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Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

charlotte1985
Pimonaute
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Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement au 1er etage d'une petite copropriété ou nous sommes seulement 2 propriétaires, l'autre étant proprio des 4 autres appartements de l'immeuble et s'étant accessoirement désignée comme la syndic de l'immeuble.

Cela fait 4 ans que nous avons des problèmes d'humidité et dégâts des eaux causes par la grande toiture-terrasse de l'appartement du deuxième etage qui est située tant au dessus de ma cuisine que la chambre de mon bebe.

Apres de multiples mails a l'autre proprio et réparations par nos soins concernant ces problèmes, ceux-si se sont finalement aggraves l'année passée car il a carrement plu dans la chambre de mon bebe et l'ensemble des murs et parquet ont du être refait. L'assurance de l'immeuble, Ethias est alors intervenue pour les dégâts dans mon appartement et j'avais a l'époque envoye divers devis a l'autre proprio pour qu'elle refasse correctement cette fois-ci l'isolation et évacuation d'eau de sa terrasse. Elle prétexte toujours n'avoir pas de budget et minimise depuis des années, les problèmes relevés...Une fois de plus, elle a envoye son mari donne un coup de balai et mettre une petite couche de ciment sur le mur sans régler le problème de fond.

A present, il y a a nouveau plein d'humidité le long des murs et sur le plafond de la chambre de mon bebe et le plafond de notre cuisine s'est effondre en pleine nuit!!! J'ai bien prévenu la propriétaire du 2eme etage de la gravite du problème et ai enregistre a nouveau un dossier de sinistre auprès de l'assurance de l'immeuble.

Seulement, j'ai beau refaire les travaux et l'assurance a beau couvrir les dégâts dans mon appartement, mais comment faire pour la forcer a agir et faire les travaux nécessaires chez elle?

Si je ne m'abuse, concernant les toiture-terrasse, je dois également intervenir dans ces frais a concurrence de ma quote-part, aucun problème mais quelles actions et possibilités j'ai pour la forcer elle a payer et agir?

Je ne peux pas invoquer l'urgence pour prendre les travaux a ma charge et lui demander le remboursement après devant juge de paix? Risque peut-être?? si elle me rembourse jamais... Ou pensez-vous que l'assurance Ethias peut pas la forcer a faire les frais?

Je m'inquiète vraiment, surtout que j'ai fait venir un expert qui confirme origine des dégâts et qui m'a dit que le taux d'humidité était nocif pour mon bebe et que rien n'indiquait qu'il n'y allait pas avoir de nouveaux effondrements ou qu'il ne pleuve a nouveau dans ;on appartement.

Merci de m'éclairer...

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ninifel
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

Je lis qu'accessoirement le responsable des infiltrations est aussi le syndic bénévole de l'immeuble.

Il semble que vous seriez victimes de votre syndic amateur arnaqueur qui aurait un sens de l'économie au profit du copropriétaire dominant (majoritaire)

Que dit votre dernier "acte sous seing-privé" annuel au sujet de ces infiltrations  dans les parties communes du batiment en copropriete ?

Est-ce que votre "copropriété" a un acte de base enregistré par un notaire aux hypothèques ?

PS/ votre sujet devrait s'intituler " comment forcer l'assemblée générale et son syndic pour gérer ça

Dernière modification par ninifel (15-05-2018 09:16:50)

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grmff
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

Si le syndic ne fait pas son job, la solution est de faire nommer un syndic judiciaire.


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BMCTools
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

grmff a écrit :

Si le syndic ne fait pas son job, la solution est de faire nommer un syndic judiciaire.

Je pense comme Grmff, le passage chez le juge va être nécessaire.

Soit pour nommer un syndic judiciaire.

Soit, si vous avez eu des AG, pour agir sur base de l’article 577-9 § 4 qui stipule que "Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes. Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif" et le § 5 qui confirme que "Dès qu'il a intenté l'une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l'absence de décision"


Yves Van Ermen

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ninifel
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

Or, vous savez pertinement que le syndic judiciaire pour sauver Charlotte n'existe pas en droit belge.

