[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Vérification des comptes au domicile du vérificateur

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 725

Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Y a-il une loi qui interdirait au vérificateur d'emprunter les pièces comptables le temps d'un week-end pour procéder à la vérification des comptes?

Même si ce dernier signe une décharge au Syndic?

Hors ligne

max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 627

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

J'ai toujours vérifié les comptes chez moi, jamais chez le syndic.

Votre syndic veut vous imposer de faire ce travail chez vous ? vous n'en aviez pas parlé au moment de lui proposer votre contrat ?
Le syndic est à votre service et c'est vous qui lui imposez ses méthodes de travail....
Comment pouvez-vous accepter qu'il essaie de vous imposer votre lieu de travail ?
Il faut en parler en AG et le remettre dans le droit chemin ou vous en débarasser !

Non mais, Panchito, je vous ai connue plus vindicative contre le toupet d'un tel syndic !

PS :  désolé, pas pu m'en empêcher  tongue

Hors ligne

Aime ce post :
LaurImmo
Pimonaute assidu
Lieu : ARLON
Inscription : 07-08-2013
Messages : 45

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Et si le syndic vous dit que c'est contraire à l'article 83 de son code de déontologie?  devil  devil  devil


Agente immobilière titulaire IPI: Syndic & Régisseur   
Formatrice IFAPME en administration de biens immobiliers, déontologie

Hors ligne

max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 627

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

LaurImmo a écrit :

Et si le syndic vous dit que c'est contraire à l'article 83 de son code de déontologie?  devil  devil  devil

Article 83 je le comprends vis-à-vis des copropriétaires qui souhaiterait consulter les factures ou autres documents.
Cela ne veut pas dire qu'il ne peut pas confier les pièces au commissaire aux comptes pour qu'ils puissent accomplir sa mission à l'aise.

Hors ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

L'article 83 du code de déontologie est clair en prévoyant notamment que l’agent immobilier syndic tient les pièces justificatives relatives aux décomptes, ainsi qu’un état détaillé du patrimoine, à la disposition en ses bureaux.
Aucune distinction n'est faite entre la mise à disposition d'un copropriétaire ou d'un commissaire aux comptes.
Je connais le cas de professionnels de la comptabilité, commissaires externes, qui se déplacent dans les locaux du syndic, même plusieurs journées pour la vérification qui leur incombe.
Le syndic peut-il se dessaisir même temporairement et contre décharge des pièces comptables qu'il doit conserver en original ? Je n'en suis pas convaincu.
Ceci dit, je comprends que le commissaire aux comptes est plus à l'aise s'il peut travailler à son domicile.

Hors ligne

Aime ce post :

luc

max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 627

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Je ne vais certainement pas entrer dans un débat de texte avec vous  (GT). J'en serais bien incapable...

Cet article dit que le syndic doit tenir les pièces à disposition en ses bureaux. Soit, c'est le minimum qu'il doit faire pour permettre la diffusion des infos (et respecter le client, ce qui est un des buts d'un code de déontologie).
Il ne dit pas qu'il lui est interdit de les confier au Commissaire aux comptes pour accomplir sa mission...
Comment un code de déontologie pourrait-il imposer des contraintes à des tiers par un non-dit  ?
Quid du syndic qui n'est pas IPI  ?

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 310
Site Web

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Je serais le syndic (Dieu m'en préserve...), je n'aimerais pas que les documents concernés se baladent, Même avec une décharge du Commissaire aux Comptes.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

Hors ligne

Aime ce post :

GT

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 310
Site Web

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Le code de déontologie IPI n'engage que les membres IPI à l'égard des tiers (et entre membres). Il n'engage pas les tiers à l'égard des membres Ipi.

Pour la petite histoire, c'est d'ailleurs l'un des principaux arguments retenus lors d'un recours au Conseil d'Etat ayant abouti à l'annulation du précédent code de déontologie Ipi, car celui-ci imposait une relation contractuelle reposant sur l'exclusivité !


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

Hors ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

max11 a écrit :

Je ne vais certainement pas entrer dans un débat de texte avec vous  (GT). J'en serais bien incapable...

Je n'ai pas de position définitive.
Je rejoins la sensibilité de PIM qui n'aimerait pas que les documents se baladent.

Par ailleurs, un inventaire précis, détaillé, complet et contradictoire  de toutes pièces remises au vérificateur devrait être établi pour éviter tout malentendu ultérieur. Est-ce réaliste ?

