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[comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

luc
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[comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

Trnasféré d'un autre sujet

max11 a écrit :

(...)
Que du contraire !  Des décomptes trimestriels imposent de tenir la comptabilité beaucoup plus régulièrement (et sans abreuver les "comptes d'attente" jusqu'à plus soif).
Je vois beaucoup d'avantages à établir des décomptes trimestriels et pas d'inconvénient.... c'est loin d'être le cas pour des décomptes annuels....
Je ne comprends pas pourquoi cela n'est pas imposé par tous les copropriétaires à leur syndic....

Votre ACP tient donc une AGO tous les 3 mois pour approuver le décompte trimestriel ?
Si non, le décompte trimestriel n'est qu'une provision variable.

Dernière modification par luc (10-11-2017 18:24:34)


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

Et alors ? où est le problème ?
Les comptes sont approuvés une fois par an bien entendu.
Le fait d'envoyer les comptes chaque trimestre permet à chacun de poser ses questions régulièrement et éventuellement faire une correction ou une adaptation dans le trimestre suivant.
Tout est transparent, direct et bien plus pratique pour le suivi.

J'aimerais bien connaitre les avantages que vous trouvez à des décomptes annuels...
C'est une vision d'Etat avec des budgets à allouer mais pas du tout adapter à une saine gestion de copropriété.

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luc
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

max11 a écrit :

(...)
J'aimerais bien connaitre les avantages que vous trouvez à des décomptes annuels...
C'est une vision d'Etat avec des budgets à allouer mais pas du tout adapter à une saine gestion de copropriété.

Je répète que votre système est un système de provisionnement trimestriel variable avec un inventaire annuel.
Vous partez avec un fond de roulement permanent, qui est trimestriellement remis au montant convenu en appellant une provision pour la différence entre ce montant permanent et le montant réel de la caisse.
Vous suggerez qu'il n'y a pas un budget annuel.
Ce qui mène inévitablement à une liberté totale d'action des mandataires. Tant qu'ils restent dans la cadre de bon père de famille c'est bon, mais il n'y a aucun frein.

En 1970 j'ai appris par nécessité (éviter un bilan en rouge) la comptabilité en partie double dans le contexte de la gestion d'une maison de jeunes.
La même année j'ai appris de tenir une comptabilité simple au travail.
En 1982 j'ai appris à gérer un budget prévisionnel pour diminuer l'encaisse nécessaire et assurer un paiement plus rapide.

Dire que c'est une vision d'Etat est plus que exagéré. Cherchez et lisez les textes d'avant 1975 qui ont mené en 1975 à la loi comptable qui a imposé le système de comptabilité en partie double aux sociétés. L'Etat a suivi très lentement. Je crois que ce système a été imposé aux entités de l'Etat vers 2008.

Dernière modification par luc (11-11-2017 03:53:18)


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

Il ne faut pas de système prévisionnel!

Le mieux c'est d'envoyer des décomptes trimestriels sur base des frais réels, donc sur base de toutes les factures reçues par l'ACP pendant le trimestre.

En tant que commissaire aux comptes, il est arrivé que l'ACP me demande de vérifier les décomptes trimestriels avant envoi par le Syndic.

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dach
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

Je partage l'avis de Luc sur le fait que un 'décompte trimestriel' est un simple appel de fonds. Le fait qu'il soit calculé sur les charges effectives du trimestre a éventuellement l’avantage de suivre au plus près les dépense et la trésorerie de l'ACP mais peut entrainer des surcouts de gestion et le maintient d'une trésorerie égale au besoin du plus gros trimestre et non sur les besoins réel du trimestre suivant.

Je ne sais pas ce que Panchito veut dire avec 'système prévisionnel', mais la loi impose de soumettre aux votes de l'AG annuelle un budget (donc une prévision des charges ET des apports (généralement les appels de fonds). Donc le prévisionnel n'est pas une option mais une obligation. Le prévisionnel est aussi signe de bonne gestion.

Le commissaire aux comptes, pour assurer sa tâche, a besoin, entre autre, de la répartition des charges entre les lots. Il n'est pas plus facile pour lui qui cette répartition soit présentée par trimestre.

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luc

max11
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

C'est fatigant de lire que vous déviez de ce qui est dit pour critiquer et énoncer de grandes histoires alors que cela n'est pas en rapport avec ce qui est présenté !

Un décompte de charges réelles établit chaque trimestre ou des appels de fonds provisionnels font toujours partie de comptes en cours d'exercice. La validation des comptes, des appels, des répartitions,... se fait dans n'importe quel système une fois par an lors de l'AG !  Personne n'a dit le contraire !

