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Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

luc
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Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

Hier j’ai eu une communication orale très bizarre de mon syndic à moi lors de la permanence périodique.

En effet il me disait que, si dans le futur mon avocat vient à une AG, qu’il ne peut lors de la séance communiquer avec moi d’une façon qui ne permet pas à d’autres participants à entendre et comprendre son avis à moi.
Le syndic fait en effet visiter, par des membres de son groupe de cogérance, des CP qui n’ont pas voté comme il propose. Certains CP auraient cité un avis de mon avocat.

Ma réplique provisoire, en attente du vote du projet de loi 2018, était simple :
1. si l’ACP veut l’imposer, alors cela doit être mis explicitement dans les statuts (ou la loi) et appliquée par le président de l’AG à toute personne qui est présent à l’AG, mais qui n’a pas le droit de parole, délibération et vote.
Donc y compris l’avocat de l’ACP. Cet avocat ne pourra dans le futur que souffler son avis au syndic et plus le communiquer uniquement oralement aux personnes présentes lors de l’AG, sans point à l’OJ, pour en délibérer activement avec ceux présents (avec droit de vote ou pas).
2. Si un avis de l’avocat de l’ACP devrait être communiqué à l’AG, alors il doit selon moi être explicitement par écrit et in extenso joint physiquement à l’invitation.

Le projet de loi 2018 ne sera analysé par moi qu’au moment qu’il est voté (donc en juin).

Question : ma réplique est-elle conforme à la législation et jurisprudence actuelle ? et à celle à venir ?


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

Oui, cela semble en tout cas conforme au simple bon sens.

Mais la vraie question serait : est-il vraiment nécessaire, raisonnable et constructif de s'affronter en s'entourant d'avocats ?


rexou

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luc
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

rexou a écrit :

Oui, cela semble en tout cas conforme au simple bon sens.

Mais la vraie question serait : est-il vraiment nécessaire, raisonnable et constructif de s'affronter en s'entourant d'avocats ?

D'abord je n'ai qu'un avocat pour les affaires civiles et un pour me défendre dans les plaintes pénales. L'ACP a en tout au moins 3 avocats.

L'origine du problème est situé en 2002/2004
1. un refus d'un coté de prendre en considération une infiltration d'air pollué dans ma cuisine par la tuyauterie commune venant du parking souterrain.
2. et en plus vouloir me faire payer 12.000  EUR pour la rénovation de ma terrasse sans vouloir me montrer les documents (devis, cahier des charges, ...). Ce refus est toujours là (y compris un refus d'exécuter un jugement récent du JP que l’avocat du syndic actuel juge non applicable).

Quel est le résultat?
1. ventilation: une 3ème pré-étude a finalement admis le 08.01.2018 (après 11 ans) qu'il y a un problème. vu que le problème est causé par des CP, mandataires internes de l'ACP, entre temps déjà deux morts de cancer au rez des colonnes concernées (c'était des mandataires de l'ACP).
2. terrasses: le consensus  grandit pour recommencer tout, sur base du jugement de 2011 en ma faveur.
3. dès que l'AR du 12.07.2012 est appliqué par le syndic je rentre en principe dans mes frais. procédure en cours.

Dernière modification par luc (04-04-2018 10:48:48)


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

Difficile de prendre position sur base de votre petit exposé. Il reste que j'aime privilégier le dialogue, et tenter un accord amiable. Je vous souhaite de rentrer un jour dans vos frais, mais en tout état de cause, que de temps et d'énergie perdus... Toutes ces années de litige. Perso, je crois que j'aurais déménagé, pour conserver ma sérénité, tout simplement. Aussi pour ne pas risquer ma santé en vivant dans un intérieur que je soupçonne être pollué.


rexou

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BMCTools
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

Voici ce qui est prévu dans le projet de loi en ce qui concerne la participation à l'AG d'un conseil, juridique ou technique, d'un copropriétaire.

“Il (Ndl le copropriétaire) peut se faire assister d ’une personne à la condition d' en avertir le syndic, par envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l’ assemblée générale. Cette personne ne peut ni diriger, ni monopoliser la discussion pendant l’assemblée générale.”


Yves Van Ermen

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luc

GT
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

Que faut-il entendre par :
1) diriger la discussion
2)monopoliser la discussion
pendant l'assemblée générale ?

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rexou
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

GT a écrit :

Que faut-il entendre par :
1) diriger la discussion
2)monopoliser la discussion
pendant l'assemblée générale ?

