Proposition d'Amélioration du Code Civil sur la copropriété forcée

hellooo · #1 08-11-2017 21:00:21

IliasImmo a écrit :

Quelle majorité pour remplacer la chaudière actuelle par une neuve s'il le faut?

A ce sujet , je propose de préciser dès la convocation de l'AG la majorité qui sera nécessaire pour le vote de chaque résolution à l'Ordre du Jour.

Et Marre de l'esprit d'anarchie revendiqué par Rexou et panchito sur ce forum monkey

Dernière modification par hellooo (09-11-2017 07:05:59)

hellooo · #21 09-11-2017 15:00:03

GT a écrit :

ce n'est pas le syndic qui décide de ces majorités. Des dispositions impératives du code civil les imposent :

Exactement et n'en déplaise aux anarchistes pour la liberté en faveur du désordre et des disputes !

panchito · #22 09-11-2017 15:04:48

D'un autre côtés ces majorités sont stipulées dans la loi et personne n'est censé l'ignorer.

rexou · #23 09-11-2017 15:16:47

hellooo a écrit :

GT a écrit :
ce n'est pas le syndic qui décide de ces majorités. Des dispositions impératives du code civil les imposent :
Exactement et n'en déplaise aux anarchistes pour la liberté en faveur du désordre et des disputes !

GT énonce un fait. C'est de l'information. C'est constructif.

Quant à la réponse... chacun se fera son idée. En toute liberté. smile

luc · #24 25-11-2017 14:44:54

hellooo a écrit :

IliasImmo a écrit :
Quelle majorité pour remplacer la chaudière actuelle par une neuve s'il le faut?
A ce sujet (et en préparation du 07/07), je propose de préciser dès la convocation de l'AG la majorité qui sera nécessaire pour le vote de chaque résolution à l'Ordre du Jour.(...)

Une solution structurelle serait de mentionner dans la loi les articles à reprendre impérativement, textuellement et en entier dans le corps de l’invitation (et dans le contrat syndic-ACP), comme c'est déjà le cas dans certains contrats de professionnels avec des consommateurs.
Pour l’invitation je pense tout d'abord à l'Art. 577-6 § 1 (en entier), puis à l'Art. 577-7, … pour le contrat il y a d’autres articles qui seraient utilement repris.

Cela restaurait certains droits de consommateurs aux copropriétaires, qu'ils ont perdus en 2008 je crois.

Exemple concret (format pt8 ):

grmff · #25 25-11-2017 16:01:34

ninifel a écrit :

NOTE D'INFORMATION :
l'indication de la majorité nécessaire est déja précisée depuis des plombes par les syndics en France dans chaque convocation.
Le Code civil français rend cette indiciation obligatoire pour chaque point que le syndic met dans son ODJ. Pareil article de loi oblige le syndic à réfléchir en amont du processus décisionnel de la copropriété en véritable professionnel.
Ainsi, en proposant à l'ODJ uniquement des résolutions claires votable par OUI/NON et à quelle majorité la résolution sera approuvée, on minimise les conflits judiciaires dans l'intérêt des copropriétaires et des copropriété.
Certes, au désavantage de tous les professionnels qui vivent des conflits de la copropriété.....

Je suis assez d'accord avec l'idée. C'est ce que je pratique actuellement dans la copropriété que je gère avec le plus de rigueur possible.
Cela me permet de prérédiger le PV, avec une case pour les votes et le résultat approuvé pas approuvé.

Gros inconvénient cependant, cela limite le dialogue à la proposition soulevée. Il n'y a plus de négociation possible. Impossible d'amender en séance une proposition. Par exemple, impossible de proposer une rénovation partielle quand une rénovation complète est proposée. C'est du "on/off".

Dans le cas d'une pétaudière, cela permet de clarifier ce sur quoi on vote.
Dans le cas d'un syndic incompétent surveillé par un CdC de TdC, cela empêche l'assemblée des propriétaires de faire une meilleure proposition. C'est très rigide.