Je ne vois que des avantages à l'établissement de décomptes trimestriels sur base des charges réelles par rapport à des appels de fonds fixés sur base de budget fort léger dans leur élaboration dans le cadre des acp  !   (et ne venez pas me parler de l'importance des budgets d'organismes publics, cela n'a rien à voir avec une acp et, surtout, on y voit les nombreuses dérives que cela occasionne malgré la sois-disant rigueur à les établir)

Le budget est obligatoire, soit c'est la loi. Il est établi par le syndic sur base des charges écoulées et les travaux prévus !  Et après ???? en quoi cela protège l'acp de quoi que ce soit ? que se passe t'il si le budget débouchage est épuisé ? on reporte le débouchage à l'année suivante ?  on arrête de chauffer en décembre car le mazout a augmenté plus que prévu ou que les locataires ont eu plus froid que prévu ?   Dans une acp, un budget ne sert qu'à très peu de chose voir à rien !
Je préfère une comparaison des charges écoulées sur 3 ou 5 ans, une explication sur la cause des variations, un fonds de roulement de 4 ou 5/12èmes des charges annuelles, des appels de fonds pour les travaux votés, des appels de fonds pour approvisionner le fonds de réserve et des décomptes de charges réelles chaque trimestre qui, là, limite beaucoup de dérive !
Mais certainement pas un décompte annuel avec des provisions calculées sur un budget qui n'en est pas un !

Je n'ai vu qu'un seul argument avancé timidement pour le décompte annuel : un surcout de gestion ! Le syndic qui me réponds ça, c'est qu'il n'envisage pas de tenir la compta quotidiennement mais probablement une ou deux fois par an en encodant par paquet ! Beau suivi de gestion des charges, des propriétaires et des fournisseurs !
Pour une bonne tenue de compta et une bonne gestion, il faut encoder en continu et directement avec les bonnes imputations.
Quand on respecte ce principe, le décompte peut-être sorti en quelques minutes dés la fin du trimestre.  Où est le surcoût ?

Donnez-moi un argument pour une préférence à des décomptes annuels  ?   Je n'en ai jamais entendu un seul qui vaille la peine d'être retenu ! Et ça fait presque 30 ans que je pose régulièrement cette question....

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max11
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

dach a écrit :

Je partage l'avis de Luc sur le fait que un 'décompte trimestriel' est un simple appel de fonds. Le fait qu'il soit calculé sur les charges effectives du trimestre a éventuellement l’avantage de suivre au plus près les dépense et la trésorerie de l'ACP mais peut entrainer des surcouts de gestion et le maintient d'une trésorerie égale au besoin du plus gros trimestre et non sur les besoins réel du trimestre suivant.

Quel surcoût ? le prix d'une compta encodée régulièrement plutôt qu'en masse en fin d'exercice ?
Et votre système de provision mensuelle, elle est basée sur quoi ? Le douzième d'une estimation de dépenses annuelles ! c'est bien plus gênant en terme de trésorerie quand on doit payer le contrat annuel de l'ascenseur ou la prime d'assurance après 4 mois d'exercice. On a reçu 3 ou 4/12ème de provision et il faut payer la totalité... 

dach a écrit :

Je ne sais pas ce que Panchito veut dire avec 'système prévisionnel', mais la loi impose de soumettre aux votes de l'AG annuelle un budget (donc une prévision des charges ET des apports (généralement les appels de fonds). Donc le prévisionnel n'est pas une option mais une obligation. Le prévisionnel est aussi signe de bonne gestion.

Je pense qu'elle a voulu dire "provisionnel" et pas "prévisionnel". Cela a plus de sens dans le contenu de sa réponse.
Le prévisionnel en acp n'est signe de rien du tout et certainement pas de bonne gestion !  La bonne gestion, c'est de savoir à tout moment où se situe l'acp en terme de charges, encaissements propriétaires et décaissements fournisseurs, ... Ce que l'on ne peut voit qu'en encodant en  continu et pas après la clôture de l'exercice parce qu'il faut penser à faire le décompte annuel

dach a écrit :

Le commissaire aux comptes, pour assurer sa tâche, a besoin, entre autre, de la répartition des charges entre les lots. Il n'est pas plus facile pour lui qui cette répartition soit présentée par trimestre.

Qu'est-ce que ça change pour le commissaire aux comptes ? il a les charges de chaque décompte, probablement aussi un document annuel, les répartitions réalisées, le bilan, les grand-livres, les journaux... Que les décomptes aient été fait chaque trimestre ou chaque année ne change rien à ces documents.
La mission principale de vérification comptable d'un commissaire aux comptes, ce n'est pas la répartition par propriétaire ! Mais les entrées et sorties dans les comptes, les imputations, le bilan et ses différents postes, les éléments "hors décomptes" comme les sinistres, les mouvements au fonds de réserve, ....
Savoir si chaque appartement a bien été facturé pour sa part de millième n'est que de peu d'importance dans le travail à réalisé.

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PIM
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

max11 a écrit :

Et ça fait presque 30 ans que je pose régulièrement cette question....

