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Mon nouveau bail de résidence principale RW

grmff
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Mon nouveau bail de résidence principale RW

Suite à la nouvelle loi du 14 mars 2018 sur les baux de résidence de la Région Wallonne, j'ai entamé le chantier de changer mon modèle de bail de résidence principale.

Comme je l'ai souvent dit, pour des raisons pratiques qui me sont personnelles, je n'utilise pas l'excellent bail de Pim.be. Bien que je le conseille à tous les propriétaires privés qui ont sporadiquement des baux à faire, j'ai adapté mon propre modèle à partir de baux de diverses sources, afin que cela corresponde à ma méthode de travail (charges, assurances, ...) et à ma situation. Cela me permet d'avoir un bail qui fait 5 pages et non 14. En effet, les annexes sont en taille 8, et mes coordonnées sont préremplies. Cela me fait gagner du temps, du papier et de la place dans mes armoires.

Je me lance donc dans la révision de mon bail, et je vais mettre ici toutes les modifications que j'y apporte, avec la justification de ces révisions. C'est très égoïstement que je le fait, parce que sinon, je ne m'en souviendrai plus demain. Ah.... Loïs...

La dernière version de mon bail porte le numéro V9.2. Vu la modification majeure, j'ai décidé de passer à la version V10.0...


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grmff
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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Première chose, je fais sauter les deux dernières pages, qui contiennent les AR de 1997 et de 2007, obligatoires dans les anciens baux. Tiens, je ne les ai jamais lue et aucun locataire ne me les a jamais opposées. Preuve de leur inutilité totale... Pourvu que le législateur wallon soi plus malin et en tire les leçons...

De 5 pages, mon bail passe à 3 pages.

Pour ma référence (et pour ceux que cela intéresse) je vous copi-colle en copy left mon bail version V9.2

BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE
_____________________________________________________________
Entre le bailleur Monsieur Grmff (seul prénom) Grmff, domicilié à la rue de la Lune, Sibulaga, Onatawani  – GSM 0456 789 123– mail: grmff at grmff.be, né à Sibulaga le 24/45/20452
ET
Le(s) Preneur(s) : (nom- 1er et 2e prénom)……………………………………………………………………….
(Adresse actuelle) ……………………………………………………………………………………………
(Adresse actuelle) ……………………………………………………………………………………………
(NN, date et lieu de Naissance) ………………………………………………………………………………….
(e-mail/ GSM…………………………………………………………………………………………………………..
Obligés solidairement et indivisiblement

EST CONVENU le bail de location avec les conditions suivantes :
1. ADRESSE ET COMPOSITION DU BIEN
La location porte sur un ………………. Composé de ………………………………………………………… situé à la ……………………………………………………………….……… appart …. au ….. étage à l’avant/l’arrière gauche/droite en regardant de la rue à 6000 Charleroi

2. DUREE  -  PREMIERE PERIODE - DEUXIEME PERIODE
Le bail est conclu pour une durée de …………mois (bail dit de courte durée, et de maximum trois ans), prenant cours le ……………….. se terminant le ………………………... A l’issue du présent bail, à défaut d’un préavis donné 3 mois avant l’échéance, le présent bail sera automatiquement prolongé pour la même durée, aux mêmes conditions. A l’issue de cette prolongation, sauf préavis 3 mois à l’avance, le bail deviendra automatiquement un bail de 9 ans suivant la loi sur les baux en vigueur à la signature.

3. LOYER – PROVISIONS POUR CHARGES
Loyer mensuel de base est de ………..€. Le loyer mensuel du mobilier est de ……….€. Les provisions mensuelles pour charges sont de ……….€ (eau chaude-eau froide-chauffage-entretien communs-ascenseur-syndic-entretien des chauffe-eau, convecteurs, chaudières, ramonage des cheminées, abandon de recours assurance incendie, etc).
Le total de ……………€ à payer en un versement le 1er du mois par anticipation sur le compte ING
BE10 1234 4567 8912 / BE11 9876 5432 3105 jusqu'à nouvelle instruction.

