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mandat AG

luciole
Pimonaute
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mandat AG

Bonjour,

Etant à l'étranger lors de l'AG, j'ai donné ma procuration à un autre copropriétaire.
Nous sommes une copropriété de 15 lots répartis en 10000/10000. Je détiens 2245/10000 et le copropriétaire a qui j'ai donné ma procuration 547/10000.
Je précise qu'il n'avait pas d'autre procuration que la mienne.
Le syndic (non-professionnel) n'a pas accepté de prendre l'entièreté de mon mandat sous prétexte que j'ai 4 lots?????
J'estime que mes droits n'on pas été respectés et je voudrais savoir si je peux demander l'annulation de l'AG.
Merci de m'aider dans les démarches.


Merci infiniment pour vos réponses et votre soutien.

Luciole

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grmff
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Re : mandat AG

Bonjour Luciole, et bon retour parmi nous.

Votre syndic ne peut refuser votre procuration pour la raison invoquée. Quelque soit le nombre de lot, c'est le nombre de quotités qui est à prendre en compte dans votre cas. (ce ne serait pas le cas si votre mandataire avait accepté 3 autres mandats en plus.

Il peut cependant limiter le nombre de voix de votre mandataire au nombre total de voix des autres propriétaires présents ou représentés.

En clair, personne ne peut avoir une majorité à lui tout seul.


Grmf!
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luciole
Pimonaute
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Re : mandat AG

Merci pour votre réponse. C'est bien ce que j'avais compris !!!!
Mais comment le faire entendre au syndic et annuler l'AG et les décisions...

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : mandat AG

Faut-il annuler l'AG, ou corriger le sens des décisions en fonction des votes?... A mon avis, point besoin de faire annuler l'AG.  Les votes sont personnels et il est donc évidemment possible de procéder au recomptage correct en fonction des quotités à considérer.

Il est possible que le sens des décisions change. Ou pas. Si le syndic refuse de faire le comptage correct, il vous restera à ester en justice pour contrer le résultat de l'AG.


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GT
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Re : mandat AG

La réponse se trouve ds la lecture de l'article 577-6, § 2, C. civil
§ 7. (...)
   Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
   Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
(...)

Les procurations sont données par les copropriétaires de lots. C'est à ce titre qu'ils sont membres de l'assemblée générale.
Un copropriétaire de 4 lots donnera des procurations pour ces 4 lots. Cependant, s'il les donne à une même personne, il faut savoir qu'une des procurations ne sera pas prise en compte étant donné qu'un mandataire ne peut recevoir plus de 3 procurations.
Exception : si le total des voix dont dispose lui-même le mandataire et de celles  de ses mandants n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
Il n'est pas exclu que le syndic se soit conformé à la loi (sauf si l'exception est d'application).

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luc
Pimonaute incurable
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Re : mandat AG

grmff a écrit :

Faut-il annuler l'AG, ou corriger le sens des décisions en fonction des votes?... A mon avis, point besoin de faire annuler l'AG.  Les votes sont personnels et il est donc évidemment possible de procéder au recomptage correct en fonction des quotités à considérer.

Il est possible que le sens des décisions change. Ou pas. Si le syndic refuse de faire le comptage correct, il vous restera à ester en justice pour contrer le résultat de l'AG.

ayant lu votre question "mandat AG" après celui concernant la servitude je vous conseille vivement d'aller directement et d'urgence chez un avocat (en personne ou par voie électronique). Les deux sujets ensemble dépassent probablement le cadre de ce forum. Cela dépend ce qui a été dit lors de cette AG.


Cordialement,

Luc

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PIM

grmff
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Re : mandat AG

GT a écrit :

La réponse se trouve ds la lecture de l'article 577-6, § 2, C. civil
§ 7. (...)
   Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
   Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
(...)