Il est donc préférable de procéder comme suit  dans l'intérêt de Charlotte :
a. Attendre les 2 réponses de Charlotte aux questions SUPRA
b. informer Charlotte sur le plan juridique car elle n'est visiblement pas suffisamment informée
c. Voir si son assurance PJ peut payer un avocat pour tenter une démarche amiable y compris la récupération du préjudice subi par Charlotte, ce qu'aucun syndic ne fait jamais, ce n'est pas son mandat.
d. faire un procès en bonne et due forme sans rien attendre d'un statut de syndic judiciaire qui n'existe pas. cfr JSP

Il faut dire toute la vérité aux gens sur le plan juridique.

Si la copropriétaire dominante ne veut pas voter et payer les travaux le syndic judiciaire ne va jamais l'y contraindre et Charlotte restera victime pendant encore des années jusqu'à ce qu'un écroulement fasse bouger le statut quo dans ce bâtiment.


Le pouvoir d'un syndic judiciaire est identique au pouvoir d'un syndic ordinaire.

Le syndic judiciaire n'est pas mieux controlé par l'IPI ou par un Juge CFR. la réponse officielle du ministre Geens au parlement en réponse à une question du député Schepmans .

Dernière modification par ninifel (15-05-2018 10:43:25)

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ninifel
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

Monsieur Van Ermen, je vous lis :

"agir sur base de l’article 577-9 § 4 qui stipule que "Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes. Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif" et le § 5 qui confirme que "Dès qu'il a intenté l'une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l'absence de décision"

Auriez-vous de la jurisprudence sur ce point précis ?

A ma connaissance il n'existe aucune jurisprudence illustrant ce point du code civil et cela d'autant plus que le régime la copropriéété est d'ordre 300% privé en droit belge alors on imagine mal comment un juge oserait prendre un jugement pour un bâtiment où il ne met même jamais l'orteil ( droit privé) même si un CP victime d'infiltrations ou de nuisance sonore le lui demande.

Bàv

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grmff
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

Vous faites erreur Chère Ninifel.

Le juge peut désigner un syndic. Le syndic peut convoquer une AG avec les travaux à réaliser. Si l'autre s'y oppose, il y a possibilité de faire appel au juge de paix pour abus de majorité, et de faire voter le point.

Une fois ce point voté et validé, de manière amiable ou par le juge de paix, le syndic a le devoir de faire les appels de fonds. Si le propriétaire ne paye pas ses appels de fonds, le syndic a la possibilité de poursuivre le propriétaire défaillant en justice, et une fois la décision de justice obtenue, de la faire exécuter, éventuellement via la saisie des loyers et vente forcée des biens de la propriétaire défaillante.


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luc

ninifel
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

N'induisons pas Charlotte dans une logique fallacieuse car hyper théorique, idéaliste et inadaptée à ce qui se pratique dans la réalité au niveau judiciaire en matière de "co-propriété" d'immeuble à appartements.

Je conseille donc d'urgence à Charlotte d'agir en 4 étapes pour défendre son bien :

1. Adhérer   à Test-Achats ça en vaut la peine.
2. Adhérer avec  sa copropriété et  son syndic bénévole au SNPC ( formule copropriété 250 €/an)
et aller en  consultation juridiques avec Madame Palamidès.
3. Faire sa lettre de "Mise en demeure" à qui de droit mais seulement près avoir examiné son cas d'espèce et compris sur le plan juridique qui est responsable de faire ou ne pas faire quoi dans le bazar à son endroit.
4. Citer sa copropriétaire en conciliation d'urgence chez le juge de paix du canton

Grmff a écrit :

je pense que la voie judiciaire est la seule méthode.

Je partage cet avis sous réserve que la voie judiciaire ne fonctionne  pas en copropriété forcée parce que la législation en cette matière favorise les droits de la majorité. Ce n'est donc pas une méthode "positive", pour l'heure.