Quant à joindre les droits et devoir avec un extrait du code civil comme le propose Luc, ma fibre écologiste me dit que c'est du gaspillage. Ceux qui sont intéressés savent. Ceux qui ne le sont pas ne liront pas les annexes. Cela n'a donc aucun intérêt. C'est du même ordre d'inutilité que les annexes 1997 et 2007 imposées par le code civil: du gaspillage de papier.

panchito, rexou

rexou · #26 25-11-2017 16:59:29

grmff a écrit :

Je suis assez d'accord avec l'idée. C'est ce que je pratique actuellement dans la copropriété que je gère avec le plus de rigueur possible.
Cela me permet de prérédiger le PV, avec une case pour les votes et le résultat approuvé pas approuvé.
Gros inconvénient cependant, cela limite le dialogue à la proposition soulevée. Il n'y a plus de négociation possible. Impossible d'amender en séance une proposition. Par exemple, impossible de proposer une rénovation partielle quand une rénovation complète est proposée. C'est du "on/off".
Dans le cas d'une pétaudière, cela permet de clarifier ce sur quoi on vote.
Dans le cas d'un syndic incompétent surveillé par un CdC de TdC, cela empêche l'assemblée des propriétaires de faire une meilleure proposition. C'est très rigide.
Quant à joindre les droits et devoir avec un extrait du code civil comme le propose Luc, ma fibre écologiste me dit que c'est du gaspillage. Ceux qui sont intéressés savent. Ceux qui ne le sont pas ne liront pas les annexes. Cela n'a donc aucun intérêt. C'est du même ordre d'inutilité que les annexes 1997 et 2007 imposées par le code civil: du gaspillage de papier.

Pour faire simple, l'idée peut être bonne et chaque acp a la liberté de décider de son mode opératoire en la matière.

C'est pour conserver cette liberté qu'il faut combattre les extrémistes adeptes de légiférer sur tout et n'importe quoi pour imposer ou interdire à tour de bras.

panchito · #27 25-11-2017 17:20:35

De toutes façons c'est aux CP à décider comment ils veulent que leur ACP soit gérée.

S'ils estiment que cette idée en vaut la peine, il suffit de demander au Syndic d'indiquer la majorité nécessaire en regard de chaque point de l'ODJ pour lequel il faut prendre une décision.

Et chaque ACP est libre de faire ce choix ou non.

C'est aussi simple que cela!

Dernière modification par panchito (25-11-2017 17:21:05)

rexou

luc · #28 25-11-2017 17:44:21

grmff a écrit :

(...) Gros inconvénient cependant, cela limite le dialogue à la proposition soulevée. Il n'y a plus de négociation possible. Impossible d'amender en séance une proposition. Par exemple, impossible de proposer une rénovation partielle quand une rénovation complète est proposée. C'est du "on/off".

Je ne crois pas. Il faut appliquer la méthode des corps constitués, comme les conseils communaux.

grmff a écrit :

Dans le cas d'une pétaudière, cela permet de clarifier ce sur quoi on vote.

Vous croyez? Réveillez vous. Que dire d'un point "rénovation chaudière" sans plus et dépenser un montant de +185.000 EUR sans mentionner ce montant?

grmff a écrit :

Dans le cas d'un syndic incompétent surveillé par un CdC de TdC, cela empêche l'assemblée des propriétaires de faire une meilleure proposition. C'est très rigide.

Ce système "rigide" oblige de rester dans un cadre légal. Pas plus ni moins. Il est souple assez pour permettre de s'adapter d'une façon pragmatique. Il exige, pétaudière ou pas, la présence d'un syndic qui prend ses responsabilités.
Dans les périodes que mon ACP avait un syndic normal, ce syndic responsable a su exécuter ce qu'il faillait sans être retardé par cette soi-disant rigidité. On oublie souvent que l'acier est souple.

grmff a écrit :

Quant à joindre les droits et devoir avec un extrait du code civil comme le propose Luc, ma fibre écologiste me dit que c'est du gaspillage. Ceux qui sont intéressés savent. Ceux qui ne le sont pas ne liront pas les annexes. Cela n'a donc aucun intérêt. C'est du même ordre d'inutilité que les annexes 1997 et 2007 imposées par le code civil: du gaspillage de papier.

