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Pigeons sur balcon

phil7578
Pimonaute assidu
Inscription : 15-09-2006
Messages : 193

Pigeons sur balcon

Bonjour à toutes et tous,

Dans notre copropriété, un appartement en ville est temporairement vide. Malheureusement, des pigeons ont rapidement investi le balcon (et la toiture plate de l'immeuble) et garnissent les balcons des étages inférieurs de leurs déjections. Le nettoyeur de l'entrée au rez doit frotter plus souvent qu'à son tour. Le propriétaire a été prévenu par le syndic des nuisances. Il a mis un système à ultra-sons (rechargeable par cellule photo) et des "épouvantails à oiseaux" qu'on trouve sur le web. Malheureusement, le système le plus efficace, à base de naphtaline, est interdit en Europe (c'est un dérivé du pétrole). Il y a un mieux avec ces bricolages mais insuffisant aux yeux de la copropriété. Celle-ci envisage d'exiger le placement de "piques" sur la longueur de la façade de ce copropriétaire, un filet pour fermer le balcon (perte de jouissance et inesthétique) et à ses frais. Il refuse à cause du coût, du fait que l'entretien de la façade relève de la copropriété et que les nuisances ne sont pas liées à son seul appartement (il y a aussi la plate-forme).

Avez-vous des précédents connus et des suggestions pour régler cette situation au mieux des parties?

Merci d'avance.

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phil7578
Pimonaute assidu
Inscription : 15-09-2006
Messages : 193

Re : Pigeons sur balcon

Bonsoir,

Comme je crois l'avoir exprimé plus ou moins clairement, je souhaite avant tout déterminer où se terminent les pouvoirs de la copropriété à laquelle j'appartiens et où commencent (ou se terminent) les obligations du copropriétaire envahi (donc ni a priori en faute manifeste, ni a priori négligent). Parce que ce type de situation, quand toute une copropriété récolte assez de guano pour faire pousser le jardin en façade, personne n'est heureux et cela risque de se terminer devant le tribunal de paix.

Y-a-t-il des précédents? Une jurisprudence? Un angle d'attaque pour le reste de l'immeuble? Une contre-attaque pour le propriétaire stigmatisé?

Voilà donc ce qui m'intéresse, comme membre du Conseil de Gérance, en priorité: le bon sens d'abord, avant les arguties juridiques.

Merci.

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 871
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Re : Pigeons sur balcon

phil7578 a écrit :

Y-a-t-il des précédents? Une jurisprudence? Un angle d'attaque pour le reste de l'immeuble? Une contre-attaque pour le propriétaire stigmatisé?
Voilà donc ce qui m'intéresse, comme membre du Conseil de Gérance, en priorité: le bon sens d'abord, avant les arguties juridiques.

Ayant préparé un texte (grâce à la module "brouillon de PIM), je le poste tel quel. Il part du besoin de l'ACP et se base sur des arguments "juridiques". Mettre des arguments judiciaires de coté a le même sens que de dire qu'on peut brûler un feu rouge puis-qu’aucun trafic est visible. Mais déterminer les besoins de chacun (et de l'ACP comme personne de droit) n'a rien de juridique mais tout à voir avec la conservation de l'immeuble.

Mon argumentaire concret est qu'il s'agit dans le sujet qui nous occupe de l'enveloppe commune de l'immeuble et que cette enveloppe  devrait être protégé contre les effets nuisibles des pigeons. Je rappelle que j'en supporte aussi des effets dans mon ACP comme CP.

Mais en plus je vous donne des arguments comme membre de l'AG pour délibérer lors de l'AG en connaissance de cause/effet.

Finalement je vous fait remarquer que le conseil de gérance a été supprimé en 1995 (esprit de la loi) et 2010 (lettre de la loi). Mais c'est un autre sujet. Je réfère au sujet Responsabilité du conseil de gérance et du syndic et ma replique du 17-01-2011 11:17:07 dans ce sujet.

phil7578 a écrit :

(...)
D'autre part, la copropriété (et le syndic) souhaite le contraindre à entreprendre des travaux (placement de piques et/ou de filets) à ses seuls frais, ce qui est assez coûteux et ne résoudra pas la totalité du problème : les volatiles occupent également la toiture plate au-dessus de cet appartement et, parfois, les autres balcons.
(...)

Ce type de travaux me donne l'impression que ce sont des modifications de l’enveloppe physique de l’immeuble. ils sont dans ce cas probablement d'ordre commun. L'AG peut les décider avec les majorités requises, même s'il s'agit des travaux dans les parties privatives.

