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Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

Clementine
Pimonaute assidu
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Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

Bonjour,

Je vais encore une fois appel à vos connaissances / soutien / aide.

Apres avoir mis fin au bail de mon ancienne locataire qui m'avait laissé un appartement dans un sale état et 2000€ (heureusement que ça) de frais pour le remettre en état, me voila de nouveau dans de beaux draps avec la nouvelle locataire.

Bail d'un an (heureusement) signé en mai pour débuter le 1e juin 2018. Enregistré le 11/06 et rendu immédiatement à la locataire en RW. La locataire signe seule pour l'appartement 2 ch, pour elle et son fils.

Le mois de juin se passe +/- bien. Elle m'avait dis avoir rencontré un nouveau copain, qui bizarrement vit avec elle depuis l’emménagement, mais bon, elle fait ce qu'elle veut. Ce qui me dérange plus, c'est que l'appartement est constamment occupé par 3 adultes et 2 voir 3 enfants alors qu'il est précisé sur le contrat de bail max 3 personnes. De plus, son fils ne fait que de jeter tout types d'objet sur notre serre (attenante à la maison) ou sur le toit (leur couloir est en mansarde, il y a des velux) jusque dans le jardin des voisins du rdc avant (cela va de gobelet en plastique, a des berlingot de jus, a des peluches/house à des pierres !)
Remarque à ete faites à plusieurs reprises avant que cela ne se calme.
De plus la locataire du 2e rdc arrière me dis que le fils vient dans son jardin pour jouer avec les jouet de ses enfants et que ça ne lui plait pas plus que ça. La encore remarque faite et il a fallut du temps et des excuses (oserais-je dire bidon maintenant) pour que cela se calme.

Mais voila que arriver en juillet, les choses se gâtent. Avec les match des diables rouges, elle (ou plutôt ils) ont trouvé la raison pour faire la fête (ok pas de soucis la dessus, si cela reste ponctuel) tout les soirs jusqu'aux petites heures du matin... Au final il a fallut que j'appelle la police le 30 juillet pour qu'ils arrêtent leur tapage nocturne et puis diurne. Elle a osé dire à la police qu'elle n’était pas chez elle durant tout le mois de juillet (alors que tout les autres locataires l'ont vu et entendu, puisque tout l'immeuble ont subi ses nuisances), me fessant passé pour une menteuse et une folle...

Début juillet également, j'ai été installé des étagères (promises lors de l’état des lieux) dans les WC. Elle m'a fait part a ce moment la de problèmes de chasse d'eau qui fuit et de manque de pression de l'eau et de remontées d'odeurs de canalisation. Je lui ai précisé que pour la chasse d'eau elle ne fuyait pas lors des travaux ni quand elle est arrivé dans l'appartement (et si elle fuyait depuis sont emménagement, elle aurait du me le signaler plus tôt) et que maintenant c’était a elle de nettoyer la chasse pour régler le soucis. Pour la pression de l'eau je me suis renseigner et la aussi l'installation est normale, et que c'est surement des crasses dans les robinets. Pour ce qui est des odeurs, je n'ai rien su constaté car quand je suis arrivé, il n'y en avait pas, et vivant devant des champs sur lesquels on venait d’épandre du fumier, j'ai dis que l'odeur venait surement de la.

2j apres, voila que nous sommes interpellé, mon mari et moi-même par une locataire du rdc avant pour nous dire qu'elle venait de se faire agresser verbalement par la nouvelle locataire. N’étant pas la, je lui ai conseillé d'aller porter plainte (chose qu'elle a faite 3 semaines après les faits). Mais au fil des jours, voyant que le comportement de la nouvelle locataire était de plus en plus agressif et peu respectueux des autres voisins, je n'ai plus de mal a croire la locataire qui dis s’être fait agresser par elle.

Et donc, c'est suite aux conseils des policiers, venu le 30 juillet et voyant a quel point la locataire était agressive et surtout on vu qu'elle mentait sur divers points que nous avons pris contact avec un avocat. Il va déposer une requête pour qu'elle soit expulser. Il l'a prévenue avant de déposer la requête et depuis ils nous évitent, ne font plus dans leur jardin, n'ont pas payer la totalité de leur loyer pour août. Heureusement nous ne devons plus subir de nuisance sonore de leur part, mais mon mari se demandent s'ils n'essaient pas de monter un dossier contre nous.
Elle m'a envoyer divers messages demandant quand certains travaux seront fait (comme le changement de la porte d'entrée qui a pris du retard, a cause des congés du bâtiment) et comme quoi elle n'avait toujours pas reçu son contrat de bail (et je suis sure de lui avoir rendue en main propre des l'enregistrement).
Aussi l'agent de quartiers a qui nous avons demandé une enquête de voisinage n'est pas très motivée à la faire, la dernière fois qu'elle est venue et qu'elle a vu les autres locataires, elle leur a juste demandé si le compagnon de la nouvelle locataire était toujours présent ou pas, et rien de plus. Elle m'a même dis qu'elle ferait une information a l'urbanisme car pour elle je n’étais pas en règle (alors que la 1e fois qu'elle me l'avait dit j'ai appelé l'urbanisme et nous sommes bien en règles -cf mon autre post).

