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    Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    xav0123
    Pimonaute assidu
    Inscription : 10-05-2012
    Messages : 36

    Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    Bonjour,

    Notre syndic nous annonce par mail "qu'il ne peut plus gérer notre immeuble dans de bonnes conditions dû à un contexte particulier" et annonce qu'il convoque une AGE dans 17 jours calendriers.

    C'est vraiment bizarre car la relation était bonne, on a eu notre AG il y a exactement 1 mois. On a décidé de gros travaux, et là il nous lâche.
    J'ai essayé de l'appeler pour en savoir plus mais sans succès.

    En plus il nous propose un autre syndic avec un contrat en pièce jointe, et nous assure le transfert des comptes (car ils utilisent le même logiciel) pour cette société, mais sans préciser qu'il ferait de même si nous en choisissons un autre...

    Je vois ça comme si ils avaient une surcharge de travail, et qu'ils ont décider de vendre leurs contrats les moins intéressant, à un jeune syndic en recherche de client, et prêt à payer pour.
    Ce n'est que supposition mais je serais intéressé de savoir ce que vous en pensez.

    Je reviens à ma question initiale, est-il en droit de convoquer une AGE?   

    Merci d'avance pour vos retours

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    GT
    Pimonaute incurable
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    Messages : 3 861

    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    De manière générale un syndic tient une assemblée générale extraordinaire chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété. Les deux conditions sont cumulatives (art. 577-6, § 2,al.1, C. civil).

    Par ailleurs, un syndic peut toujours démissionner dans les conditions prévues dans le règlement de copropriété ou,à défaut, en application de son contrat.

    Le cas échéant, en cas de démission du syndic, des pénalités pourront être postulées par l'association des copropriétaires.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    Si le syndic estime qu'il ne peut plus gérer en indépendance, il a raison de remettre son tablier. Idem s'il se découvre un cancer, fait un burne out (qui est assez douloureuse pour asseoir sa position), a gagné au loto et part à l'étrange, se retrouve avec un casse-couille insupportable au conseil... ou une conjonction de tous ces phénomènes.

    Bref, il est donc tout à fait fondé à convoquer une AGE dans tout un tas de circonstances...

    Ne vaut-il pas mieux un syndic indépendant d'esprit qui organise sa succession qu'un syndic morpion qui s'accroche ou croupion qui fait le toutou du conseil.


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    D1791
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    Messages : 702

    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    C'est dangereux de faire un burnes out s'il y a un casse couilles dans les parages. devil


    Ce n'est pas celle dont je suis le plus fier.

    Dernière modification par D1791 (08-06-2018 20:58:39)


    Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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    grmff
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    D1791 a écrit :

    Ce n'est pas celle dont je suis le plus fier.

    Moi si. Pourtant, c'est comme cela qu'on a du mal à asseoir sa position... big_smile


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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    Légalement parlant, une AGE ne peut être demandée que par des copropriétaires qui ont au moins 20% des quotités.

    Le syndic, lui, ne peut en convoquer une que si:
    1/ Il y a une décision urgente à prendre
    2/ Si c'est dans l'intérêt de la copropriété

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    GT
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    panchito a écrit :

    Légalement parlant, une AGE ne peut être demandée que par des copropriétaires qui ont au moins 20% des quotités.

    Le syndic, lui, ne peut en convoquer une que si:
    1/ Il y a une décision urgente à prendre
    2/ Si c'est dans l'intérêt de la copropriété

    La terminologie "assemblée générale extraordinaire" ne figure pas dans le texte légal.

    L'assemblée générale qui se tient au cours de de la période fixée par le règlement de copropriété est communément appelée assemblée statutaire ou ordinaire et que toute autre assemblée est une assemblée extraordinaire , qu'elle soit ou non convoquée dans le cas où une décision doive être prise d'urgence et dans l'intérêt de la copropriété ou qu'elle soit tenue suite à une requête d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant un certain nombre des parts dans les parties communes.

