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BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

PIM
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BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

Parmi les nouveautés pour les baux de résidence principale en région bruxelloise, à dater du 1er janvier 2018:

dorénavant, le bailleur est tenu de notifier au preneur son intention de vendre, par lettre recommandée ou par exploit d'huissier. Cela doit permettre au preneur d'enregistrer le bail (si pas fait)  pour assurer son opposabilité.

Cela ne confère pas de droit de préférence, ni de droit de préemption. Mais une obligation d'information préalable.

Je ne sais pas (encore) quelle est la sanction en cas d'absence de cette notification.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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grmff
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

Ce serait tellement plus simple de supprimer cette obligation d'enregistrement, et de rendre opposable le bail en tout état de cause.

Cela éviterait des millions en frais: gestion de leur système très mal foutu de MyRent, suppression des informaticiens chargés de la mise à jour d'icelui, suppression des agents chargés de procéder à l'enregistrement, suppression des montagnes de paperasse inutile engendrée par cette stupidité, sauver les arbres, stopper cette absurde insécurité juridique,...

Evidemment, une mesure simple qui rapporte immédiatement mais qui se fait au détriment des fonctionnaires, c'est pas demain la veille. Surtout si c'est pour arrêter d'emmerder les marchands de sommeil avec des démarches vexatoires.

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Dacq
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

La date qui est renseignée sur le bail est la seule valable, enregistrement ou non.
si un juge décide que la date n'est pas valable car bail non enregistré, alors il s'agit d'un faux en ecriture.
j'dis ca...

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GT
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

Dacq a écrit :

La date qui est renseignée sur le bail est la seule valable, enregistrement ou non.
si un juge décide que la date n'est pas valable car bail non enregistré, alors il s'agit d'un faux en ecriture.
j'dis ca...

Il est question ici d'opposabilité ou non d'un bail en cas de vente d'un bien immobilier

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PIM

fiorsue
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

J'aimerais recevoir un avis assez urgent de la part de ceux qui ont de bonnes connaissances en la matière, svp.

J'ai notifié à mon locataire il y a 2 mois mon intention de mettre en vente l'appart, qu'il loue comme résidence principale, mais je ne savais pas qu'il fallait le faire par lettre recommandée ou par huissier, j'ai agi un peu trop vite sans me renseigner au préalable. Je l'ai fait par lettre remise en mains propres et plus tard je l'ai confirmé par mail, comme pour toute autre communication entre moi et ce locataire. Par la suite, j'ai attendu sans publier d'annonce ni sur le web, ni à la porte du building. Il y a eu pas mal de pourparlers par email entre moi et ce locataire, car il se disait  interessé à l'achat, et il m'a fait finalment une offre, que je n'ai pas pu retenir, vu qu'elle ne mentionnait ni acompte ni plan de financement de l'achat.
En même temps, un copropriétaire a appris  d'une autre copropriétaire de mon projet de vente et du coup il m'a envoyé une bonne offre. Cette offre prévoit un compromis de vente qui devrait avoir lieu dans 1 mois. Puis-je maintenant considerer que l'information au préalable du locataire a été faite valablement ou bien dois-je envoyer au plus vite un recommandé AR, avant que ce ne soit pas trop tard?

Je n'en suis pas sûr, mais je croie que la sanction pour manque de notification valable soit une action du locataire pour dommages et interets.

Merci pour toute reponse

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GT
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

fiorsue a écrit :

J'aimerais recevoir un avis assez urgent de la part de ceux qui ont de bonnes connaissances en la matière, svp.

J'ai notifié à mon locataire il y a 2 mois mon intention de mettre en vente l'appart, qu'il loue comme résidence principale, mais je ne savais pas qu'il fallait le faire par lettre recommandée ou par huissier, j'ai agi un peu trop vite sans me renseigner au préalable. Je l'ai fait par lettre remise en mains propres et plus tard je l'ai confirmé par mail, comme pour toute autre communication entre moi et ce locataire. Par la suite, j'ai attendu sans publier d'annonce ni sur le web, ni à la porte du building. Il y a eu pas mal de pourparlers par email entre moi et ce locataire, car il se disait  interessé à l'achat, et il m'a fait finalment une offre, que je n'ai pas pu retenir, vu qu'elle ne mentionnait ni acompte ni plan de financement de l'achat.
En même temps, un copropriétaire a appris  d'une autre copropriétaire de mon projet de vente et du coup il m'a envoyé une bonne offre. Cette offre prévoit un compromis de vente qui devrait avoir lieu dans 1 mois. Puis-je maintenant considerer que l'information au préalable du locataire a été faite valablement ou bien dois-je envoyer au plus vite un recommandé AR, avant que ce ne soit pas trop tard?