Tout le monde n'a pas envie de passer 3 décennies de son existence avec ce genre de bazar qui peut ( et doit cfr. droit ) être traité avec diligence.

Quant au syndic désigné par un juge il n'a pas de super pouvoir en droit, il faut le dire....

Dernière modification par ninifel (23-05-2018 14:01:53)

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luc
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

@charlotte

Votre ACP compte deux membres d'AG. Vous avez probablement un peu moins que 20% des quotités et 50% de votes à l'AG. C'est une situation très délicate.

Dans mon cas c'est un peu plus grand (+250 CP; 0,5% des quotités; .... ). Mais les extrêmes se touchent.

A l'encontre de ce certains disent on y arrive, mais il faut pas par pas prendre chaque marche de l'échelle. C'est lent, parfois énervant, mais on y arrive.

Suggestions: contactez le SNPC. Déterminez avec eux votre bût et les voies possibles pour y arriver.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

Il est certain que toutes les voies judiciaires prennent du temps, de l'énergie, et de l'argent. A tout le monde.

Il convient dès lors de rester ouvert à toutes les étapes à un accord amiable afin de résoudre le problème de manière constructive.

Cependant, il me semble que Charlotte attend depuis 4 ans, et que dès lors elle a sans doute déjà tout tenté. C'est pourquoi je pense que la voie judiciaire est la seule méthode. Bien que cette voie judiciaire est longue et compliquée, c'est en l'empruntant que Charlotte montrera à l'autre partie qu'elle a assez attendu et qu'une solution définitive et professionnelle doit être trouvée rapidement. Ou à grand frais pour l'autre...


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luc

ninifel
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

grmff a écrit :

Il est certain que toutes les voies judiciaires prennent du temps, de l'énergie, et de l'argent. A tout le monde.

Il convient dès lors de rester ouvert à toutes les étapes à un accord amiable afin de résoudre le problème de manière constructive.

Cependant, il me semble que Charlotte attend depuis 4 ans, et que dès lors elle a sans doute déjà tout tenté. C'est pourquoi je pense que la voie judiciaire est la seule méthode. Bien que cette voie judiciaire est longue et compliquée, c'est en l'empruntant que Charlotte montrera à l'autre partie qu'elle a assez attendu et qu'une solution définitive et professionnelle doit être trouvée rapidement. Ou à grand frais pour l'autre...

C'est la voie idéale pour fabriquer le carrousel judiciaire typique des copropriétés en régime de droit belge à l'avantage de tous les futurs intervenants et au détriment de Charlotte et sa copropriétaire notamment parce que comme je l'ai dit SUPRA le statut du syndic judiciaire est dans les limbes.

Vous le savez d'ailleurs pertinement.

Alors sauvons Charlotte du désastre d'un carrousel et conseillons lui une solution concrète qui ne passe aucunement par la fausse croyance qu'un syndic désigné par un Juge aura un quelconque pouvoir.

Je lance le défi à Grmff de publier une jurisprudence de cassation en matière de syndic judiciaire.

Je suis d'accord qu'il faut avant l'achat d'un appartement en copropriété  "'conscientiser les copropriétaires des droits et devoirs liés à ce type de logements." comme publié dans la presse du Soir le 9/11/2017 sous la plume de Jean-Christophe de Wasseige.  Nous sommes nombreux à croire à la lettre le code civil mais cette matière n'est pas une loi d'Etat et le fait que le Ministre du Logement n'existe pas au fédéral n'aide pas au bon fonctionnement du régime juridique de ce type de logements ...mais c'est un bon placement visiblement pour ceux qui ont une brique dans le ventre. Cfr autre post à ce sujet.

Dernière modification par ninifel (15-05-2018 12:59:10)

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grmff
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

Je ne suis pas sur ce forum pour relever des défis.
Je n'ai pas l'impression non plus que vous lui apportez une solution. Des questions et des impasses, certes. Point de solution.