Les procurations sont données par les copropriétaires de lots. C'est à ce titre qu'ils sont membres de l'assemblée générale.
Un copropriétaire de 4 lots donnera des procurations pour ces 4 lots. Cependant, s'il les donne à une même personne, il faut savoir qu'une des procurations ne sera pas prise en compte étant donné qu'un mandataire ne peut recevoir plus de 3 procurations.
Exception : si le total des voix dont dispose lui-même le mandataire et de celles  de ses mandants n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
Il n'est pas exclu que le syndic se soit conformé à la loi (sauf si l'exception est d'application).

Pour une fois, nous ne sommes pas d'accord. Ce sont les propriétaires qui sont membres de l'AG. Pas les lots!
Un propriétaire = un mandat! Il ne peut donner la moitié de ses voix à l'un et l'autre moitié à l'autre.


Grmf!
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luc
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Re : mandat AG

La cascade de l'organe décisionnel "AG" est repris dans l'Art. 577-6 CC:
1. membre avec droit de vote à l'AG: Art. 577-6.§ 1 CC ("Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.")
2. nombre de voix: Art. 577-6. § 6 CC ("... à sa quote-part dans les parties communes")
3. mandataire du membre représenté: Art. 577-6. § 7 CC ("Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, ...")


Cordialement,

Luc

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : mandat AG

Chère Luciole, savez-vous que l'AG sous la houlette de monsieur Syndic ladite réunion(*) vise pour objectif de "confectionner" un "acte sous seing-privé" qui est un document à partir duquel ces gens, les autres CPS et le syndic de l'ACP vont faire des dépenses (ou pas) et vous coller tout le bazar sur le dos. Questions :
1.  La convocation à l'AG a-t-elle été entreprise dans le respect de toutes les règles utiles et vous avez marqué un accord avec le processus ou vous aviez déja émis par écrit des réserves à ce stade quant à la régularité de cette action du syndic ?
2. Y a-t-il un Conseil de copropriété dans cette ACP ?
3. J'espère que votre ...."mandataire" a pris copie au smartphone ( enregistré l'AG) et vous a remis la copie de tout ce qu'il a signé (des réserves ?) en votre nom. Qu'avez-vous en mains aujourd'hui à ce sujet pour étayer vos dires.
4. Avez-vous en main la copie de ce qui a été signé...cfr l'acte sous seing-privé...IMPORTANT pour appréciser concrètement votre mécontentement
5. Vous pouvez aussi refuser ( ne pas ratifier) ce que votre mandataire aurait fait en votre nom.............

(*) En outre , le code civil contient une disposition en vertu de laquelle  à tout moment à l'unanimité les 15 copropriétaires de votre ACP peuvent se mettre d'accord sur un PV à charge pour le syndic de ratifier et inscrire l'accord dans le livre des PVS de cette association. S'il s'avère après un examen de votre mécontentement que tous le CPs ne veulent pas d'un litige avec vous alors ce sera économiquement +intelligent de procéder ainsi que via avocat procès et bazar au tribunal comme dans la fable l'huitre et les plaideurs.

Un CP bien averti vaut de l'Or en copropriété.

PS: etes-vous membre de Test-AChats ? l'ASBL snpc éventuellement ? Ces spécialistes sont de bon conseil et moins onéreux que les avocats gourmands c'est leur métier.

Dernière modification par ninifel (26-06-2018 13:41:04)


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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BMCTools
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Re : mandat AG

grmff a écrit :
GT a écrit :

La réponse se trouve ds la lecture de l'article 577-6, § 2, C. civil
§ 7. (...)
   Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
   Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
(...)

Les procurations sont données par les copropriétaires de lots. C'est à ce titre qu'ils sont membres de l'assemblée générale.
Un copropriétaire de 4 lots donnera des procurations pour ces 4 lots. Cependant, s'il les donne à une même personne, il faut savoir qu'une des procurations ne sera pas prise en compte étant donné qu'un mandataire ne peut recevoir plus de 3 procurations.
Exception : si le total des voix dont dispose lui-même le mandataire et de celles  de ses mandants n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
Il n'est pas exclu que le syndic se soit conformé à la loi (sauf si l'exception est d'application).