Bref mon mari me fait stresser (car il stresse aussi) car pour lui on ne saura pas l'expulser. Je sais que l'on est droit dans nos bottes, que l'on a toujours répondu a ses messages/demandes quand ils étaient justifiés, que nous avons tout fait des les règles. De plus je suis enceinte et je suis tellement à cran avec cette situation que j'ai des crampes tout les soirs. J'ai vraiment peur de mettre en péril ma grossesse si elle devait resté dans l'appartement (même jusqu'en mai prochain).
J'ai également par un curieux hasard, retrouvé l'agence qui gérer la maison qu'elle louait précédemment. Le seul message de l'agent immobilier : mettez-la dehors le plus vite possible... ça veut tout dire. Ses anciens proprio ont du mettre en vente leur maison pour la faire partir. Je fais tenter de les retrouvait pour avoir quelques détails, car soit il y aurait eu conciliation soit jugement.

Bref, même si je sais que la décision revient au final au juge, pensez-vous que nous avons une chance d'avoir gain de cause ? que pouvons-nous faire de plus (ou nous abstenir de faire) ? Pensez-vous que mon avocat pourra retrouver le jugement ou l'accord avec les anciens proprio si jamais ? Quid de l’enquête de voisinage ? demander d'avoir le rapport de l'agent de quartier ou plutôt demander a chaque locataire une lettre mentionnant les nuisances subies ?

Merci d'avance pour vos réponses

Clémentine

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rexou
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

Il sera toujours bon d'avoir une liste des nuisances subies par les autres locataires. Une liste précise et courte, sans longues explications inutiles, et signée par le locataire concerné.
Il sera aussi bon d'avoir les dates des interventions de police, et si possible le numéro du PV.
Conservez aussi toutes traces des messages qu'ils vous envoient (sms, mail, courrier...)
Et évitez au maximum d'écrire... moins vous écrivez, moins vous risquez de porter à critique. Sauf bien sur pour demander le respect des voisins ou le paiement du loyer par exemple.


rexou

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grmff
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

Il est parfaitement possible de l'avoir dehors.

Le tout est de monter complètement un dossier, avec témoignages écrits des autres occupants et personnes impliquées.

Attention: le témoignage doit suivre les règles édictées par le code judiciaire

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GT

grmff
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

Si vous avez fait un bail de 6 mois, vous avez pu lui donner le congé. L'avez vous fait?

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grmff
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

Si vous avez un bail correct, vous avez noté son ancienne adresse. Vous pouvez alors contacter les occupants actuels, pour contacter leur propriétaire et obtenir l'histoire complète... Cela peut aussi aider à connaître le fonctionnement de la personne. Une copie d'un jugement éventuel, ou un témoignage de l'ancien propriétaire peuvent être utile.

Le fait que vous habitiez sur place peut aussi jouer.

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libra
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

La bonne nouvelle: la locataire ne paye plus le loyer. C'est un motif pour mettre fin au bail.

Si au tribunal, la locataire tient des propos désobligeants à votre égard; souriez. Plus elle cause; moins elle sera écoutée.

Dernière modification par libra (15-08-2018 16:19:01)

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Clementine
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

Merci a tous pour vos réponses.

Je vais aller trouver les autres locataires et leur demander leur témoignage écrit, car notre police locale, malgré que l'on soit aller les trouver à plusieurs reprises n'a jamais rien voulu notifier (même pour information) car ils ne pouvaient pas constaté les faits. Il a fallut que j'aille trouver le responsable de l'agent de quartier pour qu'une enquête de voisinage soit faite et qu'un dossiers d'information soit ouvert.


grmff a écrit :

Si vous avez fait un bail de 6 mois, vous avez pu lui donner le congé. L'avez vous fait?

Le bail est de 1 an, je ne pourrais pas lui donner de préavis avant février...

