Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

Au point où vous en êtes, attendez...

La garantie ne suffit pas? Cela n'exonère pas le locataire de devoir payer le solde. S'il ne le fait pas volontairement, ce sera justice de paix... Faites plein de photos à la sortie.

Oui. A vous de l'évaluer dans la demande. Il est possible aussi de demander à l'expert de l'établir

Cela se dégradera sûrement...

C'est l'expert qui l'établira...

Vu l'ampleur des dégâts, je crois qu'il vaut mieux que chacune des parties a son expert. Le ou les experts devront non seulement évaluer une indemnité pour les dégâts, ils devront fixer une indemnité d'indisponibilité compensant l'indisponibilité du bien durant les travaux. Probablement un mois de loyer.

Par ailleurs, vous devriez également avoir droit à une indemnité de préavis manquant égal à un mois de loyer et une indemnité de résiliation également égal à un mois de loyer.

À supposer, qu'il y a un seul expert, il faudrait que cet expert soit agréé par les deux parties. À défaut d'accord, sur ce point, il faut demander au juge de paix la désignation d'un expert judiciaire. Pour ce faire, il y a lieu de ne pas traîner. Vu que vous êtes à l'étranger et vu les montants en jeux, vous pourriez avoir intérêt à faire appel à un avocat. Dans ce cas vous auriez également droit à une indemnité de procédure qui s'élèvera à 1.320 € au cas où la somme due viendrait à s'élever à plus de 10.000 €.

Pourriez-vous également préciser comment est constitué la garantie?

Je suppose que le bail signé le 6 mai 2014 avec entrée en vigueur  le 16 mai 2014 est un bail de 9 ans ou  réputé avoir été conclu pour cette période.
Ce bail a été enregistré (quand ?).
Dans ce cadre, l'art. 3 § 5 de la loi de 1991 sur le bail de résidence principale prévoit ;
"Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
  Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application"
En l'espèce, en décembre 2017 ( plus de 3 ans après l'entrée en vigueur du bail; le bail n'a pas été cassé avant 3 ans ou plutôt dans le premier triennat) la locataire aurait envoyé son préavis.
Ce préavis prendrait effet le 1/1/2018. Il a une durée de 3 mois. Légalement, il se termine en principe le 31 mars 2018 (et non fin février), sauf accord du bailleur.
Le locataire ne peut invoquer l'absence d'enregistrement du bail si celui-ci a été effectué avant l'envoi du préavis.
Eu égard aux circonstances, la consultation d'un avocat semble pertinente sur la future conduite à adopter par le bailleur.

Dernière modification par GT (09-01-2018 14:13:39)

"Le locataire sortant à reçu un courrier de l'expert (le même qu'à l'entrée) le 22 décembre 2017 pour confirmer le rendez-vous pour l'état des lieux de sortie. Le locataire sortant n'a pas répondu (mais n'a pas discuté non plus verbalement lors de notre rencontre il y a 4 jours)."

Cela signifie-t-il que la bailleur accepte amiablement que le bail se termine fin février ou à la date fixée pour l'état des lieux de sortie et non fin mars ( légalement 3 mois de préavis) sans indemnité pour le locataire ?

Dernière modification par GT (09-01-2018 14:09:26)

- Le bail de 9 ans, habitation principale, a été enregistré en décembre 2016 (j'ai un peu trainé car habitant à l'étranger et n'ayant pas encore de lecteur de carte)
- J'ai reçu un "préavis" du locataire sortant par email le 30 novembre 2017.

Je vous laisse la copie intégrale du message électronique:
"Cher Marc,
Comme on en avait discuté lors de notre précédent entretien téléphonique, je te confirme mon renom concernant la maison *** [edit Pim: supprimé l'adresse exacte],
Ce n est pas sans regret mais c'est la raison qui l'emporte.
Nous restons en contact pour la suite de la procédure,
A bientôt,
André"

En fait je n'avais pas pris cet email pour un vrai préavis tant il manquait d'informations et j'attendais un courrier avec au moins une date de sortie prévue.
Ce n'est que le 21 décembre 2017 que, durant une conversation téléphonique, il m'annonce que son petit texte était bien son préavis officiel. Après réflexion et contact téléphonique avec lui, je lui ai confirmé la bonne réception de son préavis, et accepté une sortie fin février 2018.
Dans sa grande candeur, ce locataire pensait même partir fin janvier (sans indemnités aucune) si nous pouvions trouver un autre locataire. Il pensait réellement pouvoir faire visiter dans l'état actuel (à faire peur je vous assure).

Je crois que j'ai intérêt a ce qu'il sorte au plus tôt vu l'état de la maison, mais en même temps ça ne vient plus à quelques semaines pendant lesquelles il est sensé travailler à remettre tout en état.

Dernière modification par PIM (09-01-2018 15:28:41)

Que dit le contrat de bail concernant l'établissement des lieux de sortie ?
Quel est le contenu de la lettre adressée par l'expert au locataire ?
Quelle est la date fixée pour l'état des lieux ?

Je partage un avis qui a été émis : mieux vaut l'intervention de 2 experts représentant chaque partie .
Entre professionnels le dialogue est en général plus facile pour arriver à un accord.

Dernière modification par GT (09-01-2018 16:00:38)

1) Dans le bail signé par le locataire sortant il est indiqué:

"ARTICLE 4 : ETAT DES LIEUX.
Il sera établi un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie. Ceux-ci seront dressés par un expert immobilier agréé. Les parties désignent pour exécuter cette mission: Monsieur "untel" (tel : 1234567890.) de "lieu". Les frais seront supportés pour moitié par le bailleur et pour moitié par le preneur.
L'état des lieux d'entrée devra intervenir au plus tard le jour de l'entrée et l'état des lieux de sortie au plus tard le dernier jour ouvrable de la location. Le preneur sortant veillera que les raccordements au gaz et à l'électricité soient en service. Les clefs seront remises immédiatement après l'état des lieux.
Sous réserve de ce qui aura été noté à l'état des lieux d'entrée les parties déclarent que le bien loué se trouvait en parfait état locatif au début de la location.
Le preneur reconnaît, après avoir visité et examiné le bien loué, qu'il correspond aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité."

Contractuellement, les 2 parties doivent donc faire appel à l'expert repris dans le texte, qui à fait l'entrée. Il me semble dès lors que le locataire n'a pas à discuter ?!

2) Je ne connais pas le contenu du texte qu'a écrit le bureau d'expertise au locataire sortant pour l'inviter au rendez-vous.

3) l'état des lieux de sortie est prévue le 28 février 2017, le dernier jour de la location.

Dernière modification par marc63 (09-01-2018 17:50:03)

Chaque partie peut désigner son propre expert, à ses propres frais.

Lire 2018

A mon avis un mandat peut être révoqué.

J'ai contacté le bureau d'expertise cet après-midi pour leur poser plusieurs questions. Notamment de savoir s'ils avaient reçu un message du locataire sortant en réponse à l'invitation à l'état des lieux de sortie. La secrétaire m'a dit qu'un des expert me rappellerait aujourd'hui mais j'attend encore ... Ce sera pour demain.
En quoi le contenu du texte est-il si important ? Je suppose que c'est le même texte que pour moi:

Bonjour,
Par la présente, je vous confirme le rendez-vous ci-dessous pour l’état des lieux de sortie du bien susdit :
Date & heure : .../......... à xxh00
Adresse : ................. à .... Bruxelles
Expert : Monsieur "Untel"

C'est plutôt la réponse qui me semble importante.