Ce qui fait 120 trimestres.... (ok, je sors)


Erik DECKERS
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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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dach
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

max11 a écrit :

Quel surcoût ?

c'est une question pour les syndics pro, mais je l'ai constaté dans un contrat. je suppose que ce surcoût est liè aux pages de courrier supplémentaires et/ou à la méthode utilisée (surcoût de l'outil informatique ou méthode manuelle). Notez que ce syndic a peut être maintenant adapté ces tarifs pour tenir compte de l’obligation de préparer les budgets ce qui à un coût également.

max11 a écrit :

Et votre système de provision mensuelle, elle est basée sur quoi ?

Sur les besoins planifiés et surtout validés par l'AG. Il n'est pas obligatoire que les provisions soient d'un même montant à chaque appel.
Pour l'exemple du contrat annuel, l'appel précédent le paiement de ce contrat peut être supérieur à celui d'un appel pour une période sans grosse dépense prévisible. De même, dans le cadre d'acte conservatoire, le syndic peut demander un appel de fonds supplémentaire qu'il devra naturellement justifié.
Cette méthode permet d'éviter une trésorerie permanente dimensionnée sur base de la plus grosse dépense avec un grosse marge pour ne pas s’inquiéter des dépenses prévisibles mais que l'on a pas prévues par facilité. ;-(

max11 a écrit :

Le prévisionnel en acp n'est signe de rien du tout et certainement pas de bonne gestion !

Vous semblez nous dire que vous n’adhérez pas à l'adage 'Gérer c'est prévoir' ?
Je vous suis à 100% sur le fait qu'une compta se tient à jour en continu et non une fois l'an. Cela permet, entre autre, comparer la situation réel par rapport aux prévisions. Et ce travail de gestion est la tâche du syndic.
Notez que prévoir n'est pas uniquement budgétaire (même si tout impact le budget), c'est aussi être attentif aux rapports des visites de contrôle et d'entretien, à l’évolution des consommations, à la vétusté/détérioration des communs, de l'évolution réglementaire, etc...

Si une répartition trimestrielle permet au CP de réagir au moment où il doit ouvrir son portefeuille, les contestations sur la répartition, sur une facture ou sur un montant imprévu, attendra l'AG c'est à dire une fois par an et à postériori. Si le syndic accepte dès la réclamation du CP de rectifier l'erreur, c'est que le syndic à effectivement commit une erreur de bonne fois ce qui devrait être rarissime (même si l'erreur est humaine).
Sur le budget, les CP peuvent réagir à priori et prévoir aussi de leurs côté les moyens de le financer.

max11 a écrit :

Savoir si chaque appartement a bien été facturé pour sa part de millième n'est que de peu d'importance dans le travail à réalisé.

Bien sûr, l'ensemble des documents de l'inventaire doit être examiné, mais de mon expérience les principales erreurs constatées en tant que commissaire aux comptes sont des erreurs de répartitions des charges.

Dernière modification par dach (11-11-2017 22:16:37)

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luc

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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

@max11
Une suggestion qui m’épargne du temps à vous et à moi: lisez si possible la page Comptabilité de Wikipédia et ses pages annexes. J’en cite l’introduction :

La comptabilité est une discipline pratique, consistant à schématiser, répertorier et enregistrer les données chiffrées permettant de refléter et de qualifier, pour un agent ou une entité, aussi bien l'ampleur de son activité économique que ses conséquences sur l'inventaire de son patrimoine.
Dans le domaine commercial et administratif cette discipline est mise en œuvre par le comptable ou l'agent-comptable, éventuellement assistés d'experts comptables et de logiciels, bureaux ou agences spécialisés.

Par exemple : il n’y a qu’un grand livre par ACP et pas plusieurs.

Le nombre de journaux dépend d’une décision de celui qui tient la comptabilité dans le contexte de l’ACP. Sont en principe suffisant :
- Un journal bancaire par compte bancaire (en principe au moins 2 - fonds de roulement et fonds de réserve)
- Un journal des factures entrants (en essence les factures des fournisseurs)
- Un journal des sinistres (en essence les recettes et dépenses en contexte de tant les sinistres des parties communes que parties privatives et les sinistres mixtes)
- Un journal des factures sortants (en essence les demandes de provisions).

Si il y a au moins deux concierges:
- Un journal des salaires (en essence les dépenses en contexte du personnel de l’ACP) (permet à respecter le plus possible la vie privée du personnel).

Mais l’inventaire annuel est par contre souvent oublié et remplacé de fait par le "bilan" de l'inventaire. Le manque de justification du bilan est souvent source de débats, discussions, litiges et finalement procès inutiles si on avait tenu un inventaire et admis qu'on puisse le consulter.

L'existence de l'inventaire est en fait impérative, rend tout transparent et simplifierait beaucoup le travail du syndic, s’il use un logiciel adéquat. J’en ai vu le résultat réel en 2004 (autre ACP) et en 2012 (mon ACP - syndic 2011-2012 - eu accès fin 2016).