Son ancienne maison est en vente car les proprios ont eu tellement d'ennuis avec les anciens locataires qu'ils n'en veulent plus (dixit l'agent immobilier que j'ai eu en ligne). Je vais tenter d'aller voir au cadastre si je peux obtenir leur nom ou leur adresse, mais avec les congés, ce n'est pas toujours évidents.

On essaye au max de ne pas répondre à leur provocation et de réfléchir à une réponse "neutre" quand on doit répondre.  D'ailleurs les policiers l'ont bien constaté quand ils sont venus la dernière fois.

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GT
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

Clementine a écrit :
grmff a écrit :

Si vous avez fait un bail de 6 mois, vous avez pu lui donner le congé. L'avez vous fait?

Le bail est de 1 an, je ne pourrais pas lui donner de préavis avant février...

Vous pouvez demander au juge la résiliation du bail sur base d'un dossier (loyer impayé, troubles de voisinage).

L'avocat que vous avez choisi vous conseille sur la constitution de ce dossier et répond à vos questions.

Dernière modification par GT (15-08-2018 17:25:37)

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Clementine
Pimonaute assidu
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

GT a écrit :

Vous pouvez demander au juge la résiliation du bail sur base d'un dossier (loyer impayé, troubles de voisinage).

L'avocat que vous avez choisi vous conseille sur la constitution de ce dossier et répond à vos questions.

La demande sera faite par notre avocat avec expulsion de la locataire. Malheureusement pour nous avec les congés, nous n'auront pas d'audience avant septembre, et si ma locataire décide a prendre un avocat, elle risque d’être reportée.
Pour la constitution du dossier, on comptait sur l’enquête de voisinage (qui est au point mort car pas la priorité de notre agent de quartier) et sur le témoignage des autres locataires.
Comme me l'a précisé grmff, nous allons leur demandé une attestation écrite, afin de la joindre au dossier.

Il faut que les choses avancent, on en se sent plus du tout chez nous depuis qu'elle est la.

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panchito
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

La justice de paix est basée sur des documents. Des preuves étayées, des témoignages signés...

En plus si votre locataire a toujours payé son loyer (même en retard de 30 jours chaque fois), vous ne pourrez pas l'expulser.

Vous allez payer bien cher un avocat et le Juge peut juste quelque peu réprimander votre locataire en lui disant d'un peu s'assagir dans le futur....

Si elle vient au procès! Parce que d'habitude c'est le genre de personne qui ne se déplace même pas pour si peu....Vous laissant payer un huissier pour lui signifier le jugement....

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Himura
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

panchito a écrit :

La justice de paix est basée sur des documents. Des preuves étayées, des témoignages signés...

En plus si votre locataire a toujours payé son loyer (même en retard de 30 jours chaque fois), vous ne pourrez pas l'expulser.

Vous allez payer bien cher un avocat et le Juge peut juste quelque peu réprimander votre locataire en lui disant d'un peu s'assagir dans le futur....

Si elle vient au procès! Parce que d'habitude c'est le genre de personne qui ne se déplace même pas pour si peu....Vous laissant payer un huissier pour lui signifier le jugement....

Si la partie ne vient pas à l'audience, le juge est tenu de donner une suite conforme à la requête déposée (moyennant discussion éventuelle sur des points de requête un peu forts) - ce qui est tout à l'avantage du demandeur.

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Clementine
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

Bonjour

Je vous donne quelques nouvelles.

Comme nous le pensions, notre chère locataire dément tout ce qu'on lui reproche, a pris un avocat et a soit-disant porté plainte contre nous (on attend toujours les convocations...).

Elle fait part néanmoins qu'elle serait OK pour quitter l'appartement courant novembre 2018...
Nous en avons reparler avec notre avocat et le SNPC, qui tout 2 nous disent qu'une procédure en justice de paix peut prendre du temps et qu'avec un accord on est sur qu'elle sera partie pour la date prévue. Le SNPC nous conseille quand même que l'accord soit fait devant un juge pour "ne pas devoir refaire toute une procédure en expulsion si jamais elle ne part pas comme convenu".

Qu'en pensez-vous ?

Autre question, nous devons remplacer sa porte d'entrée, nous en profitons également pour refaire des joints (qui apparemment ne tiendrait pas suite au remplacement de carrelage fait avant son emménagement) et également changer la porte du local technique ainsi que pour faire des réglages sur 2 autres portes (la notre et celle d'une autre locataire), ceci afin de n'avoir qu'une fois des frais de déplacements a payer.
La société vient de m'appeler pour me confirmer qu'ils pourront tout faire lundi (la porte de la 2e locataire a vraiment du mal a fermé, c'est urgent) sauf que ma locataire qui pose problème n'est pas la et préfère que l'on le fasse après le 5 septembre (alors qu'elle nous reproche via son avocat (pro deo) que l'on ne fait pas les travaux nécessaire assez vite a son gout).
Peut-on le faire sans qu'elle soit la ? je ne préfère pas dans les conditions actuelles, mais il n'est pas possible pour nous (qui avons pris congé pour être disponible ainsi que l'autre locataire) de déplacer se rdv. Et nous ne désirons pas non plus payé un 2e déplacement à la société de placement.

