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    Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    hellooo
    Pimonaute assidu
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    Messages : 113

    Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    L'Ordre du jour de la convocation est daté du 27 septembre mais le recommandé a été présenté au destinataire par la Poste le 4 octobre soit 9 jours avant l'AG, est-ce valable ?

    Loi 2010 : Art. 577-6. § 3.
    Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

    Que signifie "Communiqué" selon la loi ?

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    GT
    Pimonaute incurable
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    Messages : 3 788

    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    luc a écrit :
    GT a écrit :

    Dans un livre de référence intitulé "Le syndic de copropriété", publié en2012,Corinne Mostin écrit :

    " La convocation doit être adressée aux copropriétaires au moins 15 jours avant la tenue de l'assemblée. Cela signifie qu'entre le jour de l'envoi de la convocation et le jour de la réunion , doivent s'écouler 15 jours, tous les jours étant comptés, même les jours fériés"

    Il est question d'une convocation "adressée" et de jour d'"envoi" (et non de réception ou de présentation) de la convocation. Le jour de l'envoi peut être prouvé par le cachet postal présent sur l'enveloppe.

    Un autre avis doctrinal ? une décision jurisprudentielle à opposer ? des arguments dans la lecture des travaux parlementaires ?

    D'accord avec cette explication, sauf quand le syndic à une machine pour timbrer. La date est rarement la date d'envoi, mais probablement la date de mis en enveloppe.

    En cas de contestation le syndic devra prouver la date de l'envoi du recommandé postal.

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 540

    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    Dès la prise de fonction d'un nouveau syndic, nous lui demandons, pour respecter la loi, d'envoyer un courier à tous les CP's l'autorisant à convoquer les AGO/E par mail.

    Il ne dépend déjà plus de la poste pour respecter les délais!

    Suivant les données que vous fournissez, votre Syndic a déposé le courrier recommandé dans un point poste le 27 septembre, et vous le recevez le 10 octobre!!

    En un mot comme en cent, pourquoi vous obstinez-vous dans votre ACP à utiliser des moyens aussi dépassés que le courrier postal?

    Autant revenir aux estafettes moyennageuses!! Elles iront probablement plus vite...

    Pas de tout cela dans les copropriétés où j'ai des biens!

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    hellooo a écrit :

    IL faut vraiment être très motivé pour réussir à aller aux Ags avec un délai de convocation aussi réduit...c'est quasi IMPOSSIBLE

    S'il s'agit de l'AG annuelle vos statuts ne prévoyaient pas que l'AG devait se dérouler ds la première quinzaine du mois d'octobre ?

    Quasi impossible ? Votre emploi du temps ne vous permet vraiment pas d'assister à l'AG ?
    Comme il y sera question de votre patrimoine, vous pouvez donner procuration avec ou sans instruction de vote.

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    Y a des gens qui investissent les économies de toute une vie de travail en achetant un bien en copropriété et puis qui trouvent n'importe quelle excuses pour "brosser" une AG.

    Ensuite ce seront évidemment les mêmes personnes qui se plaindront que rien ne va bien dans leur ACP!

    Dernière modification par panchito (12-10-2017 22:34:30)

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    Dupuis
    Pimonaute bavard
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    GT a écrit :
    hellooo a écrit :

    IL faut vraiment être très motivé pour réussir à aller aux Ags avec un délai de convocation aussi réduit...c'est quasi IMPOSSIBLE

    S'il s'agit de l'AG annuelle vos statuts ne prévoyaient pas que l'AG devait se dérouler ds la première quinzaine du mois d'octobre ?

    Quasi impossible ? Votre emploi du temps ne vous permet vraiment pas d'assister à l'AG ?
    Comme il y sera question de votre patrimoine, vous pouvez donner procuration avec ou sans instruction de vote.

    Donner une procuration ? Comment le syndic peut-il en tenir compte avec des votes à main levée ?
      Si j’ai trois procurations , je fais comment pour lever 4 mains ?

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    Aime ce post :
    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    Dupuis a écrit :

    Donner une procuration ? Comment le syndic peut-il en tenir compte avec des votes à main levée ?
      Si j’ai trois procurations , je fais comment pour lever 4 mains ?