Ce logiciel oblige de bien motiver chaque changement de l’inventaire, mais simplifie énormément les rapports consécutifs, si configuré d’une façon adéquate.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

max11 a écrit :

(...)
Le budget est obligatoire, soit c'est la loi. Il est établi par le syndic sur base des charges écoulées et les travaux prévus !  Et après ???? en quoi cela protège l'acp de quoi que ce soit ? que se passe t'il si le budget débouchage est épuisé ? on reporte le débouchage à l'année suivante ?  on arrête de chauffer en décembre car le mazout a augmenté plus que prévu ou que les locataires ont eu plus froid que prévu ?   Dans une acp, un budget ne sert qu'à très peu de chose voir à rien !
(...)

Sur base de l'Art. 577-8 §4 4°CC le syndic peut d’urgence dépasser le budget. mais il doit le signaler d'urgence aux membres de l'AG et prendre les mesures adéquates (diminuer un autre poste du budget) ou envoyer un appel de provisions supplémentaires.

Pour la petite histoire. A un certain moment le prix du gaz a diminué. Le syndic a estimé de pouvoir dépenser le surplus à des travaux "nécessaires" sans prévenir ni demander une autorisation préalable de l'AG.

Un budget sert à encadrer les dépenses possibles et ainsi éviter que l’argent des CP soit dépensé à des travaux utiles pour le syndic (ou des appartements dont il ou ses copains sont le régisseur), mais pas pour l'ensemble des CP.

Un grand syndic gantois suit le système légal. En plus il a un calendrier mensuel des dépenses très structuré. Ce qui lui permet à diminuer les provisions et être finalement moins cher (malgré un honoraire plus haut que ses concurrents locaux).
- etablissement du calendrier = honoraire plus haut
- usage du calendrier = dépenses/provisions plus bas = avantages pour les CP
Cela lui permet de renoncer entièrement aux frais supplémentaires, sauf AG supplémentaire.

Sanctions: si l'ACP fait ce qu'il faut l'assurance RC du syndic devra rembourser le montant qu'il a dépensé sans autorisation explicite de l'AG. Une approbation globale des comptes ne suffit pas. Comme cette intervention augmentera en principe à terme la prime RC des agents immobiliers, il est évident que CE/IPI deviendra dans le futur plus attentif à des problèmes de ce genre. Ce qui est conforme au but du législateur: ne traiter en justice ce qui est nécessaire.

Conclusion; signalez les dépassements non-justifiés du budget (par compte budgetaire) à l'IPI.


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

to DACH :
- Le surcoût : je ne crois pas que sortir 4 décomptes par an représentent un vrai surcroit de travail pour un pro. Et aucun syndic n'a jamais osé m'avancer cet argument, je ne sais donc pas comment ce serait défendu. Le supplément de papiers : on parle bien de 2-3 feuilles à ?? centimes en plus par propriétaire ? Même pour une grande ACP, je crois que cela vaut la peine de payer ces centimes par propriétaires x 4 trimestres, même avec l'enveloppe et le timbre on doit être proche de 10€ par an par propriétaire....
- Appel provisionnel de montants variables + appels extraordinaires : et vous trouvez cela plus clair et plus cohérent qu'un décompte trimestriel ?
- Quel trésorerie sur dimensionnée ? un fonds de roulement de 4-5/12ème des charges versé une fois à l'achat permet généralement de faire face aux dépenses d'un trimestre + le mois suivant voir un peu plus dans l'attente du paiement trimestriel. Rien d'excessif là-dedans et une acp qui peut assumer ses engagements financiers envers ses fournisseurs !  c'est cela aussi la saine gestion....
- Gérer c'est prévoir : vous pouvez prévoir le montant de toutes les dépenses d'une acp ? l'AG n'a que très peu de contrôle (voir pas du tout) sur la plupart de ses dépenses courantes : volumes de chauffage et eau consommés (dépend du comportement changeant des occupants changeants aussi), prix du carburant, travaux de dépannages et réparations courants (un débouchage, une panne, une casse, une fuite,...), une concierge malade, une prime d'assurance qui augmente, .... La réalité est bien difficile à deviner dans le cadre de l'élaboration d'un budget.... Et, je le répète, de peu d'utilité dans le cadre des provisions et décomptes de charges.
Lire que le syndic qui constate avoir épuisé son budget chauffage doit immédiatement en référer à l'AG et prendre les mesures qui s'imposent me fait bien rire... Qui va accepter une AGE pour prévenir qu'on a vidé le budget chauffage ou que la décharge des wc est bouchée et que ce n'est pas dans le budget ????
Quand à prendre dans un autre poste budgétaire (ce que j'ai lu), cela va à l'opposé de votre raisonnement. A quoi servirait un budget par poste si le syndic peut prendre dans un poste pour boucher un autre.....
- La répartition trim permet de réagir tout de suite ou de se souvenir que, oui, il y a eu deux débouchages successifs le mois dernier (qui se souvient de toutes les interventions 10-12-15 mois avant ?). La facture mal imputée peu arriver aussi et elle sera corrigée dés le trim suivant. Vous préférez attendre que la correction se trouve dans le décompte de l'année suivante ou que tous les décomptes soient refait donc non approuvés avec toutes les conséquences que cela implique ? Et le risque (vécu) que la correction soit oubliée, resignalée à l'AG N+1 et le S fait la correction deux ans plus tard....
- Réagir à priori sur un budget : en disant quoi : je crois qu'il va y avoir une fuite à la décharge en juin et que nous devrions donc provisionner ce poste ! ou mon instinct me dit que l'ACP va consommer 50m³ d'eau en plus et que le gouvernement va nous taxer 0,5€/m³ de plus, il faut donc augmenter le poste.
- Commissaire aux comptes : de mon expérience, je constate très peu d'erreurs de répartition de charges (les millièmes étant encodés une fois pour toute, je ne comprends pas comment le système peut tout d'un coup compter 125/1000ème au lieu de 105/1000ème à un appartement). Des décomptes trim ou annuels ne changent donc rien pour le travail du commissaires aux comptes. Si les millièmes sont bon une fois, ils le sont 4x... Il y a potentiellement beaucoup beaucoup plus de choses à vérifier dans les comptes que les millièmes de chacun utilisés pour chaque décompte....