Aucun intérêt? Demande-le entre autre aux 250 CP de mon ACP et les 9 d’une ACP bruxelloise

Cas de ma pétaudière de 250 appartements
Actuellement ceux "qui ne liront pas les annexes" rouspettent parce qu'ils font lentement face à la facture réelle provoqué par leur attitude classique en cas de "dissonance cognitive".
Leur attitude lors les AG de nonante à mis l'ACP sur cette pente glissante, qui consomme énormément de papier. Beaucoup plus que cette annexe à joindre à l'invitation. Mais en plus cette annexe devient plus petit et presque inutile si les statuts étaient coordonnées avec la loi.
Leur attitude empêche que le pollueur paie. La facture sera mis globalement à charge de tous. Juridiquement la facture sera mis à charge de ceux qui s'étaient abstenu et croyaient ainsi échapper à une grosse partie de cette facture de presque 3 millions (sur 10 ans).

Cas d'une pétaudière de 8+1 appartements
Cette pétaudière, aussi depuis les années 90, vient d'arriver à la phase finale d'une transaction, le résultat d'une conciliation devant le juge. Les 8 opposants à l'exécution d'une serie de jugements sont d'accord de prendre à leur compte (j'arrondis et simplifie) les montants déjà payés (10.000 EUR x 8CP) et de payer un montant supplémentaire de 10.000 EUR x 8CP au 9ème CP, qui vend et rejoint sa terre natale étant pensionné récemment.

En gros je trouve donc ma proposition justifiée.

luc · #29 25-11-2017 17:51:23

rexou a écrit :

(...)
C'est pour conserver cette liberté qu'il faut combattre les extrémistes adeptes de légiférer sur tout et n'importe quoi pour imposer ou interdire à tour de bras.

Qui est extrémiste ?

La vraie liberté est de respecter la liberté des autres.

CodeCivil1808 a écrit :

Art. 544. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

rexou · #30 26-11-2017 00:51:24

luc a écrit :

rexou a écrit :
(...)
C'est pour conserver cette liberté qu'il faut combattre les extrémistes adeptes de légiférer sur tout et n'importe quoi pour imposer ou interdire à tour de bras.
Qui est extrémiste ?
La vraie liberté est de respecter la liberté des autres.
CodeCivil1808 a écrit :
Art. 544. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Chacun a la liberté d'émettre des idées. Bonnes ou moins bonnes. Partagées ou non par un nombre variable de personnes.

Les copropriétés sont déjà encadrées par trop de textes légaux et contraignants. Il reste encore un tout petit espace de liberté pour que chaque acp conserve la possibilité de se gérer comme la majorité le décide. Ne grignotez pas encore un peu plus cet espace déjà si limité de liberté.

Votre idée peut être géniale. A vous d'en convaincre une majorité de cp à l'intérieur de votre copropriété et de la faire appliquer le cas échéant par votre syndic. Mais proposer de légiférer pour imposer votre concept me semble en totale opposition avec le respect des libertés.
Il existe (heureusement) des acp qui ne connaissent pas les problèmes que vous rencontrez chez vous. Et qui n'ont nul besoin de se voir imposer ce qui vous apparait -à tord ou à raison- comme une solution de dépétaudiérisation. (Je revendique la paternité du terme que je propose à Larousse) tongue

panchito

luc · #31 26-11-2017 05:30:53

rexou a écrit :