Pour une fois, nous ne sommes pas d'accord. Ce sont les propriétaires qui sont membres de l'AG. Pas les lots!
Un propriétaire = un mandat! Il ne peut donner la moitié de ses voix à l'un et l'autre moitié à l'autre.

Bonjour Luciole,

Je suis d'accord avec Grmff. Un copropriétaire = un mandat. Donc, votre syndic a commis une erreur.

Une question se pose car c'est bien de vouloir que vos droits soient respectés mais avez-vous intérêts à contester les décisions de l'AG.
Autrement dis, une décision est-elle contraire à ce que votre mandataire à voté pour vous ?

Si non, j'informerais le syndic de son erreur et je laisserais les choses en l'état.

Si oui, plusieurs options.
1) vous indiquez au syndic qu'il y a une erreur matériel et vous demandez la correction du pv.
2) vous demandez de convoquer une AG sur base de l'article 577-6 §2 2ème alinéa, vu que vous avez plus de 20% des quotes-parts, et vous mettez à l'ordre du jour les points litigieux.
3) vous estez en justice.

Les points 2 et/ou 3 peuvent être réalisés après avoir essayé le point 1

Les conseils donnés ici le sont dans le cadre d'un forum où ne disposons pas de tout les documents. Le conseil le plus sage reste donc celui de Luc, prenez conseil auprès d'un avocat.


Yves Van Ermen

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GT
Pimonaute incurable
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Re : mandat AG

Les positions de BMCTools et de Grmf sont des avis sur une question de droit.
Dès lors qu'il s'agit d'un point de droit il est difficilement défendable qu'il s'agisse d'erreur matérielle.

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luc
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Re : mandat AG

BMCTools a écrit :

Si oui, plusieurs options.
1) vous indiquez au syndic qu'il y a une erreur matériel et vous demandez la correction du pv.
2) vous demandez de convoquer une AG sur base de l'article 577-6 §2 2ème alinéa, vu que vous avez plus de 20% des quotes-parts, et vous mettez à l'ordre du jour les points litigieux.
3) vous estez en justice.

GT a écrit :

Les positions de BMCTools et de Grmf sont des avis sur une question de droit.
Dès lors qu'il s'agit d'un point de droit il est difficilement défendable qu'il s'agisse d'erreur matérielle.

Avec GT je considère que l'option 1 n'est pas applicable, vu que le PV d'une AG est un document sous seing privé et ne peut plus être corrigé après signature par le syndic, le président de l'AG et le secrétaire. Changer le PV après-coup a déjà résulté dans une condamnation correctionnelle d'un syndic pro (après l'ajout d"une croix dans une colonne qui adaptait le PV à la situation réelle).

Par contre l'option 2 est de loin préférable, surtout vu que vous êtes un CP avec +20% de quotités. Cette qualité vous permet d’entamer le débat à l'AG pour les points discutables avec information incomplète ou non-existante.

L'option 3 n'est pas souhaitable, vu que vous mettez les frais judiciaires de l'ACP sur le dos des autres 70% de vos voisins. C'est une solution de dernier ressort.

Je crois que le nœud du problème lors de l'AG est expliqué dans votre sujet "Servitude ????". Ce sujet nécessite selon moi un avis d'un professionnel, dans ce cas un avocat.

Dernière modification par luc (26-06-2018 12:29:23)


Cordialement,

Luc

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : mandat AG

"Changer le PV après-coup a déjà résulté dans une condamnation correctionnelle d'un syndic pro (après l'ajout d"une croix dans une colonne qui adaptait le PV à la situation réelle)." (edit pim: j'ai ajouté des " pour différencier ce que vous citez de ce que vous exprimez vous-même: merci de faire un effort d'intelligibilité svp)

Puis-je dermander la copie ou la référence dudit jugt afin de me permettre d'en commander une copie anonyme que le greffier est tenu de délivrer car les jugements sont publics et doivent circuler pour être controlés par les citoyens et servir en jurisprudence.