Dernière modification par max11 (12-11-2017 13:21:39)

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max11
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

to LUC :
Merci pour le lien wikipédia (c'est certainement très intéressant à lire...) et votre liste des documents comptables

Une précision : toute bonne compta à, au moins, trois grand-livres par ACP : comptes généraux, copropriétaires et fournisseurs.
C'est l'ensemble et le solde des comptes issus des 3 grand-livres qui forment le bilan et le compte de résultat...
Vos journaux des sinistres et des salaires, ce ne sont en fait que des journaux des opérations diverses. Vous pouvez en avoir un ou plusieurs, cela ne change rien à la compta.
Ce qui compte, c'est le suivi et la justification des écritures qui sont mises dans les grand-livres. Par quel journal ils sont entrés n'a que très peu d'intérêt....

J'ai un peu de mal à comprendre ce que vous voulez dire par "inventaire annuel" dans le contexte de votre intervention. Ce terme est souvent utilisé dans de multiples contextes et ne veut pas nécessairement dire à chaque fois la même chose. C'est dommage car cela prête souvent à confusion et rends difficile certains échanges. Pouvez-vous me dire ce que vous attendez d'un "inventaire annuel" dans le cadre comptable ACP et uniquement celui-là ?
N'y voyez pas malice, c'est une vrai interrogation pour moi.

Je suis content de lire que vous étiez satisfait de l'inventaire annuel établi par votre syndic 2011-2012.... Il y a donc de temps en temps quelque chose qui fonctionne bien dans votre acp  tongue lol tongue lol     (en toute sympathie)

Dernière modification par max11 (12-11-2017 13:58:28)

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max11
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

luc a écrit :

Sur base de l'Art. 577-8 §4 4°CC le syndic peut d’urgence dépasser le budget. mais il doit le signaler d'urgence aux membres de l'AG et prendre les mesures adéquates (diminuer un autre poste du budget) ou envoyer un appel de provisions supplémentaires.

Donc faire une AGE pour signaler un débouchage imprévu ou une autorisation pour remplacer la concierge malade un mois...

luc a écrit :

Un budget sert à encadrer les dépenses possibles et ainsi éviter que l’argent des CP soit dépensé à des travaux utiles pour le syndic (ou des appartements dont il ou ses copains sont le régisseur), mais pas pour l'ensemble des CP.

Là, on est dans un délit, cela n'a rien à voir avec le contexte de décomptes trim ou de budget. Dans l'un ou l'autre cas, le syndic indélicat agira et cela ne fait pas partie de ce débat. Un budget ne protège en rien contre le détournement et la malhonnêteté !

luc a écrit :

Un grand syndic gantois suit le système légal. En plus il a un calendrier mensuel des dépenses très structuré. Ce qui lui permet à diminuer les provisions et être finalement moins cher (malgré un honoraire plus haut que ses concurrents locaux).
- etablissement du calendrier = honoraire plus haut
- usage du calendrier = dépenses/provisions plus bas = avantages pour les CP
Cela lui permet de renoncer entièrement aux frais supplémentaires, sauf AG supplémentaire.