Je n'en suis pas sûr, mais je croie que la sanction pour manque de notification valable soit une action du locataire pour dommages et interets.

Merci pour toute reponse


Code bruxellois du logement
Bail de résidence principale

art.242
"En cas de mise en vente du logement de gré à gré, le bailleur, préalablement à toute communication publique relative à la mise en vente, notifie au preneur, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier, son intention de vendre le logement."

Bernard Louveaux  pense qu'eu égard au caractère limité de l'information que le bailleur doit fournir (sa seule intention de vendre), le non-recours  à une des formalités prévues de manière impérative par l'art.242 ( lettre recommandée à la poste ou exploit d'huissier) n'entraînera pas de conséquences SI L'OBJECTIF a été atteint, à savoir que les titulaires du droit d'information (les locataires) ont été clairement avisés de l'intention du bailleur.

Il s'agit de l'avis de Bernard LOUVEAUX
"Enfin et surtout, il est l’auteur de plusieurs dizaines de publications, parmi lesquelles des monographies, consacrées (...) au bail en général, au bail de résidence principale, (...)."
http://fr.wery-legal.be/bernard-louveaux

Vous faites mention de nombreux pourparlers par email entre vous et votre et votre locataire qui se disait intéressé par l'achat. II en découlerait que l'objectif d'information du locataire concernant votre  intention de vente aie été rempli.


Maintenant, à vous d'apprécier le comportement à adopter.

Dernière modification par GT (06-09-2020 10:26:23)

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fiorsue
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

Un grand merci, Me Louveaux,

Mais je précise que mon locataire est avocat et que j'ai constaté sa mauvaise disposition d'âme envers moi pour ma réception d'une autre offre spontanée de la part d'un copropriétaire, ayant entendu de mon projet de vente de bouche à oreille dans la copropriété. La colère s'est emparée de ce locataire au courant de nos derniers pourparlers, il m'a même contesté d'avoir conduit des négociations derrière son dos. Puis il a commencé à m'harceler par mail avec des menaces et des insultes, surtout lors de mon refus de son offre, qu'il a ensuite retiré pour se consulter avec "son banquier".  Fort probablement cette manœuvre de sa part voulait me cacher son manque de fonds pour effectuer l'achat, mais elle devait servir en même temps à m'empêcher d'accepter l'autre offre du copropriétaire. J'ai appris par la suite que ce locataire, ayant déjà été locataire de l'autre copropriétaire, avait perdu un procès contre lui pour graves contestations en matière de charges.
Or, vu en plus le caractère impératif de la loi, j'ai tendance à envoyer maintenant, par précaution, une lettre recommandée, même s'il s'agit essentiellement d'un double emploi, d'autant plus que je ne connais pas la sanction pour le non-respect de ces prescriptions de forme.

Merci de me communiquer vos commentaires eventuels.

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GT
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

fiorsue a écrit :

Un grand merci, Me Louveaux,

Merci de me communiquer vos commentaires éventuels.

Euh !  C'est GT qui a fait état de l'avis de l'avocat Louveaux, publié dans un ouvrage qu'il a écrit.

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grmff
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

Vous avez fait une communication publique? Passé une annonce? Ou c'est simplement le bouche à oreille?

L'obligation du recommandé est préalable à une communication publique... dont pas trop tard pour bien faire

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GT
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

Art. 242. - Principes
   "En cas de mise en vente du logement de gré à gré, le bailleur, préalablement à toute communication publique relative à la mise en vente, notifie au preneur, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier, son intention de vendre le logement."

L'information à fournir par le bailleur se limite à "son intention de vendre". Il ne doit pas nécessairement indiquer les conditions de vente. Il n'a aucune obligation d'entrer en relation précontractuelle concernant une éventuelle acquisition du bien .  C'est donc, au preneur, en présence d'un telle information et s'il le souhaite à entreprendre les démarches en vue de l'acquisition du bien. Le code bruxellois ne prévoit que le locataire bénéficie d'un droit de préférence ou de préemption.
L'obligation du bailleur, ds le cadre de l'art.242, se limite à une information.

