte aussi acheter une 2 maison unifamiliale ( crise de monopolyte smile selon certains qui se reconnaîtront ) .
Le hic est qu'n contactant le service urbanisme , ils me signalent que le bien est en infraction urbanistique . Le proprio a essayé d'en faire 3 apparts (il y a déjà trois compteurs éléc/eau) sans demande préalable. ( Ce qui est mon idée aussi vu que le superficie du bien est sup. à 200 m2.)
Que faire :
- Exiger que le proprio fasse les démarches lui même ? C'est à dire passer par un architecte et régulariser le bien en 3 apparts ?
- Le faire moi même après déduction du montant d'achat évidemment ? Je pourrais négocier le prix et faire moi même les démarches ? Mais bon c'est toujours risqué car je ne suis pas sur que la demande sera acceptée ?

Merci pour vos réponses .

--> Pourriez vous m'envoyer aussi les coordonnées d'un bon architecte sur Charleroi qui pourrait éventuellement m'aider dans les démarches ou tout au moins m'éclaircir plus sur la question.

--> J'aurais besoin de savoir aussi si vous connaissez de bons entrepreneurs sur la région de Charleroi pour faire des travaux de rénovation/façade.

Un tout grand merci.

grmff · #2 04-09-2017 17:17:40

Il faut voir si le bien est en infraction, ou si il a été transformé sans permis.

La différence est subtile...
En infraction veut dire qu'il y a un constat. Et donc que l'urbanisme sait peut-être si c'est régularisable... ou pas.
Transformé sans permis ne veut pas dire en infraction. Si la transformation date d'avant 2002, pas besoin de permis et rien à régulariser...

BXL3072 · #3 05-09-2017 11:15:10

Merci Grmff.
Le bien est bien en infraction. Il y a eu un constat.
J'ai essayé d'appeler le service urbanisme sur conseil de mon architecte smile pour savoir si c'est une infraction lourde ou pas . Mais bon actuellement impossible de les joindre .
SI vous avez des pistes pr les joindre facilement, je serais preneur.

grmff · #4 05-09-2017 11:39:50

Pour les joindre, il vaut mieux débarquer surxplace. Cela vous permettra de consulter le dossier complet.

A noter que ce n'est pas parce qu'ils ont constaté une infraction qu'elle est réelle.

Si les compteurs datent d'avant 2002, vous avez des indices de division à une époque où il n'y avait pas besoin de permis. Et donc pas d'infraction...

BXL3072 · #5 05-09-2017 12:49:37

Ok. Effectivement, je pense le seul moyen d'avoir une info complète est d'aller sur place .

BXL3072 · #6 06-09-2017 10:44:09

Voilà. Le bien est bien en infraction mais le service urbanisme me conseille d'exiger du proprio d'aller clôturer le dossier au niveau de la région wallonne. (Pour éviter des problèmes si jamais je vais devoir introduire une demande de division dans le futur).
J'ai rdv avec lui auj. pour en discuter et voir comment on peut arranger tout cela .

--> Je ne sais pas si c'est l'effet rentrée mais je remarque une baisse de réactions sur le forum. smile
En tout cas la question reste ouverte,
--> J'aurais besoin de savoir aussi si vous connaissez de bons entrepreneurs sur la région de Charleroi pour faire des travaux de rénovation/façade + Corps de métiers(Elec/chauffagiste/Plomberie .... ) .. L'idée est de constituer mon petit réseau d'artisans sur Charleroi. ( De préférence par MP svp)

D'avance merci

Dernière modification par BXL3072 (06-09-2017 13:12:29)

PIM · #7 06-09-2017 11:36:22

BXL3072 a écrit :

Voilà. Le bien est bien en infraction mais le service urbanisme me conseille d'exiger du proprio d'aller clôturer le dossier au niveau de la région wallonne. (Pour éviter des problèmes si jamais je vais devoir introduire une demande de division dans le futur).
J'ai rdv avec lui auj. pour en discuter et voir comment on peut arranger tout cela .

C'est la meilleure solution: prévoir, via votre notaire (désigner le vôtre, indépendant de celui du vendeur), une condition suspensive, avec un délai (large).

BXL3072 a écrit :

--> Je ne sais pas si c'est l'effet rentrée mais je remarque une baisse de réactions sur le forum.
En tout cas la question reste ouverte,

Je ne sais pas non plus si c'est l'effet rentrée, mais cela arrive de temps en temps, sans que je ne puisse me l'expliquer. A d'autres moments, il y a "des coups de chaud" tout aussi inexplicables.

