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Dégâts et usure normale

tikomoon
Pimonaute
Inscription : 02-06-2018
Messages : 4

Dégâts et usure normale

Bonjour,

La question concerne un bail pour une maison unifamiliale en Région wallonne, en location depuis septembre 2013 (donc sauf erreur dans sa 4ème année d'un baill de 9 ans)

En location depuis 4 ans, nous nous sommes toujours très bien entendus avec le propriétaire. Jusqu'à dernièrement. Récemment, un électro-ménager est tombé en panne et nous avons essayé de contacter le propriétaire pour savoir quoi faire.

Nous avons reçu un courrier demandant une visite comme autorisé par le bail.

Nous avons donné suite immédiatement et le propriétaire vient de faire la visite.

durant la visite, il a été constaté oralement que les animaux de compagnie avaient âbimé la tapisserie murale (fibre de verre).
Je ne conteste pas, mais tiens également à ce que l'usure normale de la fibre et des peintures soit prise en compte.

Dès lors voici ma question, quel raisonnement équitable devrait/pourrait être appliqué si nous devions quitter aujourd'hui pour calculer la part de responsabilité qui m'incombre, mais également tenir compte de l'usure normale de la dite fibre?

pour info, lors de notre entrée la fibre datait déjà de l'ancien locataire et certaines pièces n'avaient pas été repeintes(et nous ne les avons pas repeintes pour l'instant).

Encore une fois, je ne cherche pas à tout mettre à la charge du bailleur, mais je cherche un raisonnement équitable et juste

Merci d'avance,

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 267

Re : Dégâts et usure normale

Je crois qu'il faille faire la distinction entre la fibre de verre et la peinture.

En général, la peinture s'amorti en 9 années. Le tout est donc de savoir quand cela a été repeint.

Pour la fibre de verre à supposer qu'il y a un amortissement ce serait beaucoup plus long.

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tikomoon
Pimonaute
Inscription : 02-06-2018
Messages : 4

Re : Dégâts et usure normale

Bonjour,

Je suis aussi aligné sur le fait que ce soit plus "long" que les simples peintures, mais je cherche une référence sur le combien.

Après recherche, je suis tompbé sur le tableau (suisse) suivant : https://www.mobiliere.ch/assurances-et- … n-location

Je cherche des informations sur le raisonnement en Belgique.

Merci!

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 754
Site Web

Re : Dégâts et usure normale

Si l'état des lieux d'entrée a été réalisé par un (vrai) expert et qu'il intervient pour réaliser celui de sortie, il tiendra certainement compte de ce qui peut être considéré comme amortissement normal.
L'endommagement constaté résulte-t-il de la présence de ces animaux de compagnie ou non ?


Erik DECKERS
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tikomoon
Pimonaute
Inscription : 02-06-2018
Messages : 4

Re : Dégâts et usure normale

Bonjour,

il s'agit effectivement de dégats du fait de nos chats (autorisés explicitement par le contrat de bail) et je ne conteste absolument pas (ce serait malhonnête de ma part).

L'état des lieux a été fait avec le propriétaire sans expert, et identifie les revêtements de sol comme en bon état mais pas neufs.

il s'agit de fibre pré peinte (et non repeinte après l'ancien locataire).

BàV

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 486

Re : Dégâts et usure normale

L’usure normale n’inclut évidemment pas les griffes de chat, D’autre part ce n’est pas parce que votre bailleur au grand cœur a autorisé la présence de vos chats, que vous pourrez vous permettre de rendre le bien en fin de contrat sans réparer les dommages créés par vos chats dommages qui ne sont évidemment pas de l’usure locative.
Le problème avec la fibre de verre est qu’elle ne se  detapisse pas. De nombreux peintres professionnels refusent d’ailleurs de faire ce travail très peu écologique et dangereux pour la santé (inhalation de micro-particules de verre etc).
Donc qu’aller vous faire et qu’avez-vous proposé à votre bailleur pour remettre le bien en l’état?

Dernière modification par panchito (02-06-2018 15:07:38)

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tikomoon
Pimonaute
Inscription : 02-06-2018
Messages : 4

Re : Dégâts et usure normale

Bonjour,

la remarque sur les chats dans le contrat de bail était pour préciser que je n'étais pas hors conditions du bail. Personnellement (et cela n'engage que moi), je ne consifdère pas qu'un bailleur qui accepte 2 chats soit un bailleur "au grand coeur", mais simplement un bailleur.
En effet, nous lui avions signalé lors de la première visite avoir des chats et qu'il n'était pas envisageable de louer un bien si ceux-ci nous étaient interdits.

Soit, j'entends bien votre propos, mais accepté ou non par des professionnels, la fibre, comme toute autre élément à un taux d'usure. il est donc évident qu'à un moment celle-ci aurait dans tous les cas dû être changée.

Mon point ici n'est pas de chercher à éviter les frais dûs aux dégâts réalisés par mes chats, mais bien de voir comment rendre l'intervention de chacun équitable.
Comme signalé plusieurs fois ci-avant, la fibre n'était ni neuve ni fraichement repeinte à l'entrée. Nous sommes 5 ans plus tard.

Dès lors si je la remet complètement à neuf, je prends à ma charge la remise complètement à neuf pour rendre le bien dans un meilleur état qu'initialement.

