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A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

marc63
Pimonaute assidu
Inscription : 25-11-2016
Messages : 53

A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

Bonjour,

Encore un problème :-(

Je possède un appartement de 50 m2 dans la région Bruxelloise dans un immeuble ancien. Le bail de 9 ans, comme résidence principale, a débuté le 1er juillet 2010 pour se terminer le 30 juin 2019.
Nous avons procédés à un état des lieux d'entrée avec un autre expert que celui indiqué dans le contrat car celui ci n'était pas libre. Dans le contrat signé par les 2 parties il est écrit que:

Il sera établi un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie. Ceux-ci seront dressés par un expert immobilier agréé. Les parties désignent pour exécuter cette mission M. X de "lieux" (tel 02................). Les frais seront supportés pour moitié par le bailleur et pour moitié par le preneur.
L'état des lieux d'entrée devra intervenir au plus tard le jour de l'entrée et l'état des lieux de sortie au plus tard le dernier jour ouvrable de la location. Le preneur sortant veillera à ce que les raccordements au gaz et à l'électricité soient en service. Les clefs seront remises immédiatement après l'état des lieux.
Sous réserve de ce qui aura été noté à l'état des lieux d'entrée les parties déclarent que le bien loué se trouvait en parfait état locatif au début de la location.
Le preneur reconnaît, après avoir visité et examiné le bien loué, qu'il correspond aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.

Le locataire a régulièrement payé son loyer, mais avec retard (au alentour du 8/10 du mois au lieu de le payer anticipativement comme indiqué dans le bail) sans que je lui en fasse continuellement le reproche.
En principe, je lui fait son calcul de l'eau qu'il doit payer contractuellement chaque année. Quand un locataire paye régulièrement et n'a pas une consommation excessive, je lui en fait cadeau, histoire d'avoir une petite remise. Je ne lui ai pas fait payer l'eau depuis 6 ans malgré qu'il m'a pas mal cassé les pieds pour des choses dont je ne suis pas responsable.
Je dois dire aussi que c'est un enquiquineur de première, je vous passe les détails ...

Ce mois ci n'a pas encore été payé à la date du 11, je m'inquiète.
Il m'a envoyé son renom le 18 décembre 2017. Le préavis de 3 mois débutant le 1er janvier 1018.

Le locataire sortant aurait voulu sortir au plus vite, mi janvier si possible. Je lui ai expliqué que cela serait possible de sortir avant la fin de son préavis uniquement si nous trouvions un autre locataire qui me convienne. J'ai rédigé rapidement des annonces et il a fait visiter à partir du 30 décembre, selon ses désirs.
Le locataire sortant c'est offusqué de manière excessive quand je lui ai demandé si l'appartement était dans l'état dans lequel il l'avait trouvé à son entrée, lui expliquant que je ne désirait pas faire visiter l'appartement si son état n'était pas convenable. Il m'a juré ses grands dieux que l'appartement était mieux qu'a son entrée. Etant à l'étranger, je lui ai fait confiance et il a entamé les visites.
Des personnes intéressées à rentrer directement se sont présentées mais ne correspondaient pas du tout à mes critères (je veux quelqu'un qui reste longtemps car j'habite à l'étranger). Le locataire sortant n'a pas apprécié que je n'accepte pas la première personne se présentant ... Il a encore râlé pour tout et rien ...

Finalement, j'ai trouvé un nouveau locataire qui me convienne. Ce dernier était prêt à rentrer début avril mais pouvait aussi rentrer plus tôt, très souple.
Pour faire plaisir au locataire sortant j'ai proposé que celui-ci sorte le 14 février, 6 semaines avant la fin de son préavis, alors que moi ça ne m'arrangeait pas vraiment. Il n'en était pas satisfait car (jamais content) il voulait sortir mi-janvier.

