Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

hellooo
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Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

L'Ordre du jour de la convocation est daté du 27 septembre mais le recommandé a été présenté au destinataire par la Poste le 4 octobre soit 9 jours avant l'AG, est-ce valable ?

Loi 2010 : Art. 577-6. § 3.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

Que signifie "Communiqué" selon la loi ?

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GT
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

De nombreux statuts récents rédigés par les notaires contiennent la clause suivante :
"Sauf dans les cas d’urgence, les convocations sont envoyées quinze jours calendrier au moins avant la date de l’assemblée.
La convocation  est envoyée par  lettre recommandée  à la poste, à moins que les destinataires n’aient accepté, individuellement, explicitement et par tout mode de communication écrit, même non signé,  de recevoir la convocation par un autre moyen de communication
."

Cette formulation a le mérite de préciser ce qu'il faut entendre par "communication de la convocation" (= envoi).

Que prévoient vos statuts ?

Si un (plusieurs) copropriétaire(s) estime(nt) que la convocation est irrégulière, il(s) s'adressera(ront) au juge de paix qui tranchera eu égards aux éléments du dossier. Il appartiendra à chaque partie demanderesse d'établir qu'elle a subi un préjudice.

A ma connaissance, en France, la solution serait différente.

Dernière modification par GT (12-10-2017 14:28:16)

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hellooo
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Oui mais selon  la loi Loi 2010 ?

notamment Art. 577-6. § 3.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

les destinataires n'ayant reçu la communication ( présentation) de la convocation par  LR que le 4-10 soit 9 jours avant la date de l'assemblée , et aucune publicité préalable annoncant l'AG,  est-ce valable pour vous en Belgique ?

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GT
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

hellooo a écrit :

Oui mais selon  la loi Loi 2010 ?

notamment Art. 577-6. § 3.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

les destinataires n'ayant reçu la communication ( présentation) de la convocation par  LR que le 4-10 soit 9 jours avant la date de l'assemblée , et aucune publicité préalable annoncant l'AG,  est-ce valable pour vous en Belgique ?

Lorsque j'ai fait mention de statuts récents, il s'agit de statuts rédigés après l'entrée en vigueur de la loi de 2010.

"Valable" pour moi ? Je ne suis pas le juge et je n'ai pas connaissance d'un préjudice que vous subiriez concrètement et que vous démontreriez et quand bien même vous en feriez part sur un forum, seul le juge appréciera si vous portez l'affaire devant lui.

Par ailleurs, depuis la loi de 2010 (que vous citez), le règlement de copropriété  doit prévoir la période de 15 jours pendant laquelle se tient l'AG ordinaire de l'ACP.

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bada
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

9 jours, c'est pas 15 jours, il y a faute


bada

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GT
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

hellooo a écrit :

L'Ordre du jour de la convocation est daté du 27 septembre mais le recommandé a été présenté au destinataire par la Poste le 4 octobre soit 9 jours avant l'AG, est-ce valable ?

Et quelle est la date du cachet postal ?
Si la théorie de l'envoi (et non de la réception) est d'application, le délai de 15 jours doit être calculé en fonction de celui-ci.
Les convocations sont adressées par lettre recommandée à la poste, 15 jours avant l'assemblée générale (sans tenir compte du jour de l'envoi de la lettre et du jour de la tenue de l'assemblée).

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luc
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

hellooo a écrit :

L'Ordre du jour de la convocation est daté du 27 septembre mais le recommandé a été présenté au destinataire par la Poste le 4 octobre soit 9 jours avant l'AG, est-ce valable ?

Loi 2010 : Art. 577-6. § 3.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

Que signifie "Communiqué" selon la loi ?

Ayant vécue une situation pratiquement identique, j'ai dans le temps décidé de ne pas demander une annulation pour ce fait, mais il a été signalé comme un de problèmes; procès AG 2015/2017 actuellement en cours (séance du 12/10 postposé au 23/11).

Concret:
J = Ve 13/10 (date AG)
J -16 = Me 27/9 = date de la lettre telle écrit par le gérant
J - 9 = Me 4/10 = réception de la lettre

Consultez la page Bpost Tracker et déterminez la date de remise à la poste. Vous allez constater que la lettre a été remis dans les 24h, mais traitée de telle façon qu'il y a un retard de 24 à 48 heures.

Je peux expliquer les autres aspects, mais j n'ai pas le temps.

