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iNDEMNISATION d'assurance

ADU
Pimonaute
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iNDEMNISATION d'assurance

Bonjour Messieurs,

Voici ma question :
Au mois de mars 2017, pour le troisième fois en 2 ans, notre appartement a subi des dégâts des eaux suite à des problèmes de chaufferie, celle-se trouvant juste au dessus de notre appartement.

A chaque fois, il y eu la visite des assureurs pour la constatation et  chaque fois, nous avons signé un accord d'indemnisation.
Je passerai les détails des sinistres, mais à chaque fois, ils ont été plus importants : +/- 400 € pour le premier, 650 pour le second et 4500 € pour le dernier.

Bien que parfois les discussions avec l'assureur soient difficiles, l'indemnisation prévue a toujours été versée dans les délais légaux de 30 jours.

Là où les choses se compliquent, ce sont les rapports avec le syndic.
Le contrat d'assurance est géré par le syndic et c'est lui qui reçoit les indemnités.
Et le syndic ne les transfère pas !

Nous avons du attendre 2 ou 3 mois pour le premier remboursement après plusieurs interventions verbales.
Nous avons du attendre  6 mois pour le second, après mails de preuves à l'appui.

Pour le dernier, le plus important, les détails dont intéressants :
- sinistre le 6 mars 2017
- accord d'indemnisation signé le 24 octobre 2017, contre-signé par la déléguée du syndic avec la mention particulière " Dès réception le syndic XXX versera le montant à Mr. YYY".
- demande d'infos à la compagnie ce 28/11/17, l'indemnisation a été versée au syndic le 27/10/17.
- Et après 1 mois de réception, l'indemnisation ne nous a toujours pas été versée.

A cela, il faut ajouter des rappels de paiement de la franchise qui doit doit être payée par la copropriété, la chaufferie étant unique pour l'ensemble de l'immeuble. (à noter que nous avons souhaité des travaux d'étanchéité et que la syndic s'est engagé devant les assureurs à faire les travaux au plus vite, rien n'a bougé depuis)

Pour terminer, je dois signaler que je faisais partie du conseil de copropriété et qu'à ce titre je m'étais occupé d'une situation identique d'un autre propriétaire. La encore avec de mails pour le confirmer.

Vous me direz d'aborder ces questions en AG, mais la copropriété est importante (plus de 80 appartements) et tout au plus je peux réunir 10 à 15 % d'échos favorables.

Plutôt que de recommencer des discussions à répétition, quels seraient les autres moyens pour me défendre.
Comment tenter de forcer le syndic à respecter ses missions et ses engagements ?
Déposer une plainte serait-il utile ?

Je vous remercie pour votre attention et les avis de vous m'adresserez.


ADU

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panchito
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

Bonjour Madame,

Le syndic crédite votre compte client. Donc si vous êtes en ordre pour vos charges, votre compte va présenter un solde créditeur suite au remboursement des assureurs. C'est à vous de faire la demande au Syndic, dès que votre solde est créditeur, pour qu'il effectue le virement de ce solde sur votre compte en banque.

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PIM
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

Le contrat d'assurance est géré par le syndic et c'est lui qui reçoit les indemnités.
Et le syndic ne les transfère pas !

L’indemnité est versée au syndic en sa qualité de courtier d’assurance ? Ou ?


Erik DECKERS
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luc

ADU
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

Je pense que le Syndic gère le contrat d'assurance comme la copropriété, mais n'est pas courtier.
La copropriété assurée reçoit les indemnités puisque le contrat est à son nom, gérée par le syndic.

Cependant, le syndic s'engage dans le document à verser l'indemnisation mais ne le fait pas, un mois après le paiement par la.
Cela fait 3 fois que cela se reproduit à notre égard.
Et sans être le seul dans ce cas.


ADU

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luc
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

ADU a écrit :

Je pense que le Syndic gère le contrat d'assurance comme la copropriété, mais n'est pas courtier.
La copropriété assurée reçoit les indemnités puisque le contrat est à son nom, gérée par le syndic. (...)

