Indexer...ou pas?

Lorsque tout se passe parfaitement avec mes locataires et que j'estime que mon loyer est correct, je leur fais généralement la fleur de ne pas les indexer.  Chaque année je leur envoie le calcul, j'écris que je ne souhaite pas l'appliquer pour l'année à venir, mais que cela ne constitue pas une renonciation à indexer dans le futur.

Je préfère perdre un peu d'indexation, mais faire en sorte que mes locataires aient envie de rester.
Un vide locatif, c'est aussi de l'argent vite perdu.
Une mise en location c'est aussi des frais et des soucis.
Un bon locataire, ça n'a pas de prix.

Depuis combien de temps sont-ils là ?
Si un an, l'indexation x 12 représente-t-elle beaucoup par rapport à des annonces à publier ?
Si 3 ans, l'indexation x 12 vaut-elle un mois de vide locatif ?

Et puis... vous êtes déjà dans la tranche haute du marché.
De quoi être plus zen.

Si vous voulez des conseils pour éviter de vous faire arnaquer par des sociétés de déménagement qui vous demandent toutes quelques milliers d'euros, n'hésitez pas

Une nécessité absolue ? rien que ça ?
J'aurais même dit "une loi", vu que nécessité fait loi. (Après tout...)

@Tibir : dans des cas similaires, je n'indexe pas. Et je partage la réflexion de d1791.
Néanmoins, c'est un raisonnement et une volonté personnelle.
Je pars du principe que je fixe un loyer qui me convient, et celui-ci me convient tout autant 2 ou 3 ans après.
Si j'ai un bon locataire, ça vaut largement les +/- 10 €/mois en plus.
Si le locataire reste en place quelques années, il arrive que j'applique une indexation partielle, de façon à revenir dans le prix du marché (tel que je le perçois).

Je n'ai jamais été remercié pour avoir sauté une indexation. Bien au contraire. Si après ne pas avoir indexé le loyer pendant une ou plusieurs années, les ennuis commencent quand j'indexe le loyer même partiellement.

Oui mais vous les éduquez très mal pour le bailleur suivant qui aura toutes les difficultés pour appliquer la loi en indexant son loyer!

Vous dites que vous êtes dans le haut du segment? une petite indexation de 200€/an ne fait que 16.67€ de plus par mois.

En utilisant le calculateur de loyer, pour un bail signé en août 2017 et une date d'effet en août 2017, le loyer devrait être de 900€/mois

J'ai des biens à plus de 1800€ de loyer que j'indexe...

Mais évidemment le service est irréprochable et j'agis immédiatement dès le moindre problème.

Dernière modification par panchito (17-08-2018 06:23:27)

Dites, Madame "moi je", avez-vous une idée du loyer moyen en wallonie ?

https://www.iweps.be/indicateur-statist … -wallonie/

Même si les chiffres ne sont pas actuels, je doute que la moyenne aujourd'hui soit proche de 1800€.

Et sur Bruxelles ?

https://www.combien-coute.net/locstudio … bruxelles/

Là aussi, entre la moyenne de 1378 et vos 1800, il y a une différence (suffisante pour une seconde résidence dans les Ardennes ?).

A force de le répéter, nous savons que vous avez essentiellement des biens prime sur WSP, payés en cash, loués à des expats ou des professions "prestigieuses".
Mais si vous souhaitez donner des conseils "inestimables" au pimonautes, ne faites pas de votre cas une généralité...

Quant au terme "éduquez" et au sous-entendu que Tibir n'offre pas un service irréprochable, je préfère m'abstenir de commenter.

Merci pour tous vos avis qui reprennent bien l'ensemble des arguments pour et contre.
Dire qu'un bien est irréprochable serait prétentieux mais il est rénové entièrement, bien situé et aux normes. Si les locataires ont un pépin qui incombe au bailleur, je paye les réparations sans faire d'histoires. Pour des raisons personnelles (boulot prenant, distance avec le bien, talents limités en bricolage,...) j'aime avoir des locataires "autonomes" autant que possible. Là ça fait 6 mois que je n'ai plus entendu parler d'eux et ça me convient très bien (ils sont sympathiques mais ce n'est pas la question).
Je pense qu'un mail leur rappelant que c'est la date pour l'indexation mais qu'il n'y en aura pas cette année vu les petits désagréments de début de location, ça peut être un bon compromis.

Surtout ne pas rappeler par écrits les petits désagréments. On ne sait pas ce que le futur réserve. Par ailleurs, vous n'avez pas à vous justifier. Limitez vous à informer à ce que vous n'indexez pas le loyer cette année.

Je suppose que le bien pris en location fait l'objet d'un bail de résidence principale. Région inconnue.

L'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail et elle s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.
    Il n'existe aucune disposition obligeant le bailleur à manifester sa renonciation à l'indexation annuelle.
    Si le bailleur ne se manifeste pas en omettant, volontairement ou non, de demander par écrit l'indexation, la payement de celle-ci ne pourra, en droit, être exigé du preneur. Dans le silence du bailleur, pas d'indexation annuelle à la date anniversaire du bail.
    L'absence de manifestation volontaire du bailleur lui permet encore, en fonction de circonstances nouvelles, de demander par écrit l'indexation pour les 3 mois précédant celui de la demande.
Et ce n'est pas parce que un bailleur a renoncé une année à une indexation du loyer qu'il est obligé d'agir de même à la date anniversaire suivante. 

Personnellement, si je devais décider de ne pas indexer le loyer, je m'abstiendrai de prendre l'initiative d'en informer officiellement le preneur. Et j'éviterai de justifier cette décision.

15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation
CHAPITRE III. - Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Art. 57. Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 26 du présent décret.
  Si cette adaptation a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.
  Pour les baux en cours au 1er avril 2016, la formule d'indexation des loyers est, jusqu'à l'échéance du contrat, la suivante : loyer de base multiplié par l'indice à la date anniversaire précédent et divisé par l'indice de départ.

Code bruxellois du logement
TITRE XI.  - Des baux d'habitation
CHAPITRE II.  - Règles communes à tous les baux d'habitation

  Art. 224. - Indexation et révision des charges
   § 1er. Si elle n'a pas été exclue expressément, et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil. Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en ait fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

20 FEVRIER 1991. - CODE CIVIL. - LIVRE III - TITRE VIII - CHAPITRE II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.
(abrogé pour la Région Bruxelloise par l'ordonnance du 27/7/22017 ; en vigueur : 01-01-2018)
Art. 6.Indexation.
Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

  Art. 6_REGION_WALLONNE.
   Indexation.
Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.
  Pour les baux en cours au 1er avril 2016, la formule d'indexation des loyers est, jusqu'à l'échéance du contrat, la suivante : loyer de base multiplié par l'indice à la date anniversaire précédent et divisé par l'indice de départ.

Dernière modification par GT (17-08-2018 13:35:02)