En quoi est-ce moins cher ? les charges sont toujours les mêmes si on considère que les dépenses sont faites uniquement pour les besoins de l'acp. Que les décomptes soient trim ou annuels, le total des charges de l'acp n'est pas influencé par les décomptes. Sauf, à nouveau, à tout mélanger avec des accusations sur des syndics malhonnêtes.... (mais qui n'a rien à voir avec la périodicité des décomptes)

luc a écrit :

Sanctions: si l'ACP fait ce qu'il faut l'assurance RC du syndic devra rembourser le montant qu'il a dépensé sans autorisation explicite de l'AG. Une approbation globale des comptes ne suffit pas. Comme cette intervention augmentera en principe à terme la prime RC des agents immobiliers, il est évident que CE/IPI deviendra dans le futur plus attentif à des problèmes de ce genre. Ce qui est conforme au but du législateur: ne traiter en justice ce qui est nécessaire.

Conclusion; signalez les dépassements non-justifiés du budget (par compte budgetaire) à l'IPI.

N'importe quoi à nouveau. Vous allez dénoncer votre syndic à l'IPI parce qu'il a acheté 5000 litres de mazout en plus du budget  sans prendre le temps de faire une AG parce que la cuve était vide le 20 décembre  ?

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max11
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

En attendant, je n'ai toujours pas un seul argument donnant un avantage au décompte annuel par rapport aux décomptes trimestriels....

Pour moi, la saine gestion de mon bien, ce n'est pas attendre l'AG pour connaître les dépenses faites dans mon immeuble depuis les 15 derniers mois.
C'est chaque trimestre que je veux savoir à quoi à servit mon argent, quelle est la situation du bilan, où en est notre fonds de réserve, prendre connaissance d'un mauvais payeur,...
Savoir si on est dans le budget voté ou pas m'importe très très peu... et ne recevoir que des appels de provisions chaque trimestre pour découvrir 3 ou 4 mois après la fin de l'exercice qu'on est resté dans le budget encore moins !

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dach
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

max11 a écrit :

En attendant, je n'ai toujours pas un seul argument donnant un avantage au décompte annuel par rapport aux décomptes trimestriels....

Pour moi, la saine gestion de mon bien, ce n'est pas attendre l'AG pour connaître les dépenses faites dans mon immeuble depuis les 15 derniers mois.
C'est chaque trimestre que je veux savoir à quoi à servit mon argent, quelle est la situation du bilan, où en est notre fonds de réserve, prendre connaissance d'un mauvais payeur,...
Savoir si on est dans le budget voté ou pas m'importe très très peu... et ne recevoir que des appels de provisions chaque trimestre pour découvrir 3 ou 4 mois après la fin de l'exercice qu'on est resté dans le budget encore moins !

Personnellement, je suis suis pas contre par principe qu'un syndic communique un décompte par trimestre, mais je pense que cela n'exclut pas un budget bien établi.
Je suis d'accord qu'il ne faut pas attendre 15 mois pour connaitre les dépenses de l'ACP, mais il faut planifier à l’avance ces dépenses dans la mesure du possible.
Mais je veux savoir avant l'appel de fond comment ces provisions seront employées. C'est à dire bien avant que les factures soient payées et bien avant de recevoir un décompte trimestrielle ou annuelle. Le décompte ne sert que de contrôle de l’emploi de mes provisions.

Bien sûr on pourrait établir un inventaire du patrimoine de l'ACP chaque mois ou chaque trimestre, mais, sauf malversation du syndic, cela serait peu rentable.
Une autre solution est la consultation en direct, par exemple via le réseau, des comptes de l'ACP  mais c'est un autre débat.

Et si l'on à des doutes sur l'emploi des provisions, il faut aller consulter chez le syndic les documents concernant son ACP. Et si on souhaite partager ses investigations, quoi de mieux que faire partie du conseil de copropriété.

Je précise également que je ne suis pas contre une marge d'imprévu probable dans les budgets et que je ne pense pas qu'un syndic doit convoquer une AGE pour ajouter un appel de fonds extraordinaire pour un imprévu justifié.

Je doute que le décompte trimestriel permette de se prémunir de dépense abusive ou non planifié de la part du syndic. Car ces décompte intermédiaires reprennent ce que le syndic veut bien communiquer. Cela ne reprends pas les impayés, les factures non reçues, les consommations non relevées, les dépenses futures pourtant déjà engagé par le syndic, .... Et surtout ne permet pas en tant que tel de planifier son propre budget.

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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

max11 a écrit :
luc a écrit :

Sur base de l'Art. 577-8 §4 4°CC le syndic peut d’urgence dépasser le budget. mais il doit le signaler d'urgence aux membres de l'AG et prendre les mesures adéquates (diminuer un autre poste du budget) ou envoyer un appel de provisions supplémentaires.

Donc faire une AGE pour signaler un débouchage imprévu ou une autorisation pour remplacer la concierge malade un mois...

