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Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

Tomtomson
Pimonaute
Inscription : 18-01-2018
Messages : 4

Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

Bonjour a tous,
Je me suis inscrit sur ce site car je veux résilier mon bail de résidence principal de 3 ans.
Je sais que je vais devoir payer les 3 mois d'indemnités. Faut il vraiment le prevenir 3 mois a l'avance ou les 3 mois d'indemnités suffisent pour le faire une semaine avant de le quitter ?
Dans le bail c'est stipuler que je dois repeindre tout l'appartement avec la meme peinture en le quittant mais ca fait seuleument 7 mois que je suis la. Peu t il vraiment m'obliger a tout repeindre ?
Merci beaucoup d'avance pour vos réponses

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 202

Re : Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

GT a écrit :

Article 238. - Baux de courte durée
  Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
  Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
  Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
  Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Je like l'info rigoureuse et complète qu'il faudra assimiler pour la conclusion des baux futurs. Mais je déplore l'intrusion encore une fois restrictive pour la liberté du bailleur dans la rédaction d'un contrat de bail. Dans la pratique, un mois d'indemnité ne couvre pas les frais encourus et le vide locatif éventuel.


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 5 374

Re : Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

La loi étant muette sur les baux de court terme, tout doit être minutieusement indiqué dans le bail que vous avez négocié avec votre bailleur.

Vous nous dites que rien n'est prévu pour que vous puissiez résilier le bail anticipativement? Quel est le terme contractuel de votre bail?

Aucun préavis n'est prévu dans votre bail? Vous êtes sur?

Pas de visites alors par des candidats locataires? Rien n'a été prévu pour les visites en fin de bail?

C'est difficile à croire....

Pourriez-vous reproduire votre bail (PDF ou image) après l'avoir anonymisé?

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-07-2013
Messages : 512

Re : Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

rexou a écrit :

Mais je déplore l'intrusion encore une fois restrictive pour la liberté du bailleur dans la rédaction d'un contrat de bail. Dans la pratique, un mois d'indemnité ne couvre pas les frais encourus et le vide locatif éventuel.

On peut imaginer que le législateur bruxellois souhaite décourager les baux de courte durée...

Dernière modification par D1791 (19-01-2018 13:47:56)


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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Tomtomson
Pimonaute
Inscription : 18-01-2018
Messages : 4

Re : Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

Voila l'adresse ou j'ai uploadé le bail. Ca sera sans doute plus simple.

https://www.cjoint.com/c/HAtn5C2jNeU

Merci

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 5 374

Re : Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

J'ai lu votre bail. Effectivement, vous et votre bailleur n'avez pas négocié la possibilité de résilier votre bail anticipativement. Donc forcément, rien n'est prévu pour les visites.

Vous êtes obligés de rester jusqu'à la fin du bail.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 5 374

Re : Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

Ne confondez pas, votre article résiliation aux torts du preneur n'est valable que si un juge casse le bail à vos torts.


Ce n'est pas une clause qui vous permet de résilier le bail anticipativement.

Donc soit vous restez jusqu'au bout, soit vous payez tous les loyers qui restent à échoir jusqu'à la fin de votre bail.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 202

Re : Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

panchito a écrit :

Donc soit vous restez jusqu'au bout, soit vous payez tous les loyers qui restent à échoir jusqu'à la fin de votre bail.

Cela c'est la théorie. En pratique, il est fait application de la règle valable pour les baux longs : 3 mois si fin de bail la 1re année, 2 mois la 2e année, et 1 mois la 3e année. C'est la règle qui était suivie par les tribunaux, quelles que soient les clauses du bail. Perso, je demandais 3 mois d'indemnité en cas de rupture anticipée... et même cela a déjà été réduit à 1 mois. Et maintenant, l'indemnité est limitée par la force des baïonnettes à un unique mois, en tout cas pour la région de Bxl.


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 5 374

Re : Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

Oui mais ici on n'est pas à Bruxelles, on est à Mons et avant de signer son bail le locataire n'a prévu de négocier une porte de sortie...