4. GARANTIE LOCATIVE
La garantie locative convenue est de …….. mois de loyer, soit ……….. euros.
Type de garantie :……………………..
Montant reçu ce jour :…………….. Le solde est à verser avant le ……….. faute de quoi la présente est caduque (voir aussi CG art 14)

5. ASSURANCE : L’immeuble est / n’est pas assuré avec abandon de recours contre le locataire
6. PEB : Le bien a un certificat de type …... . Le locataire a reçu communication du certificat.
7. OCCUPATION : Le locataire déclare la composition de ménage suivante : ……………………
8. CHARGES PRIVATIVES : le locataire fera son affaire des compteurs privatifs: eau-gaz-électricité
9. CONDITIONS GENERALES
Les conditions générales et autres annexes qui suivent la présente font intégralement partie du bail.
10. CONDITIONS PARTICULIERES
Le 1er loyer sera payé complètement. La date prévue de rentrée dans les lieux est le ……………………..
Le 2e mois sera payé suivant le prorata compté à partir du……………………………….……………………..
Reçu ce jour en cash (arrhes / garantie + loyer + charges) :……………………………………………………


Fait à Charleroi, le .......................................……………………………….
en deux exemplaires originaux, chacune des parties reconnaissant avoir reçu son exemplaire.

(Noter les date, noms, prénoms, signatures le tout précédé de la mention « Lu et approuvé »
Les 4 pages des annexes doivent être paraphées)

Le Bailleur                             Le(s) Preneur(s)



Annexes:
Annexe 1 : Conditions générales
Annexe 2 : Arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Annexe 3 : Annexe à l’arrêté royal du 4 mai 2007 pris en exécution de l’article 11 bis, du livre III, titre VIII, Chapitre II, section II, du code civil - baux à loyer relatifs aux logements situés en région wallonne
Annexe 4 : (à joindre par les parties) Etat des lieux d’entrée

Annexe 1. CONDITIONS GENERALES
1. ETAT DU BIEN
Le preneur, qui déclare avoir visité attentivement le bien loué et ne pas en réclamer plus ample description, déclare le recevoir en bon état d'entretien, de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
A l'entrée du bien par le preneur, il sera dressé entre les parties un état des lieux détaillé à frais communs.
Cette méthode sera utilisée également à l'état des lieux de sortie locative, à moins que l'une ou l'autre des parties notifie les coordonnées de son propre expert, et ce, au moins 15 jours avant la date prévue pour le constat. Sauf accord des parties, l'état des lieux sera effectué au plus tard le dernier jour de location, celui-ci devant coïncider avec la libération des lieux.
Tant à l'entrée qu'à la sortie, les parties seront liées par la décision du ou des experts, sauf les cas de dol, erreur de fait ou matérielle, ou contradiction.
Les parties s'engagent à être présentes ou dûment représentées lors de l'expertise, de sorte qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire. Sauf accord des parties, le Preneur ne pourra à aucun moment offrir de réparer en nature les dégâts constatés ou chiffrés.
2. DUREE – PROLONGATION - PREAVIS
Pendant la période des baux de type court, le preneur peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de trois mois, et le paiement d’une indemnité forfaitaire de  trois mois de loyer.  Pour la période suivante, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment moyennant préavis de 3 mois et indemnité de 3-2-1 mois selon que le bail prennent fin au cours de la 1-2-3e année
3. DESTINATION - CESSION - SOUS-LOCATION - OCCUPATION
Le bien est destiné à usage d'habitation privée, et ne pourra être le lieu d'aucune vente publique.
Le Bailleur n'autorise pas qu’une quelconque partie du logement soit affectée à l'exercice par le Preneur d'une activité professionnelle. Tous droits, amendes ou suppléments d’impôts dus par application de la législation seront exclusivement supportés par le preneur, le bailleur n’étant tenu que dans les limites évoquées à l’alinéa précédent. Toute charge susceptible d'être subie par le Bailleur en conséquence d'une contravention à l'alinéa précédent par le Preneur sera imputée et répercutée sur ce dernier.
Le Preneur ne pourra céder ses droits ni sous-louer le bien sans l'accord préalable et écrit du Bailleur.
4. INDEXATION
Indexation due au Bailleur à chaque date anniversaire de la prise de cours du bail, par application de la formule légale. L’indice en cause est celui nommé et calculé conformément à la législation.
5. PROVISIONS, CHARGES et FORFAIT
Les charges communes de l’immeuble dans lequel le bien loué se trouverait, dues par le Preneur à raison de sa quote-part, comprennent les frais de consommation d'eau, de gaz et d'électricité communs, de chauffage, les frais de nettoyage ainsi que l’ensemble des frais d’entretien et menues réparations, en ce compris ceux relatifs aux ascenseurs et aux équipements techniques.
La quote-part des charges communes dues par le Preneur se calculera sur base des relevés communiqués par le Bailleur, son représentant, ou le syndic, suivant les modes et clés de répartition prévues à l’acte de base, ou suivant les comptes des années précédentes, ou suivant les décisions des assemblées générales s’il échet.