(...)

luc a écrit :

Sanctions: si l'ACP fait ce qu'il faut l'assurance RC du syndic devra rembourser le montant qu'il a dépensé sans autorisation explicite de l'AG. Une approbation globale des comptes ne suffit pas. Comme cette intervention augmentera en principe à terme la prime RC des agents immobiliers, il est évident que CE/IPI deviendra dans le futur plus attentif à des problèmes de ce genre. Ce qui est conforme au but du législateur: ne traiter en justice ce qui est nécessaire.

Conclusion; signalez les dépassements non-justifiés du budget (par compte budgetaire) à l'IPI.

N'importe quoi à nouveau. Vous allez dénoncer votre syndic à l'IPI parce qu'il a acheté 5000 litres de mazout en plus du budget  sans prendre le temps de faire une AG parce que la cuve était vide le 20 décembre  ?

N'importe quoi ?
Votre argumentaire est classique et était déjà utilisé il y a environs 3000 ans par les Grecs de Sicile.
1. on déforme/généralise les arguments de l'autre ("signaler" n'est pas "convoquer une AGE").
2. on utilise le résultat a obtenir "raison" dans un autre point après avoir simplifié ce dernier à l'outrance. Par exemple vous savez que l’autorisation explicite peut se donner à l'AGO suivante. Si le syndic refuse de faire valider sa décision urgente alors je suggère une plainte à l'IPI et pas un plainte pénale. Cela n'est rentable qu'en cas de recidive volontaire.


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

dach a écrit :

Personnellement, je suis suis pas contre par principe qu'un syndic communique un décompte par trimestre, mais je pense que cela n'exclut pas un budget bien établi.
Je suis d'accord qu'il ne faut pas attendre 15 mois pour connaitre les dépenses de l'ACP, mais il faut planifier à l’avance ces dépenses dans la mesure du possible.
Mais je veux savoir avant l'appel de fond comment ces provisions seront employées. C'est à dire bien avant que les factures soient payées et bien avant de recevoir un décompte trimestrielle ou annuelle. Le décompte ne sert que de contrôle de l’emploi de mes provisions.

Je n'ai jamais dit qu'il ne fallait pas faire de budget. C'est une obligation légale.... Mais, en acp, ils sont fait comment les budgets : les charges courantes de l'année N-1 (indexées ou pas), les petits travaux imprévus qu'on prévoit au pouf, les travaux votés lors des AG N-1,2... non exécutés et les travaux dont on prévoit de parler en AG.  Je ne crois pas que ce soit un travail plus pointu que cela....

dach a écrit :

Je doute que le décompte trimestriel permette de se prémunir de dépense abusive ou non planifié de la part du syndic. Car ces décompte intermédiaires reprennent ce que le syndic veut bien communiquer. Cela ne reprends pas les impayés, les factures non reçues, les consommations non relevées, les dépenses futures pourtant déjà engagé par le syndic, .... Et surtout ne permet pas en tant que tel de planifier son propre budget.

Dans un décompte trimestriel, il y a quand même beaucoup plus d'infos transmises sur les dépenses du trimestre écoulé que dans un simple appel de provisions...
Et bien sûr qu'on y trouve les impayés propriétaires, les factures impayées, les sinistres en cours, la situation du fonds de réserve, le solde dû aux fournisseurs, les entrées ou sorties de banque non justifiées qu'on trouve dans un compte d'attente,.... ça s'appelle le bilan, auquel on peut ajouter les balances copropriétaires et fournisseurs si on veut encore plus de détail. C'est tout l'intérêt de recevoir un décompte trimestriel : la compta doit être à jour et bilan+balances peuvent être envoyés tous les 3 mois. Difficile dans ces conditions de cacher une dépense de 3.000 € payée mais non imputée ou une facture dans les charges mais impayée...

Bien sûr, cela n'empêchera jamais les malversations, les magouilles, les erreurs de bonne foi,.... mais cela va (un peu) les compliquer.... Et, dans ma grande naïveté, je continue à croire que la plupart des syndics sont honnêtes... La compta tenue régulièrement les aidera à repérer plus vite une erreur de bonne foi ou informer directement l'acp d'une dépense "imprévue" mais nécessaire.

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max11
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

luc a écrit :

N'importe quoi ?
Votre argumentaire est classique et était déjà utilisé il y a environs 3000 ans par les Grecs de Sicile.
1. on déforme/généralise les arguments de l'autre ("signaler" n'est pas "convoquer une AGE").
2. on utilise le résultat a obtenir "raison" dans un autre point après avoir simplifié ce dernier à l'outrance. Par exemple vous savez que l’autorisation explicite peut se donner à l'AGO suivante. Si le syndic refuse de faire valider sa décision urgente alors je suggère une plainte à l'IPI et pas un plainte pénale. Cela n'est rentable qu'en cas de recidive volontaire.

Mais c'est exactement votre façon de procéder à longueur de posts sur ce forum.... Vous sortez un point et le tournez dans votre sens pour nous sortir une histoire par rapport à votre acp en conflits constants et permanents ou une diatribe qui n'a rien à voir avec le sujet....
Moi, je ne fais que suivre votre texte....

