[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

marc63
Pimonaute assidu
Inscription : 25-11-2016
Messages : 56

Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

Bonjour,

En juillet 2010, j'ai loué (résidence principale, bail de 9 ans) ma maison 4 façades à un couple lorsque je suis parti vivre à l'étranger.  La maison (de 1936) était en très bon état et le jardin impeccable. Le loyer est relativement bas (1250€ pour une maison de 200m2 avec grande cave + 1 grand garage 2 places sur un terrain de 9 ares en région flamande Bruxelloises).
Les deux locataires présentaient bien. Seule la femme a signé malgré qu'ils étaient en couple non mariés.  Nous avons fait un état des lieux d'entrée détaillé avec expert. Ils étaient enchanté de la maison et me disaient vouloir y vivre à très long terme. Pendant plus de 4 ans il n'y a pas eu de problème particulier même si le jardin n'était pas impeccable comme lorsque j'habitais mon bien.

Il y a un peu moins de 3 ans, en mai 2014 (et pas 2015 comme je l'avis écrit par erreur), ils se sont séparés.  J'ai refait un nouveau bail (enregistré) au nom du compagnon qui voulait rester dans la maison. J'ai fait signer au nouveau locataire officiel un document de reprise de l'état des lieux tel qu'à leur entrée en 2010. Il est chauffeur de train SNCB depuis des années, gagne bien sa vie et il m'a dit avoir acheté un immeuble de rapport à Bruxelles. Il semble donc solvable. Nous avons toujours eu un bon contact.

Il y a un mois,  mon locataire me signifie qu'il veut quitter la maison. Il quitte la maison fin février 2018.
Je viens de visiter (accompagné d'un entrepreneur) et c'est la catastrophe. La maison est en très très mauvais état et très très mal entretenue, très humide, la nouvelle cuisine (2009) est dans un état de saleté incroyable. Jamais vu une maison aussi sale, du sol au plafond, et aussi remplie de trucs en tout genre qui cachent les sols et en partie les murs. Une odeur horrible de moisi partout. Le jardin et l'intérieur de la maison est comme un dépotoir avec des pièces de voitures et plein d'autres choses, les arbres non taillés ont poussés énormément et touche parfois la maison,  les arbustes fruitiers coupés, les pelouses sont foutue, du lierre recouvre une partie des murs, ... Je n'ai pas voulu m'engager dans le jardin à causes des crottes de chien.
De plus le carrelage de la terrasse du perron s'était abimé avec le temps et de l'humidité c'est infiltrée,  sans qu'il ne m'ai prévenu: le mur dans la cave en dessous tombe en morceau (superficiellement sur quelques mètres carrés).

Comme la maison est remplie au point qu'il est difficile d'entrer dans certaines pièces, on ne voit pas les détails.

Je ne me suis pas énervé lors de la visite et j'ai , j'avais plutôt envie de pleurer (c'est une maison de famille construite par mon grand-père).
Il était en train de commencer à nettoyer avec sa nouvelle compagne et ne semble pas très inquiet mais le chantier est vraiment important.
Je lui ai expliqué calmement que la garantie ne serait pas suffisante pour couvrir les dégâts et que je ne vois pas comme il allait faire pour remettre en état.
Je lui ai conseillé de louer un container pour tout évacuer et de nettoyer convenablement.
Un état des lieux de sortie est prévu fin février avec le même expert.
L'entrepreneur m'a assuré que dans cet état la maison perd au moins 20% de sa valeur.

Le locataire sortant me proposait de faire visiter la maison pour en trouver un nouveau et pouvoir sortir plus vite !!! Il est inconscient de l'état de la maison. L'entrepreneur et moi-même lui avons expliquer que n'est pas louable ni même visitable comme ça.
Je ne sais pas comment m'y prendre pour mettre toute mes chances de mon côté. Je voudrais évidemment qu'il paye les dégâts.