(...)
Chacun a la liberté d'émettre des idées. Bonnes ou moins bonnes. Partagées ou non par un nombre variable de personnes.
Les copropriétés sont déjà encadrées par trop de textes légaux et contraignants. Il reste encore un tout petit espace de liberté pour que chaque acp conserve la possibilité de se gérer comme la majorité le décide. Ne grignotez pas encore un peu plus cet espace déjà si limité de liberté.
Votre idée peut être géniale. A vous d'en convaincre une majorité de cp à l'intérieur de votre copropriété et de la faire appliquer le cas échéant par votre syndic. Mais proposer de légiférer pour imposer votre concept me semble en totale opposition avec le respect des libertés.
Il existe (heureusement) des acp qui ne connaissent pas les problèmes que vous rencontrez chez vous. Et qui n'ont nul besoin de se voir imposer ce qui vous apparait -à tord ou à raison- comme une solution de dépétaudiérisation. (Je revendique la paternité du terme que je propose à Larousse)

Il est fort probable que vous n'avez pas encore rencontré le dilemme bien décrit dans la page Dissonance cognitive de Wikipedia (lire ma replique de hier 17:44:21).

Wikipédia a écrit :

En psychologie sociale, la dissonance cognitive désigne la tension interne propre au système de pensées, croyances, émotions et attitudes (cognitions) d'une personne lorsque plusieurs d'entre elles entrent en contradiction l'une avec l'autre. Le terme désigne également la tension qu'une personne ressent lorsqu'un comportement rentre en contradiction avec ses idées ou croyances.

Le concept de base de la loi de 1994/2010 est une copropriété en indivision forcée de deux appartements. Le législateur a cru superflue de différencier selon le nombre des propriétaires/appartements.

Si plus que deux appartements toute ACP devrait se soumettre selon vous à la volonté oligarchique et donc illimitée de la majorité, manipulée ou non, sans pouvoir appliquer l'Art. 543 du Code Civil à 100%. Votre lecture de cet article est probablement très sélective. Vous lisez le "oui" mais pas le "mais".

"I rest my case" envers vous, jusqu'au moment que vous êtes confronté en personne avec les effets d'une "dissonance cognitive". Vous êtes un praticien et avez probablement besoin de faits réels rencontré par vous-même, avant d'admettre la réalité d'un problème et d'admettre la nécessité d'une solution générale et pragmatique.

Mon ACP est une pétaudière par les effets accumulées de deux motifs externes et deux motifs internes
- de par son volume (25 x 10 appartements = le même nombre de problèmes que 25 ACP)
- le fait que la loi est succincte et permet des interprétations sélectives par des gens qui ne sont pas de bonne foi.
- le manque d'une information impartiale par en essence deux syndics (1991-2010 et 2014-2017).
- la volonté du groupe lésée de CP de vouloir rester dans un contexte civil et pas pénal, tant que possible .

Le facteur commun à ces deux syndics (et un 3ème en 2012-2013) est le fait que ces firmes sont des firmes d'investisseurs (gestion du capital privé = information partiale permis) et pas des firmes de service (gestion du capital des autres = information impartiale est impérative).

Je ne demande pas en fait que la loi soit "enhancé", mais que les acteurs (syndic/propriétaires) appliquent/respectent l'esprit de la loi et pas la lettre de la loi (tout ce qui n'est pas interdit est autorisé). L'IPI n'a pas les moyens ni la mission à faire appliquer l'esprit de la loi. L'institut paritaire copropriétaires-syndics n'a pas encore été créé. Il ne reste donc que d'être plus explicite dans la loi.

En France cela donne des lois très longues et complexe. En Belgique on préfère une loi succincte. Le législateur a confiance que l'esorit de la loi soit appliquée, si non il légifie (comme en 1994, en 2010 et maintenant en 2018).

Tous ces lois "explicatifs" sont superflues si les acteurs de la copropriété avaient tenues compte dès 1924 avec l'esprit des Art. 543 (voir plus haut) et 1993 :

CodeCivil1808 a écrit :

Art. 1993. Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.

rexou · #32 27-11-2017 13:12:06

@ Luc :

Nos vues sont différentes et je respecte votre position que je ne partage cependant pas. la solution ne peut venir selon moi de la multiplication de lois restrictives ou impératives. Mais je ne suis pas le législateur ! ^^

Proposition d'Amélioration du Code Civil sur la copropriété forcée

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