En outre, les charges privatives d’équipements individuels soumis à entretien tels que les chaudières, convecteurs et chauffe-bain, ramonage des cheminées,… seront mises prorata temporis à charge du locataire. L'entretien de la chaudière et des convecteurs  serait fait annuellement par le technicien de la marque (Bulex, Junkers, Vaillant,...) ou un chauffagiste agréé.

A défaut d'un décompte prédécrit, la provision sera considérée comme un forfait, indexable comme le loyer.

Dans un but de prévision, d'anticipation et d'amortissement, le Preneur versera une provision destinée à couvrir ces frais payable en même temps que le loyer. A la réception du relevé prédécrit, le Bailleur ou le Preneur restituera immédiatement à l'autre partie la différence entre les provisions versées et les charges réelles. Le montant de la provision sera annuellement révisé en fonction du montant des dépenses réelles de l'exercice écoulé, et de l'évolution des prix de certains biens et services, ou de celle, prévisible, des consommations communes.
Tous abonnements et contrats afférents à des services individualisés et à fins privatives, tels que télédistribution, téléphone, électricité, gaz, eau ou location de compteurs seront à charge exclusive du Preneur.
6. MONTANTS NON PAYES A L'ECHEANCE
En cas de retard de paiement quelconque dû, le Preneur sera redevable, dès l'échéance, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d'un intérêt de douze pour cent l'an, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé, avec un minimum de 25€ indexé suivant la même formule que le loyer.
Au cas où, en fin de location, le bailleur ne rembourserait pas au preneur, dans les huit jours de la clôture des comptes, le solde éventuel de la garantie locative, le montant indûment retenu produira, de plein droit et sans mise en demeure, au profit du preneur, un intérêt de un pour cent par mois à partir du jour de la clôture des comptes, l'intérêt de tout mois commencé étant dû pour le mois entier.
7. RESILIATION AUX TORTS DU PRENEUR
En cas de résiliation de la présente convention par la faute du Preneur, ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de relocation équivalente à trois mois de loyer, les frais de remise en état ainsi que l'entièreté des honoraires de l’expert (ou des experts) chargé(s) de l’état de sortie locative, les loyers échus et les honoraires de l'agent immobilier éventuel, pour autant que, dans ce dernier cas, celui-ci ait été chargé de la relocation par écrit enregistré dans le mois de la fin de la présente convention. L'indemnité de relocation susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été avéré que le Preneur a quitté les lieux loués sans avertissement et cessé d'accomplir ses obligations dérivant de la présente convention.

