Achat - Bruxelles - Appartement avec locataire

junior_jef · #1 27-10-2017 08:31:59

Bonjour à tous et merci de m'aider,

Comme indiqué sur un autre post, je suis intéressé par l'achat d'un appartement à Ixelles. Il était indiqué comme "libre à l'acte" sur l'annonce mais finalement j'apprends que la propriétaire vient de signer un bail avec un ami de sa fille, étudiant en supérieur, jusque septembre 2018.

La situation est donc un peu plus compliquée que prévue, puisque je comptais emménager directement. Mais bon, je peux m'arranger.

La ou ça se corse, c'est que le bail stipule un loyer "toutes charges comprises" qui est TRÈS avantageux pour le locataire.

(ps: je suis allé faire moi même un état des lieux d'entrée car cela n'avait pas été fait)

En achetant cet appartement, je pense que je suis tenu de reprendre le bail en tant que bailleur avec exactement les mêmes conditions.

Je souhaite m'assurer d'avoir le budget suffisant pour payer les mensualités de mon prêt, l'assurance proprio, le précompte, les charges communes tout en ayant une maigre rentrée de l'autre coté.

Mes questions sont donc:

Y a t il une minime chance pour que certaines charges ne soient pas comprises? (oui, ma question est un peu surréaliste)
Si non, que m'est-il possible de faire pour me protéger contre une utilisation exagérée de l'eau/électricité de la part du locataire?
Et quid de la garantie locative? Dois-je en demander une nouvelle au locataire? Ou est-ce que c'est la propriétaire qui doit la transférer?

Merci d'avance pour vos réponses!

Dernière modification par junior_jef (27-10-2017 08:52:48)

PIM · #2 27-10-2017 11:15:21

- L'assurance propriétaire fait partie des charges communes
- lors de la signature de l'acte, vous serez "subrogé" dans les droits et obligations du vendeur en sa qualité de bailleur: autrement dit, vous rentrez dans ses chaussures.
- la garantie locative doit être transférée par le vendeur à votre profit, de manière à ce que vous puissiez la rembourser (le cas échéant) à votre locataire, lors de sa sortie.

junior_jef · #3 27-10-2017 12:08:36

Merci Pim!

Encore une fois, clair, net et précis!

Si je comprends bien, le locataire peut ouvrir le robinet d'eau le 1er novembre et le fermer le 31 aout et consommer de manière exagérée le chauffage et l'éléctricité, la facture est pour ma poire.

Un beau cadeau empoisonné que ce contrat de bail avec loyer toutes charges comprises...

rexou · #4 27-10-2017 13:59:34

Vous êtes intéressé par l'achat... cela laisse supposer qu'il s'agit pour l'heure d'un simple projet. Auquel cas vous disposez encore de 4 mois après signature du compromis... et vous pouvez aussi négocier la de de mise à disposition du bien (par exemple, libre d'occupation, en date du ... )

Mais vous dite aussi avoir effectué un état des lieux d'entrée pour le locataire...

Quelle est la situation exacte ? Est-il possible de négocier les conditions de vente ? Curieux de mettre en vente et de conclure simultanément un bail, surtout "toutes charges comprises". Ixelles est une commune fort prisée par les étudiants. Un grand appartement ? Que dit le bail ? Un étudiant, deux étudiants... 5 étudiants... en s'appliquant, ils peuvent vous couter cher ! Tout vendeur (PIM ne me contredira pas) essaie de rendre son bien attractif en le proposant à la vente. Ici, ce n'est pas vraiment le cas...

junior_jef · #5 27-10-2017 14:35:32

rexou a écrit :

Vous êtes intéressé par l'achat... cela laisse supposer qu'il s'agit pour l'heure d'un simple projet.