Ce que semble  contester le locataire c'est la rupture du processus de vente.
Je lis :
"Il y a eu pas mal de pourparlers par email entre moi et ce locataire, car il se disait  interessé à l'achat, et il m'a fait finalment une offre, que je n'ai pas pu retenir, vu qu'elle ne mentionnait ni acompte ni plan de financement de l'achat.
En même temps, un copropriétaire a appris  d'une autre copropriétaire de mon projet de vente et du coup il m'a envoyé une bonne offre. Cette offre prévoit un compromis de vente qui devrait avoir lieu dans 1 mois"
"Mais je précise que mon locataire est avocat et que j'ai constaté sa mauvaise disposition d'âme envers moi pour ma réception d'une autre offre spontanée de la part d'un copropriétaire, ayant entendu de mon projet de vente de bouche à oreille dans la copropriété. La colère s'est emparée de ce locataire au courant de nos derniers pourparlers, il m'a même contesté d'avoir conduit des négociations derrière son dos. Puis il a commencé à m'harceler par mail avec des menaces et des insultes, surtout lors de mon refus de son offre, qu'il a ensuite retiré pour se consulter avec "son banquier"."

La communication publique, c'est quoi  ?
La publication sur les sites de mise en vente, l'affichage sur l'immeuble, les correspondances destinées à divers candidats potentiels, toute information même verbale de l'intention de vendre.

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fiorsue
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

Le 9/7 j'ai prevenu le locataire par téléphone, à cela plusieurs mail ont suivi à partir de ce même 9/7, car le locataire semblait être vraient intéressé à l'achat; le 14/7 je lui ai remis une communication écrite en main propres et j'ai visité l'appartement en sa présence avec un agent immobilier, tandis que le 15/7 j'ai conduit dans l'appartement l'architecte pour le certificat R.U.; l'offre du copropriétaire date du 12/7 et il me l'a envoyée sans connaitre mon prix et sans faire de visite. C'est un investisseur toujours en chasse de biens, préférablement dans ce building. Evidemment je ne peux pas prouver que je n'ai pas annoncé personnellement mon intention de vendre à ce monsieur, j'en avais parlé peu avant le 12/7 à une autre copropriétaire, mais le locataire peux difficilement prouver qu'il n'a pas été le premier à être informé, il me semble.
De toute façon, demain je vais poser la question au service juridique du SNPC, dont je suis membre, s'il vaut mieux envoyer le recommandé ou pas.

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fiorsue
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

Je remercie tous ceux qui m'ont repondu et je vais vous tenir au courant de la réponse que je vais obtenir du SNPC, mais en même temps je pense qu'il faudrait mettre en évidence, souligner, diffuser la connaissance de cet article 242 du CBL parmi tous les bailleur privés, trop naîfs parfois.

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GT
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

fiorsue a écrit :

Je remercie tous ceux qui m'ont repondu et je vais vous tenir au courant de la réponse que je vais obtenir du SNPC, mais en même temps je pense qu'il faudrait mettre en évidence, souligner, diffuser la connaissance de cet article 242 du CBL parmi tous les bailleur privés, trop naîfs parfois.



L'information a été diffusée sur ce forum.
Il existe des ouvrages ( notamment édités par le SNPC).
Il existe des conférences ou autres séances d'information (notamment organisées par le SNPC).
Il existe l'annexe explicative (  page 15)
https://www.pim.be/layout/uploads/2019/ … _05_18.pdf
Il existe une brochure explicative (page 38)
https://logement.brussels/documents/bai … _A4_FR.pdf

Bref, l'information est disponible pour chaque bailleur normalement curieux et soucieux de ses affaires.

Dernière modification par GT (06-09-2020 19:57:22)

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fiorsue
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

Très bien, merci.

Il me semble que la distinction entre norme impérative et norme supplétive clarifie tout, pas de dérogation possible à celle impérative, donc la notification de l'intention de vendre DOIT être faite par le bailleur au locataire uniquement par un des 2 moyens prévus par la loi, pour être valable. L'avis de Bernard LOUVEAUX me laisse donc perplexe.

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GT
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

fiorsue a écrit :

Très bien, merci.

Il me semble que la distinction entre norme impérative et norme supplétive clarifie tout, pas de dérogation possible à celle impérative, donc la notification de l'intention de vendre DOIT être faite par le bailleur au locataire uniquement par un des 2 moyens prévus par la loi, pour être valable. L'avis de Bernard LOUVEAUX me laisse donc perplexe.