La copropriété reçoit l'argent de l'assureur sur un compte bancaire de l'ACP (un par ACP) ou du syndic (un pour tous les ACP) ?

Important dans votre contexte: votre contrat d'assurance date d'avant 1994?


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

A la lecture du sujet "Projet loi modifiant la loi du 11/2/2013 organisant la profession d’agent immo" je crois que le syndic met la réputation de sa profession en problèmes en agissant comme il fait. Il doit pouvoir être capable de virer endéans le mois un montant reçu sur le compte de l'ACP. Documente les trois cas et dépose plainte à l'IPI.

Je crois qu'il ne tient sa comptabilité qu'une fois par trimestre, ou qu'il utilse ces montants d'indemnités d'assurance pour financer le fonds de roulement lors la 2ème période du trimestre, jusqu'au paiement des provisions.

Pour ce motif propose un point à l'OJ pour que ces indemnités transitent par le compte bancaire du fonds de réserve.

.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

Dans le cadre de ma mission de syndic professionnel, il me semble me souvenir que l'assurance versait l'indemnité accordée directement au propriétaire lésé. Ou à la copropriété si c'est la copropriété qui est lésée ou qui prend en charge les travaux.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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luc
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

grmff a écrit :

Dans le cadre de ma mission de syndic professionnel, il me semble me souvenir que l'assurance versait l'indemnité accordée directement au propriétaire lésé. Ou à la copropriété si c'est la copropriété qui est lésée ou qui prend en charge les travaux.

Sauf si le syndic est le courtier d'assurance ... alors il règle comme syndic que tout passe par le courtier.


Cordialement,

Luc

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ADU
Pimonaute
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

Messieurs bonjour,

Je tenais à vous informer de la suite des événements.

Malgré un échange téléphonique et un mail avec le syndic, aucun versement n'a été reçu à ce moment.

Je me suis obligé de porter plainte à IPI comme vous me l'avez conseillé.
J'ai reçu une réponse comme comme quoi mon dossier était recevable et un N° de dossier m'a été fourni.

Je dois noter cependant ceci :
- la plainte a été établie en français et la réponse est revenue en néerlandais. Peut-être est-ce du au fait que le syndic est établi en Flandre. Mon épouse pratiquant  le néerlandais, cela n'a pas posé de problème. Mais est-ce normal en notre Belgique ?
- En faisant quelques recherches sur notre syndic, j'apprends que son gérant est aussi le directeur de la CIB Feredatie Vastoedbeheerders. Comme il semble que la situation est complexe dans les relations entre l'Institut et la CIB. Je me demande ainsi où j'ai mis les pieds ? Et que cela risque de ne pas aider à la résolution du problème. Ce directeur doit être bien informé sur la législation et la manière de la contourner.

De votre part, bien éclairée,  que pensez-vous de la relation entre la CIB et l'IPI ?
Faut-il poursuivre ?

Je vous remercie pour votre attention.


ADU

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PIM
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

ADU a écrit :

Messieurs bonjour,

Je tenais à vous informer de la suite des événements.

Malgré un échange téléphonique et un mail avec le syndic, aucun versement n'a été reçu à ce moment.

Je me suis obligé de porter plainte à IPI comme vous me l'avez conseillé.
J'ai reçu une réponse comme comme quoi mon dossier était recevable et un N° de dossier m'a été fourni.

Je dois noter cependant ceci :
- la plainte a été établie en français et la réponse est revenue en néerlandais. Peut-être est-ce du au fait que le syndic est établi en Flandre. Mon épouse pratiquant  le néerlandais, cela n'a pas posé de problème. Mais est-ce normal en notre Belgique ?
- En faisant quelques recherches sur notre syndic, j'apprends que son gérant est aussi le directeur de la CIB Feredatie Vastoedbeheerders. Comme il semble que la situation est complexe dans les relations entre l'Institut et la CIB. Je me demande ainsi où j'ai mis les pieds ? Et que cela risque de ne pas aider à la résolution du problème. Ce directeur doit être bien informé sur la législation et la manière de la contourner.