En effet, je n'ai encore rien signé. Le prix est très attractif donc j'ai demandé une option que j'ai obtenu. Mais comme vous l'aurez remarqué, la situation est un peu brouillon donc je souhaite éclaircir tout cela avant de faire une offre définitive

rexou a écrit :

Auquel cas vous disposez encore de 4 mois après signature du compromis... et vous pouvez aussi négocier la de de mise à disposition du bien (par exemple, libre d'occupation, en date du ... )

Je dispose de 4 mois pour?

rexou a écrit :

Mais vous dite aussi avoir effectué un état des lieux d'entrée pour le locataire...

Exact. C'est assez surréaliste mais comme je suis très intéressé et que, si j'achète, je devrai assumer les conséquences de ce bail favorable au locataire, j'ai tenu à le rencontrer et à établir moi même un état des lieux d'entrée car j'ai de gros doutes sur le fait que la propriétaire allait s'en charger. Elle a d'ailleurs accepté que je m'en occupe. Et cela m'a permis de mettre le doigt sur quelques réparations qui devront etre effectuées avant toute signature de compromis

rexou a écrit :

Quelle est la situation exacte ? Est-il possible de négocier les conditions de vente ?

Non. La proprio vendra au 1er qui lui fait une offre au prix demandé. Le prix est très interessant.

rexou a écrit :

Curieux de mettre en vente et de conclure simultanément un bail, surtout "toutes charges comprises".

On est d'accord. elle a voulu faire plaisir à un ami de sa fille. Dans un premier temps pour s'assurer qu'il n'y ait pas de vide locatif.

rexou a écrit :

Ixelles est une commune fort prisée par les étudiants. Un grand appartement ?

70m²

rexou a écrit :

Que dit le bail ? Un étudiant, deux étudiants... 5 étudiants... en s'appliquant, ils peuvent vous couter cher ! Tout vendeur (PIM ne me contredira pas) essaie de rendre son bien attractif en le proposant à la vente. Ici, ce n'est pas vraiment le cas...

Le bail précise qu'il ne peut etre habité que par 1 étudiant. L'attractivité tient dans son prix. Le hic étant bien entendu cette situation brouillon a vivre jusqu'en septembre.

Merci pour vos réponses!

Dernière modification par junior_jef (27-10-2017 14:38:37)

rexou · #6 27-10-2017 15:30:01

Vous disposez de 4 mois après la signature du compromis pour passer l'acte de vente chez le notaire.

En clair, si vous signez le compromis début novembre, vous devez passer chez le notaire au plus tard début mars 18. date à laquelle vous devez payer et à laquelle vous avez la jouissance du bien ou le bénéfice des loyers. Date à laquelle vous notifiez aussi au locataire que vous mettez fin à son bail qui ne sera pas renouvelé.

Si le prix est intéressant, achetez sans hésiter. Le bail ne retardera votre jouissance effective que de 6 mois maximum. Si cet étudiant ne vit pas seul ou ne paie pas le loyer, vous pouvez demander au juge de rompre le bail... ou il peut trouver une petite amie et décider d'aller vivre avec elle... ou... tout est possible avant septembre prochain... il y a aussi deux mois de vacances... Le bail signé n'est pas un vrai obstacle (6 mois d'attente) si le prix est vraiment attractif.

Concernant les petites réparations, à votre place, je ferais une offre ferme à la proprio qui tient compte du fait que toutes ces petites réparations sont à prendre en charge par l'acheteur. Offrez moins, mais en déchargeant le vendeur de tout tracas... vu ce que vous présentez de son profil, ce sera tout profit pour vous.