Adhérer à Test-Achat ne résoudra pas son problème.
Faire adhérer sa copropriété au SNPC est un conseil idiot: le majoritaire refuse de faire les frais, pourquoi en ferait-il en adhérant au SNPC?
Faire une lettre de mise en demeure après avoir analysé ce qui doit être fait a visiblement été fait, depuis 4 ans et plusieurs sinistres dont au moins un réglé par assurance.

Bref, je conçois que mes solutions sont compliquées et longues, mais au moins, ce sont des conseils pragmatiques.

Et si cela ne vous va pas, je suis d'accord. Mais si vous n'avez pas de solution concrète à proposer, ne dites plus rien...


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D1791
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

ninifel a écrit :

2. Adhérer avec  sa copropriété et  son syndic bénévole au SNPC

Ninifel, avez-vous seulement lu l'exposé de Charlotte ?

charlotte1985 a écrit :

...nous sommes seulement 2 propriétaires, l'autre étant proprio des 4 autres appartements de l'immeuble et s'étant accessoirement désignée comme la syndic de l'immeuble...

Si l'autre propriétaire ne veut pas (ou ne peut pas financièrement) réparer correctement la source des infiltrations, croyez-vous vraiment qu'après 4 ans une adhésion commune à une quelconque association soit possible ?

Si l'assurance de Charlotte ne peut pas lui apporter d'aide dans la résolution du problème et que depuis 4 ans Charlotte a tenté de trouver une solution amiable (ce que je suppose à la lecture de son intervention), il n'y a que la voie judiciaire qui soit possible.
Malgré ses défauts.
Par contre lancer une procédure auprès du juge de paix peut parfois suffire pour faire bouger les lignes.

Je ne suis pas juriste, mais les articles 1382 et 1383 du code civil ne sont-ils pas déjà suffisants pour demander réparation ?

Art. 1382. Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Art. 1383. Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.


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panchito
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

Charlotte1985 a écrit :

L'assurance de l'immeuble, Ethias est alors intervenue pour les dégâts dans mon appartement

A votre place l'explorerais une autre piste. Celle des assurances.

Puisqu'Ethias qui assure la copropriété est intervenue et vous a payé les réparations des dommages chez vous, c'est qu'ils ont considéré que l’origine du sinistre avait été découverte et que la copropriété y avait mis fin.

L'assurance ne vous paie à vous vos réparations que si elle est évidemment sure que le nécessaire a été fait pour que les dommages ne surviennent plus.

Or vous dites que les problèmes sont revenus? Donc vous avez à nouveau fait une déclaration de sinistre chez Ethias? Qui ont envoyé un expert? Pour dire exactement ce qu'il fallait réparer pour que vous n'ayez plus d'ennuis?

Pourriez-vous expliciter comment tout cela s'est passé avec l'assurance (déclaration de sinistre, rapport d'expert, travaux entrepris, remboursement par l'assurance copropriété de vos dégâts à vous etc...)

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luc
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

@charlotte

Ayant relu votre sujet je persiste et suggère de contacter le SNPC à titre individuel. Devenir membre du SNPC à titre individuel est utile tant que vous étes CP d'une ACP de deux lots sans syndic professionnel.

Votre ACP sera peut-être/probablement dans les conditions d'une intervention type "syndic provisoire" avec "mandat d’administrateur provisoire pour les travaux de la terrasse" dès le vote de la nouvelle loi et un passage de vous chez le JP.

Mais il vous faut abord un conseil externe. Le minimum du niveau requis est le SNPC.

luc a écrit :

@charlotte

Votre ACP compte deux membres d'AG. Vous avez probablement un peu moins que 20% des quotités et 50% de votes à l'AG. C'est une situation très délicate.

Dans mon cas c'est un peu plus grand (+250 CP; 0,5% des quotités; .... ). Mais les extrêmes se touchent.

A l'encontre de ce certains disent on y arrive, mais il faut pas par pas prendre chaque marche de l'échelle. C'est lent, parfois énervant, mais on y arrive.