    A Bruxelles, de nombreuses grosses copropriétés ont des boîtiers électroniques pour voter ou à la limite, des formulaires papier avec tous les points à l'ODJ sur lesquels il faut voter avec un code-barre.

    Votre copropriété est dans une lointaine province? On y vit encore à l'âge de la pierre?

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    hellooo
    Pimonaute assidu
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    Luc a écrit :

    Seul des statuts stables et impartials (tant pour le CP que le syndic), approuvés par l'AG (et accepté contractuellement par le syndic), peuvent y rémédier.

    Oui en théorie c'est logique.

    Mais en réalité en Belgique aucun arrêt de cassation n'a jamais confirmé l'importance de respecter les statuts d'une copropriété....

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    panchito
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    Hellooo a écrit :

    Mais en réalité en Belgique aucun arrêt de cassation n'a jamais confirmé l'importance de respecter les statuts d'une copropriété....

    Vous semblez être fort peu au courant des procédures judiciaires.

    Ce n'est que si vous perdez un procès, et qu'ensuite vous allez en appel, et que si vous perdez aussi en appel, vous pouvez allez en cassation, mais là, c'est uniquement pour dénoncer un vice de procédure.

    Quel est votre problème? Votre Syndic actuel ne respecte pas les statuts de votre acte de base? Pourquoi le gardez-vous?

    Dernière modification par panchito (13-10-2017 06:46:44)

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    luc
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    hellooo a écrit :
    Luc a écrit :

    Seul des statuts stables et impartials (tant pour le CP que le syndic), approuvés par l'AG (et accepté contractuellement par le syndic), peuvent y rémédier.

    Oui en théorie c'est logique.

    Mais en réalité en Belgique aucun arrêt de cassation n'a jamais confirmé l'importance de respecter les statuts d'une copropriété....

    Fake news ... .

    Un arrêt comme apero ... . Cet arrêt ne concerne pas ma copropriété, mais celle mentionnée est à quelques pas du mien : C.12.0422.F.

    Contexte: il y avait deux versions des statuts, différent pour les parkings en surface. Un avant enregistrement (parking contesté = partie commune) et un présenté pour l'enregistrement (parking = partie privative).

    L'IPI veut dans ses recommendations, je crois, que le promoteur puisse changer les statuts dans certains circonstances.

    Il y a un autre arrêt qui rend les décisions des AG non-opposables, qui changent les statuts si pas d'acte authentique. C'est cet arrêt que l'IPI veut rendre caduc en changeant la loi.

    @BMCTools (voir mon MP)
    Correct?


    Cordialement,

    Luc

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    rexou
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    panchito a écrit :
    Dupuis a écrit :

    Donner une procuration ? Comment le syndic peut-il en tenir compte avec des votes à main levée ?
      Si j’ai trois procurations , je fais comment pour lever 4 mains ?

    A Bruxelles, de nombreuses grosses copropriétés ont des boîtiers électroniques pour voter ou à la limite, des formulaires papier avec tous les points à l'ODJ sur lesquels il faut voter avec un code-barre.

    Votre copropriété est dans une lointaine province? On y vit encore à l'âge de la pierre?

    Le vote à main levée résulte d'un choix de l'AG. Ce n'est praticable que dans une toute petite acp. Il revient aux CP de s'assurer que le syndic comptabilise correctement le résultat des votes. Dans une acp plus importante, il devient nécessaire de recourir très simplement à un vote écrit, avec question et réponse et nom + quotités de chaque votant. Cela permet un contrôle précis, et il existe une preuve écrite du choix de chacun.

    Je n'ai pas encore expérimenté le boitier électronique, mais le papier est une solution simple et efficace


    rexou

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    BMCTools
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    Luc a écrit :

    Solution: Mettez dans le règlement de copropriété que:
    1. l'invitation doit ête communiqué au moins 15 jours de travail avant la date de l'AG.
    2. les points de l'ordre du jour doivent être communiqués au moins 30 jours avant l'AG par le CP au synic
    3. la date de la séance suivante doit être communiquée par le syndic au moins 60 jours avant la date de l'AG par voie d'affichage dans les couloirs de la copropriété

    Pour le point 1, la loi est impérative. Mettre dans le règlement de copropriété d'autres règles n'est donc pas une bonne idée, vu qu'elles seront considérées comme non écrites.