8. IMPOTS - ENREGISTREMENT DU BAIL
Tous les impôts et taxes généralement quelconques portant directement ou indirectement sur le bien loué seront dus par le Preneur, et notamment la taxe annuelle sur les logements meublés et/ou les logements soumis à permis de location, à l'exception du précompte immobilier. 
9. ASSURANCES
Le Preneur sera tenu d’acquitter sa quote-part de la police d'assurance collective avec abandon de recours si celle-ci est prévue, sans préjudice de son obligation de faire garantir à ses frais une éventuelle couverture d'assurance complémentaire, s'il échet. L’assurance collective ne couvre en aucun cas le vol, ni les biens personnels des Preneurs.
Si le bien n’est pas couvert par une assurance avec abandon de recours, le locataire est tenu d’assurer sa responsabilité incendie, dégâts des eaux, etc.
10. ENTRETIEN ET REPARATIONS
Le Bailleur prendra à sa charge les grosses réparations à effectuer au bien loué, comprenant, entre autres, les réparations à la toiture et au gros-œuvre, la peinture et menuiserie extérieures. Si l'exécution de telles réparations s'impose, le Preneur devra en aviser le Bailleur sur-le-champ. Il devra souffrir ces travaux sans indemnité, quoique leur durée puisse dépasser quarante jours.
Toutes les installations, conduites et appareils devront être maintenus par le Preneur en bon état de fonctionnement et devront être préservées du gel et d'autres risques.
Le Preneur procèdera à l'entretien et la révision des installations sanitaires, y compris le remplacement de robinets, la désobstruction des conduites, etc.
Il remplacera toutes vitres brisées ou fêlées, quelle qu'en soit la cause. Il entretiendra en parfait état les volets. Il supportera les frais occasionnés par des actes délictueux ou de vandalisme provenant de personnes étrangères ou non à l'immeuble.
11. EMBELLISSEMENTS - AMELIORATIONS - TRANSFORMATIONS
Tous les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le bien loué ne pourront être exécutés que
moyennant l'autorisation préalable et écrite du Bailleur.
Sauf convention contraire, ceux-ci seront acquis sans indemnité, et sans préjudice du droit du Bailleur d'exiger la remise des lieux en leur état initial.
En cas de changement ou de modification des serrures extérieures ou autres mécanismes sur l'initiative du Preneur, ce dernier veillera à transmettre au Bailleur un jeu complet de clés ou dispositifs destinés à permettre en son absence l'accès aux lieux ou leur fermeture en cas de nécessité impérieuse guidée par un souci de sauvegarde du logement, de ses annexes, et des biens voisins, communs ou privatifs. Cette disposition n'infère nullement une quelconque décharge émanant du Bailleur, ou d'un organe d'une copropriété, ou d'un indivisaire, non plus qu'une obligation mise à leur charge. Elle n'exclut non plus l'obligation éventuelle de fournir tous jeux ou dispositifs en vertu d'une décision de copropriété.
12. REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR – PARTIES COMMUNES
Le Preneur est tenu de respecter le règlement d'ordre intérieur annexé à la présente convention, ou modifié et délivré ultérieurement, pour autant que, dans ce dernier cas, il s’applique de la même aux occupants ou au sein de catégories d’occupants, et qu’il contienne des obligations ressortissant à celles d’un bon père de famille. L’obligation du Preneur de jouir des lieux loués en bon père de famille s’applique également aux parties communes ou accessoires de l’immeuble qu’il occupe.
13. ANIMAUX
Les animaux domestiques de petite taille habituels ne sont autorisés que moyennant autorisation écrite du bailleur. Cette autorisation pourra être retirée à tout moment si les animaux constituent une gêne, nuisance, même sporadique, de quelque nature qu'elle soit (odeur, bruit, aboiement, non respect des législations en vigueur)
14. ARRHES - GARANTIE LOCATIVE - DISPOSITION DE FIN DE BAIL
