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Rédaction compromis de vente

habitat_groupé
Pimonaute
Inscription : 31-07-2017
Messages : 8

Rédaction compromis de vente

Bonjour,

Voilà notre situation:

Nous voulons acheter une maison unifamiliale et la faire diviser en deux lots. Nous avons signé l'offre d'achat avec les vendeurs (mais qui ne stipule rien de la division mlaheureusement), présenté un projet à la Commune (Echevin + architecte) qui nous ont garantie (informellement bien entendu) que la division ne poserait aucun soucis (nombre de m2 suffisant, pas de demande de dérogation donc délai court). Nous avons parlé de ce projet au vendeurs qui nous ont donné leur accord pour qu'on pose un permis de division à leur nom (pas encore déposé) et qu'on inclue une clause suspensive dans le compromis (ce qui permet à l'un des ménages d'accéder - si nécessaire - au crédit via le Fond du Logement).

Hors il apparait que le notaire des vendeurs leur déconseille fortement cette procédure: " une condition suspensive de l’obtention d’une division risque soit d’entraîner le fait que la vente n’ait purement et simplement pas lieu, soit de retarder de plusieurs mois la réception de l’acte authentique de vente"
Evidemment je comprend la position du notaire qui protège les intérêts de ses clients, mais sans clause nous n'accédons pas aux financements ; et donc de notre point de vu la clause permet justement de garantir la vente.

Voici ce que propose finalement le notaire des vendeurs:
« Conditions particulières convenues entre parties.
L’ensemble des acquéreurs s’engagent de manière solidaire et indivisible à acquérir le bien prédécrit.
Toutefois, afin de permettre le cas échéant l’acquisition par Monsieur et Mme  d’une partie de l’immeuble dénommée Lot 1 (et se composant des locaux des étages suivants :          ) pour le prix de xx € et l’acquisition par Madame , d’une partie de l’immeuble qui sera le cas échéant dénommée Lot 2 (et se composant des locaux du reste de l’immeuble), les acquéreurs vont introduire à leurs frais exclusifs auprès de la Commune de Schaerbeek, un dossier dont le but est d’obtenir un permis d’urbanisme permettant de considérer la maison vendue (actuellement connue comme maison unifamiliale aux termes de la lettre délivrée par le service urbanisme de la Commune de Schaerbeek datée du xx/xx2017) comme une maison bifamiliale.

Dans l’hypothèse où le permis est délivré avant la fin du délai imparti pour la passation de l’acte d’acquisition, les vendeurs confirment sans aucune responsabilité de leur part, bien vouloir signer à la requête et aux frais exclusifs des acquéreurs un acte de base qui sera rédigé par le Notaire..

Suite à la signature de cet acte de base, les deux ventes de lots privatifs se feront nécessairement simultanément le même jour à la même heure et en un même lieu de manière à ce que les vendeurs aient l’absolue certitude que la maison aura bien été vendue dans son intégralité ».

Cette proposition me semble ambiguë quant à la nature du bien vendu, mais surtout comment aller voir une banque avec un tel projet? Il faudrait avoir plusieurs accords différents (avec ou sans division) avec la même banque (ça nous contraint fortement dans notre recherche du coup)

Qu'en pensez vous? Et si vous avez des petits conseils pour nous aider dans cette histoire, ce sera avec grand plaisir que je vous lirais !

Bonne journée

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 647
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Re : Rédaction compromis de vente

Avez-vous désigné votre propre notaire (un autre que celui du vendeur) ?...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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habitat_groupé
Pimonaute
Inscription : 31-07-2017
Messages : 8

Re : Rédaction compromis de vente

Bonjour

Oui, il pense que la proposition du notaire est un bon compromis et nous conseille de voir avec la banque si elle sera disposée d’octroyer un crédit pour la totalité aux 3 acquéreurs. Nous lui avons donc renvoyé un message avec nos arguments (essentiellement par rapport au fond du logement); nous allons bien sûr aller voir notre banque mais nous n'y croyons guère (qu'ils acceptent de nous faire 2 montages financiers différents)
De plus nous sommes inquiets car la date limite inscrite sur l'offre d'achat arrive et nous avons peur qu'ils nous laissent tomber (suite aux conseils de leur notaire)

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 214

Re : Rédaction compromis de vente

Si je comprends bien, pour vous évitez des contraintes, vous en imposez au vendeur.

Par ailleurs, je doute fort que toutes les procédures, obtention du crédit hypothécaire, obtention du permis d'urbanisme, rédaction de l'acte de base, rédaction de l'acte de vente, ...  puissent se faire dans un délai de quatre mois.

Si quatre mois après la signature du compromis de vente, la vente n'est pas encore conclue, qui va payer les droits d'enregistrement? En outre, sii en finale, il n'y a pas de vente, qui va payer les frais engagés et plus particulièrement l'acte de base?

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habitat_groupé
Pimonaute
Inscription : 31-07-2017
Messages : 8

Re : Rédaction compromis de vente

Bonjour
Oui en effet on peut le voir comme ça, mais nous pensons que sans clause nous n'auront pas le crédit et comme il y a une clause suspensive de l'octroi de crédit....
Le délai pour le permis est 45 jours, nous sommes dans une des seules communes qui respectent ses délais, pour l'acte de base en effet je ne sais pas combien de temps ça prend mais je pense pas qu'il faille plus de 4 mois ?
Sur Bruxelles nous avons beaucoup d'exemple de ce type de transaction (vente avec clause de division) .
Ma question portait plus sur les conditions particulières telles que rédigées par le notaire et l'accès au crédit. Mais le plus simple est sans doute d'attendre le rdv avec la banque pour voir ce qu'ils en pensent. Je voulais avoir des avis extérieurs en attendant. Mais merci quand même !

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 647
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Re : Rédaction compromis de vente

Le projet du notaire me paraît correct.
Il conviendrait cependant de mentionner plus clairement la date d'expiration des conditions suspensives.
Les droits d'enregistrement ne sont dus que dans les 4 mois à dater du caractère définitif de la vente.
L'acte de base ne sera rédigé que si le permis est délivré.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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