Il semble que cet intervenant soit autorisé à émettre un avis lorsque cela lui est demandé. Cet avis doit être assez concis pour ne pas perturber le bon fonctionnement général de l'assemblée. C'est une limite qui à mon avis reste à la discrétion du président de l'ag.


rexou

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GT
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

Un copropriétaire peut non seulement se faire assister d'un conseil juridique (un avocat exclusivement ?) ou technique mais il peut également se faire représenter (procuration) par ce conseil.

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PIM
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

GT a écrit :

Un copropriétaire peut non seulement se faire assister d'un conseil juridique (un avocat exclusivement ?) ou technique mais il peut également se faire représenter (procuration) par ce conseil.

C'était déjà le cas , non ?
Quel est l'apport de cet article (dans le projet de loi) ?


Erik DECKERS
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GT
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/54/2919/54K2919001.pdf
p.209
art.146
1° En pratique, les copropriétaires souhaitent régulièrement venir à l’assemblée générale accompagnés soit d’un avocat soit d’un conseiller technique. Il existe actuellement une incertitude juridique qui contribue encore davantage aux possibles relations conflictuelles entre copropriétaires (voy. en faveur J.P. Wolvertem, 2 octobre 1997, T. app., 1999/3, p. 14). Le présent projet permet la présence d’une seule personne qui doit être annoncée en temps utile. L’accompagnant, dans le respect, le cas échéant, des règles déontologiques, peut évidemment répondre aux questions et conseiller celui qu’il accompagne, mais ne peut ni diriger ni monopoliser la discussion.

Pour répondre à l’avis du Conseil d’État (pts 2 et 3), il y a lieu de préciser que:
— cet alinéa ne vise pas le cas où un avocat représente le copropriétaire;
— de l’avis unanime des acteurs concernés, il a semblé opportun de limiter à un le nombre de personnes pouvant assister le copropriétaire pour des raisons pratiques, mais aussi afin de ne pas déséquilibrer les rapports de force au sein de l’assemblée entre copropriétaires nantis pouvant s’offrir l’assistance de plusieurs conseillers et le copropriétaire lambda. Cela n’empêche pas qu’un autre spécialiste puisse accompagner le copropriétaire par point figurant à l’ordre du jour

Avis du conseil d'Etat, p.140 et 141

Article 145
Article 577-6 en projet du Code civil
1. L’article 577-6, § 1er, alinéa 1er, en projet est complété afin de préciser que chaque copropriétaire ne peut se faire assister que d’une personne, moyennant avertissement préalable du syndic, celle-ci ne pouvant “pas intervenir activement pendant l’assemblée générale”.
2. Le dispositif en projet ne peut pas porter atteinte à un éventuel mandat représentatif qui aurait été donné par un copropriétaire à son avocat lors de l’assemblée générale, moyennant le respect de l’article 577-6, § 7, du Code civil.
3.1. Par ailleurs, en ce qui concerne le fait de limiter la possibilité, pour un copropriétaire, de se faire assister lors d’une assemblée générale à une seule personne, la section de législation relève qu’il est courant qu’un avocat ou un conseiller technique travaille avec l’aide de collaborateurs dont la présence pourrait dès lors également être justifiée lors d’une assemblée générale. Par ailleurs, il ne peut pas être exclu que l’assistance de plusieurs personnes présentant des compétences différentes soit requise, par exemple un avocat et un conseiller technique.
3.2. Concernant l’interdiction pour la personne qui assiste le copropriétaire d’intervenir activement durant l’assemblée générale, le commentaire de la disposition précise que cette personne “peut évidemment répondre aux questions et conseiller celui qu’il accompagne, mais ne peut ni diriger ni monopoliser la discussion”. La question se pose de savoir si le recours à la notion “d’intervention active” reflète adéquatement cette intention, en ce qu’elle semble interdire à la personne qui assiste un copropriétaire de prendre la parole afin de s’adresser à l’ensemble des copropriétaires. À cet égard, il y a lieu de relever que la bonne information de l’assemblée générale des copropriétaires et une correcte assistance du copropriétaire concerné paraissent pouvoir justifier que la personne qui l’assiste soit autorisée à s’adresser à l’ensemble des copropriétaires

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grmff
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

Jusqu'ici, il me semble que l'assemblée générale était composée des copropriétaires, éventuellement représentés par un mandataire, ou un coindivisaire. Donc, à l'exclusion de toute personne.