CodeCivil2010 a écrit :

Art. 577-7. § 1. L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix :
  (...)
   d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;
   e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.
   Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.

En plus la modification de la loi en 2018, actuellement soumis au vote du parlement, tend à dire qui l'AG peut imposer des servitudes statutaires d'ordre commun. dont le placement de piques pour les parties communes et les parties privatives non-occupés à charge de l'ACP en pourrait être une.

Le syndic doit agir dans l'intérêt de l'ACP. Dans ce cas c'est le besoin de se protéger contre les effets nuisibles de l'infiltration des pigeons en se basant sur le règlement de police local, dont les clauses significatifs et spécifiques devraient être repris dans le ROI des grandes et très grandes ACP. Ce qui est le cas dans les statuts de mon ACP de 1975.

Finalement je rappelle les trois phases consécutifs des travaux, tant normales (Art. 577-8 §4 3° CC) que conservatoires ou urgents(Art. 577-8 §4 4° CC) :
- déterminer le besoin (-> budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles (Art. 577-8 §4 18° CC))
- étudier le projet (-> cahier des charges - Art. 577-7, § 1er, 1°, d) CC)
- exécuter la décision (-> bon de commande - Art. 577-8 §4 3° CC)

Le texte de cette disposition concernant le budget est impérative. Ce qui veut dire que le budget, à joindre par écrit à l’invitation/convocation doit l'être à chaque phase du cycle de la prise de décision de l'AG. Il devra adapté aux besoins de l'ACP si nécessaire. Ceci pour que les CP puissent connaître les conséquences financiers de leurs décisions. Toute décision prise sans le budget prévisionnel pourrait être annulé puisque irrégulier.

CodeCivil2010 a écrit :

Art. 577-8.
(...)
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
(...)
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 841

Re : Pigeons sur balcon

Comme a dit Luc, c'est à votre commune à régler ce problème. Pics et filets coûteux ne sont pas efficaces.
Ce sont les élections le 14 octobre: regardez qui a l’élimination des "rats du ciel" dans son programme"

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 289

Re : Pigeons sur balcon

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 841

Re : Pigeons sur balcon

Quels barbares ces français!

Devraient venir se former à Woluwe-Saint-Pierre...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 833
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Re : Pigeons sur balcon

Pfff...
Tant qu'il y aura des cons pour nourrir les pigeons, il y en aura pour les empoisonner.

Un pigeon, c'est jamais qu'un rat avec des plumes er des ailes... un vecteur de  crasses et de maladies.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 597

Re : Pigeons sur balcon

grmff a écrit :

Un pigeon, c'est jamais qu'un rat avec des plumes er des ailes... un vecteur de  crasses et de maladies.

lol  lol  lol  lol  lol  lol  lol


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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Dupuis
Pimonaute assidu
Inscription : 03-10-2016
Messages : 123

Re : Pigeons sur balcon

grmff a écrit :

Pfff...
Tant qu'il y aura des cons pour nourrir les pigeons, il y en aura pour les empoisonner.

Un pigeon, c'est jamais qu'un rat avec des plumes er des ailes... un vecteur de  crasses et de maladies.

Vecteur de crasse et de maladies parce que l’ Homme , n’est pas vecteur de crasse et de maladie ?
Je n’aime pas trop les pigeon mais ´s’il fallait supprimer les fouteurs de merde sur terre l’etre qui se dit humain aurait de quoi être inquiet

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 289

Re : Pigeons sur balcon

Qui a vu sur Arte avec Depardieu la pastilla aux pigeons élevés dans la medina   ?
https://www.leconomiste.com/article/984 … n-show-fes

Mais pour nos villes locales, Gaia a fait cette étude pour une gestion du sujet pigeons  ( 15 pages) :
https://www.gaia.be/sites/default/files … rbains.pdf

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Dupuis
Pimonaute assidu
Inscription : 03-10-2016
Messages : 123

Re : Pigeons sur balcon

panchito a écrit :

La Place des Maïeurs à WSP en était remplie. Le bourgmestre a décidé de stériliser tous les pigeons. Ils les ont capturés, emmenés en camionnettes à Paris, stériliser et puis ramenés.

On en est définitivement débarrassés!

Et au moins on sait à quoi servent nos impôts et taxes!

Donc les pigeons sont partis à Paris puis ramenés mais .....ramenés où ? 
Si vous en êtes définitivement débarrassés ces pigeons ont été soit tués soit déposés dans une autre commune , aucune de ces  solutions n’est satisfaisante .

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