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    grmff
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    Si le syndic ne peut plus gérer la copropriété suite à un contexte particulier, il est tout à fait honorable de sa part de trouver une solution pour l'ACP.

    Franchement, je ne vois pas le problème. Il prévient même avec 17 jour d'avance, alors qu'il aurait pu invoquer l'urgence pour emballer cela en quelques jours...


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    GT
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    grmff a écrit :

    Si le syndic ne peut plus gérer la copropriété suite à un contexte particulier, il est tout à fait honorable de sa part de trouver une solution pour l'ACP.

    Franchement, je ne vois pas le problème. Il prévient même avec 17 jour d'avance, alors qu'il aurait pu invoquer l'urgence pour emballer cela en quelques jours...

    Cependant la récolte par les copropriétaires d'offres de services présentées par des candidats syndics se fait difficilement en 17 jours.

    Dernière modification par GT (09-06-2018 14:53:35)

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    grmff
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    J'ai été dans un cas similaire. En une semaine, j'avais 4 offres correctes..

    Je ne vois donc pas où est la difficulté pour obtenir des offres...


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    GT
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    grmff a écrit :

    J'ai été dans un cas similaire. En une semaine, j'avais 4 offres correctes..

    Je ne vois donc pas où est la difficulté pour obtenir des offres...

    Toutes les associations de copropriétaires ne comptent pas en leur sein un professionnel de l'immobilier.

    Il m'est déjà arrivé de prendre langue avec des syndics afin de leur demander de présenter une offre sérieuse, càd en connaissance de cause du dossier de l'ACP.

    Obtenir une pluralité d' offres requiert une préparation de la part des demandeurs, un examen de la part du syndic pressenti et des discussions sur le contenu du contrat.

    Les offres sont ensuite présentées à l'AG.

    Le tout en 17 jours ?

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    panchito
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    Trouver un bon Syndic qui accepte de prendre une nouvelle ACP en portefeuille relève de la gageure dans les belles communes de Bruxelles. Soit:
    - L'ACP est trop petite pour les grands syndics pour que ce soit rentable (en dessous de 20 lots par exemple)
    - il a une (ou plusieurs) procédure(s) judiciaire(s) en cours suite à des mauvais payeurs
    - il y a des travaux à faire
    - trop de suivi et de visites sur place
    etc....


    Mais pour quel problème URGENT le syndic veut-il convoquer l'AGE?

    Pour quelle décision urgente à prendre?

    Quel est l'ordre du jour de cette AGE?

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    GT
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    xav0123 a écrit :

     

    (...) on a eu notre AG il y a exactement 1 mois. On a décidé de gros travaux, et là il nous lâche.

    Le syndic peut "lâcher" une ACP, il peut démissionner mais dans les conditions prévues statutairement ou à défaut contractuellement.

    Quid en l'espèce ? quelles sont ces conditions ? sont-elles respectées ?

    Le cas échéant, il convient de les rappeler au syndic dans les meilleurs délais.

    A défaut de les respecter la responsabilité du syndic pourrait être engagée.

    Par ailleurs,de manière générale un mandataire (le syndic) ne peut mettre fin à son  mandat ds des conditions préjudiciables à son mandant (l'ACP).

    Dernière modification par GT (10-06-2018 09:20:44)

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    panchito
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    Panchito a écrit :

    Mais pour quel problème URGENT le syndic veut-il convoquer l'AGE?

    Pour quelle décision urgente à prendre?

    Quel est l'ordre du jour de cette AGE?

    C'est uniquement pour démissionner? Mais qu'est-il prévu dans son contrat? Démission par recommandé? Indemnités de rupture? Préavis de 3 mois à prester?

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    ninifel
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    GT a écrit :

    xav0123 a écrit :


    (...) on a eu notre AG il y a exactement 1 mois. On a décidé de gros travaux, et là il nous lâche.


    Quels travaux ?
    devis ?
    Comment a été prise cette décision de "gros travaux" ?
    Quid de son financement ?
    Réserve ?
    Quelle majorité dans votre PV ?