Dans le même temps, j'ai visité les lieux, quasiment vide de meubles et non chauffé et en état raisonnable. Néanmoins, en examinant les lieux avec plus d'attention, je lui ai fait gentiment quelques remarques:
- une vitre d'ouvrant de fenêtre avait été cassée et réparée avec très très peu de soin. La raison en est que l'appartement n'est plus chauffé car le locataire n'y habite déjà plus et qu'il a cassé la vitre en forçant l'ouverture de l'ouvrant, bloqué probablement par l'humidité. 4 ouvrants (2 portes et 2 fenêtres) sur 5 des chassis en bois ne s'ouvraient plus au moment de ma visite. Je lui ai conseillé de chauffer un minimum pour que les ouvrant fonctionnent comme lors de l'état des lieux d'entrée.
- le sabot de douche en fonte émaillée et l'évier était peint avec de la peinture pour carrelage. Il en était fier ! Je lui ai expliqué que cela n'était pas normal et je lui ai conseillé de nettoyer en vue de l'état des lieux de sortie.
- que nous aurions besoin du dernier rapport d'entretien de la chaudière individuelle au gaz pour l'EDLDS. Il m'a répondu qu'il ne possédait pas de facture (je vous passe son explication ridicule) mais que la chaudière avait été régulièrement entretenue. Je lui proposais alors de demander une copie de ses factures à son chauffagiste. Il m'annonce (sans rire) que celui ci a fait faillite et a disparu ...

Il me propose de faire l'état des lieux sans expert, à l'amiable. Je refuse poliment.

Mon locataire sortant, craignant probablement pour sa garantie (pourtant je lui ai dit verbalement que je serait conciliant) vu les problèmes que j'ai décrit plus haut, vient d'annoncer qu'il refuse de mandater l'expert X qu'il soupçonne d'impartialité. Le locataire sortant sera présent avec son propre expert. C'est son droit je pense.

Du coup, n'ayant plus du tout envie d'être conciliant, j'aimerais, en sus de ne pas laisser quoi que ce soit passer en cas de dégradation de mon bien:

1) retarder la sortie du locataire sortant de 2 semaines car cela arrange le locataire entrant et aussi me facilite la vie (malgré que j'ai donné mon accord verbalement au locataire sortant de quitter le 14 février, rien d'écrit par moi, juste une invitation au rendez-vous de l'expert au locataire sortant).
Je demanderais bien entendu au locataire sortant de payer la totalité du mois de février au lieu de la moitié.
Il est à noter j'ai demandé des arrhes au locataire entrant avec un document signé indiquant un début de contrat le 15 février. Mais ce locataire entrant est d'accord pour retarder de 2 semaines.

2) d'exiger au locataire sortant sa participation financière de 50% des frais pour l'expert X, mandaté contractuellement (voir plus haut). Même s'il est venu avec son contre-expert.

Les points 1 et 2 posent-il un problème juridique ?

Merci si vous m'avez lu jusqu'au bout :-)

Dernière modification par marc63 (12-01-2018 08:31:55)

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Himura
Pimonaute incurable
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Messages : 2 330

Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

1 )  Votre accord avec le locataire entrant ne regarde que vous deux. Si vous modifiez cela de commun accord, et que vous n'êtes pas engagé par ailleurs, il n'y a pas de raison de ne pas le faire si c'est ce que vous préférez.

2) Je n'en sais rien. Je me suis souvent posé la question.
La clause est tout à fait valide, et il est bon de rappeler que tout accord validement convenu entre les parties a force de loi pour ces mêmes parties ! Logiquement, cela doit être respecté.
Cependant, on entend souvent que les juges appliquent une sorte de jurisprudence, permettant à chacun de se dédire et de ne plus donner de mandat à l'expert.
Cela l'autorise-t-il cependant à ne plus devoir payer la moitié des frais de l'expert initialement mandaté ? Sûrement, mais ... demander ne coûte rien wink

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 910

Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

Mais pourquoi voulez-vous dévier des lois pour faire tellement plaisir à un locataire qui:
1/ Est incapable de vous rendre votre bien dans un état au moins égal à celui dans lequel il a l'a reçu
2/ Qui a toujours payé son loyer son retard
3/ Qui n'a toujours pas payé le loyer du mois de janvier alors que nous sommes déjà le 11!
4/ A qui vous avez fait cadeau (!) de ses consommations d'eau pendant 6 ans!!
5/ Qui veut partir plutôt alors que son préavis commence légalement le 1er janvier pour se terminer le 31 mars
6/ Qui est légalement obligé de permettre les visites 2h par jour, 3 x par semaine pendant toute la période du préavis
7/ Qui doit légalement VOUS laisser choisir tout seul le candidat qui vous souhaitez comme locataire suivant
8/ Qui doit contractuellement payer 50% des frais de l'expert pour l'ELS

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 910

Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

J'oubliais:
9/ Qui n'a pas cessé de vous casser les pieds pendant toute la durée du bail
10/ Qui n'a pas rempli ses obligations légales et contractuelles quant à l'entretien de la chaudière puisqu'il n'a aucune facture!!

