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Un syndic peut il convoquer seul une AGE

xav0123
Pimonaute assidu
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Un syndic peut il convoquer seul une AGE

Bonjour,

Notre syndic nous annonce par mail "qu'il ne peut plus gérer notre immeuble dans de bonnes conditions dû à un contexte particulier" et annonce qu'il convoque une AGE dans 17 jours calendriers.

C'est vraiment bizarre car la relation était bonne, on a eu notre AG il y a exactement 1 mois. On a décidé de gros travaux, et là il nous lâche.
J'ai essayé de l'appeler pour en savoir plus mais sans succès.

En plus il nous propose un autre syndic avec un contrat en pièce jointe, et nous assure le transfert des comptes (car ils utilisent le même logiciel) pour cette société, mais sans préciser qu'il ferait de même si nous en choisissons un autre...

Je vois ça comme si ils avaient une surcharge de travail, et qu'ils ont décider de vendre leurs contrats les moins intéressant, à un jeune syndic en recherche de client, et prêt à payer pour.
Ce n'est que supposition mais je serais intéressé de savoir ce que vous en pensez.

Je reviens à ma question initiale, est-il en droit de convoquer une AGE?   

Merci d'avance pour vos retours

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

De manière générale un syndic tient une assemblée générale extraordinaire chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété. Les deux conditions sont cumulatives (art. 577-6, § 2,al.1, C. civil).

Par ailleurs, un syndic peut toujours démissionner dans les conditions prévues dans le règlement de copropriété ou,à défaut, en application de son contrat.

Le cas échéant, en cas de démission du syndic, des pénalités pourront être postulées par l'association des copropriétaires.

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grmff
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

Si le syndic estime qu'il ne peut plus gérer en indépendance, il a raison de remettre son tablier. Idem s'il se découvre un cancer, fait un burne out (qui est assez douloureuse pour asseoir sa position), a gagné au loto et part à l'étrange, se retrouve avec un casse-couille insupportable au conseil... ou une conjonction de tous ces phénomènes.

Bref, il est donc tout à fait fondé à convoquer une AGE dans tout un tas de circonstances...

Ne vaut-il pas mieux un syndic indépendant d'esprit qui organise sa succession qu'un syndic morpion qui s'accroche ou croupion qui fait le toutou du conseil.


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D1791
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

C'est dangereux de faire un burnes out s'il y a un casse couilles dans les parages. devil


Ce n'est pas celle dont je suis le plus fier.

Dernière modification par D1791 (08-06-2018 20:58:39)


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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grmff
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

D1791 a écrit :

Ce n'est pas celle dont je suis le plus fier.

Moi si. Pourtant, c'est comme cela qu'on a du mal à asseoir sa position... big_smile


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panchito
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

Légalement parlant, une AGE ne peut être demandée que par des copropriétaires qui ont au moins 20% des quotités.

Le syndic, lui, ne peut en convoquer une que si:
1/ Il y a une décision urgente à prendre
2/ Si c'est dans l'intérêt de la copropriété

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GT
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

panchito a écrit :

Légalement parlant, une AGE ne peut être demandée que par des copropriétaires qui ont au moins 20% des quotités.

Le syndic, lui, ne peut en convoquer une que si:
1/ Il y a une décision urgente à prendre
2/ Si c'est dans l'intérêt de la copropriété

La terminologie "assemblée générale extraordinaire" ne figure pas dans le texte légal.

L'assemblée générale qui se tient au cours de de la période fixée par le règlement de copropriété est communément appelée assemblée statutaire ou ordinaire et que toute autre assemblée est une assemblée extraordinaire , qu'elle soit ou non convoquée dans le cas où une décision doive être prise d'urgence et dans l'intérêt de la copropriété ou qu'elle soit tenue suite à une requête d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant un certain nombre des parts dans les parties communes.

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grmff
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

Si le syndic ne peut plus gérer la copropriété suite à un contexte particulier, il est tout à fait honorable de sa part de trouver une solution pour l'ACP.

Franchement, je ne vois pas le problème. Il prévient même avec 17 jour d'avance, alors qu'il aurait pu invoquer l'urgence pour emballer cela en quelques jours...


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GT
Pimonaute incurable
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

grmff a écrit :

Si le syndic ne peut plus gérer la copropriété suite à un contexte particulier, il est tout à fait honorable de sa part de trouver une solution pour l'ACP.

Franchement, je ne vois pas le problème. Il prévient même avec 17 jour d'avance, alors qu'il aurait pu invoquer l'urgence pour emballer cela en quelques jours...

Cependant la récolte par les copropriétaires d'offres de services présentées par des candidats syndics se fait difficilement en 17 jours.

Dernière modification par GT (09-06-2018 14:53:35)

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grmff
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

J'ai été dans un cas similaire. En une semaine, j'avais 4 offres correctes..

Je ne vois donc pas où est la difficulté pour obtenir des offres...


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GT
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

grmff a écrit :

J'ai été dans un cas similaire. En une semaine, j'avais 4 offres correctes..

Je ne vois donc pas où est la difficulté pour obtenir des offres...