Dernière modification par GT (28-02-2018 18:16:10)

Hors ligne

Aime ce post :

PIM

SabineD
Pimonaute
Lieu : Ixelles
Inscription : 28-02-2018
Messages : 8

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Bonjour,
Remettre les factures même contre décharge (et généralement sans inventaire) n’est pas une bonne idée, ces documents appartiennent à l’ACP qui me semble t il élit domicile chez son mandataire, autrement dit le syndic, lequel se voit alors confier la responsabilité de la conservation de l’ensemble des dossiers.
Néanmoins, force est de constater que cela se fait parfois et que ça se passe bien dans la majorité des cas.
Cependant, aujourd’hui, des outils très performants permettent la consultation en ligne des documents principaux liés à la gestion de la copropriété et du même coup, de faire une vérification des comptes chez soi, à son rythme, sans papier. Tout le monde est content dans ce cas smile


Sabine DARRAS Consulting, IPI 512170, syndic indépendant, diplômée en droit immobilier et administration de biens, un seul interlocuteur wink

Hors ligne

Aime ce post :

PIM

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 725

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Apparemment, le Syndic a des clauses contractuelles dans son contrat stipulant qu'aucun document ne peut sortir de leur bureau et que tant la vérification des comptes, que les AG ne peuvent se dérouler que pendant les heures de bureau.

Donc je mettrais un point à l'ODJ de la prochaine AG pour changer de syndic, car les ACP's ne sont évidemment pas constituée uniquement de pensionnés ...!

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 310
Site Web

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

panchito a écrit :

Apparemment, le Syndic a des clauses contractuelles dans son contrat stipulant qu'aucun document ne peut sortir de leur bureau et que tant la vérification des comptes, que les AG ne peuvent se dérouler que pendant les heures de bureau.

Donc je mettrais un point à l'ODJ de la prochaine AG pour changer de syndic, car les ACP's ne sont évidemment pas constituée uniquement de pensionnés ...!

Les horaires des AG et la sortie des documents, ce ne sont pas les mêmes problèmes.

Ne serait-ce pas plus pertinent - si le syndic donne satisfaction par ailleurs - de renégocier le point des horaires dans son contrat que de proposer un changement de syndic ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

Hors ligne

SabineD
Pimonaute
Lieu : Ixelles
Inscription : 28-02-2018
Messages : 8

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Je rejoins PIM dans sa proposition.
Enfin, tout doit se faire en confiance et bonne intelligence car si les copropriétaires ne sont pas tous des pensionnés, les syndics ne sont pas que syndics, ils ont aussi une vie de famille.
Par ailleurs, le contrat de syndic prévoit généralement la « gratuité » de la tenue des AG dans une tranche horaire déterminée et des honoraires de vacation en dehors de ces horaires. Ne pensez-vous pas qu’il est plus compliqué de prendre des décisions lourdes financièrement à des heures tardives, quand tout le monde est fatigué et énervé de sa journée plutôt qu’à partir de 15 ou 16 heures ? L’assemblée générale n’a lieu qu’une fois par an et est déterminante dans la vie de la copropriété, se dégager du temps est toujours possible.
Enfin, une AG bien préparée en amont avec des dossiers clairs, des comptes transparents et des projets de travaux bien ficelés ne durent pas plus de deux heures et demi.


Sabine DARRAS Consulting, IPI 512170, syndic indépendant, diplômée en droit immobilier et administration de biens, un seul interlocuteur wink

Hors ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

SabineD a écrit :

Enfin, une AG bien préparée en amont avec des dossiers clairs, des comptes transparents et des projets de travaux bien ficelés ne durent pas plus de deux heures et demi.

Dans une copropriété parfaite l'AG est bien préparée en amont par le syndic et les copropriétaires, conseils de copropriété et associations partielles sans personnalité juridique. Les points et résolutions mis à l'ordre du jour par le syndic et les copropriétaires, conseils de copropriété et associations partielles sans personnalité juridique sont clairement formulés, les comptes présentés et examinés sont transparents , les projets soumis sont bien documentés.

Les copropriétaires prennent connaissance effectivement de l'ordre du jour avant la tenue de l'AG. Ils l'examinent attentivement. Le cas échéant, selon les modalités inscrites dans la convocation à l'AG, ils consulteront les documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour. 

Je rêve de rencontrer cette copropriété.

Dernière modification par GT (01-03-2018 11:32:34)

Hors ligne

Aiment ce post :
GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

SabineD a écrit :

Enfin, tout doit se faire en confiance et bonne intelligence car si les copropriétaires ne sont pas tous des pensionnés, les syndics ne sont pas que syndics, ils ont aussi une vie de famille.

Les syndics ne sont pas taillables et corvéables à merci.