Avant de pouvoir disposer des lieux, la garantie devra avoir été constituée, le premier loyer versé et l’état des lieux réalisé, sauf si un CPAS s’est engagé par écrit à porter ces responsabilités.
Si la garantie locative n’est pas constituée au moment de la signature du bail, les sommes perçues avant la constitution le sont à titre d’arrhes et resteront acquises au bailleur même si le bail ne devait pas se concrétiser. Le présent document ne vaut que « option payante sur le logement », jusqu’à constitution de la garantie dans le délai mentionné en art4 ou dans le délai représenté par le ratio arrhes/(loyer+charges) en mois à partir des présentes.
La garantie ne pourra pas être affectée au paiement d'un ou plusieurs loyers ou charges par le locataire.
Le locataire gardera les compteurs de régie à son nom jusqu'à l'expiration du préavis, et se verra chargé des frais de réouverture de compteur s'il échet.
Sauf accord des parties, la restitution ou la levée de la garantie n’emportera pas décharge des éventuels soldes de charges à devoir, à l’exception de ceux liquidés à la fin du bail. Elle sera levée en fin de bail, après remise des clés, sous déduction des sommes éventuellement dues, après bonne et entière exécution de toutes les obligations du Preneur. Toutes les clés en possession du locataire devront être remises au propriétaire, sans frais pour celui-ci, même les clés supplémentaires refaites par le locataire.
15. VISITES DU BAILLEUR - AFFICHAGES - EXPROPRIATION
Le Bailleur ou son représentant pris dans le sens le plus large, sera en droit de faire procéder, dans les trois mois précédant la fin du contrat, celle-ci opérant par l'effet d'un congé ou l'échéance d'un terme, à la visite du bien par des amateurs, deux jours par semaine, à raison de deux heures consécutives, à convenir avec le preneur. A défaut d’accord, les visites se feront les lundis de 16H00 à 18H00 et les jeudis de 11H00 à 13H00.
Ce qui précède s'applique également en cas de vente du bien, même si celle-ci est faite plus de trois mois avant le terme du bail.
Le Preneur veillera à collaborer avec le Bailleur dans l'hypothèse de travaux incombant à ce dernier, sur le plan de l'accessibilité des lieux. Le Bailleur est également habilité à prendre rendez-vous avec le Preneur, dans le but de contrôler la bonne exécution des obligations du Preneur, ou dans celui de faire visiter le bien par un professionnel de l'immobilier, agent, courtier, entrepreneur, architecte, etc. Cette faculté doit tenir compte de la vie privée du Preneur, être exercée de bonne foi, et avec la plus grande modération.
En cas d'expropriation, le Bailleur avertira le Preneur qui ne pourra réclamer aucune indemnité. Il ne fera valoir ses droits que contre l'expropriant, sans porter atteinte directement ou indirectement aux dédommagements à devoir au Bailleur.
16. DOMICILIATION
Pour tout ce qui concerne le bail, sa naissance, son exécution, et ses suites, le Preneur élit domicile dans les lieux loués.
17. RESPONSABILITE
Conformément aux articles 1732, 1733 et 1735 du code civil, le Locataire est responsable des dégâts qu’il a causé ou que les personnes qu’il a introduit dans l’immeuble
18. INCIDENCE DE L’ETAT CIVIL DU PRENEUR
Le Preneur avisera immédiatement le Bailleur de la modification éventuelle de son état civil.
Le droit au bail de l’immeuble loué par l’un ou l’autre époux, même avant le mariage, et affecté en tout ou partie au logement principal de la famille appartient conjointement aux époux, nonobstant toute convention contraire. Les congés, notifications et exploits relatifs à ce bail doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun des époux ou émaner de tous deux. Toutefois chacun des époux ne pourra se prévaloir de la nullité de ces actes adressés à son conjoint ou émanant de celui-ci qu’à condition que le Bailleur ait connaissance de leur mariage. Ce qui précède s’applique par analogie à la cohabitation légale.


