Droit de visite d'un bien loué par un expert d'une banque / vente encours du bie

Philip · #1 11-08-2018 14:57:24

Je suis locataire à Bruxelles avec un bail de 9 ans datant d’Octobre 2007 pour ma résidence principale d’une maison unifamiliale.
Le bail est enregistré.
Le bailleur personne physique est un inconnu pour moi, il vit à l’étranger sous les tropiques, mon contact est l’agence chargée d’administrer le bail.
Je m’aperçois que l’échéance du bail est dépassée sans que rien n’ait été fait courrier ou acte de ma part comme de la part de l’agence représentant le bailleur.
Il n’y a pas de clause dans le bail régissant le renouvellement.

Pour l’anecdote je suis propriétaire bailleur en France et je suis plus familier de la législation Française qui me fait régulièrement râler car elle est extrêmement protectrice pour le locataire …

Le problème est ailleurs, en Mai l’agence m’annonce qu’ils mettent en vente la maison et vont organiser des visites, je leur indique que je serais éventuellement intéressé mais je suis pris au dépourvu par le timing et l’enchainement des évènements.
L’agence m’indique que si je suis intéressé il faut que je fasse une offre.
Au bout de quelques visites un jour l’agence me demande de repasser avec un candidat acquéreur et en fait c’est le premier des visiteurs qui arrive en indiquant qu’il a acheté la maison et veut visiter celle-ci avec son architecte pour envisager des travaux. Interloqué on leur laisse visiter la maison (donc premier visiteur = vente effectuée !).

Le manque de fairplay de l’agence qui ne nous a pas dit qu’elle avait une offre et en conséquence de nous positionner me reste en travers la gorge.

Fin Juillet l’agence nous demande de faire venir un expert d’une banque pour que les candidats acquéreurs puissent obtenir un prêt ; à ce moment mon père décède en France laissant ma mère handicapée dans une situation nécessitant une organisation lourde.
J’indique à l’agence que cela me sera difficile à court terme étant à l’étranger mais néanmoins leur trouve une date au 1er Août ; il ne l’accepte pas et m’en demande une autre.
Je leur propose plusieurs dates début Septembre mais ils me demandent des dates en Aout et l'accompagnent de menaces de devoir aller devant le juge de paix.

Il y a quelques jours au téléphone le commercial de l’agence m’avoue que le 1er Aout tous les experts étaient en vacances, il m’avoue que si Août est impératif c’est que la banque a fait une offre de prêt limité au 31/8 sous condition d’avis d’un expert agréé. Je lui indique que la banque prorogera certainement son offre et je reste sur mes dates.

Hier je reçois un mail d’un avocat m'intimant de me mettre en accord avec l'art 14 du bail sous 5 jours et de me mettre en contact avec l'agence pour un RV sous bref délais.

Mon bail en son article 14 est rédigé ainsi :
« En cas de mise en vente du bien loué ou 3 mois avant la fin du bail, le preneur devra tolérer, jusqu’au jour de sa sortie, que des placards soient apposés à des endroits apparents et que les amateurs puissent le visiter librement et complétement 3 jours par semaine à raison de 2 heures consécutives par jour ou 2 fois par semaine à raison de 3 heures consécutives, à déterminer de commun accord.
Pendant toute la durée du bail, le bailleur ou son délégué pourra visiter les lieux loués moyennant rendez-vous.»

Je pense m’être conformé à cet art 14 en ce sens que les « amateurs » ont pu visiter le bien et même plus puisque la personne se présentant comme l’acquéreur a pu venir avec son architecte.

Est-ce qu’un tiers expert même mandaté par l’agence doit être considéré comme dans la prolongation des visites des « amateurs » pour les dates de RV, j’ai l’impression que c’est plus un problème de jurisprudence que de lecture de l’article 14.
Indépendamment de mes difficultés personnelles à laisser visiter je peux quand même essayé de m’organiser s’ils sont dans leur droit.

Mon but même si j’ai une dent envers l’agence qui a manqué de fairplay c’est soit de gagner du temps sur mon expulsion dans les 6 mois de l’acte pour m’organiser ; ou même d’acquérir le bien sachant que je n’ai pas besoin d’un financement bancaire.

Vos idées ??

Dernière modification par Philip (11-08-2018 22:13:11)

libra · #2 11-08-2018 15:37:51

Si le bien est vendu, il n'est plus en vente et dès lors me semble t-il l'article 14 n'est plus d'application. De là à refuser une visite d'un expert, je crains que vous n'avez aucune chance devant un tribunal. Mais là n'est me semble t-il pas le problème.