Hors ligne

LaurImmo
Pimonaute assidu
Lieu : ARLON
Inscription : 07-08-2013
Messages : 45

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Ca dépend lesquels... Hier, j'ai été consulté des copropriétaires qui en ont marre de leur syndic actuel, un moment, l'un des copropriétaires me demande comment je fais pendant mes vacances, réponse : "je prends mon GSM et mon ordinateur portable" (c'est vrai!), réponse du commissaire aux comptes "quelle horreur!"  big_smile Pas de vacances pour les syndics!  devil  devil  devil


Agente immobilière titulaire IPI: Syndic & Régisseur   
Formatrice IFAPME en administration de biens immobiliers, déontologie

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 725

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

@Laureimmo: et vous pourriez me recommander en MP un syndic comme vous pour gérer une copropriété de 15 lots (+6 garages) à WSP?

Car en plus notre nouveau syndic ne fait vraiment rien du tout.

En fait on avait pris la société X de Wezembeek-Oppem gérée par Mr Y, Ingénieur Civil, qu'on nous avait chaudement recommandé. A peine le contrat était signé, que le père a transmis l'affaire à ses 2 filles qui n'ont aucune compétence ni technique, ni financière ni juridique....Mais qui ont un ego incommensurable!

Hors ligne

luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 783
Site Web

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

panchito a écrit :

Y a-il une loi qui interdirait au vérificateur d'emprunter les pièces comptables le temps d'un week-end pour procéder à la vérification des comptes?
Même si ce dernier signe une décharge au Syndic?

Voir d'une part l'Art 83 de la déontologie de l'IPI (partie syndic) (déja discuté plus haut), mais aussi l'article PACIOLI 313 p.1-4 de 2010 : "Aperçu pratique de la conservation des livres et documents"

En principe la comptabilité peut être tenue partout en Belgique, mais celui qui détient les pièces justificatives originaux travaille sous les ordres et la responsabilité du syndic.

Un commissaire aux comptes travaille en essence sous les ordres de l'AG, donc il vérifie surtout et d'abord l'inventaire annuel. Il n'a pas de pouvoir de signer une décharge du syndic au nom de l'ACP, même temporaire.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 783
Site Web

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

panchito a écrit :

Apparemment, le Syndic a des clauses contractuelles dans son contrat stipulant qu'aucun document ne peut sortir de leur bureau et que tant la vérification des comptes, que les AG ne peuvent se dérouler que pendant les heures de bureau.

Donc je mettrais un point à l'ODJ de la prochaine AG pour changer de syndic, car les ACP's ne sont évidemment pas constituée uniquement de pensionnés ...!

Il est parfaitement possible de contrôler sur une plage aux Bahamas les comptes d'une ACP ou hors les heures de travail à la maison pour ceux qui travaillent, si l'AG le veut.

Il n'est pas certain si cette méthode augmentera au final les honoraires du syndic. Je crois que BMCTools a fait l'expérience en pratique. Je me demande s'il me donne raison.

1. Il faudra avoir un commissaire aux comptes externe avec mission minimale (voir Art. 577-18/2 CC).
2. Et imposer par voie statutaire au syndic de scanner tout, d'archiver le format papier et mettre le format électronique sur l'extranet selon une structure imposé statutairement et une logique d'accés convenu qui tient compte des archives comptables, techniques et administratifs.

La structure elle-même peut être coulé dans un règlement d'archivage sous seing privé (type ROI). La base de cette structure devrait être le plan comptable de l'ACP.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 725

Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Dans les copropriétés où j'ai des biens, il y en a qui ont un site Internet.

Ces dernières n'ont bien souvent en ligne que:
- les PV d'AG
- L'Acte de Base
- Le ROI

Et parfois les contrats d'assurance.

Vous en connaissez qui ont tous les facturiers on-line?

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres



derniers-tweets-small Derniers tweets

Au hasard de nos offres
  • Villa Sorry : trop tard ! RHODE ST GENESE
  • Appartement 435 000 € ST-GILLES
  • Maison Sorry : trop tard ! IXELLES
  • Penthouse 585 000 € UCCLE
  • Maison 4 600 000 € BRUXELLES
  • Appartement À partir de 775 000 € UCCLE
  • Maison 469 000 € UCCLE
  • Maison À partir de 675 000 € UCCLE
  • Maison 1 600 000 € IXELLES
  • Maison 1 450 000 € IXELLES
  • Voir toutes les offres »

    Pim's Newsletter

    Informations régulières gratuites.
    Abonnez-vous !
    Inscription
    close-link
    86802daaf4698e7f116431b6b23711b6qqqqqqqqqqq