De votre part, bien éclairée,  que pensez-vous de la relation entre la CIB et l'IPI ?
Faut-il poursuivre ?

Je vous remercie pour votre attention.

Si la plainte concerne un agent immobilier inscrit au tableau néerlandophone, c'est la Chambre Exécutive NL qui traite le dossier.
Voyez ici l'organigramme de l'IPI


Erik DECKERS
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GT
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

ADU a écrit :

Je me suis obligé de porter plainte à IPI comme vous me l'avez conseillé.
J'ai reçu une réponse comme comme quoi mon dossier était recevable et un N° de dossier m'a été fourni.

L'action est recevable. Mais il n'est pas impossible qu'elle soit ensuite jugée infondée sur le fond. Mais vous ne l'ignorez peut-être pas.

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panchito
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

Bonjour Madame,

Mais dans votre copropriété, vous ne posez pas ce type de questions en AG?

Par exemple lorsque Madame (ou c'est un monsieur chez vous?) la commissaire aux comptes fait rapport aux CP?

Ou lorsque Madame (ou c'est un Monsieur chez vous) le Syndic fait rapport sur ses activités et en autres comment elle (ou il?) a géré les sinistres survenus?

C'est à vous que tous ces gens rapportent lors de l'AG.

Donc posez-leur toutes vos questions avant de partir en guerre.

Vous avez peut-être oublié, chère Madame, que le Syndic n'est que le bras qui exécute vos décisions.

Pourquoi aussi vouloir partir en guerre contre la moitié de l'humanité en discriminant le sexe soi-disant faible?

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luc
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

ADU a écrit :

(...)
Je dois noter cependant ceci :
- la plainte a été établie en français et la réponse est revenue en néerlandais. Peut-être est-ce du au fait que le syndic est établi en Flandre. Mon épouse pratiquant  le néerlandais, cela n'a pas posé de problème. Mais est-ce normal en notre Belgique ?

La procédure suivi est correcte. Je suis Bruxellois Néerlandophone d'origine Gantoise et j'ai déposé des plaintes à l'IPI des deux cotés. Les services IPI/CE (F) et BIV/UK (N) sont de par la loi unilingue et l'IPI/BIV est bilingue. BIV/UK doit donc traiter votre lettre en néerlandais, pour éviter un risque d'appel de l'agent IPI,

Ïls doivent donc le traduire en N et puis traduire leur réponse pour vous en F. Ils sautent parfois ce pas, puisque la traduction n'est pas nécessaire pour la procédure lui-même (qui est et restera en N). Ils le traduisent pour vous s'il le faut. Parfois nécessaire quand certains mots sont interprétables. En fait la même procedure que l'Art. 577-11/2 CC.  J'ai constaté cette procédure en pratique.

ADU a écrit :

- En faisant quelques recherches sur notre syndic, j'apprends que son gérant est aussi le directeur de la CIB Feredatie Vastoedbeheerders. Comme il semble que la situation est complexe dans les relations entre l'Institut et la CIB. Je me demande ainsi où j'ai mis les pieds ? Et que cela risque de ne pas aider à la résolution du problème. Ce directeur doit être bien informé sur la législation et la manière de la contourner.

Hmm. Je suis désolé de devoir m'abstenir actuellement à commenter cette situation, vu l'évolution du dossier de mon ACP.

ADU a écrit :

De votre part, bien éclairée,  que pensez-vous de la relation entre la CIB et l'IPI ?
Faut-il poursuivre ?