Je crois qu'il y aurait lieu de confirmer vos dates à l'avocat et de préciser que jamais vous avez refusé une visite d'un expert. Veillez aussi à conserver la preuve de votre confirmation.

Quant à la banque, si son offre a une limite dans les temps c'est probablement parce qu'elle veut se couvrir contre une éventuelle évolution des taux d'intérêts. Il est plus que probable qu'après le 31 août, elle fera une autre offre au tarif en vigueur à ce moment là.

Philip

Philip · #3 11-08-2018 15:46:26

Oui je n'ai pas refusé les visites de cet expert mais il est vrai qu'entre ma première proposition du 1/8 et la deuxième pour le 3/9 il y a un mois je n'applique donc pas le délai des visiteurs "amateurs" de 2 ou 3 fois la semaine

grmff · #4 11-08-2018 17:02:38

Vous ne pouvez vous opposer à des visites destinées à la vente du bien.

Une fois qu'il y a eu des visites annoncées, vous saviez que la maison était sur le marché. Vous aviez donc l'occasion de faire une offre comme l'agent vous l'a signalé... Je comprends votre désappointement. Pas que vous en vouliez à l'agent...

Les circonstances sont certes particulière pour vous et je vous souhaite chance et courage, mais il devrait être possible de laisser les clefs à une personne de confiance afin dexpermettre cette unique visite en un mois, non?

Himura, jacq

jacq · #5 12-08-2018 07:31:26

« Hier je reçois un mail d’un avocat m'intimant de me mettre en accord avec l'art 14 du bail sous 5 jours et de me mettre en contact avec l'agence pour un RV sous bref délais.
Fin Juillet l’agence nous demande de faire venir un expert d’une banque pour que les candidats acquéreurs puissent obtenir un prêt ; à ce moment mon père décède en France laissant ma mère handicapée dans une situation nécessitant une organisation lourde.
J’indique à l’agence que cela me sera difficile à court terme étant à l’étranger mais néanmoins leur trouve une date au 1er Août ; il ne l’accepte pas et m’en demande une autre.
Je leur propose plusieurs dates début Septembre mais ils me demandent des dates en Aout et l'accompagnent de menaces de devoir aller devant le juge de paix. »

Qui est l'avocat, celui de l'agence, celui de la banque, celui de l'acquéreur ,

Si j'étais dans votre cas je répondrais d'accord pour le juge de paix, mais pour motif exceptionnel vu le décès de votre père vous ne pouvez être présent chez vous en août ( vous joignez copie du certificat de décès de votre père)
Je ne pense pas qu'un juge pourrait vous condamner au paiement d'une indemnité étant donné que vous ne refusez pas la visite d'un expert mais que vous reportez la visite a une autre date pour circonstance exceptionnel.
Ne tremblez pas soyez ferme vous avez des droits a la vie privée qui doivent être respecter par la partie adverse.

(édit Pim: ajout de guillemets lorsque vous citez)

Dernière modification par PIM (12-08-2018 08:21:30)

panchito · #6 12-08-2018 07:51:11

Philip a écrit :

L’agence m’indique que si je suis intéressé il faut que je fasse une offre.

Si vous étiez intéressé et n'aviez pas besoin d'un prêt hypothécaire, je ne comprends pas pourquoi vous n'avez pas immédiatement fait une offre sans aucune clause suspensive.

Vous seriez passé avant tous les autres amateurs qui ont fait offre avec des clauses suspensives.

Car c'est ce qui intéresse le vendeur: accepter une offre dont il est sur qu'elle ne sera pas rendue caduque par l'une ou l'autre clause.

Quand je fais moi-même une offre sur bien sans clause suspensive, je reçois d'habitude (même si c'est via une agence), mon offre contre-signée par le venseur endéans les 3 jours.

Pour le reste, non vous ne pouvez pas vous opposer aux visites.

Il vaut mieux laisser la clé à une personne de confiance, de manière à remplir vos obligations contractuelles.

Votre article 14, est totalement standard en Belgique et figure d'ailleurs (peut-être avec un autre numéro d'article) dans le bail "PIM" que vous trouverez gratuitement sur ce site.