1) dois-je faire réparer le perron immédiatement ou j'attend la sortie du locataire fin février ?
2) Comment cela se passe quand les dégâts dépasse de loin la garantie (2 mois).
Puis-je demander des indemnités pour impossibilité de location du fait de la remise en état ?
3) Dois-je engager un avocat avant même l'état des lieux de sortie ? Nous gardons jusqu'à présent une bonne communication mais je crains que cela se dégrade quand l'expert va lui présenter la note.
4) Remettre le jardin en état en hiver me semble impossible et il va falloir plusieurs années pour que cela reprennent forme. Comment évalue-t-on ce type de préjudice ?

Je repasserai en Belgique mi février pour évaluer l'évolution mais je ne me fait pas d'illusion.
Je tente de résolument rester optimiste mais ce n'est pas facile ... Je ne dis pas non pour des conseils avisés et un relatif soutien moral.

Dernière modification par marc63 (09-01-2018 15:47:52)

Hors ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 482

Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

marc63 a écrit :

Je suppose que c'est le même texte que pour moi:

Bonjour,
Par la présente, je vous confirme le rendez-vous ci-dessous pour l’état des lieux de sortie du bien susdit :
Date & heure : .../......... à xxh00
Adresse : ................. à .... Bruxelles
Expert : Monsieur "Untel"

S'il s'agit du même texte qui fait état d'une confirmation c'est que le locataire aurait déjà eu un contact préalable avec l'expert

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 277

Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

Si le jardin de 9 ares est entièrement à refaire, après avoir tout passé à la débroussailleuse et au motoculteur, vous arrivez vite à 5000 voire 7000 € pour resemer une pelouse sur les 9 ares (ce ne sera pas possible avant mars) et replanter de nouvelles plantations.

Sans compter les frais pour refaire la terrasse. Votre locataire est responsable à 100% de l’aggravation des dégâts.

Si tous les décors à l'intérieur sont à refaire pour cause de moisissures et/ou pourritures, les frais vont aussi monter en flèche pour tout remettre à neuf.

Prenez surtout un expert que vous connaissez bien et qui défendra vos intérêts.

Ce serait mieux d'avoir déjà toute une série de devis à présenter à l'expert.

L'expert tiendra compte également du chômage locatif, c'est à dire des semaines pendant lesquelles le bien ne sera pas louable car il doit être refait à neuf.

Hors ligne

marc63
Pimonaute assidu
Inscription : 25-11-2016
Messages : 56

Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

Il me semble difficile sinon impossible de faire un devis réaliste avant d'avoir accès à la totalité des lieux, libérés par le locataire. 
Je penses demander à un ou deux entrepreneurs d'être présent lors de l'état des lieux en même temps que l'expert mandaté. Cela me semblerait logique d'attendre alors 1 jours ou 2 les devis des entrepreneurs, en accord avec l'expert, pour pouvoir chiffrer les dégâts.
Je vais aussi contacter un avocat et en parler avec lui.

Hors ligne

marc63
Pimonaute assidu
Inscription : 25-11-2016
Messages : 56

Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

GT a écrit :
marc63 a écrit :

Je suppose que c'est le même texte que pour moi:

Bonjour,
Par la présente, je vous confirme le rendez-vous ci-dessous pour l’état des lieux de sortie du bien susdit :
Date & heure : .../......... à xxh00
Adresse : ................. à .... Bruxelles
Expert : Monsieur "Untel"

S'il s'agit du même texte qui fait état d'une confirmation c'est que le locataire aurait déjà eu un contact préalable avec l'expert

Le texte repris est celui envoyé par l'expert à mon locataire sortant le 29 décembre dernier.

J'ai eu un contact avec l'expert ce matin.
Celui-ci me déconseille d'avoir un recours à un avocat pour l'instant car cela risque d'envenimer les choses avec le locataire avant l'heure.
L'expert m'assure aussi qu'il est parfaitement capable d'évaluer les dégâts, aussi bien pour le jardin que pour les bâtiments, et que ce n'est pas la peine de demander à un entrepreneur de nous accompagner pendant l'état des lieux.
Il va envoyer un courrier (électronique) rappelant au locataire sortant ses responsabilités quand aux éventuels dégâts. J'en attendrai la copie.
Ce bureau d'expertise ayant de l'expérience, j'ai tendance à lui faire confiance.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 277

Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

Le problème voyez-vous c'est que l'expert a d'autres références qu'un entrepreneur.