    Au niveau de l'envoi de la convocation, la loi stipule que « la convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. »
    Il faut donc que le syndic envoi la convocation 15 jours avant l'AG. Le recommandé est là pour donner date certaine. Le copropriétaire qui décide de recevoir la convocation par un autre moyen de communication s'enlève ce moyen de preuve. C'est pourquoi le législateur a prévu qu'il s'agit d'une décision individuelle.
    Le syndic est responsable de la date de l'envoi de la convocation mais pas du temps que le courrier met pour arriver chez le copropriétaire.

    Actuellement le règlement de copropriété peut prévoir un délai de convocation plus long. Le projet de Mr Geens supprime cette possibilité.

    Les autres points ne font qu'alourdir la procédure, d'augmenter les risques d'erreur et les recours. 
    Je note cependant que de plus en plus de syndics mettent à l'ordre du jour des AG la fixation de la date de la prochaine AG statutaire. Une bonne idée qui est peut-être à reprendre...

    Luc a écrit :

    L'IPI veut dans ses recommendations, je crois, que le promoteur puisse changer les statuts dans certains circonstances.
    Il y a un autre arrêt qui rend les décisions des AG non-opposables, qui changent les statuts si pas d'acte authentique. C'est cet arrêt que l'IPI veut rendre caduc en changeant la loi.
    @BMCTools (voir mon MP)
    Correct?

    Non. L'IPI n'a été demandeur de rien dans les éléments que vous reprenez.

    Notons cependant que dans le projet de Mr Geens le pouvoir des promoteurs de modifier l'acte de base a été limité (Les parties qui ont signé les statuts initiaux ont le droit, au moment de la réception provisoire des parties communes concernées, d'apporter des modifications aux statuts, pour autant que ce soit justifié par des circonstances d’ordre technique ou par l’intérêt légitime de l’association des copropriétaires, que cela n'affecte pas les droits des autres copropriétaires sur leur partie privative et que cela n’alourdisse pas les obligations d’un ou plusieurs copropriétaires. Les parties qui ont signé les statuts initiaux supportent les frais liés à cette modification.
    Ces parties adressent par courrier recommandé à tous les autres copropriétaires un projet de modification des statuts, au moins deux mois avant la passation de l'acte modificatif, dans lequel l’adresse du notaire instrumentant est explicitement indiquée. À peine de déchéance de ses droits, un copropriétaire doit s’opposer à la modification précitée dans les deux mois de la réception de ce courrier par courrier recommandé au notaire concerné et agir en justice.)


    Yves Van Ermen

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    hellooo
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    BmcTools a écrit :

    Le syndic est responsable de la date de l'envoi de la convocation mais pas du temps que le courrier met pour arriver chez le copropriétaire.

    Actuellement le règlement de copropriété peut prévoir un délai de convocation plus long. Le projet de Mr Geens supprime cette possibilité.



    Merci pour l'information claire ci-dessus.

    Ce n'est pas rassurant ni encourageant pour l'évolution de la gestion des pétaudières notamment, si l'on n'est pas avisés 1 mois avant de la date d'AG .....................et l'on va s'étonner que les gens n'y vont pas aux assemblées ? BREF.

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    panchito
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    Hellooo a écrit :

    Ce n'est pas rassurant ni encourageant pour l'évolution de la gestion des pétaudières notamment, si l'on n'est pas avisés 1 mois avant de la date d'AG .....................et l'on va s'étonner que les gens n'y vont pas aux assemblées ? BREF.

    C'est justement en y allant, en y participant activement, en remontant ses manches, en mouillant sa chemise, en mettant ses mains dans le cambouis, en se présentant pour être élu (bénévolement) comme assesseur et/ou commissaire aux comptes, ou President lors de l'AG, que vous éviterez que votre ACP devienne une pétaudière.

    Il faut évidemment avoir un profil de MANAGER et être habitué à gérer des équipes, et être rompu aux technique de conduite de réunion pour y parvenir.

