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    Augmentation du Loyer d'un bail à Bruxelles

    marc63
    Pimonaute assidu
    Inscription : 25-11-2016
    Messages : 57

    Augmentation du Loyer d'un bail à Bruxelles

    Bonjour,

    Je possède un petit appartement à Bruxelles (Etterbeek) occupé depuis longtemps par le même locataire.  Le loyer est soumis à l'indexation depuis des années, mais le loyer reste sous-évalué par rapport au marché. D'autant plus que j'ai fait des travaux de confort (installation de double vitrage  à toutes les fenêtres, chaudière à condensation + tubage de la cheminée).

    J'aimerais augmenter le loyer a la fin du triénat suivant d'environ 20%  en gardant le même locataire. Celui-ci devrait être d'accord sur le principe malgré que l'on ai pas encore avancé de chiffre précis. Ai-je le droit d'augmenter le loyer ? Quelles en serait les conditions ?
    Le triénat suivant se termine le 1er mai 2018.

    Merci d'avance,

    Extrait du bail signé le 6 avril 1994, ayant pour date de début le 1er mai 1994:

    ARTICLE 2: DUREE DU CONTRAT DE BAIL.
    Le présent bail est conclu pour une durée ininterrompue de trois ans débutant le 1 mai 1994  pour se terminer le 31 avril 1997.
    A défaut de congé notifié par écrit, par l'une ou l'autre des parties, au moins trois mois avant cette échéance, le bail sera reconduit pour une période ininterrompue de six ans. Dans ce cas à défaut de congé notifié, de la même manière, par l'une ou l'autre des parties, au moins six mois avant l'échéance de la 9ème année, le bail sera reconduit pour une durée ininterrompue de trois ans.
    Il en sera de même à l'échéance de ce nouveau triénat ainsi qu'à l'échéance de chacun des triénats suivants à défaut d'un congé notifié, de la même manière, six mois aux moins avant celle-ci par l'une ou l'autre des parties.

    Dernière modification par marc63 (09-09-2017 08:56:36)

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    Franraslacasquette
    Pimonaute assidu
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 06-09-2013
    Messages : 53
    Site Web

    Re : Augmentation du Loyer d'un bail à Bruxelles

    20%d'augmentation sur un loyer de combien ?
    Vous avez demandé la prime pour vos doubles vitrages et la chaudiere ?

    Vous avez indexé le loyer chaque année ?

    Vous voulez le beurre l'argent du beurre et le sourire du locataire ?

    DÉSOLÉE POUR CE COUP DE SANG mais je suis toujours saoulee quand l'avidité prime sur l'humanité.

    Votre locataire capitalise pour vous depuis 1994 !


    Fran

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    libra
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 05-02-2011
    Messages : 1 296

    Re : Augmentation du Loyer d'un bail à Bruxelles

    marc63 a écrit :

    J'aimerais augmenter le loyer a la fin du triénat suivant d'environ 20%  en gardant le même locataire. Celui-ci devrait être d'accord sur le principe malgré que l'on ai pas encore avancé de chiffre précis. Ai-je le droit d'augmenter le loyer ? Quelles en serait les conditions ?
    Le triénat suivant se termine le 1er mai 2018.


    En admettent que la valeur locative à augmenté de 20 % ou plus, deux possibilités:
    - soit résilier le bail à la prochaine échéance triennale et conclure un nouveau bail ce qui suppose certaines démarches administratives et vous risquez d'être lié pour 9 années.
    - soit si j'ai bon souvenir, dans la période comprise entre 9 et 6 mois avant la fin du triennat en cours de convenir un nouveau loyer de base. Donc pas de procédure administrative (certificat PED, ...) mais un respect rigoureux des délais. À chaque nouvelle échéance triennale vous conservez toutes libertés.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 369
    Site Web

    Re : Augmentation du Loyer d'un bail à Bruxelles

    Entre 6 et 9 mois avant la fin du bail, vous pouvez prévoir de commun accord une augmentation.
    Théoriquement, si il n'y a pas d'accord, vous pouvez demander au juge. Pratiquement, sans accord sur le nouveau loyer, vous avez intérêt à mettre fin au bail.

    Pour les baux très anciens, la décote par rapport à un prix normal peut facilement atteindre 20 à 30%. Voire plus si vous avez fait des travaux.


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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    marc63
    Pimonaute assidu
    Inscription : 25-11-2016
    Messages : 57

    Re : Augmentation du Loyer d'un bail à Bruxelles

    Merci de vos réponses.

    Je vais choisir l'option "Entre 6 et 9 mois avant la fin du bail, vous pouvez prévoir de commun accord une augmentation" puisque je suis largement dans les délais et que mon locataire ne semblait pas contre le principe (à voir dans la réalité wink )
    Faut-il rédiger un document signé par les 2 parties pour officialiser l'accord sur le nouveau montant du loyer ?

    En cas de refus du locataire, je lui donnerai son congé. Mais cela m'étonnerait que l'on soit obligé d'aller jusque là.