Il faut voir aussi où se situe cet appartement : quartier Matongué, ou coté cimetière d'ixelles ? Bien situé et en bon état, loyer minimal de 750 à 800€ + charges pour 70 M2.

junior_jef · #7 27-10-2017 15:41:41

rexou a écrit :

Vous disposez de 4 mois après la signature du compromis pour passer l'acte de vente chez le notaire.
En clair, si vous signez le compromis début novembre, vous devez passer chez le notaire au plus tard début mars 18. date à laquelle vous devez payer et à laquelle vous avez la jouissance du bien ou le bénéfice des loyers. Date à laquelle vous notifiez aussi au locataire que vous mettez fin à son bail qui ne sera pas renouvelé.
Si le prix est intéressant, achetez sans hésiter. Le bail ne retardera votre jouissance effective que de 6 mois maximum. Si cet étudiant ne vit pas seul ou ne paie pas le loyer, vous pouvez demander au juge de rompre le bail... ou il peut trouver une petite amie et décider d'aller vivre avec elle... ou... tout est possible avant septembre prochain... il y a aussi deux mois de vacances... Le bail signé n'est pas un vrai obstacle (6 mois d'attente) si le prix est vraiment attractif.
Concernant les petites réparations, à votre place, je ferais une offre ferme à la proprio qui tient compte du fait que toutes ces petites réparations sont à prendre en charge par l'acheteur. Offrez moins, mais en déchargeant le vendeur de tout tracas... vu ce que vous présentez de son profil, ce sera tout profit pour vous.
Il faut voir aussi où se situe cet appartement : quartier Matongué, ou coté cimetière d'ixelles ? Bien situé et en bon état, loyer minimal de 750 à 800€ + charges pour 70 M2.

Je compte acheter. Le fait qu'il soit loué pendant quelques mois est embêtant mais pas insurmontable.

C'est surtout le loyer de 650€ toutes charges comprises qui me pose problème. Il se situe entre le cimetière d'Ixelles et le bois de la Cambre. D'autant plus que les charges communes s'élèvent déjà à 200€. Pas dans l'absolu car le prix de vente est lui attractif. Donc, je compte néanmoins acheter cet appartement.
Mais c'est un élément que je dois prendre en compte dans mon budget mensuel.

D'ou le fait que je veux tout faire pour diminuer la période entre l'acte et la fin du bail.

Et que je veux aussi m'assurer que le locataire ne me coutera pas trop cher en charges (eau/éléctricité).

Dernière modification par junior_jef (27-10-2017 15:47:37)

GT · #8 27-10-2017 16:03:41

junior_jef a écrit :

Comme indiqué sur un autre post, je suis intéressé par l'achat d'un appartement à Ixelles. Il était indiqué comme "libre à l'acte" sur l'annonce mais finalement j'apprends que la propriétaire vient de signer un bail avec un ami de sa fille, étudiant en supérieur, jusque septembre 2018.

Quelle est la nature de ce bail ? Bail de résidence principale ou bail "étudiant" ?

En cas de transmission du bien pris en location les règles peuvent différer concernant les conséquences de celle-ci. Le cas échéant que prévoira le compromis ?

Dernière modification par GT (27-10-2017 16:06:30)

junior_jef · #9 27-10-2017 16:18:34

GT a écrit :

junior_jef a écrit :
Comme indiqué sur un autre post, je suis intéressé par l'achat d'un appartement à Ixelles. Il était indiqué comme "libre à l'acte" sur l'annonce mais finalement j'apprends que la propriétaire vient de signer un bail avec un ami de sa fille, étudiant en supérieur, jusque septembre 2018.
Quelle est la nature de ce bail ? Bail de résidence principale ou bail "étudiant" ?
En cas de transmission du bien pris en location les règles peuvent différer concernant les conséquences de celle-ci. Le cas échéant que prévoira le compromis ?

Bail étudiant. Mais peu importe. Je ne compte pas le mettre dehors(surtout qu'il n'y en a deja plus que pour 10 mois) . Juste m'assurer que le "toutes charges comprises" ne me pose pas de problème.

libra · #10 27-10-2017 17:08:25

junior_jef a écrit :

Juste m'assurer que le "toutes charges comprises" ne me pose pas de problème.