    J'espère de tout coeur que vous serez à la hauteur et ne sauterez plus sur la 1ère broutille venue comme excuse pour ne pas aller à VOTRE AG.

    Dernière modification par panchito (13-10-2017 15:51:13)

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    luc
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    BMCTools a écrit :
    Luc a écrit :

    Solution: Mettez dans le règlement de copropriété que:
    1. l'invitation doit étre communiqué au moins 15 jours de travail avant la date de l'AG.
    2. les points de l'ordre du jour doivent être communiqués au moins 30 jours avant l'AG par le CP au synic
    3. la date de la séance suivante doit être communiquée par le syndic au moins 60 jours avant la date de l'AG par voie d'affichage dans les couloirs de la copropriété

    Pour le point 1, la loi est impérative. Mettre dans le règlement de copropriété d'autres règles n'est donc pas une bonne idée, vu qu'elles seront considérées comme non écrites.
    (...)

    Le point 1 proposé est et reste valable, même si un CP invoque votre raisonnement. La loi impérative dit:

    CC a écrit :

    Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

    BMCTools a écrit :

    (…). Le recommandé est là pour donner date certaine. (…).
    Le syndic est responsable de la date de l'envoi de la convocation mais pas du temps que le courrier met pour arriver chez le copropriétaire.

    Il est responsable pour qu’entre la date d’envoi du recommandé et la date de l’AG se trouvent 15 jours civiles.
    Quant aux recommandés, chez nous ceux qui n’ont pas remis le formulaire du syndic, pour le recevoir sans frais pour l’ACP, sont en pratique mis au ban.

    BMCTools a écrit :

    Actuellement le règlement de copropriété peut prévoir un délai de convocation plus long. Le projet de Mr Geens supprime cette possibilité

    Q : Comment savez-vous que s’est supprimé ? Êtes-vous en possession du texte de l‘avant-projet telle qu’approuvé en Conseil de Ministres le 20/7 je crois ?

    BMCTools a écrit :

    Les autres points ne font qu'alourdir la procédure, d'augmenter les risques d'erreur et les recours.

    Alourdir ? Vous riez ?
    - Point 2 : 30 jours au lieu de 21 jours : cela donne plus de temps au syndic. En quoi cela alourdit le travail du syndic ? par contre cela va diminuer le nombre de  coups de téléphones, mails, … de CP très irrités.
    - Point 3 : date de la séance communiquée par voie d’affichage. Vous trouvez donc que la procédure prévue par la loi (Art. 577-8. § 8 CC) n’est pas impératif ? ou c’est trop transparent ?

    CC a écrit :

    8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.

    BMCTools a écrit :

    Je note cependant que de plus en plus de syndics mettent à l'ordre du jour des AG la fixation de la date de la prochaine AG statutaire. Une bonne idée qui est peut-être à reprendre...

    C’est la logique même et cela se faisait avant les années septante … dans tout réunion qui se respectait au sein d’une société, ASBL ou copropriété … .

    BMCTools a écrit :

    Luc a écrit :

    L'IPI veut dans ses recommendations, je crois, que le promoteur (…)

    Non. L'IPI n'a été demandeur de rien dans les éléments que vous reprenez.
    Notons cependant que dans le projet de Mr Geens le pouvoir des promoteurs de modifier l'acte de base a été limité (…)

    À nouveau vous citez un texte qui n’est pas public (la synthèse bien, mais pas le texte in extenso).
    Si vous avez raison, le promoteur de ma copropriété n’aurait pas pu faire ce qu’il a fait entre 1978 et 1982 (l’origine de +50% des problèmes de ma pétaudière se situe dans cette période). Ce serait une nette amélioration ,pour le futur.


    Cordialement,

    Luc

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    luc
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    panchito a écrit :

    (...)Il faut évidemment avoir un profil de MANAGER et être habitué à gérer des équipes, et être rompu aux technique de conduite de réunion pour y parvenir. (...)

    J'ai l'impression que vous décrivez une cogérance entre le syndic et un/des mandataire(s) de l'AG.
    Tôt ou tard vous aurez droit à une pétaudière ... dépendant du caractère du cogérant de fait.