Rien que ce dernier point lui aurait valu une résiliation de bail à ses torts si vous aviez soumis ce cas au Juge de Paix.

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marc63
Pimonaute assidu
Inscription : 25-11-2016
Messages : 53

Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

J'appliquerai les points 1 et 2 puisqu'il ne semble pas y avoir de contre-indication.

Je pense qu'il n'a pas l'intention de payer les 2 derniers mois de loyer et qu'il y aura au moins quelques dégâts locatif. Dans ce cas la garantie ne suffira pas.
Y-a-t-il un délai raisonnable généralement admis pour laisser au locataire sortant le temps de faire un virement pour payer le solde avant d'aller chez le juge de paix ? Ce délais est-il indiqué sur l'état des lieux de sortie ?

Il devrait être plus ou moins solvable car il m'a dit être maintenant propriétaire.

Merci de votre aide smile

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 910

Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

Si vous avez un bail de type "PIM", il est strictement interdit contractuellement de payer les 2 derniers mois de loyer avec la garantie!

Légalement parlant, votre locataire est en cessation de payement de son loyer!

Vous pourriez déjà introduire une requête car j'ai un très mauvais pressentiment et pense que vous n'allez rien récupérer du tout!

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PIM
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Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

marc63 a écrit :

il refuse de mandater l'expert X qu'il soupçonne d'impartialité

cool

Par ailleurs, si chacun désigne son propre expert, chacun en supporte 100 % des honoraires.

Je ne vois pas très bien pourquoi vous voulez modifier les accords pris avec votre locataire sortant au simple motif qu'il désigne son propre expert.


Erik DECKERS
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Aime ce post :

GT

libra
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Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

Je crois également, ne fut-ce que pour faire de la pression c'est de faire sans tarder une requête en Justice de Paix. Demander le payement des arriérés de loyer, demander le payement des factures ou des décomptes de l'eau des cinq dernières années, demander la désignation d'un expert judiciaire.

Il y a lieu éventuellement d'assigner les deux membres du couple même si un seul d'eux a signé le bail.

Dernière modification par libra (12-01-2018 17:55:49)

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GT
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Messages : 3 237

Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

marc63 a écrit :

Il devrait être plus ou moins solvable car il m'a dit être maintenant propriétaire.

Ah! Il vous l'a dit. Mais les paroles sont-elles le reflet de la réalité ? Elles ne suffisent pas à l'établir. A vous de juger la crédibilité de votre locataire.

Dernière modification par GT (12-01-2018 10:25:53)

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GT
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Messages : 3 237

Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

Himura a écrit :

Cependant, on entend souvent que les juges appliquent une sorte de jurisprudence, permettant à chacun de se dédire et de ne plus donner de mandat à l'expert.

L'expert déjà désigné dans le bail pour dresser également l'état des lieux de sortie l'est en vertu d'un mandat qui, comme tout autre mandat, est révocable ad nutum. Chacun peut, à la sortie, choisir un autre expert. Pour agir valablement, l'expert doit, donc, faire confirmer son mandat par les parties intéressées. Si l'expert n'a effectué sa mission loyalement, c'est à dire après avoir entendu les parties et si son rapport n'est motivé à suffisance, celui-ci n'aura pas force probante.

https://lex.be/fr/doc/be/jurisprudence- … 9011145_fr
http://www.ejuris-consult.be/files/ejur … se-162.pdf

Dernière modification par GT (12-01-2018 11:24:45)

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marc63
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Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

Sans avoir eu le temps de lire les liens,  et si je comprends bien, je devrai de toute façon assumer les frais de l'expert que j'ai mandaté malgré que son nom soit repris dans le bail signé par le locataire (cette clause ne sert donc a rien et pourrait être supprimé de mon bail, bail type qui ne vient pas de chez PIM).