BXL3072 a écrit :

--> J'aurais besoin de savoir aussi si vous connaissez de bons entrepreneurs sur la région de Charleroi pour faire des travaux de rénovation/façade + Corps de métiers(Elec/chauffagiste/Plomberie .... ) .. L'idée est de constituer tout petit réseau sur charleroi. ( De préférence par MP svp)

Evidemment uniquement par MP

libra · #8 06-09-2017 12:32:37

PIM a écrit :

BXL3072 a écrit :
--> Je ne sais pas si c'est l'effet rentrée mais je remarque une baisse de réactions sur le forum.
En tout cas la question reste ouverte,
Je ne sais pas non plus si c'est l'effet rentrée, mais cela arrive de temps en temps, sans que je ne puisse me l'expliquer. A d'autres moments, il y a "des coups de chaud" tout aussi inexplicables.

Il me semble qu'il y a eu quelques coups de chaleurs ces derniers jours.

panchito · #9 06-09-2017 15:47:47

Mais pourquoi aller chercher midi à 14 heures et choisir de se mettre dans des situations inextricables? Je connais l'histoire d'un bien qui n'était pas en ordre urbanistiquement parlant. Pour le mettre en ordre, il fallait rentrer un permis, et bien qu'il ait été construit dans les années 80 (bâtiment de 20 appartements), pour avoir le nouveau permis, il fallait tout mettre aux normes d'aujourd'hui (largeur de l'escalier de secours insuffisante, porte d'entrée à démolir car pas suffisamment résistante au feu, gaines techniques à totalement remplacer etc...etc...Cela a coûté des centaines de milliers d'euros.

Pourquoi prendre un tel risque?

Si vous êtes intéressé par Charleroi qui est en plein renouveau, tout en offrant la meilleure rentabilité de toute la Belgique, de magnifiques appartements tout neufs vont être commercialisés bientôt (projet Rive Gauche)

Voir ICI

Pour quelques 140.000€ vous pouvez également acquérir de luxueux appartements 1ch tout neufs qui pousse comme des champignons à Jambes (projet Terrasse de l'Ecluse qui se sont vendus comme des petits pains à la vitesse vv').

PEB A garantis, le tout aux normes actuelles, pas de travaux à prévoir...

grmff · #10 06-09-2017 16:17:37

Ben oui. 140.000€+TVA et frais. Alors qu'on trouve régulièrement des apparts 2ch à 60 à 80.000€. Donc le double de rentabilité parce que le marché étant ce qu'il est, le loyer d'un appart 1ch neuf ne sera pas plus élevé qu'un appart 1ch ancien.
Et à la revente, il faudra 20 ans pour récupérer sa mise, sauf sursaut du marché de Charleroi...

Mais chacun fait comme il veut.

Francis

BXL3072 · #11 07-09-2017 09:46:34

Pour avoir une bonne renta (c'est qd même l'objectif) mieux vaut acheter de l'ancien.

panchito · #12 07-09-2017 16:43:20

Je travaille à temps plein, je pars avant 8h et ne rentre pas chez moi avant 20h30. Donc pas le temps de devoir me tracasser avec l'urbanisme, les corps de métiers, les pannes, les locataires difficiles, etc...etc...En plus de l'abonnement en justice de paix.

3 à 4% sont acceptables pour moi car j'ai la paix royale pour toutes mes autres activités.

Je préfère le haut du segment, ce qui me permet d'avoir les locataires qui (normalement) vont avec.

Mais c'est effectivement une question toute personnelle.

libra · #13 12-09-2017 17:58:11

panchito a écrit :

Je travaille à temps plein, je pars avant 8h et ne rentre pas chez moi avant 20h30. Donc pas le temps de devoir me tracasser avec l'urbanisme, les corps de métiers, les pannes, les locataires difficiles, etc...etc...En plus de l'abonnement en justice de paix.
3 à 4% sont acceptables pour moi car j'ai la paix royale pour toutes mes autres activités.
Je préfère le haut du segment, ce qui me permet d'avoir les locataires qui (normalement) vont avec.
Mais c'est effectivement une question toute personnelle.

Si on doit abandonner ses activités professionnelles pour investir dans l'immobilier, c'est bien entendu un paramètre à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité.

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