    Le profil demandé est en fait celui d'un COMMISSAIRE d'un conseil de surviellance (nom initialement proposé pour l'actuel conseil de copropriété).

    Plus d'info (système Français): Conseil de surveillance (Wikipedia)


    Cordialement,

    Luc

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    Dupuis
    Pimonaute bavard
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    panchito a écrit :

    Dès la prise de fonction d'un nouveau syndic, nous lui demandons, pour respecter la loi, d'envoyer un courier à tous les CP's l'autorisant à convoquer les AGO/E par mail.

    Il ne dépend déjà plus de la poste pour respecter les délais!

    Suivant les données que vous fournissez, votre Syndic a déposé le courrier recommandé dans un point poste le 27 septembre, et vous le recevez le 10 octobre!!

    En un mot comme en cent, pourquoi vous obstinez-vous dans votre ACP à utiliser des moyens aussi dépassés que le courrier postal?

    Autant revenir aux estafettes moyennageuses!! Elles iront probablement plus vite...

    Pas de tout cela dans les copropriétés où j'ai des biens!

    Depuis le Temps que vous expliquez que chez vous tout est pour le mieux dans le meilleur des mondes, je pense que tout le monde est au courant et que vou pouvez arrêter de sous-entendre que les autres sont des incapables.

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    Aime ce post :
    panchito
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    Après plus de 30 ans d'expérience dans de nombreuses copropriétés, il est facile de savoir mettre au pas un nouveau syndic dès son entrée en fonction.

    Il est très rare de tomber sur des syndics professionnels qui ont plus de 30 ans d'expérience. Donc ils vous écoutent...

    J'en ai formé beaucoup ainsi!

    Hors ligne

    hellooo
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    Vu en annexe de  la feuille de présence , le syndic a envoyé les convocations:
    - le 27/9.......par courriel à certains CPS
    - le 27/9.....par courrier postal simple à d'autres CPS
    - le 27/9.....par LR présentée le 4/10 et retirée le 10/10 pour l'AG du 12/10

    j'aurai franchemment apprécié être avisé de la date convocation au 12/10 au plus vite ar courriel le 27/10.

    le syndic a l'obligation d'aviser les CPS mais évidemment pas de 2 manières.

    par conséquent je ne vois pas d'autre solution : il faut expréssement demander à ne pas recevoir de LR pour être certain d'être avisé en temps et en heure avec un  moyen moderne de communication, le courriel.

    c'est donc ma conclusion

    Hors ligne

    GT
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    hellooo a écrit :

    par conséquent je ne vois pas d'autre solution : il faut expréssement demander à ne pas recevoir de LR pour être certain d'être avisé en temps et en heure avec un  moyen moderne de communication, le courriel.

    c'est donc ma conclusion



    Rien de neuf

    Article 6 de la loi du 2/6/2010  modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion,    entré en vigueur le 1/9/2010.

    Cet article a remplacé l'article 577-6 du Code civil, inséré par la loi du 30 juin 1994

    Voici plus de 6 ans.

    "La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. (...)."

    Désolé Hellooo mais le syndic convoquera les membres de l'AG de manières différentes si certains copropriétaires ont décidé par exemple  de recevoir la convocation par mail.

    Et "les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires" (et non pas des copropriétaires individuellement) (art. 2, loi 15/5/2012).

    Donc les copropriétaires qui reçoivent leurs convocations par courriel participeront selon leurs quotes-parts dans les frais de convocation des copropriétaires qui reçoivent leurs convocations par lettre recommandée à la poste.

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    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

    hellooo a écrit :

    (...)
    par conséquent je ne vois pas d'autre solution : il faut expréssement demander à ne pas recevoir de LR pour être certain d'être avisé en temps et en heure avec un  moyen moderne de communication, le courriel.

    c'est donc ma conclusion

    Ce qui a d'autres conséquences parfois néfastes dans certains cas. Il faut accepter les conséquences de ses choix.
    Je me suis organisé de telle façon, que je reçois aussi une copie des autres manières d'envoi.
    J'ai ainsi déja constaté des différences nettes.


    Cordialement,

    Luc

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