Suggestions: contactez le SNPC. Déterminez avec eux votre bût et les voies possibles pour y arriver.


Cordialement,

Luc

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ninifel
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

D1791 a écrit :

croyez-vous vraiment qu'après 4 ans une adhésion commune à une quelconque association soit possible ?

Il le faut et OUI c'est possible !!!
===========================

A titre anecdotique....je connais plusieurs copropriété qui furent doté d'un super syndic mandataire du Juge mais lorsqu'il démissionna en laissant l'ACP dans un merdier qu'il n'avait aucun pouvoir pour régler ( c'est pas lui qui va payer les travaux à faire !!!) ....à l'UNANIMITE tous les copropriétaires décident ne PAS reprendre un syndic désigné par un Juge. Désaccord sur certaines choses....mais UNANIMITE CONTRE lA PERSPECTIVE D'UN Syndic judiciaire quand on a testé le truc et vous savez tous pourquoi , puisque vous êtes des experts en cette matière.

D1791 a écrit :

Je ne suis pas juriste, mais les articles 1382 et 1383 du code civil ne sont-ils pas déjà suffisants pour demander réparation ?

Art. 1382. Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Art. 1383. Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Pour l'ensemble de ces raisons, je suis d'accord avec le dernier Post à 13h15:19 de Panchito et je maintiens qu'il ne sert à rien de faire une démarche en solo au SNPC précisemment alors qu'il faut progresser juridiquement ensemble afin de discuter entre les parties  des droits et devoirs de chacun qui sont souvent mal connus. Autant apprendre ensemble pour avancer vers un dénouement du problème !!!

L'adhesion de la copropriété est donc une formule que je recommande.

Test-Achats est compétent également mais effectivement à titre individuel

Dernière modification par ninifel (15-05-2018 15:17:08)

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ninifel
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

grmff a écrit :

Faire adhérer sa copropriété au SNPC est un conseil idiot.........si vous n'avez pas de solution concrète à proposer, ne dites plus rien...

NEW SNIPPER OF THE DAY ?

charmant Grmff

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D1791
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

ninifel a écrit :

L'adhesion de la copropriété est donc une formule que je recommande.

Et concrètement, vous faites comment ?  Pour rappel, la copropriété en question, c'est 2 personnes dont une est majoritaire, syndic et n'a pas l'envie/les moyens pour faire les travaux.
Concrètement, comment allez-vous convaincre cette personne d'adhérer au SNPC ?
Concrètement, dans le cas de figure de Charlotte qui pose la question.
Pas dans le cas de votre copropriété à vous.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

ninifel a écrit :

Nous sommes nombreux à croire à la lettre le code civil mais cette matière n'est pas une loi d'Etat et le fait que le Ministre du Logement n'existe pas au fédéral n'aide pas au bon fonctionnement du régime juridique de ce type de logements ...mais c'est un bon placement visiblement pour ceux qui ont une brique dans le ventre. Cfr autre post à ce sujet.

Euh ! c'est quoi une loi d'Etat ?

La loi du 2 juin 2010 visant à moderniser le fonctionnement des copropriétés et à accroître le transparence de leur gestion ne serait pas une loi d'"Etat"?

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jacq
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Re : Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable a agir?

Avez vous un devis concernant les travaux de réparations qui incombent au propriétaire du dessus, serait il d'accord d'accueillir un professionnel fin de vérifier d'où vient l'infiltration ?
Si vous avez un devis vous convoquez l'intéressé devant le juge de paix a l'amiable, pourquoi avoir un syndic alors que vous n'êtes que 2 et si il ne vient pas, vous assignez l'intéressé,je présume que dans votre contrat d'assurance vous avez une défense en justice. un avocat pourra probablement vous aider, n'oublier pas que si vous l'assignez il devra aussi prendre un avocat et cela lui coûtera plus cher  qu'une simple réparation,  votre  assurance interviendra pour vous dans les frais de procédure.


jacq

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