    Sans vouloir polémiquer on les connait bien les syndics professionnels qui font voter des travaux et démissionnent illico dans leur droit et devinez-donc pourquoi. C'est peux-être là que gît VOTRE problème.
    NB: GT peut indiquer l'article du Code Civil qui interdit à un syndic de faire voter des travaux qui outrepassent la durée de son mandat, en conséquence de quoi la copropriété doit d'urgence considérer que son PV d'il y a 1 mois est NUL et NON AVENU et en tirer la conséquence utile pour gérer l'immeuble.

    La démission du syndic n'est pas le véritable sujet dont le Conseil de la Copropriété, le Cac et les copropriétaires et leur Assemblée Générale doivent se saisir en priorité suite à la démission du quidam, à mon avis. Je vois les choses autrement. C'est comme avoir une voiture sur le tarmac, un moteur qui est cassé ( à réparer) et votre pilote se barre en courant. Que faites-vous en numéro 1 ? Courrir derrière le pilote qui se barre ou organiser la réparation du moteur ?

    Bref, Répondez-nous xav0123.......................... glasses

    Dernière modification par ninifel (10-06-2018 09:40:08)


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    GT
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    ninifel a écrit :

    NB: GT peut indiquer l'article du Code Civil qui interdit à un syndic de faire voter des travaux qui outrepassent la durée de son mandat, en conséquence de quoi la copropriété doit d'urgence considérer que son PV d'il y a 1 mois est NUL et NON AVENU et en tirer la conséquence utile pour gérer l'immeuble.

    J'ignore tout de l'existence de cet article.

    En revanche, l'art. 577-8, § 1, al.5, C. civil prévoit que : "Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale,il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat"

    Ce qui est différent d'une interdiction à un syndic de faire voter des travaux qui outrepassent la durée de son mandat.

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    grmff
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    Que de questions dans tous les sens pour répondre à Xav0123...

    Il n'a qu'une question: peut-il convoquer une AG?

    La réponse est "oui" sous réserve de justifier l'intérêt de la copropriété (et non le sien).

    Et de toute façon, même s'il ne pouvait pas la convoquer, la convocation reste valable! L'AG va se tenir, et ses décisions s'appliqueront.

    La seule chose qui pourrait lui être imputée, ce sont les frais de cette AG s'il s'avère que celle-ci est inutile, ou qu'il est le responsable de son utilité...


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    GT
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    Les notions d'urgence et d'intérêt de la copropriété n'ont pas été définies par le législateur.
    Le syndic les appréciera en premier lieu.
    Le cas échéant, saisi d'une demande d'un copropriétaire, le juge annulera la tenue de l'AG et/ou ses décisions si  les conditions de la tenue de cette réunion n'ont, selon lui, pas été réunies.
    Le juge prendra en considération les statuts et, le cas échéant, le contrat du syndic (à propos desquels nous n'avons reçu aucune information de la part de xav123).

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    grmff
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    Je pense que, pour des raisons évidentes de sécurité juridique et de facilité, le juge estimera que l'AG est valable. Puis il passera à des choses plus intéressantes et importantes. Tout le monde aura perdu son temps et son énergie. Et personne n'en sortira grandi.


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    ninifel
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    Re : Un syndic peut il convoquer seul une AGE

    je lis que certains débarquent dans le sujet avec ...juge, avocat, procès  devil  alors que je dis juste que comme prévu  par la sagesse du  législateur du code civil belge, tout le monde et Xav lui-même seraient bien prudents et sages de ne pas partir bille en tête avec un successeur sans remettre en cause le dernier gros évènement de cette copropriété à savoir un vote de gros travaux , dont on ignore quelle fut la majorité à ce sujet....

    Vous n'avez pas connu ce scénario  :

    La copropriété vote des travaux X et le syndic démissionne ?

    vraiment ?

    Je ne le crois pas  wink


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