Solution: Mettez dans le règlement de copropriété que:
1. l'invitation doit ête communiqué au moins 15 jours de travail avant la date de l'AG.
2. les points de l'ordre du jour doivent être communiqués au moins 30 jours avant l'AG par le CP au synic
3. la date de la séance suivante doit être communiquée par le syndic au moins 60 jours avant la date de l'AG par voie d'affichage dans les couloirs de la copropriété

Pour le point 1: extrait de l'Art. 577-3 §3 dernier alinea:

Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

Synthèse: J'en parle dans la citation comme preuve de manque au devoir d'informer correctement, mais le remède réaliste sera proposé à l'AG lors de la coordination des statuts.

@ BMCTools
Cette solution pour remedier à la réception tardive des invitations se base sur le fait que le règlement de copropriété est un acte authentique.
Je me demande que la nouvelle loi ne va pas retirer ce pouvoir à l'AG et le donner au syndic.

Mon syndic pro et agréé a l'habitude de diffuser des "ordres" partiels à la tête du CP, sans les intégerer dans n'importe quel texte soumis à l'AG. Seul des statuts stables et impartials (tant pour le CP que le syndic), approuvés par l'AG (et accepté contractuellement par le syndic), peuvent y rémédier.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

@luc: mettre  un @bmctools dans le corps d'un message, alors qu'il n'a même pas participé à ce fil de discussion-ci: il est hautement probable qu'il ne le remarque pas... (sauf si vous lui envoyez un MP pour indiquer l'existence de votre insertion)


Erik DECKERS
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Dupuis
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

bada a écrit :

9 jours, c'est pas 15 jours, il y a faute

Effectivement, il y a faute et vous aller faire quoi ? 
Depuis plus de 10 ans je n’ai jamais reçu la convocation à temps pour aucun des 2 appartements que j’ai.
C’est très dérangeant si on veut vérifier les comptes ou se rendre chez le syndic pour demander à vérifier un document
il y a  +-  70 copro dans chacun des immeubles et aux A.G. personne ne dit rien alors ....

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GT
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

bada a écrit :

9 jours, c'est pas 15 jours, il y a faute

Et comment calculez-vous le délai de 15 jours ?
Sur quelle base rejetteriez-vous la théorie de l'envoi ds ce cas particulier ?

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GT
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Dans un livre de référence intitulé "Le syndic de copropriété", publié en2012,Corinne Mostin écrit :

" La convocation doit être adressée aux copropriétaires au moins 15 jours avant la tenue de l'assemblée. Cela signifie qu'entre le jour de l'envoi de la convocation et le jour de la réunion , doivent s'écouler 15 jours, tous les jours étant comptés, même les jours fériés"

Il est question d'une convocation "adressée" et de jour d'"envoi" (et non de réception ou de présentation) de la convocation. Le jour de l'envoi peut être prouvé par le cachet postal présent sur l'enveloppe.

Un autre avis doctrinal ? une décision jurisprudentielle à opposer ? des arguments dans la lecture des travaux parlementaires ?

Dernière modification par GT (12-10-2017 20:08:41)

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hellooo
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Dupuis a écrit :

Depuis plus de 10 ans je n’ai jamais reçu la convocation à temps pour aucun des 2 appartements que j’ai.
C’est très dérangeant si on veut vérifier les comptes ou se rendre chez le syndic pour demander à vérifier un document
il y a  +-  70 copro dans chacun des immeubles et aux A.G. personne ne dit rien alors ....

Oui ce modus operandi des syndics vise à empêcher la participation des copropriétaires à la gestion de leurs affaires.

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hellooo
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

GT a écrit :

Un autre avis doctrinal ? une décision jurisprudentielle à opposer ? des arguments dans la lecture des travaux parlementaires ?

Oui ce serait bien utile de trouver un moyen en droit pour avoir  le temps :
1. de mettre la date de l'AG à son agenda afin d'essayer d'y aller....
2. d'aller chez le syndic "consulter les documents, sans déplacement"

On est pas aidés par le législateur en copropriété devil

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Dupuis
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

hellooo a écrit :
GT a écrit :

Un autre avis doctrinal ? une décision jurisprudentielle à opposer ? des arguments dans la lecture des travaux parlementaires ?