B. LOUVEAUX n'ignorait pas le caractère impératif de l'art.242 du CBL.

En matière de copropriété, l'art.577-6, § 3 du code civil prévoit que la convocation pour l'assemblée générale est effectuée par lettre recommandée à la poste.
L'art.577-14, C. civil prévoit que notamment cet article 577-6 est impératif.
La jurisprudence a considéré qu'une convocation qui n'avait pas été adressée par recommandé était valable si elle avait atteint son destinataire.

L'avis de B. LOUVEAUX est conforme à cette jurisprudence, dans une autre matière.

J'écrivais :
"Bernard Louveaux  pense qu'eu égard au caractère limité de l'information que le bailleur doit fournir (sa seule intention de vendre), le non-recours  à une des formalités prévues de manière impérative par l'art.242 ( lettre recommandée à la poste ou exploit d'huissier) n'entraînera pas de conséquences SI L'OBJECTIF a été atteint, à savoir que les titulaires du droit d'information (les locataires) ont été clairement avisés de l'intention du bailleur."

Dernière modification par GT (06-09-2020 22:55:24)

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fiorsue
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

Ce Text trouvé dans le web me sembre trè utile, surtout au sujet de la sanction et du recours du preneur:

cahier-09-brochure-version-2019-03%20(2).pdf
(page 35 et suivantes)

Explications
Cette section introduit un droit à l’information, en priorité, au bénéfice du preneur
lorsque le bailleur désire la mise en vente de son logement, et ce avant toute
communication publique afférente à celle-ci.
Les articles 242 à 247 fixent des limites et des modalités à ce droit d’information.
1. Seule la vente de gré à gré est concernée.
La vente publique est exclue des dispositions du droit à l’information.
Tout d’abord, la vente publique nécessite un acte rédigé par un notaire, appelé
« cahier des charges » reprenant toutes les conditions de la vente, qui sont difficiles à
comprendre pour tout un chacun.
Ensuite, la vente publique n’autorise pas la condition suspensive d’octroi d’un prêt
hypothécaire.
Dès lors le candidat-amateur s’engage et ne peut plus se rétracter s’il n’obtient pas
son prêt.
C’est sans doute par mesure de prudence que les rédacteurs de l’ordonnance n’ont
pas associé la vente publique dans ce dispositif du droit à l’information.
2. L’obligation d’information s’applique également lorsque le bien mis en vente ne
concerne qu’une partie du bien loué.
3. Avant toute communication publique, que ce soit par journaux, via internet ou
affiches apposées sur le logement, l’information au preneur est imposée sous la
forme d’un écrit adressé
- soit par lettre recommandée, l’accusé de réception n’étant pas obligatoire ;
- soit par exploit d’huissier, démarche plus coûteuse.
Le choix de ces deux moyens l’a été pour des raisons probatoires (droit de la preuve).
4. Si plusieurs preneurs occupent les lieux loués, l’information doit être transmise à
l’ensemble d’entre eux, c’est-à-dire à tous mais non séparément à chacun d’entre eux.
La régionalisation des baux de résidence principale en Région de Bruxelles-Capitale
Page 36
Avril 2019
5. Tous les propriétaires d’un même bien (en indivision) doivent respecter les conditions
de notification d’information au preneur lors de la mise en vente du logement.
6. Si le preneur est décédé, seuls les membres du ménage domiciliés dans le logement
bénéficient du droit d’information précité. C’est le terme « domicile » qui a été choisi
et non ceux de « la résidence principale ».
Commentaires
Tout le contenu de cette section constitue une innovation dans les nouvelles règles des
baux de résidence principale de l’ordonnance. Enfin, pourrions-nous dire ?
1. Toutefois, le choix du titre de cette section intitulée « Droit d’information dans le
chef du preneur en cas de transmission du bien loué » n’est pas approprié par
rapport à son contenu.
En effet, la mise en vente d’un bien loué n’est pas synonyme de transmission d’un
bien loué. L’étape de la mise en vente précède celle de la transmission.
2. À la condition de la résidence principale, c’est-à-dire que les membres du ménage
doivent occuper réellement le bien loué, l’obligation de s’y domicilier est-elle
adjointe ?
3. Absence de sanction
Comme le lecteur l’a certainement remarqué, aucune sanction n’est organisée si le
bailleur reste en défaut d’avertir le preneur et de respecter les modalités de ce droit
d’information en cas de transmission du bien loué.
Quel est le recours du preneur ?
Il devra prouver que le non-respect de l’obligation d’information de la part du
bailleur lui cause un préjudice pour pouvoir réclamer une indemnité ou des
dommages et intérêts, et ce en proportion de la gravité du ou des manquements !
N’était-pas opportun de légiférer en vue d’instaurer « un bâton » spécifique en cas de
négligence de la part du bailleur ?
4. Le droit à l’information stipulé aux articles 242 à 247, n’implique aucunement le droit
de préemption.
Rappelons que le droit de préemption est le droit dont peut bénéficier une personne
privée ou une personne publique, de façon légale ou contractuelle, d’être prioritaire
par rapport à d’autres candidats-acheteurs afin d’acquérir une propriété dès lors que
son propriétaire manifeste son désir de la vendre.
Le droit de préemption n’est pas automatique dans les contrats de baux de résidence
principale et de droit commun.
Si le preneur désire bénéficier du droit de préemption du bien loué lors de sa mise en
vente, ce droit doit être mentionné dans le contrat de bail qui stipule une clause
spécifique comprenant les modalités de notification et de délai, les conditions
suspensives, etc.
Partie I
Page 37
Avril 2019
Madame Céline Fremault, ministre du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale,
dans son exposé introductif au projet d’ordonnance visant la régionalisation, déclare,
à propos de l’existence du droit d’information dans le chef du preneur en cas de
transmission du bien : « qu’il s’agissait de promouvoir l’accès à la propriété par et
pour les locataires qui sont, souvent, ceux qui connaissent et apprécient le mieux le
logement, surtout s’ils résident depuis de longues années. »
5
Si l’idée est de promouvoir l’accès à la propriété, l’ordonnance n’était-elle pas
justement l’occasion d’édicter le droit de préemption du preneur dans le cas où son
bail d’habitation constitue sa résidence principale ?
Ou l’organisation du droit à la préemption dans le cadre de la résidence principale du
preneur aurait t-il été considéré comme une restriction des droits des propriétaires ?
5. Enregistrement par le preneur (voir partie II.4.)
Terminons par un point positif. À l’annonce du bailleur, de son intention de vendre le
bien loué, le preneur pourra alors vérifier si ce premier a respecté son obligation
d’enregistrement.
Enfin, en théorie.
Si tel n’est pas le cas, le preneur pourra procéder à la formalité de l’enregistrement,
s’il désire une protection vis-à-vis de l’acquéreur.