Ce n'est pas l'envie qui me manque d'aller faire une requête chez le juge de paix mais quelle est la meilleure manière de procéder quand on vit à l'étranger ? J'hésite à faire appel à un avocat immédiatement (pour des raisons financières évidentes) avant même qu'on soit certain du conflit et de son ampleur.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

Le locataire doit vous avertir par écrit (voir clause de votre bail) au moins 3 semaines à l'avance s'il veut prendre son propre expert dont il vous communiquera le nom.

A ce moment-là chacun paiera 100% de son propre expert.

Pour introduire une requête sans avocat, vous devez allez chercher le certificat de domicile de votre locataire à la commune et déposer ensuite une requête au tribunal.

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grmff
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Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

Si janvier n'est pas payé à ce jour alors que le loyer a toujours été payé le 8, envoyez lui un rappel simple par sms, genre "Bonjour. Sauf erreur ou omission, je n'ai pas reçu le loyer de ce mois. Pourriez-vous vérifier et'informer? Merci"

Vous saurez immédiatement de quel bois il se chauffe...

Pour le reste, pas besoin de râler sur un paiement régulier le 8. Trop tard pour le faire à la fin du bail...

S'il prend son expert, chacun paie son propre expert.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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rexou
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Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

grmff a écrit :

Si janvier n'est pas payé à ce jour alors que le loyer a toujours été payé le 8, envoyez lui un rappel simple par sms, genre "Bonjour. Sauf erreur ou omission, je n'ai pas reçu le loyer de ce mois. Pourriez-vous vérifier et'informer? Merci"

Vous saurez immédiatement de quel bois il se chauffe...

Pour le reste, pas besoin de râler sur un paiement régulier le 8. Trop tard pour le faire à la fin du bail...

S'il prend son expert, chacun paie son propre expert.

Le supplément que vous devrez payer pour votre expert sera largement compensé par une attention aux différents détails que vous ne laisserez pas passer.

Un locataire qui me paie régulièrement pendant 8 ans, mais avec une semaine de retard chaque mois, je lui offre des pralines chaque année et je prie pour que cela dure... Il se charge de faire visiter en votre absence et ne semble pas de mauvaise composition... Vous pourriez avoir le locataire idéal mais vous auriez aussi avoir connu bien plus de difficultés. Surtout si vous restez à l'étranger.


rexou

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marc63
Pimonaute assidu
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Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

Jamais je ne lui ai fait la moindre remarque au sujet de la date de payement du loyer en 7 ans et demi, à l'exception de mon dernier courrier où il m'a bien contraint, à force de mauvaise foi, à lui rappeler quelques uns de ses défauts et manquements.
PS:Je ne lui ai pas offert de pralines mais avec le prix de l'eau offerte depuis 6 ans il aurait pu avoir une crise de foie wink

Dernière modification par marc63 (12-01-2018 20:29:49)

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marc63
Pimonaute assidu
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Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

La suite du feuilleton (mieux vaut en rire) wink

La date d'entrée en vigueur du bail du nouveau locataire est reporté du 15 février au 1er mars. J'ai fait signer un document au locataire entrant pour confirmer notre accord.
J'ai écrit au bureau d'expertise le 11 janvier pour changer le rendez-vous avec l'expert pour l'EDLDS, si possible le 28 février, sinon le 27.  J'attends la confirmation que l'expert est disponible et qu'il écrive au locataire sortant pour lui indiquer que la date a changée. Ainsi ce dernier pourra prévenir son contre expert.

J'ai écrit hier un courrier électronique au locataire sortant lui indiquant que je n'avais pas encore reçu le loyer de janvier.
Si je ne suis pas crédité de ce loyer d'ici le mercredi 17 janvier, et pour suivre vos conseils, je lui écrirai pour l'informer que je ferai appel au juge de paix par l'intermédiaire d'un avocat dans les jours qui suivent.
Dans un cas comme dans l'autre, j'ai l'intention d'écrire à ce locataire pour lui réclamer les arriérés d’eau dans les prochains jours. En fait, comme je ne possède que les index de la fin du mois de juin des années précédentes, de lui réclamerai dans un premier temps les arriérés d'eau du 30 juin 2013 au 30 juin 2017 (4 ans).
J'attendrai l'état des lieux de sortie pour prendre note de l'index ultime du compteur d'eau et pouvoir préparer le décompte des 8 derniers mois (du 30 juin 2017 au 28 février 2018). Voir https://forum.pim.be/topic-288548-calcu … l#p1854682
Comme ça je ne dépasserai pas les 5 ans d'arriérés légalement exigible.