Merci pour votre aide

Clémentine

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Himura
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

Suivez le conseil du SNPC.
Des promesses, c'est bien, mais dans des cas pareils, c'est parfois vite du vent.

Une locataire à problème, des dégâts potentiels, et une quasi-expulsion bientôt... et vous vous tracassez d'un déplacement d'entrepreneur qui doit faire des travaux chez elle ?
Je sais qu'à votre place, je ne fais aucun travaux non-urgemment nécessaire, et que j'attends que l'ELS soit rédigé et signé.

Bien évidemment, si elle n'accepte pas que vous rentriez chez elle en son absence, vous ne pouvez pas le faire.

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Clementine
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

Himura a écrit :

Une locataire à problème, des dégâts potentiels, et une quasi-expulsion bientôt... et vous vous tracassez d'un déplacement d'entrepreneur qui doit faire des travaux chez elle ?
Je sais qu'à votre place, je ne fais aucun travaux non-urgemment nécessaire, et que j'attends que l'ELS soit rédigé et signé.

Bien évidemment, si elle n'accepte pas que vous rentriez chez elle en son absence, vous ne pouvez pas le faire.

Merci pour votre réponse, effectivement le changement de la porte n'est pas une urgence absolue, mais cela avait été noté qu'elle serait remplacer dans l'ELE (car l'ancienne locataire l'avait bien amoché) bien qu'elle ferme toujours.
Et si on reporte a après son départ, elle serait encore capable de dire qu'on ne voulait pas le faire... Et je suppose aussi que l'on ne pourra pas lui réclamer les frais de déplacements supplémentaires si l'homme de métier doit se déplacer ultérieurement.

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PIM
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

Si l'exécution de ce travail est postposée, je ne vois pas pourquoi l'entreprise pourrait vous compter un double déplacement...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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Clementine
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

PIM a écrit :

Si l'exécution de ce travail est postposée, je ne vois pas pourquoi l'entreprise pourrait vous compter un double déplacement...

Nous allons pas pouvoir tout post-poser, la porte de la 2e locataire qui ferme mal est assez urgent. La porte du local technique aussi. Nous avons pris congé et l'autre locataire qui sera absente a déjà prévenu ses parents qu'ils devraient être dispo pour la réparation.
L'entreprise nous fait également un prix car il effectuait tout directement (4 interventions différentes au total). Donc forcement, le risque si on lui dit qu'il faut post-poser pour la locataire qui cherche les ennuis, c'est de payer un déplacement supplémentaire.

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panchito
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

Si vous avez un bail PIM (ou n'importe quel bail standard) vous avez certainement une clause stipulant que le locataire doit donner accès. C'est donc à votre locataire de laisser sa clé à une personne de confiance si elle--même n'est pas la pour ouvrir la porte aux corps de métier qui doivent effectuer des travaux qu'elle a elle-même réclamés.

Dernière modification par panchito (23-08-2018 14:17:28)

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Clementine
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

panchito a écrit :

Si vous avez un bail PIM (ou n'importe quel bail standard) vous avez certainement une clause stipulant que le locataire doit donner accès. C'est donc à votre locataire de laisser sa clé à une personne de confiance si elle--même n'est pas la pour ouvrir la porte aux corps de métier qui doivent effectuer des travaux qu'elle a elle-même réclamés.

J'ai un bail du syndicat national des propriétaire, je vais directement vérifier si une telle clause y est mentionné, merci du tuyau smile

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panchito
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

Clause dans le bail PIM "Le Preneur veillera à collaborer avec le Bailleur dans l'hypothèse de travaux incombant à ce
dernier, sur le plan de l'accessibilité des lieux. "

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Himura
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Re : Mauvais locataire - expulsion - ai-je mes chances d'avoir gain de cause ?

panchito a écrit :

Clause dans le bail PIM "Le Preneur veillera à collaborer avec le Bailleur dans l'hypothèse de travaux incombant à ce
dernier, sur le plan de l'accessibilité des lieux. "

Considérez-vous cela comme l'équivalent de votre affirmation : "le locataire doit donner accès" ?...

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