Je prends un exemple: une magnifique porte en chêne avec des vitraux antiques a été complètement démolie par un locataire m'ayant caché qu'il avait un berger malinois (!!).

La première question que l'expert va vous poser c'est quel âge avait votre porte?

Comme les experts-géomètres ne sont pas des antiquaires, pour eux la valeur des choses diminuent chaque année, c'est ce qu'ils appellent l’amortissement. Donc une porte ne vaut plus rien après x années...

Donc avant l'ELS, j'essaie d'avoir des devis.

Hors ligne

marc63
Pimonaute assidu
Inscription : 25-11-2016
Messages : 56

Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

panchito a écrit :

Le problème voyez-vous c'est que l'expert a d'autres références qu'un entrepreneur.

Je prends un exemple: une magnifique porte en chêne avec des vitraux antiques a été complètement démolie par un locataire m'ayant caché qu'il avait un berger malinois (!!).

La première question que l'expert va vous poser c'est quel âge avait votre porte?

Comme les experts-géomètres ne sont pas des antiquaires, pour eux la valeur des choses diminuent chaque année, c'est ce qu'ils appellent l’amortissement. Donc une porte ne vaut plus rien après x années...

Donc avant l'ELS, j'essaie d'avoir des devis.

Ce que vous dites a (malheureusement) du sens* mais pour avoir un devis il faut à nouveau rentrer dans la maison et que celle-ci soit suffisamment dégagée pour tout voir. (pour l'instant c'est un capharnaüm à peine imaginable). De plus, au jardin comme à l'intérieur, on peut espérer que le locataire travaillera en vue de rendre mon bien dans le meilleur état possible. Pour que le devis soit réaliste, il faudrait venir avec l'entrepreneur la veille de l'EDLDS.

* Je connais au moins 3 personnes dans mon entourage qui ont des murs et boiseries peintes depuis 40 ou 50 ans et plus et qui n'ont pas besoin d'être refaite. Alors 7 ou 8 ans ...

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 277

Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

Je doute que votre locataire remette votre bien en état. Il est déjà bien trop tard puisque durant les 3 mois de préavis il aurait déjà du accepter les visites 2h par jour, 3 fois par semaines et qu'un bon locataire sait évidemment que son intérêt est que le bien soit reloué au plus vite pour qu’ainsi il soit quitte de la corvée des visites. 

Donc son intérêt c'est de présenter le bien sous son plus beau jour, dès le 1er jour des 3 mois de préavis.

Hors ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 482

Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

marc63 a écrit :
GT a écrit :
marc63 a écrit :

Je suppose que c'est le même texte que pour moi:

Bonjour,
Par la présente, je vous confirme le rendez-vous ci-dessous pour l’état des lieux de sortie du bien susdit :
Date & heure : .../......... à xxh00
Adresse : ................. à .... Bruxelles
Expert : Monsieur "Untel"

S'il s'agit du même texte qui fait état d'une confirmation c'est que le locataire aurait déjà eu un contact préalable avec l'expert

Le texte repris est celui envoyé par l'expert à mon locataire sortant le 29 décembre dernier.

Message supprimé.

Dernière modification par GT (10-01-2018 16:11:43)

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres



derniers-tweets-small Derniers tweets

Comment l'immobilier s'adapte à l'économie de partage trends.levif.be/economie/immo…

Hier De PIM's Twitter

Au hasard de nos offres
  • Villa Sorry : trop tard ! BEERSEL
  • Appartement 735 000 € UCCLE
  • Maison 529 000 € UCCLE
  • Appartement 1 050 000 € UCCLE
  • Penthouse 890 000 € UCCLE
  • Maison 1 300 000 € IXELLES
  • Maison 1 200 000 € UCCLE
  • Maison 1 600 000 € IXELLES
  • Maison 800 000 € WOLUWE-SAINT-PIERRE
  • Maison 2 100 000 € IXELLES
  • Voir toutes les offres »

    Aenean ipsum dolor. dolor dictum fringilla Nullam sem, at velit,