Merci d'avance Luc si tu veux bien   smile

Dernière modification par PIM (26-06-2018 14:15:39)


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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luc
Pimonaute incurable
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Re : mandat AG

ninifel a écrit :
luc a écrit :

"Changer le PV après-coup a déjà résulté dans une condamnation correctionnelle d'un syndic pro (après l'ajout d"une croix dans une colonne qui adaptait le PV à la situation réelle).(...)

Puis-je dermander la copie ou la référence dudit jugt (...)

Les données de ce jugement sont repris dans la section jurisprudence du site de l'IPI, et datent de je crois de 2014 ou 2015.  J'ai appris son existence car ce cas a été traité en séance publique le même jour que l'ex-gérant de mon syndic actuel passait à la CE/IPI.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : mandat AG


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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luciole
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Re : mandat AG

Rebonjour a tous,

Je reviens sur ma question car je n'arrive pas à convaincre le syndic de son erreur !
Ce dernier prétend toujours que ce sont les lots qui donnent procuration….
Pour l'aider à comprendre le non sens de son application de la loi je lui ai demandé si moi possédant 4 lots, je ne pouvais dès pas avoir de procuration de personne? Sauf si je les accepte lot part lot. Donc mon lot >1 peut encore avoir 3 procurations, puis mon lot 2 idem, puis mon lot trois…
Bref, je voudrais avoir un document officiel qui dit bien que même si j'ai 4 lots, je peux mandater un autre copropriétaire qui n'a que ma procuration et pour peu que lui et ma procuration ne dépasse pas le total des autres propriétaires présents ou représentés.

J'ai contacter d'autres avocats qui disent tous que c'est bien un mandataire qui représente une personne et pas des lots.
Mais un autre copropriétaire a consulté un autre syndic qui dit comme le nôtre. J'y perd mon latin.

Luciole

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BMCTools
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Re : mandat AG

Bonjour,

Le document officiel est la loi. Elle stipule,dans son article 577-6 §5, que  « L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. »

Avez-vous lu le mot « lot » ? Moi pas.

La jurisprudence est constante à ce propos et je pense que vous devriez faire confiance plutôt aux avocats que vous avez consulté.

Au niveau de la doctrine. Voici un extrait de « L'assemblée générale des copropriétaires » de Me Riquier. (Page 65 dans "La copropriété par appartements" Edition La Charte 2008 (et la loi de 2010 n'a rien changé à ce propos ni celle de 2018)) :

« Quid, à l'inverse, si une même personne possède plusieurs lots ? En ce cas le nombre de propriétaires peut être inférieur au nombre de lots. ... Exemple : l'immeuble est constitué de 14 lots ; 5 d'entre eux appartiennent au même propriétaire. Il y a donc 9 copropriétaires. Le quorum est atteint si 5 d'entre eux sont présents »

Donc chère Luciole, votre syndic est dans l'erreur. J'espère que les infos communiquées vous aideront. S'il n'entend pas raison vous devrez agir en justice.

Dernière modification par BMCTools (12-07-2018 14:52:22)


Yves Van Ermen

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rexou
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Re : mandat AG

luciole a écrit :

Je reviens sur ma question car je n'arrive pas à convaincre le syndic de son erreur !
Ce dernier prétend toujours que ce sont les lots qui donnent procuration….

Il est pourtant facile de comprendre que c'est le propriétaire qui donne procuration... et cette procuration vaut pour les quotités dont il dispose. En un lot comme en cent !


rexou

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grmff
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Re : mandat AG

La décisionqui vous embête a-t-elle été modifiée par le mode de calcul des voix erroné de votre syndic?

Si le résultat est différent avec le comptage correct, et si votre syndic est incapable de lire le code civil, estez en justice et virez votre syndic...

Si le sens du vote est identique, inutile de demander au juge de réformzr une décision sur ce moyen.


Grmf!
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ninifel
Pimonaute intarissable
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Messages : 1 419

Re : mandat AG

Chère Luciole,

un juriste de l'asbl du SNPC peut vous recevoir afin d'examiner ce sujet avec vous et rédiger cette lettre que vous demandez pour votre syndic.

Cela vous aiderait je pense.


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