Ma pratique personnelle (qui commence à dater) a toujours été d'accepter les couples, et de laisser la parole aux deux membres du couple. De même, certains sont déjà venus avec des conseils. Il a été demandé aux conseils de préciser leurs qualités et expérience, mais de ne pas intervenir publiquement sauf à répondre aux questions d'autres copropriétaires. Il n'y a jamais eu de mise en question de ma pratique, et je n'ai jamais dû me pencher sur le volet juridique.

Je vois que le projet législatif ressemble très fort à ce que je faisais intuitivement.

Pour répondre aux questions posées par Luc:
Non, les conseils de votre avocat ne doivent pas être publics. C'est vous qui le payez, et c'est vous qui recevez les conseils.
L'avocat de votre ACP, payé par votre ACP, doit être demandé par l'ACP, et non par le syndic. C'est foireux évidemment... mais c'est comme cela. La présence de l'avocat de l'ACP est donc toujours sujette à caution. S'il est présent, il doit donner son avis à l'ACP s'il lui est demandé. Il est l'avocat de l'ACP qui le paye, non du seul syndic.
Si c'est l'avocat du syndic qui le paie, on ne veut pas l'entendre, sauf à répondre à une question directe.


Grmf!
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Et dire que demain, hier sera passé de deux jours...

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panchito
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

Depuis toujours, si l'avocat d'un CP est accepté en AG, il ne peut que murmurer à l'oreille de son client. Comme il n'est pas propriétaire, il ne participe évidemment pas aux débats

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panchito
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

Ninifel a écrit :

Un syndic ( dont le papa est notaire) et agrée IPI a confié "le controle" de l'AG à Me B.C. du cabinet S. d'Uccle

Mais Ninifel, vous ne savez donc pas que c'est TOTALEMENT illégal?

Le Syndic ne peut même pas présider une AG! Cela doit obligatoirement être un CP.

Dans votre copropriété, ni vous ni les autres CP ne connaissent les lois? ET vous vous rendez complice en laissant perpétrer de tels actes illégaux? Pourquoi?

C'est vous les CP, qui avez l'obligation légale 'élire un président en début d'AG parmi les CP présents.

Et personne d'autre!

Dernière modification par panchito (07-04-2018 22:05:51)

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panchito
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

Mais Ninifel, c'est bien trop tard maintenant.

Si les CP ont laissé faire alors qu'ils doivent légalement en début d'AG élire un Président (à choisir parmi les CP présents) ET un secrétaire qui va écrire lui le PV, ils sont maintenant complices!

Pourquoi les CP ne respectent-ils pas les lois?

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PIM
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

panchito a écrit :

Pourquoi les CP ne respectent-ils pas les lois?

Par ignorance (très souvent)


Erik DECKERS
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luc
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

PIM a écrit :
panchito a écrit :

Pourquoi les CP ne respectent-ils pas les lois?

Par ignorance (très souvent)

Mais aussi par omission d'information par le syndic, du type "je ne communique pas puisqu'ils ne comprendront pas et compliqueront la solution choisi par moi."

Là on est sur le terrain de la psychologie du groupe, manipulation (in)volontaire, ....
Pour ceux qui veulent en savoir plus, je conseille le livre "The Influential Mind", 2017, 301 p., Tali Sharot (UK), "Ph.D in psychology and neuroscience".  Je viens de recevoir hier mon exemplaire (traduction N) et j'ai démarré la lecture.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

ninifel a écrit :

En fait C'est banal que le PV de copropriété ne corresponde pas à la réalité des choses.

Correct.
Mon premier procès en 2001 était une contestation d'une différence structurel entre les versions N et F des PV (N = juridiquement correct; F = reflétait l'opinion du pouvoir en place). je l'ai perdu, parce que JP (à ce moment) pas compétent (j'aurais du déposer une plainte pénale).

ninifel a écrit :

il faut être sacrément bête pour préférer dépenser de l'argent en honoraires d'avocat qui ne sert pas à l'entretien du batiment !!!!

Tiens, donc il est selon vous normal que le syndic peut faire approuver une coordination des statuts pas communiqués aux membres de l'AG.
Selon vous on ne peut pas contester cette décision. Bizarre. Je comprends que votre ACP est dans le pétrin avec cette attitude.

ninifel a écrit :

Mais nul n'a le pouvoir d'empêcher des gens mal intentionnés et/ou incompétents d'agir de la sorte en " famille tuyau de poele".