Relisez votre post du 12.11.2017 à 6h51 : Sur base de l'Art. 577-8 §4 4°CC le syndic peut d’urgence dépasser le budget. mais il doit le signaler d'urgence aux membres de l'AG et prendre les mesures adéquates (diminuer un autre poste du budget) ou envoyer un appel de provisions supplémentaires.
D'urgence : ce n'est pas à postériori lors de l'AG suivante...

Autre phrase : Sanctions: si l'ACP fait ce qu'il faut l'assurance RC du syndic devra rembourser le montant qu'il a dépensé sans autorisation explicite de l'AG.
Autorisation explicite : comment avoir une autorisation explicite sans convoquer une AG avant de faire la dépense ?
Quel syndic osera commander un débouchage sans un accord préalable s'il sait qu'il suffira à l'AG suivante de refuser son accord pour ne pas devoir payer l'intervention...  ????

Et votre conclusion du même post : Conclusion; signalez les dépassements non-justifiés du budget (par compte budgetaire) à l'IPI.
A nouveau, le syndic doit prendre le risque de décider avant de se présenter devant l'AG suivante avec le risque que l'AG suive un propriétaire influent dans un refus d'accord et qu'il se retrouve accusé devant l'IPI et son assurance RC.

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luc
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Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

max11 a écrit :
Luc a écrit :

N'importe quoi ?
Votre argumentaire est classique et était déjà utilisé il y a environs 3000 ans par les Grecs de Sicile.
(...)

Mais c'est exactement votre façon de procéder à longueur de posts sur ce forum.... Vous sortez un point et le tournez dans votre sens pour nous sortir une histoire par rapport à votre acp en conflits constants et permanents ou une diatribe qui n'a rien à voir avec le sujet....
Moi, je ne fais que suivre votre texte....

Hmm .... c'est interdit d'acquérir de l'expérience en ayant des syndics et des mandataires de l'ACP (pas tous) qui cogèrent pour leur propre profit?
Une ACP de 250 membres à le même nombre de conflits que 25 ACP avec 10 CP.

Quel est votre bût? De n'avoir des intervenants qui vous donnent raison basé sur leur expérience ?

max11 a écrit :

Relisez votre post du 12.11.2017 à 6h51 : Sur base de l'Art. 577-8 §4 4°CC le syndic peut d’urgence dépasser le budget. mais il doit le signaler d'urgence aux membres de l'AG et prendre les mesures adéquates (diminuer un autre poste du budget) ou envoyer un appel de provisions supplémentaires.
D'urgence : ce n'est pas à postériori lors de l'AG suivante...

D'urgence c'est par exemple (cas de mon ACP) signaler par écrit sa décision préalablement dans un bulletin trimestériel de 2 à 4 pages.
Présenter sa décision motivé pour être validé par l'AG se fait postérieurement.
En quoi je me contredit?

L’avantage que ma langue maternelle n'est pas le français, est que je consulte en cas de doute mon Larousse, ...

max11 a écrit :

Autre phrase : Sanctions: si l'ACP fait ce qu'il faut l'assurance RC du syndic devra rembourser le montant qu'il a dépensé sans autorisation explicite de l'AG.
Autorisation explicite : comment avoir une autorisation explicite sans convoquer une AG avant de faire la dépense ?
Quel syndic osera commander un débouchage sans un accord préalable s'il sait qu'il suffira à l'AG suivante de refuser son accord pour ne pas devoir payer l'intervention...  ????

Un débouchage hors budget s'est fait en 2007 (débauchage "oublié" depuis des années). Signalé au CdC et motivé lors de la présentation des comptes l'année suivante.

Dans mon ACP on a renouvelé la porte d'entrée du parking souterrain (217 lots) sur base d’une décision urgente, signalé lors d'une réunion du CdC élargie aux CP intéressé dans le passé à ce problème et approuvé lors de l'AG suivante. Quelques AG plus tard une chaudière en panne. Remplacé de la même manière (signalé avant travaux et approuvé à l'AG suivante).

max11 a écrit :

Et votre conclusion du même post : Conclusion; signalez les dépassements non-justifiés du budget (par compte budgétaire) à l'IPI.
A nouveau, le syndic doit prendre le risque de décider avant de se présenter devant l'AG suivante avec le risque que l'AG suive un propriétaire influent dans un refus d'accord et qu'il se retrouve accusé devant l'IPI et son assurance RC.

Si le syndic est un pro et travaille comme un pro il n'y a pas de risque. Il saura se défendre à l'IPI. Naturellement il faut oser demander des avis d'experts impartiales et avoir un oeil sur les dépenses d'installation, la garantie et les dépense périodiques de fonctionnement.

Remarque: vous mêlez mes propos et les votre. C'est pas évident. J'ai marqués mes propos dans votre texte en italique.

.


Cordialement,

Luc

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