Oui ce serait bien utile de trouver un moyen en droit pour avoir  le temps :
1. de mettre la date de l'AG à son agenda afin d'essayer d'y aller....
2. d'aller chez le syndic "consulter les documents, sans déplacement"

On est pas aidés par le législateur en copropriété devil

Vous mettez la date dans votre agenda, vous vous libérez pour assister à l’A.G. et......le quorum n’est pas atteint donc l’A.G. est reportée et là problème vous ne pouvez pas vous y rendre, pourtant vous aviez des choses à dire et bien non, c’est fichu !
Mais vous aurez le temps d’aller chez le syndic à condition que le syndic ne décide pas que vous avez le droit d’y aller un seul jour  entre 15 et 17 heures .

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hellooo
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Dupuis a écrit :

hellooo a écrit :
GT a écrit :
Un autre avis doctrinal ? une décision jurisprudentielle à opposer ? des arguments dans la lecture des travaux parlementaires ?

Oui ce serait bien utile de trouver un moyen en droit pour avoir  le temps :
1. de mettre la date de l'AG à son agenda afin d'essayer d'y aller....
2. d'aller chez le syndic "consulter les documents, sans déplacement"

On est pas aidés par le législateur en copropriété devil

Vous mettez la date dans votre agenda, vous vous libérez pour assister à l’A.G. et......le quorum n’est pas atteint donc l’A.G. est reportée et là problème vous ne pouvez pas vous y rendre,

Exactement.

Et les syndics diront que les CPS se désintéressent de la gestion alors qu'ils usent toutes les ficelles du métier pour décourager la participation des gens.

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luc

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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

GT a écrit :

Dans un livre de référence intitulé "Le syndic de copropriété", publié en2012,Corinne Mostin écrit :

" La convocation doit être adressée aux copropriétaires au moins 15 jours avant la tenue de l'assemblée. Cela signifie qu'entre le jour de l'envoi de la convocation et le jour de la réunion , doivent s'écouler 15 jours, tous les jours étant comptés, même les jours fériés"

Il est question d'une convocation "adressée" et de jour d'"envoi" (et non de réception ou de présentation) de la convocation. Le jour de l'envoi peut être prouvé par le cachet postal présent sur l'enveloppe.

Un autre avis doctrinal ? une décision jurisprudentielle à opposer ? des arguments dans la lecture des travaux parlementaires ?

D'accord avec cette explication, sauf quand le syndic à une machine pour timbrer. La date est rarement la date d'envoi, mais probablement la date de mis en enveloppe.


Cordialement,

Luc

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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

PIM a écrit :

@luc: mettre  un @bmctools dans le corps d'un message, alors qu'il n'a même pas participé à ce fil de discussion-ci: il est hautement probable qu'il ne le remarque pas... (sauf si vous lui envoyez un MP pour indiquer l'existence de votre insertion)

Noté, Un MP sera envoyé demain. Merci.


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Et vous ne savez vraiment pas vous libérer pour y assister? Cela vous porte préjudice? Vous voulez aller en justice pour demander l'annulation de l'AG? Vous avez les moyens de payer tout seul un avocat à plus de 150€/h HTVA? Vous savez prouver le préjudice subi? Vous ne savez pas donner procuration à quelqu'un en qui vous avez confiance? Vous ne savez pas faire gentiment la remarque au Syndic pour que la prochaine fois il vous l'envoie bien à temps? Peut-être a-t'il reçu des devis en dernière minute et a du vous les envoyer avec l'odj? Un CP lui a peut-être envoyé un point à mettre à l'ODJ en dernière minute? Vous lui avez téléphoné pour savoir pourquoi il avait envoyé les convocations si tard? Quelle raison vous a-t'il donnée?

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hellooo
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Luc a écrit :

Sauf quand le syndic à une machine pour timbrer. La date est rarement la date d'envoi

Très intelligent et utile,  merci aussi pour la remarque sur Btracker

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hellooo
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Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Registered letter Barcode bpost:
10/10/2017    12:27    Item delivered     .....CONVOCATION d'AG POUR LE 12/10/2017
05/10/2017    09:25    Item available at pickup point    
04/10/2017    14:03    Item presented : addressee absent - message left in addressee's letterbox    
04/10/2017    09:42    Item in distribution phase    
28/09/2017    21:47    Your item has been sorted    
27/09/2017    15:37    Item information registered manually at the counter     ELITE PRESS

IL faut vraiment être très motivé pour réussir à aller aux Ags avec un délai de convocation aussi réduit...c'est quasi IMPOSSIBLE

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