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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Modification numéro 1, et de taille:
Séparer les charges communes et les charges privatives.

Jusqu'ici, les charges communes et les charges privatives étaient dans le même montant. Le législateur a été courageux en compliquant très largement la vie des propriétaires. Cette adaptation de taille est une bonne idée, mais elle va me donner du travail: séparer les charges communes (ascenseur, nettoyage des communs, assurance, menus entretiens dans les communs, entretiens des équipements communs, etc) et les charges privatives (eau froide, eau chaude, chauffage)

Cela va me forcer à recalculer toutes les charges de mes immeubles, et à séparer ces charges en deux.

Par ailleurs, comme la loi est muette à ce sujet, je vais dorénavant indexer mes charges forfaitaires, et le prévoir dans le bail.
L'indexation des charges forfaitaires est libre. Il serait logique de les indexer sur le rythme d'indexation de ces charges. On pourrait donc les indexer annuellement au 1er janvier suivant le rythme de l'index standard (et non santé), sur l'indice Abex, sur l'indice qu'utilisent les ascensoriste ou sur tout autre index...

Personnellement, je vais les indexer sur le même rythme et le même index que le loyer. C'est ce que je fais déjà actuellement, mais je ne l'ai jamais mentionné au bail...

3. LOYER – PROVISIONS POUR CHARGES
Loyer mensuel de base est de ………..€. Le loyer mensuel du mobilier est de ……….€. Les provisions mensuelles pour charges sont de ……….€ (eau chaude-eau froide-chauffage-entretien communs-ascenseur-syndic-entretien des chauffe-eau, convecteurs, chaudières, ramonage des cheminées, abandon de recours assurance incendie, etc).
Le total de ……………€ à payer en un versement le 1er du mois par anticipation sur le compte ING (etc.)

Devient donc

3. LOYER –  CHARGES COMMUNES – CHARGES PRIVATIVES
Loyer mensuel de base est de ………..€. Le loyer mensuel du mobilier est de ……….€.
Les provisions mensuelles pour charges communes sont de ……….€ (entretien communs-ascenseur-syndic-entretien des chaudières communes, ramonage des cheminées, abandon de recours assurance incendie, etc).
Les provisions mensuelles pour charges privatives sont de ……….€ (eau chaude-eau froide-chauffage - entretien des chauffe-eau, convecteurs, chaudières privatives, ramonage des cheminées privatives, etc).
Ces provisions sont considérées comme des forfaits comme mentionné dans les conditions générales
Le total de ……………€ à payer en un versement le 1er du mois par anticipation sur le compte ING  (etc.)


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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Cette modification implique que mon tableau excel de gestion se séparer la colonne charge en "charges communes" et "charge privative"

C'est dit en une phrase. C'est une journée de boulot et de recherches dans mes archives...


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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Indexation: je rajoute une phrase. La clause devient donc:

4. INDEXATION
Indexation due au Bailleur à chaque date anniversaire de la prise de cours du bail, par application de la formule légale. L’indice en cause est celui nommé et calculé conformément à la législation.
Cette indexation sera appliquée aux loyers, loyer moyer mobilier et charges communes et privatives forfaitaires

(Oui, je sais, je l'avais mentionné dans la clause suivante aussi...)


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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Il faut maintenant mentionner l'existence de compteurs privatifs ou non.

La clause

8. CHARGES PRIVATIVES : le locataire fera son affaire des compteurs privatifs: eau-gaz-électricité

Devient:

8. CHARGES PRIVATIVES :
Pour l'eau, le compteur est inexistant – de passage  – de régie (à mettre au nom du locataire)
Pour le gaz, il n'y a pas de gaz – il y a un compteur de régie (à mettre au nom du locataire) pour le chauffage de l'eau – la cuisinière – le chauffage par chaudière individuelle – le chauffage par convecteur
Pour l'électricité, le locataire prendra le compteur à son nom.
Pour le chauffage, il est privatif – il est commun forfaitaire – il est commun avec calorimètres


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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Comme il faut mentionner le mode de calcul des charges non forfaitaires, je préfère joindre directement un exemple de calcul de charges non forfaitaires.