Réponse en MP demain.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

Suite à ma réponse en MP à ADU de tantôt, j’ai rencontré le rapport annuel de la CIB, telle que déposé à la BNB. En effet la CIB est une entreprise non-commerciale de type « grande ASBL » et doit déposer ses comptes:

Ce rapport annuel, qui est public puisque déposé à la BNB, démontre la structure complexe de la CIB. Mais il est surtout intéressant quant au rapport de leur commissaire aux comptes. C’est pour moi une référence lequel je vais utiliser d’une façon constructive dans mon ACP pour faire déterminer par l’AG la mission d’un commissaire aux comptes dans les statuts de mon ACP. Les conséquences de cette « oubli » de mon ACP à prendre une décision concernant la mission concrète du commissaire sont actuellement débattus chez le JP.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

ADU a écrit :

(...)
Plutôt que de recommencer des discussions à répétition, quels seraient les autres moyens pour me défendre.
Comment tenter de forcer le syndic à respecter ses missions et ses engagements ?
Déposer une plainte serait-il utile ?

Informer tant le Conseil de copropriété que le commissaire aux comptes de la problématique, étant donné leur responsabilité impérative d'information des membres de l'AG.
Déposer une plainte à l'IPI est en tout cas utile sur moyen terme.
Pour une procédure efficace chez le JP il faut une décision explicite de l'AG. Vous n'êtes pas encore là, je crois
Le projet de loi qui est aujourd'hui soumis au vote au parlement, évitera certains pièges de "classement sans suite" de l'IPI/CE.

Dernière modification par luc (15-12-2017 07:41:59)


Cordialement,

Luc

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BMCTools
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

ADU a écrit :

Je me suis obligé de porter plainte à IPI comme vous me l'avez conseillé.
J'ai reçu une réponse comme comme quoi mon dossier était recevable et un N° de dossier m'a été fourni.

Je dois noter cependant ceci :
- la plainte a été établie en français et la réponse est revenue en néerlandais. Peut-être est-ce du au fait que le syndic est établi en Flandre. Mon épouse pratiquant  le néerlandais, cela n'a pas posé de problème. Mais est-ce normal en notre Belgique ?
- En faisant quelques recherches sur notre syndic, j'apprends que son gérant est aussi le directeur de la CIB Feredatie Vastoedbeheerders. Comme il semble que la situation est complexe dans les relations entre l'Institut et la CIB. Je me demande ainsi où j'ai mis les pieds ? Et que cela risque de ne pas aider à la résolution du problème. Ce directeur doit être bien informé sur la législation et la manière de la contourner.

De votre part, bien éclairée,  que pensez-vous de la relation entre la CIB et l'IPI ?
Faut-il poursuivre ?

Je vous remercie pour votre attention.

Bonjour Adu,

Je me permets de vous répondre vu que je connais relativement bien l'IPI :-)

Les élus au Conseil National et aux niveaux des chambres exécutive et d'appel sont des agents immobiliers qui émanent d'associations professionnels. Tous les élus Néerlandophones sont membres de la CIB vlanderen et tous les élus Francophones sont membres de Federia.
Les associations ont donc en effet une possibilité d'influencer les politiques de l' IPI. Rappelons ici que l' IPI  a été créé à l'initiative des associations professionnels et que la situation décrite n'est pas nouvelle.

Ceci dis les chambres qui doivent connaître des plaintes ont une indépendance importante. D'une part, l’assesseur juridique qui va instruire une plainte est un avocat nommé par le Roi. D'autre part, les chambres sont présidées par des juges professionnels eux aussi nommé par le Roi.
Assesseurs et Président de chambre sont donc complètement indépendant et ne peuvent recevoir d'instructions de la part du conseil national ou du bureau de l' IPI. Et ce afin d'éviter tous corporatisme.

Alors ce syndic est-il bien informé de la législation? Je le pense.
Faut-il déposer plainte s'il a réalisé une faute déontologique? Je ne vois pas pourquoi vous ne le feriez pas. Personne n'est au-dessus des lois.

Maintenant sur le fond de votre dossier, vous comprendrez que je ne me positionne pas.
Laissons travailler l'assesseur juridique qui aura le son de cloche de toute les parties.

Bien à vous

Dernière modification par BMCTools (15-12-2017 16:25:58)


Yves Van Ermen

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PIM

PIM
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

BMCTools a écrit :
ADU a écrit :

Je me suis obligé de porter plainte à IPI comme vous me l'avez conseillé.
J'ai reçu une réponse comme comme quoi mon dossier était recevable et un N° de dossier m'a été fourni.