Me conseillez vous d'écrire moi-même au locataire sortant pour lui indiquer la date d'état des lieux (fin février) ou d'attendre patiemment que le bureau d'expertise le fasse (ils ne sont pas très rapide) ? Je m'attends à ce que le locataire sortant râle, car il va devoir payer 1/2 mois en plus de loyer, mais je n'ai plus envie du tout d'être conciliant et la nouvelle date m'arrange vraiment mieux.

Si je dois faire appel au juge de paix avec l'aide d'un avocat (c'est compliqué de le faire moi-même vu que je vit à 2400km de Bxl) , peut-on évaluer les frais qui en découleront ? Pourrais-je exiger, en plus des (2) loyers impayés et des indemnités pour les dégâts et manquements,  le remboursement de mes frais d'avocat ?

Merci d'avance pour vos précieux conseils.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 910

Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

Evidemment que vous pouvez réclamer tout cela! Le seul risque que vous prenez c'est que je juge ne vous accorde pas tout. Par contre si vous ne demandez rien, là c'est sur, vous n’obtiendrez rien.

Je crois que votre problème, c'est votre inconstance. Vous avez aussi très mal éduqué votre locataire. Vous lui faites plein de cadeaux, puis vous vous ravisez.  Vous changez aussi constamment les dates et les conditions...

Pourquoi?

Les lois sont hyper bien faites! Suivez les! Et soyez extrêmement rigoureux quant à leur respect.

1/ Vous n'avez pas à payer les consommations d'eau de votre locataire
2/ le loyer se paie par anticipation (avant que le mois ne commence) et de préférence par ordre permanent de manière à ce que le compte du bailleur soit crédité avant le 1er du mois
3/ Le préavis dure 3 mois et commence le 1er du mois suivant le mois au cours duquel vous avez reçu le renom
4/ les loyers et charges continuent à être payés pendant le préavis
5/ Pendant le préavis, le locataire doit permettre les visites, 2h par jour, 3 fois par semaine.
6/ L'ELS se déroule au plus tard le dernier jour du préavis.

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marc63
Pimonaute assidu
Inscription : 25-11-2016
Messages : 53

Re : A propos de la date de sortie d'un appartement bail de 9 ans, logement principal

panchito a écrit :

Evidemment que vous pouvez réclamer tout cela! Le seul risque que vous prenez c'est que je juge ne vous accorde pas tout. Par contre si vous ne demandez rien, là c'est sur, vous n’obtiendrez rien.

Je crois que votre problème, c'est votre inconstance. Vous avez aussi très mal éduqué votre locataire. Vous lui faites plein de cadeaux, puis vous vous ravisez.  Vous changez aussi constamment les dates et les conditions...

Pourquoi?

Les lois sont hyper bien faites! Suivez les! Et soyez extrêmement rigoureux quant à leur respect.

1/ Vous n'avez pas à payer les consommations d'eau de votre locataire
2/ le loyer se paie par anticipation (avant que le mois ne commence) et de préférence par ordre permanent de manière à ce que le compte du bailleur soit crédité avant le 1er du mois
3/ Le préavis dure 3 mois et commence le 1er du mois suivant le mois au cours duquel vous avez reçu le renom
4/ les loyers et charges continuent à être payés pendant le préavis
5/ Pendant le préavis, le locataire doit permettre les visites, 2h par jour, 3 fois par semaine.
6/ L'ELS se déroule au plus tard le dernier jour du préavis.

Je ne comprends pas bien le sens de vos remarques. Je suis respectueux des lois mais nous ne sommes pas non plus des machines:

1) je trouve curieux de voir du voir du mal dans le fait de vouloir faire un (pas plein) de cadeau à un locataire qui vous apporte la paix, comme à tout autre personne.
2) 3 de mes locataires sur 4 payent avec du retard, mais à date régulière, dont 2 depuis plus de 25 ans. Pourquoi leur chercherais-je des poux ?
3) Je sais que le préavis est en principe de 3 mois, mais je pense qu'il est permis de le raccourcir si le locataire le demande et que le bailleur est d'accord.

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