Actuellement, je suis en forfaitaire pour beaucoup trop de charges. J'ai comme projet de remettre en route le décompte exact des charges, avec nouveaux calorimètres partout et relevé des calorimètres et compteurs d'eau. Gros boulot de remise en route également...

Je rajoute donc à la clause précédente la phrase suivante:

Un exemple de décompte est présenté au locataire et sera annexé à la présente

Et hop, une page de plus...


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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

PEB: il ne faut plus mentionner le numéro du certificat. La date suffit.

6. PEB : Le bien a un certificat de type …... . Le locataire a reçu communication du certificat.

devient donc:

6. PEB : Le bien a un certificat  PEB de type …... daté du ….............

Si vous avez l'impression que je passe de manière aléatoire d'un article du contrat à l'autre, vous vous trompez: je lis la nouvelle loi, et j'adapte les articles qui doivent être adaptés...  wink


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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Le gouvernement doit encore faire une série d'annexe pour les baux.

Super. Elle ne sont pas encore disponibles. Il est mentionné que cette annexe est "obligatoirement jointe au bail". Donc, comme elle sont inexistantes, il est impossible de respecter la loi. Merci.

Heureusement, il n'y a aucune sanction. Aucune sanction pour une démarche inutile qui est une nuisance écologique? Ben, je ne mets pas ces annexes (inexistantes) et ne les mettrai pas.


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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Pour mes annonces aussi, il va y avoir du boulot.

Elles étaient déjà peu lisible quand il fallait mettre les données PEB dans le corps de l'annonce (tous les sites ne se sont pas adaptés...)

Il faudra mentionner loyer hors charge (je le faisais déjà, évidemment), charges communes et mention forfait ou provision, charges privées et mention forfait ou provision.

A noter que la sanction est une sanction administrative entre 50 et 200€. Encore faut-il que la commune (où le bien est situé) est chargée de poursuivre. Faut-ils qu'ils votent les sanctions? Je n'en sais rien. Si quelqu'un connais les règles, je suis preneur. Les numéros des articles de loi applicables sont mentionnés dans la loi du les baux de résidence de la Région Wallonne. Pas le temps ni l'envie de faire les recherches. Autant faire les choses bien en ce cas.


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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Le screening va aussi devoir être adapté.

La loi précise limitativement les données qu'on peut demander. Aucune autre donnée ne peut être demandée.

1. Nom et prénom
2. Moyen de communication (la loi ne précise pas si c'est à notre choix, si on peut refuser un contact uniquement par mail, sms ou message type MP ou Whatsapp - au point où ils en sont de faire de la coercition de bailleur, c'est étonnant....)
3. Adresse actuelle
4. Date de naissance ou preuve de capacité à contracter
5. Composition de ménage
6. Etat civil (célibataire, marié, ou cohabitant légal)
7. Montant des ressources financières (la loi dit qu'on peu demander les justificatifs. Donc, je continue comme actuellement: fiche de paie, preuve de revenu, extrait de compte originaux à me présenter)
8. Preuve de payement des 3 derniers loyers. Je ne le faisais pas, je le ferai dorénavant.

C'est un article d'ordre public. Ninifel nous expliquera la portée de cette condition...  big_smile


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grmff
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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Etat du bien et état des lieux:

1. ETAT DU BIEN
Le preneur, qui déclare avoir visité attentivement le bien loué et ne pas en réclamer plus ample description, déclare le recevoir en bon état d'entretien, de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
A l'entrée du bien par le preneur, les parties ou leur représentant mandaté dresseront un état des lieux détaillé.
De même à la sortie, les parties ou leur représentant effectueront l'état des lieux ensemble, à moins que l'une ou l'autre des parties notifie les coordonnées de son propre expert, et ce, au moins 15 jours avant la date prévue pour le constat. Chaque partie payera l'intégralité de l'expert qu'il aura imposé à l'autre partie. Si une partie nomme un expert, l'autre partie peut se présenter le jour de l'expertise avec son propre expert.
L'état des lieux de sortie (et la libération totale et définitive ainsi que remise des clés) sera effectué entre 9h et 17h, au plus tard à midi le dernier jour ouvrable de la période de location. En clair, il n'y aura pas d'état des lieux les week-end et jours feriés, ni à des heures indues.
Les parties seront liées par la décision du ou des experts, sauf les cas de dol, erreur de fait ou matérielle, ou contradiction.
Les parties s'engagent à être présentes ou dûment représentées lors de l'expertise, de sorte qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire. Le Preneur ne pourra à aucun moment offrir de réparer en nature les dégâts constatés ou chiffrés.