Je dois noter cependant ceci :
- la plainte a été établie en français et la réponse est revenue en néerlandais. Peut-être est-ce du au fait que le syndic est établi en Flandre. Mon épouse pratiquant  le néerlandais, cela n'a pas posé de problème. Mais est-ce normal en notre Belgique ?
- En faisant quelques recherches sur notre syndic, j'apprends que son gérant est aussi le directeur de la CIB Feredatie Vastoedbeheerders. Comme il semble que la situation est complexe dans les relations entre l'Institut et la CIB. Je me demande ainsi où j'ai mis les pieds ? Et que cela risque de ne pas aider à la résolution du problème. Ce directeur doit être bien informé sur la législation et la manière de la contourner.

De votre part, bien éclairée,  que pensez-vous de la relation entre la CIB et l'IPI ?
Faut-il poursuivre ?

Je vous remercie pour votre attention.

Bonjour Adu,

Je me permets de vous répondre vu que je connais relativement bien l'IPI :-)

Les élus au Conseil National et aux niveaux des chambres exécutive et d'appel sont des agents immobiliers qui émanent d'associations professionnels. Tous les élus Néerlandophones sont membres de la CIB vlanderen et tous les élus Francophones sont membres de Federia.
Les associations ont donc en effet une possibilité d'influencer les politiques de l' IPI. Rappelons ici que l' IPI  a été créé à l'initiative des associations professionnels et que la situation décrite n'est pas nouvelle.

Ceci dis les chambres qui doivent connaître des plaintes ont une indépendance importante. D'une part, l’assesseur juridique qui va instruire une plainte est un avocat nommé par le Roi. D'autre part, les chambres sont présidées par des juges professionnels eux aussi nommé par le Roi.
Assesseurs et Président de chambre sont donc complètement indépendant et ne peuvent recevoir d'instructions de la part du conseil national ou du bureau de l' IPI. Et ce afin d'éviter tous corporatisme.

Alors ce syndic est-il bien informé de la législation? Je le pense.
Faut-il déposer plainte s'il a réalisé une faute déontologique? Je ne vois pas pourquoi vous ne le feriez pas. Personne n'est au-dessus des lois.

Maintenant sur le fond de votre dossier, vous comprendrez que je ne me positionne pas.
Laissons travailler l'assesseur juridique qui aura le son de cloche de toute les parties.

Bien à vous

On peut effectivement considérer qu'Yves Van Ermen connaît bien l'IPI, puisqu'ancien Président.

Je préciserais toutefois que même si en pratique les élus au Conseil National et autres instances émanent effectivement des associations professionnelles citées, il n'est (théoriquement en tout cas) pas obligatoire d'en faire partie pour pouvoir être élu comme membre du Conseil National, de la Chambre Exécutive ou de la Chambre d'Appel.
Les candidats, ce sont des agents immobiliers (avec certaines conditions à remplir). Les électeurs, ce sont tous les agents immobiliers effectifs agréés.
Pas d'obligation d'appartenir à une association.
OK Mister Past-President ?


Erik DECKERS
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BMCTools
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

#Pim

Parfaitement exact et à chaque élection, il y a des "indépendants".
Mais force est de constater qu'ils ne sont jamais élus


Yves Van Ermen

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luc
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Re : iNDEMNISATION d'assurance

BMCTools a écrit :

#Pim

Parfaitement exact et à chaque élection, il y a des "indépendants".
Mais force est de constater qu'ils ne sont jamais élus

C'est due à la méthode de vote et pas à la volonté des AI.

  • Actuellement  un vote par membre pour chaque place vacant et vote non-obligatoire. Ce qui donne un résultat oligarchique, qui reflète l'opinion d'au maximum 10% des AI.

  • Si on appliquerait la même méthode qu'aux élections parlementaires alors on aurait un résultat démocratique qui reflète mieux la réalité.

Dernière modification par luc (17-12-2017 20:31:27)


Cordialement,

Luc

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