BàV

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 486

Re : Dégâts et usure normale

Vous faites erreur; vous confondez la fibre de verre avec du papier-peint or cela n’a rien à voir .
Une fois placée la fibre de verre ne s’enlève plus, elle tient avec le plâtre en-dessous. Donc on ne sait pas l’enlever sans provoquer des dégâts aux murs, le plâtre vient avec. Donc une fois placée, c’est pour toujours, il suffit de repeindre au-dessus. Cette solution est donc mise en place par de nombreux bailleurs puisqu’elle ne s’use pas et que quand on change de locataire il suffit d’appliquer une couche de peinture « fraîcheur ». Évidemment les problèmes surviennent quand les locataires la trouent, y collent des objets avec du silicone, ou que leurs animaux font leurs griffes dessus. Ces dégâts sont impossibles à réparer sans enlever toute la fibre de verre ce qui est une opération très dangereuse pour la santé et qui provoque des dégâts aux murs. Donc d’énormes frais...

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 616

Re : Dégâts et usure normale

La fibre de verre, c'est effectivement une sacré crasse à "réparer". C'est pour cette raison que je n'en place jamais d'ailleurs.
J'en ai hérité dans un appartement, et c'est pénible.

Pour moi, si vous l'avez dégradé, vous devez la remplacer.
La fibre est un élément structurel. Je ne sais pas ce que les experts prennent en compte pour cela, car je n'en ai jamais entendu parlé. Donc soit on ne comptera pas de vétusté, soit celle-ci est terriblement longue (min. 25 ans, certainement plus. S'il y en a une, je parie sur 40 ans).

Vous risquez de vous retrouver dans une position délicate.
Imaginons que vous êtes redevable de 70% de la valeur du revêtement mural (ou autre, à voir ce que Francis en dirait, pour exemple).
Le bailleur indiquera, à raison également, le coût de l'arrachage sur l'entièreté de la surface (on ne sait travailler ça que par mur entier) + le ragréage pour retrouver  un mur plane + l'achat, le matériel et la main d'oeuvre pour la nouvelle fibre + la peinture qui viendra avec obligatoirement. Vu les dégâts, il n'a pas d'autre choix que de repeindre la nouvelle fibre.

Ca peut vous coûter un bras.

J'adore les animaux, mais en location, ils représentent des risques évidents. Les dégâts qu'ils peuvent causer sont généralement très mal assumés par les locataires, et/ou systématiquement sous-évalués.

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 267

Re : Dégâts et usure normale

J'ai rénové un immeuble il y a près de   25 ans et dans tous les appartements j'ai mis de la fibre de verre. À ce jour, il n'y a aucune trace d'usure. Mieux, là où le locataire à fait des trous, cela ne se remarque pas après rebouchage. Même là où le locataire à fait du mur un mur de Breendonck. Dès lors, je doute qu'il faille prendre en compte une vétusté.

Par contre, dans la cage d'escalier où il y a de gros coups de plusieurs cm², pour bien faire il faut soit tout remplacer soit mettre partout un nouveau tissus.

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 694

Re : Dégâts et usure normale

Discutez-en avec votre propriétaire.

Pour moi, les dégâts faits par des animaux ne sont en aucun cas de l'usure normale.  Jamais.

La fibre de verre, je n'en veux pas.  A la place de votre propriétaire, puisque le mur semble devoir être refait (voir le degré de dégats), je préfèrerais que l'on ne remette pas de la fibre de verre, mais du papier peint classique.  Mais ce n'est que mon avis personnel et pas nécessairement celui de votre propriétaire.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 486

Re : Dégâts et usure normale

D'après les agences immobilières, le papier peint est totalement démodé. Toutes celles avec lesquelles je suis entrée en contact, conseillent de peindre directement sur le plâtre (après réparations et ponçage). Ce ne n'est pas du tout à mon goût mais il parait que les locataires e veulent plus de papier peints (trop difficile de réparer les dégâts)....

Evidemment pour les appartements neufs, c'est la norme aussi.

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 453

Re : Dégâts et usure normale

La fibre de verre a une espèrance de vie de plus de 25 ans.  Son enlèvement entraine quasiment a chaque fois une réparation du support et donc un coût important.  Les dégâts causés par les animaux ne sont jamais de l'usage normal, idem pour les dégâts causés par les enfants ou les disputes conjugales ou autres.  Certains peintres sont des artistes et parviennent a restituer la trame de la fibre de verre...


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
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PIM

rodes
Pimonaute assidu
Lieu : Hainaut
Inscription : 06-09-2012
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Re : Dégâts et usure normale

Si la fibre de verre etait en tres bon état, l'age qu'elle avait n'y change rien. Il faut remettre en état. (point). Je chercherais plutot un peintre qui sait faire la réparation que de demander au bailleur de s'accorder sur une estimation du cout. Il ne pourra que demander un devis chez un pro de confiance.

Pour la peinture c'est différent, mais chez moi une peinture (hors cuisine) de qualité reste bon 20 ans et plus. Pas chez certains de mes locataires.

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 453

Re : Dégâts et usure normale

Rodes, jamais un expert ne vous suivra sur un amortissement de peinture commune en 20 ans.  C'est rêver.
6 à 10 ans pour des pièces de vie, c'est un maximum..
Quel que soit la qualité d'un équipement, ici la fibre de verre, un amortissement reste toujours la règle ! 
Certains peuvent conserver des peintures 20 ans, et même plus, suffit de visiter des sites archéologiques, mais ce n'est pas la regle en location...


Francis

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 616

Re : Dégâts et usure normale

Francis a écrit :

suffit de visiter des sites archéologiques, mais ce n'est pas la regle en location...

lol  lol  lol

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