Ne peut-on pas convenir que les factures d'eau et d'électricité sont à charge du vendeur?

jacq · #11 27-10-2017 17:15:46

Toutes charges comprise que vous estimez a 200 € mensuel, faite une offre - 2500€ afin de vous couvrir des charges qui pourrait ne pas être payées par le locataire.
Je présume qu'il y a un compteur eaux électricité chauffage, vous dite que vous avez fait vous même l'état des lieux d'entrée, je présume donc que vous avez relevé les compteurs et que les indexes y sont repris .
Je présume aussi qu'il y u d'autres locataires avant, pourquoi ne pas demander au propriétaire actuel copie des factures des consommations antérieure cela vous donnera un aperçu des frais
Maintenant a vous de calculer le loyer que vous souhaitez pour le futur, sans oublier que votre loyer sera aussi probablement toutes charges comprises. smile

junior_jef · #12 27-10-2017 20:35:15

jacq a écrit :

Toutes charges comprise que vous estimez a 200 € mensuel, faite une offre - 2500€ afin de vous couvrir des charges qui pourrait ne pas être payées par le locataire.
Je présume qu'il y a un compteur eaux électricité chauffage, vous dite que vous avez fait vous même l'état des lieux d'entrée, je présume donc que vous avez relevé les compteurs et que les indexes y sont repris .
Je présume aussi qu'il y u d'autres locataires avant, pourquoi ne pas demander au propriétaire actuel copie des factures des consommations antérieure cela vous donnera un aperçu des frais
Maintenant a vous de calculer le loyer que vous souhaitez pour le futur, sans oublier que votre loyer sera aussi probablement toutes charges comprises.

Merci pour votre réponse,

Ce sont les charges communes qui sont de 200€. A cela, il faut donc rajouter les charges individuelles qui sont plus compliquées à calculer vu que dépendantes de la consommation. Et dans le cas d'un étudiant qui sait que ces charges sont comprises dans son loyer, difficile de savoir ce qu'il va consommer.

Et malheureusement, le prix de vente de l'appartement n'est pas négociable (car il est deja assez bas).

Par contre, je compte acheter pour y vivre et non le louer.

junior_jef · #13 27-10-2017 20:36:39

libra a écrit :

junior_jef a écrit :
Juste m'assurer que le "toutes charges comprises" ne me pose pas de problème.
Ne peut-on pas convenir que les factures d'eau et d'électricité sont à charge du vendeur?

Telle est +/- ma question de départ en effet smile A laquelle je n'ai pas encore eu de réponse, même si je doute fortement que cela soit possible.

rexou · #14 27-10-2017 23:49:15

junior_jef a écrit :

libra a écrit :
junior_jef a écrit :
Juste m'assurer que le "toutes charges comprises" ne me pose pas de problème.
Ne peut-on pas convenir que les factures d'eau et d'électricité sont à charge du vendeur?
Telle est +/- ma question de départ en effet A laquelle je n'ai pas encore eu de réponse, même si je doute fortement que cela soit possible.

Vous pouvez convenir de tout ce que vous voulez... à condition que le locataire accepte. Vous ne pouvez rien imposer au locataire en dehors de ce qui est convenu dans son bail. Donc peu d'espoir à ce niveau...

Mais si le prix est réellement intéressant, vu la situation qui semble en effet fort attractive... côté F. Roosveld si je comprends bien... quartier ulb... achetez sans hésiter. Vous devrez supporter l'étudiant quelques mois tout au plus... rien de dramatique. Quelques centaines d'euros de pertes ou de manque à gagner, c'est insignifiant.

libra · #15 28-10-2017 07:06:30

rexou a écrit :

Vous pouvez convenir de tout ce que vous voulez... à condition que le locataire accepte. Vous ne pouvez rien imposer au locataire en dehors de ce qui est convenu dans son bail. Donc peu d'espoir à ce niveau...

Aucune chance de pouvoir changer la convention de location. Cependant il n'y a pas que le locataire. On peut faire une convention quant l'exécution du bail avec le vendeur. Mais cela vaut-il la chandelle?

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