J'ai légèrement modifié le phrasé, notamment en ce qui concerne la date de la sortie, histoire de se mettre bien d'accord su le fait que les états des lieux ne se passe pas le week-end ni le soir.

Sinon, je trouve cela un peu long, mais bon...


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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Je vais également devoir modifier mon modèle d'état des lieux d'entrée, et rajouter une page d'entête complète pour respecter les nouvelles règles et mentions obligatoires. Boarf... paperasse quand tu nous tiens...

Plus grave, je vais devoir faire une page de plus également pour l'état des lieux de sortie.


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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Préavis et fin de bail.

Le législateur a prévu des modalités différentes pour les baux de résidence principale et les autres.
Pour les résidences principales, c'est clair, précis, et incontournable.
Pour les baux "normaux", si rien n'est mentionné, c'est "au mois", sauf pour les meublés ou cela dépend de la manière dont le loyer est mentionné. S'il est mentionné par jour, c'est un préavis d'un jour. Par mois un préavis d'un mois. Par an, un préavis d'un an. Idiot. Très très idiot, mais c'est comme cela.

Comme c'est bien précisé pour les baux de résidence principale, inutile de mettre autre chose, puisque la loi est précise. Super, c'est simple et économise le papier, me dis-je...

Que nenni... Le législateur a rajouté une jolie phrase qui dit:

Art. 52 §4. Le présent chapitre n’est plus applicable dès que prend fin l’affectation du bien loué à la résidence principale

Bref, dès que votre locataire part à la cloche de bois, la loi ne lui est plus applicable... Idem dès qu'il se domicilie ailleurs...

C'est très très con.

Il faut donc recopier toute la loi sur les baux de résidence principale pour qu'elle soit applicable...


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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Préavis et congé
Le législateur a décidé de nous casser les pieds. Une fois de plus.
Fini les échanges de mail. Le congé se donne par recommandé, par huissier de justice ou par remise en main avec signature du double.
Rien n'est simple ni moderne en ce bas monde...


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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Caution
Le bail est modifié pour que la personne qui se porte caution reste caution pour toute la durée du bail, même en cas de reconduction.

Je rajoute donc "La caution personnelle reste caution pour la durée du bail et de ses éventuelles reconductions, quelques soient leur nombre." à la fin de mon article 14 des conditions générales.


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BXL3072
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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Merci de poster la dernière version  de ton modèle stp.


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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

BXL3072 a écrit :

Merci de poster la dernière version  de ton modèle stp.

D'ici quelque semaines...

Nota: la loi n'est d'application qu'à partir du 1er septembre. D'ici là, je ne sais si on peut faire ce qu'on veut....


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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

Le bien est destiné à usage de résidence principale, et ne pourra être le lieu d'aucune
vente publique.

Je retrouve cette note dans presque tous les modèles de baux que je connais.

Mais j'en ignore la raison.

Si quelqu'un la connait, je suis preneur de l'info. Si elle est inutile, elle me permettra de gagner de  la place dans mon modème, et du temps à la lecture avec les locataires....


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Himura
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Re : Mon nouveau bail de résidence principale RW

grmff a écrit :

En effet, les annexes sont en taille 8, et mes coordonnées sont préremplies. Cela me fait gagner du temps, du papier et de la place dans mes armoires.

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