Dés que les décisions de ce type commence à dégrader l'immeuble, le juge peut désigner un administrateur provisoire.
Un administrateur provisoire peut empêcher d'exécuter des décisions de ce type, puisqu'il a les pouvoirs de l'AG sous le contrôle du juge.

ninifel a écrit :

PS: je n'ai encore jamais vu un avocat utile en assemblée générale de copropriété.

J'ai vu au moins trois différents avocats d'ACP très utiles, dès qu'un syndic agit comme un bon père de famille.
Tout dépend de la qualité du syndic, donc de la qualité de surveillance par l'IPI.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

panchito a écrit :

Si les CP ont laissé faire alors qu'ils doivent légalement en début d'AG élire un Président (à choisir parmi les CP présents) ET un secrétaire qui va écrire lui le PV, ils sont maintenant complices!

Le PV est fait par le syndic. Le secretaire aide le président comme dans le temps les scrutateurs.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

GT a écrit :

(extrait d'un document parlementaire - replique du Ministre)
(...)
Pour répondre à l’avis du Conseil d’État (pts 2 et 3), il y a lieu de préciser que:
— cet alinéa ne vise pas le cas où un avocat représente le copropriétaire;
— de l’avis unanime des acteurs concernés, il a semblé opportun de limiter à un le nombre de personnes pouvant assister le copropriétaire pour des raisons pratiques, mais aussi afin de ne pas déséquilibrer les rapports de force au sein de l’assemblée entre copropriétaires nantis pouvant s’offrir l’assistance de plusieurs conseillers et le copropriétaire lambda. Cela n’empêche pas qu’un autre spécialiste puisse accompagner le copropriétaire par point figurant à l’ordre du jour.

Commentaire

Dans l'Art. 577-6 CC actuel on utilise les mots "copropriétaire" dans le sens "propriétaire". Un propriétaire d'un lot privatif est copropriétaire des parties communes du bien immeuble en indivision forcée.

Exemple:
- un propriétaire peut être une communauté de mariage composé de deux personnes
- ces deux personnes sont chacun copropriétaire de ce lot privatif en indivision normale
- ils tiennent une AG à eux deux pour ce lot dès réception de l'invitation pour définir la position du propriétaire, la communauté de mariage.

Le législateur de 1994/2010 voulait en  fait arriver à une personne par propriétaire d'un groupe de lots avec droits de vote. le législateur de 2018 veut y ajouter en fait ", assisté par une personne spécialiste, qui peut être différent par point traité".

Donc un couple qui possédé un appartement doit depuis 1994 désigner une personne qui représente le couple. Cela peut être leur régisseur. L'autre "copropriétaire" ne pourra pas venir à l'AG. Désignation à faire une fois. Peut se faire par le notaire lors la notification de l'achat.

C’est le nom de cette personne qui devra apparaître dans la liste des adresses des propriétaires. Très important dans le contexte du changement du code "protection vie privée" le 23.05.2018.

Ce qui imposera de ne délibérer et voter que sur des points explicitement précisé dans l'invitation et tenant compte d'info rendu disponible par le syndic à ce moment ou plus tôt.

Ce qui empêchera le syndic ou un autre CP de contacter un couple dans un home, mais obligera de contacter leur régisseur, qui peut être leur fille/fils.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats

ninifel a écrit :
Luc a écrit :

refus d'exécuter un jugement récent du JP que l’avocat du syndic actuel juge non applicable.

c'est-à-dire concrètement stp Luc ?

Jugements concrets ont été par voie de citation signalés au juge et les preuves jointes. Débats: 24.05.2018.
Plus d'info 30 jours après ou plus tard.

ninifel a écrit :
Luc a écrit :

Dés que les décisions de ce type commence à dégrader l'immeuble, le juge peut désigner un administrateur provisoire.

Sur base de quel article du code précisemment ?

Ma requête: jurisprudence concernant l'Art. 577-8 §7 CC. Débats: 17.05.2018. Plus d'info en principe 30 jours plus tard.
ProjetLoi2018: cette jurisprudence sera intégré dans le CC, mais comment fait partie de la discussion de demain au parlement.

PS: Le porte parole N de l'IPI a déclaré concernant le projet de loi dans un article publié à la page 18 de l'annexe "Investeren in Vastgoed" du "De Standaard" :

IPI a écrit :

"Un administrateur provisoire peut entamer une médiation si il y a des conflits et rompre l'impasse autour de dossier spécifiques. L'administrateur peut se mettre en place de l'AG"
(traduction libre)


Cordialement,

Luc

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