GT · #7 12-08-2018 07:53:33

Vos observations diverses doivent être confrontées à l' Ordonnance du 17 juillet 2013 portant le Code bruxellois du Logement , plus particulièrement à son titre XI et encore plus particulièrement à ses articles 229,237 et 242.

Votre bail d'une durée de 9 ans datant d’Octobre 2007 relatif à votre résidence principale s'est terminé en principe le 30/9/2016.

Par l'effet de la législation (art.237, § 1, Code bruxellois du logement), à défaut d'un congé notifié 6 mois avant l'échéance, il a été prorogé pour une durée de 3 ans .

Cette prorogation aura pour échéance en principe le 30/9/2019.

Votre bailleur, via une agence immobilière apparemment mandatée, vous a informé en mai de la décision du propriétaire de mettre en vente le logement constituant votre résidence principale.

La législation ( art.242 du Code bruxellois du logement) prévoit que, en cas de mise en vente du logement de gré à gré, le bailleur, préalablement à toute communication publique relative à la mise en vente, notifie au preneur, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier, son intention de vendre le logement.

Vous semblez avoir marqué un intérêt mais vous n'avez pas présenté une offre d'achat comme vous y invitait l'agence.

Ensuite, des visites de candidats acquéreurs ont eu lieu. Le premier visiteur semble avoir signé à une date que nous ignorons un compromis de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un crédit hypothécaire dans un délai que nous ne connaissons pas. Vous êtes informé de l'achat lorsqu'il se présente chez vous avec son architecte en vue d'estimer des travaux.

A priori, rien n'obligeait le vendeur (représenté par l'agence immobilière) à revenir vers vous avant de signer le compromis de vente avec ce candidat acquéreur.

Le bail a été enregistré. Il a date certaine antérieure à la date à laquelle l'aliénation du bien loué aura acquis une date certaine. Dès lors l'acquéreur sera subrogé pour l'avenir aux droits et obligations du bailleur à la date du transfert du droit de propriété et de la jouissance du bien loué, même si le bail avait réservé la faculté d'expulsion en cas d'aliénation (art.229.al.1, Code bruxellois du logement).

Dès lors, dès la date du transfert du droit de propriété et de la jouissance du bien loué , l'acquéreur pourra à tout moment mettre fin au bail pour occupation effective personnelle ou par des tiers en donnant congé 6 mos à l'avance.

Quant à la visite d'un expert pour évaluer le bien

Le recours à un expert désigné par la banque pour l'évaluation d'un bien dans le cadre d'un octroi d'un emprunt hypothécaire est très courant. A ce jour, le bien n'est pas vendu en raison de la clause suspensive d'octroi d'un prêt. Il n'existe pas encore de nouveau propriétaire.

Votre refus éventuel à laisser visiter votre logement à une date convenant aux 2 parties sera aussi susceptible d'être apprécié par un juge en fonction de la notion d'"abus de droit" .
N'écrivez-vous pas que votre but est de gagner du temps sur votre expulsion dans les 6 mois de l’acte pour m’organiser ou même d’acquérir le bien sachant que vous n'avez pas besoin d’un financement bancaire ?

N'écrivez-vous pas que vous pouvez vous organiser ? S’ils sont dans leur droit, ajoutez-vous. Je crois bien que oui. Le cas échéant, le juge tranchera. Prendrez-vous ce risque ?

PIM

PIM · #8 12-08-2018 13:54:59

GT a écrit :

La législation ( art.242 du Code bruxellois du logement) prévoit que, en cas de mise en vente du logement de gré à gré, le bailleur, préalablement à toute communication publique relative à la mise en vente, notifie au preneur, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier, son intention de vendre le logement.

Quelle est la sanction si cette information préalable n'a pas été exécutée ?...
(à ma connaissance, aucune !...)

GT · #9 12-08-2018 15:08:31

Le preneur bénéficie d'un droit à l'information en cas de transmission du bien. Il s'agit, pour la Ministre FREMAULT , "de promouvoir l'accès à la propriété par et pour les locataires qui sont , souvent, ceux qui connaissent et apprécient le mieux le logement, surtout s'ils y résident depuis de longues années" .

L' agent immobilier agréé intervenant dans une mise en vente ne manquera pas de tenir compte de cette disposition pour se conformer aux règles déontologiques de l'IPI.

Le Code bruxellois du logement ne prévoit aucune sanction au cas où le droit à l'information du preneur n'a pas été respecté par le bailleur.

Dernière modification par GT (12-08-2018 15:13:04)

PIM

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