Donc oui, contractuellement parlant, il a effectué 7 mois sur les 36 pour lesquels il s'est engagé contractuellement. Donc oui théoriquement le bailleur peut réclamer les 29 mois restant à courir...

A la place du bailleur, je demanderais au locataire (qui s'est vraiment engagé à la légère) de retrouver un nouveau locataire en me réservant évidemment son acceptation.

En ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 2 892

Re : Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

Sauf prise de connaissance d'une jurisprudence contraire je rejoins ici Panchito.

Isabelle Durant dans sa contribution ("La rédaction du bail de résidence principales : les clauses relatives à la durée du contrat) à l'ouvrage "Le bail dans la pratique" (Larcier 2016) faisait remarquer  concernant l'éventuelle résiliation du contrat de bail de résidence principale de courte durée :

"Que les parties puissent résilier de commun accord leur convention est certes admis.
Que l'une d'elle de sa propre initiative  ne puisse le faire à défaut de clause spécifique n'est plus discuté.
Mais il subsiste une incertitude : les parties peuvent-elles (valablement)insérer dans leur contrat une clause autorisant l'une d'entre elles à mettre fin au bail de courte durée avant terme ?"

En l'espèce le bail ne contient pas de clause permettant au preneur de résilier anticipativement le bail de courte durée. Et il convient de régler les loyers jusqu’au terme.

Mais, dans ce cas rien n'interdit aux parties de résilier le bail de commun accord portant sur les modalités et la durée du préavis ainsi que sur le montant d'une éventuelle indemnité.

Si un accord n'est pas trouvé le juge tranchera.

Peut-être certains pourront-ils produire de la jurisprudence applicable concernant la sanction infligée au locataire qui rompt de manière anticipée un bail de résidence principale de courte durée alors qu'aucune clause du bail ne le permet.

Je lis ici

http://www.avocats-criscenzo.be/fr/la-r … e-189.html

"A la lumière de ce qui vient d'être dit, il semblerait, en principe, que le contrat de bail de courte durée ne puisse être résilié par aucune partie avant la date convenue de son terme. Toutefois, certains auteurs s'accordent à dire, lorsque la résiliation à tout de même lieu, qu'il convient de régler le solde des loyers qui courent au jour de la résiliation jusqu'au terme du contrat de bail, et ce à titre d'indemnité. "

Peut-être des locataires ont-ils invoqué avec succès la théorie de l'abus de droit  pour ne pas devoir payer le solde des loyers jusqu'au terme du bail.

Dernière modification par GT (19-01-2018 18:46:59)

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 202

Re : Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

panchito a écrit :

Oui mais ici on n'est pas à Bruxelles, on est à Mons et avant de signer son bail le locataire n'a prévu de négocier une porte de sortie...

Donc oui, contractuellement parlant, il a effectué 7 mois sur les 36 pour lesquels il s'est engagé contractuellement. Donc oui théoriquement le bailleur peut réclamer les 29 mois restant à courir...

A la place du bailleur, je demanderais au locataire (qui s'est vraiment engagé à la légère) de retrouver un nouveau locataire en me réservant évidemment son acceptation.

C'est vrai, on est à Mons. Et je ne connais pas du tout les habitudes dans le fief d'Elio. D'ailleurs, même à Bruxelles, les décisions varient souvent d'un juge à l'autre.

Avant, je rédigeais des baux de 3 ans avec indemnité de rupture de 6 mois, fixe et irréductible. Dans les faits, je demandais 2 ou 3 mois. Sauf en cas de litige et action en justice. Je demandais alors l'application du bail, mais dans le meilleur des cas, c'était ramené à 3 mois. Alors que cette clause est tout à l'avantage du locataire, qui ne peut, à la base, pas résilier avant le terme. Maintenant, l'indemnité est limitée à un malheureux mois.

Merci à GT pour le lien et l'info rigoureuse et précise, comme d'hab :-)

Dernière modification par rexou (19-01-2018 19:01:50)


rexou

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Tomtomson
Pimonaute
Inscription : 18-01-2018
Messages : 4

Re : Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

Merci pour votre temps et vos réponses.

Je vais voir avec le propriétaire pour trouver une solution.

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