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    libra
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 05-02-2011
    Messages : 1 296

    Re : Augmentation du Loyer d'un bail à Bruxelles

    marc63 a écrit :

    Merci de vos réponses.

    Je vais choisir l'option "Entre 6 et 9 mois avant la fin du bail, ...

    Je crois que c'est la meilleure solution. Pas de certificat PEB, pas de .... Mais attention, il faut être très stricte quant au délai: c'est entre 6 et 9 mois. Pas avant; pas après. Et bien attendu un écrit.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 369
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    Re : Augmentation du Loyer d'un bail à Bruxelles

    Personnellement, je leur ai soumis un simple courrier avec la proposition.
    Ils ont signé pour accord.
    Dans le cas d'un bail très ancien (1975), j'ai fait un nouveau bail avec les références de la loi actuelle.

    Pour ce qui est du montant du loyer, j'ai coupé la poire en deux par rapport à un loyer normal.
    Si le loyer était de 350€ alors que les mêmes appartements du même bloc se louaient 520€, j'ai fait passer le loyer à (350+520)/2=435€.

    J'ai prévenu mes locataires avec un loyer trop bas plusieurs mois à l'avance que c'est la proposition qui leur serait faite.

    Le seul qui a refusé est un administrateur de bien. Il s'est empressé d'accepter finalement... quand il a reçu le congé.


    Grmf!
    ----------------
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    marc63
    Pimonaute assidu
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    Messages : 57

    Re : Augmentation du Loyer d'un bail à Bruxelles

    Bonjour,

    J'ai contacté mon locataire par email en lui proposant une augmentation de 20%. Il a donné son accord de suite (le loyer reste encore 20% en dessous du marché) par simple retour de courrier électronique.

    Est-ce suffisant ou est-il nécessaire de rédiger un document spécifique à faire signer par le locataire ? Si un tel document est utile, où puis-je trouver un document type ?

    Comment cela se passera-t-il lors de l'indexation du loyer à la fin de la première année après l'augmentation de loyer puisque nous n'aurons pas de nouveau contrat mais simplement une révision du loyer.
    En clair, quel indice de base et quel loyer de base devrai-je prendre en compte pour mon calcul ?

    Merci d'avance de votre aide.

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    PIM
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    Re : Augmentation du Loyer d'un bail à Bruxelles

    marc63 a écrit :

    Bonjour,

    J'ai contacté mon locataire par email en lui proposant une augmentation de 20%. Il a donné son accord de suite (le loyer reste encore 20% en dessous du marché) par simple retour de courrier électronique.

    Est-ce suffisant ou est-il nécessaire de rédiger un document spécifique à faire signer par le locataire ? Si un tel document est utile, où puis-je trouver un document type ?

    Comment cela se passera-t-il lors de l'indexation du loyer à la fin de la première année après l'augmentation de loyer puisque nous n'aurons pas de nouveau contrat mais simplement une révision du loyer.
    En clair, quel indice de base et quel loyer de base devrai-je prendre en compte pour mon calcul ?

    Merci d'avance de votre aide.

    Il n'y a pas de document-type à ce sujet.
    Faites une petite convention "avenant" à signer par toutes les parties mentionnant que de commun accord, à effet du ...., le loyer de base est porté à .... €/mois, qu'il est indexé (avec comme index de départ celui du moins qui précède la signature du dit avenant) et que la dite indexation est applicable à la date anniversaire annuelle du la prise d'effet du dit avenant.


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
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    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    marc63
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    Messages : 57

    Re : Augmentation du Loyer d'un bail à Bruxelles

    Merci pour vos précieux conseils que je vais suivre.
    Juste une confirmation:
    Je lis que l'index de départ (base) sera celui du mois qui précède la signature de l'avenant. Donc si je rédige celui-ci ce mois de septembre et que je fais signer dans la foulée, l'index de base à prendre en compte sera bien celui d'août 2017 ? Et non pas celui du mois qui précède la date d'effet de l'avenant ?

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    PIM
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    Re : Augmentation du Loyer d'un bail à Bruxelles

    marc63 a écrit :

    Merci pour vos précieux conseils que je vais suivre.
    Juste une confirmation:
    Je lis que l'index de départ (base) sera celui du mois qui précède la signature de l'avenant. Donc si je rédige celui-ci ce mois de septembre et que je fais signer dans la foulée, l'index de base à prendre en compte sera bien celui d'août 2017 ? Et non pas celui du mois qui précède la date d'effet de l'avenant ?

    C'est la même logique que pour la signature d'un nouveau bail: l'indice de départ est celui du mois qui précède sa signature (pas sa prise d'effet).
    Car, en pratique, on ne connaît celui du mois en cours qu'à la fin du mois.

    Si vous signez en septembre, vous ne connaissez (personne d'ailleurs) pas l'indice-santé de septembre (sauf à partir du ± 30 septembre...).

    Donc, vous mentionnez celui d'août 2017.

    L'indexation pourra être réclamée à la date d'anniversaire de prise d'effet (pas de la date de signature).


    Erik DECKERS
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    marc63
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    Re : Augmentation du Loyer d'un bail à Bruxelles

    Merci beaucoup  smile

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