cahier-09-brochure-version-2019-03%20(2).pdf

Dernière modification par fiorsue (07-09-2020 03:09:15)

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GT
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

Voici le lien
http://www.atelierdroitssociaux.be/down … e/fid/1137
Extrait
"3. Absence de sanction
Comme le lecteur l’a certainement remarqué, aucune sanction n’est organisée si le
bailleur reste en défaut d’avertir le preneur et de respecter les modalités de ce droit
d’information en cas de transmission du bien loué.
Quel est le recours du preneur ?
Il devra prouver que le non-respect de l’obligation d’information de la part du
bailleur lui cause un préjudice pour pouvoir réclamer une indemnité ou des
dommages et intérêts, et ce en proportion de la gravité du ou des manquements !
N’était-pas opportun de légiférer en vue d’instaurer « un bâton » spécifique en cas de
négligence de la part du bailleur ?"

Dans le cas d'espèce, en quoi consisterait le préjudice du locataire  dans le cadre de l'application de l'art.242 CBL?
Un recommandé ne lui a pas été adressé mais des mails ont été échangés entre les 2 parties concernant la vente.
Il pourrait être déduit de la lecture des pièces du dossier qu'une information a été adressée par le vendeur au locataire l'informant de sa décision de vendre.

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PIM

fiorsue
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

En effet, non seulement je lui ai adressé par courriel l'information, avant de diffuser l'information au public, mais il m'a repondu par le même moyen et montré qu'il l'avait reçue. Et quelque semaine plus tard il m'a envoyé un offre d'achat.

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fiorsue
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

La juriste du SNPC m'à conseillé d'envoyer le recommandé, même si en retard.

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GT
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire

fiorsue a écrit :

La juriste du SNPC m'à conseillé d'envoyer le recommandé, même si en retard.

C'est vous qui décidez.
Je suppose qu'il s'agit d'un conseil donné par téléphone sans qu'un dossier composé de différentes pièces relatives à votre affaire n'aie été constitué et soumis au service juridique du SNPC.

Dernière modification par GT (07-09-2020 11:59:29)

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