Toutes les associations de copropriétaires ne comptent pas en leur sein un professionnel de l'immobilier.

Il m'est déjà arrivé de prendre langue avec des syndics afin de leur demander de présenter une offre sérieuse, càd en connaissance de cause du dossier de l'ACP.

Obtenir une pluralité d' offres requiert une préparation de la part des demandeurs, un examen de la part du syndic pressenti et des discussions sur le contenu du contrat.

Les offres sont ensuite présentées à l'AG.

Le tout en 17 jours ?

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panchito
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

Trouver un bon Syndic qui accepte de prendre une nouvelle ACP en portefeuille relève de la gageure dans les belles communes de Bruxelles. Soit:
- L'ACP est trop petite pour les grands syndics pour que ce soit rentable (en dessous de 20 lots par exemple)
- il a une (ou plusieurs) procédure(s) judiciaire(s) en cours suite à des mauvais payeurs
- il y a des travaux à faire
- trop de suivi et de visites sur place
etc....


Mais pour quel problème URGENT le syndic veut-il convoquer l'AGE?

Pour quelle décision urgente à prendre?

Quel est l'ordre du jour de cette AGE?

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

xav0123 a écrit :

 

(...) on a eu notre AG il y a exactement 1 mois. On a décidé de gros travaux, et là il nous lâche.

Le syndic peut "lâcher" une ACP, il peut démissionner mais dans les conditions prévues statutairement ou à défaut contractuellement.

Quid en l'espèce ? quelles sont ces conditions ? sont-elles respectées ?

Le cas échéant, il convient de les rappeler au syndic dans les meilleurs délais.

A défaut de les respecter la responsabilité du syndic pourrait être engagée.

Par ailleurs,de manière générale un mandataire (le syndic) ne peut mettre fin à son  mandat ds des conditions préjudiciables à son mandant (l'ACP).

Dernière modification par GT (10-06-2018 09:20:44)

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panchito
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

Panchito a écrit :

Mais pour quel problème URGENT le syndic veut-il convoquer l'AGE?

Pour quelle décision urgente à prendre?

Quel est l'ordre du jour de cette AGE?

C'est uniquement pour démissionner? Mais qu'est-il prévu dans son contrat? Démission par recommandé? Indemnités de rupture? Préavis de 3 mois à prester?

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GT
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

ninifel a écrit :

NB: GT peut indiquer l'article du Code Civil qui interdit à un syndic de faire voter des travaux qui outrepassent la durée de son mandat, en conséquence de quoi la copropriété doit d'urgence considérer que son PV d'il y a 1 mois est NUL et NON AVENU et en tirer la conséquence utile pour gérer l'immeuble.

J'ignore tout de l'existence de cet article.

En revanche, l'art. 577-8, § 1, al.5, C. civil prévoit que : "Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale,il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat"

Ce qui est différent d'une interdiction à un syndic de faire voter des travaux qui outrepassent la durée de son mandat.

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grmff
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

Que de questions dans tous les sens pour répondre à Xav0123...

Il n'a qu'une question: peut-il convoquer une AG?

La réponse est "oui" sous réserve de justifier l'intérêt de la copropriété (et non le sien).

Et de toute façon, même s'il ne pouvait pas la convoquer, la convocation reste valable! L'AG va se tenir, et ses décisions s'appliqueront.

La seule chose qui pourrait lui être imputée, ce sont les frais de cette AG s'il s'avère que celle-ci est inutile, ou qu'il est le responsable de son utilité...


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GT
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

Les notions d'urgence et d'intérêt de la copropriété n'ont pas été définies par le législateur.
Le syndic les appréciera en premier lieu.
Le cas échéant, saisi d'une demande d'un copropriétaire, le juge annulera la tenue de l'AG et/ou ses décisions si  les conditions de la tenue de cette réunion n'ont, selon lui, pas été réunies.
Le juge prendra en considération les statuts et, le cas échéant, le contrat du syndic (à propos desquels nous n'avons reçu aucune information de la part de xav123).

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

Je pense que, pour des raisons évidentes de sécurité juridique et de facilité, le juge estimera que l'AG est valable. Puis il passera à des choses plus intéressantes et importantes. Tout le monde aura perdu son temps et son énergie. Et personne n'en sortira grandi.


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xav0123
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

Bonjour à tous,

Excusez moi pour le retour tardif mais WE chargé...
Je ne pensais pas que ce sujet allait intéresser tant de monde aussi.

Je vais tenter de faire une réponse groupée.

En ce qui concerne la démission du syndic j'ai vérifié le contrat et il y est stipulé que :
"Le contrat est conclu pour une durée de un an. Le mandat se renouvellera chaque année, par décision de l'Assemblée Générale, pour la même durée. Il pourra être résilié, de part et d'autre par lettre recommandée, trois mois après une décision prise lors dune assemblée générale ordinaire ou extraordinaire. Le présent contrat est incessible sans un accord mutuel, constaté par écrit."
Ca, c'est la version contractuelle de l'offre que nous avions reçu avant de signer.
Ce qu'on a signé est légèrement différent :
"Le contrat est conclu pour une durée de un an. Le mandat se renouvellera chaque année, par décision de l'Assemblée Générale, pour la même durée. Il pourra être résilié, de part et d'autre, moyennement un préavis de 2 mois. Dans tous les cas de rupture du présent contrat, le syndic s'engage à faire le nécessaire pour que le transfert du dossier soit fait suivant les modalités de l'article 577-8, &4, 9°, C.civ."

Le préavis est donc de deux mois.
Remarque : Les différences entre le contrat proposé et le contrat signé sont nombreuses (je viens de le découvrir). Je trouve ça vraiment limite de leur part, mais plus rien ne m'étonne avec cette corporation.

Pour les 17 jours, comme GT ou panchito l'ont indiqué, c'est très limite pour se retourner.
Il n'y a pas d'avocat ou de médecin dans notre immeuble. Je dirais qu'on est de la classe moyenne inférieur. Beaucoup d'étranger qui ne parle pas forcément bien la langue, et surtout, c'est des sujets qui les dépassent et ne les intéressent pas.
L'année passée, il y a même personne qui s'est présenté au conseil de copropriété, ni même un vérificateur aux comptes.
Moi j'ai plus que donné pour cette copro, et vu que je suis en recherche active d'un autre logement, je ne souhaite pas et ne veux plus m'investir.
Heureusement cette année, il y a un gars qui prend les choses en mains et à qui j'ai proposé mon aide pour avancer malgré tout, mais lui comme moi, on travaille, faut qu'on se rencontre pour établir un plan d'action, qu'on convoque des syndics, qu'on les rencontre, qu'on reçoivent leurs offres, qu'on les analyses, qu'on fassent un tableau comparatif, qu'on les présentes au copro avant l'AGE, et tout cela en travaillant, et tous les autres trucs qu'on a sur le côté, donc c'est pas évident et vraiment juste.

Après je suis d'accord avec grmff aussi. Ca sert à rien de continuer avec ce syndic à partir du moment où il veut arrêter la relation contractuelle.
Par contre, si je peux lui sortir un petit texte de loi qui dirait que ce qu'il fait n'est pas juste (et je précise que ce n'est pas un petit bureau mais ils sont au moins 15), ça me soulagerait un peu.
Avant eux on a eu deux syndics qui nous ont mis dans une situation très délicate, et ça fait maintenant 3 ans qu'ils se prennent 400 €/mois pour 19 copropriétaires pour une gestion sans trop de difficultés pour finir...

Et oui en novembre 2017 on a eu une AGE, avec un architecte proposé par le syndic pour nous expliquer notre situation et ce qu'il serait possible de faire, mais nous n'avons pas accroché et avons désigné un autre bureau pour une étude préalable.

Le bureau que nous avions désigné était présent à l'AGO et nous a présenté des solutions. Nous avons choisi des "solutions" pour plus de 250.000 € d'estimations auxquelles il faut rajouter 9% de frais d'architecte et la TVA, en sachant que sur les 5 dernières années, on a déjà dépensé 250.000 € sans architecte et que ça s'est relativement mal passé, les travaux à venir devant être financés par un prêt.
Je précise qu'on parle d'une copropriété de 19 copropriétaires avec des lots de plus ou moins 190.000 €.

La question centrale est bien comme le dit panchito "quelle est la situation urgente que le syndic invoque", et pour moi il aura beaucoup de mal a se justifier.
Je lui ai envoyer un mail exprimant notre étonnement.
Je l'appelle demain matin et vous tient au courant.

Bàv

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

xav0123 a écrit :

Beaucoup d'étranger qui ne parle pas forcément bien la langue, et surtout, c'est des sujets qui les dépassent et ne les intéressent pas.

Grave erreur! Ils sont si riches qu'après avoir acheté leur appartement, ils ne s'intéressent ni à la gestion ni comment les autres CP dépensent leur argent en commandant des travaux de plus de 250.000€, plus 9% de frais d'architecte et probablement 2% d'honoraires extra pour le syndic pour gérer le chantier?

C'est vrai que les médecins ou avocats ne comprennent pas grand choses aux travaux de génie civil, mais vos CP "étrangers", ils font quoi dans la vie? Ce sont des expats travaillant à la commission?

Et vos travaux c'est pour une nouvelle façade en marbre?

Avec 19 lots, il va vous être très difficile de trouver un bon syndic à Bruxelles. Les "grands' ne prennent pas de si petites copropriétés. Ou alors faudra revoir les 2% d'honoraires extra pour la gestion d'un tel chantier à la hausse.

Mais qu'aller vous faire avec ces 250.000€? Le building avait quel âge? Et l'argent, il est déjà sur le compte de l'ACP? Tous les CP ont pris un prêt personnel ou l'ACP a fait un prêt global?

Votre Syndic convoque une AGE pour que vous, les CP, puissiez prendre une décision urgente dans l'intérêt de l'ACP, laquelle? Quel point figure à l'ordre du jour de cette AGE?

Vous dites que voulez vendre mais vous devrez présenter les PV des dernières AG aux candidats acheteurs. ...Avec des travaux pareils en vue, cela risque d'en refroidir plus d'un, vous ne pensez pas? Ce n'est pas le bon moment pour vendre....

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