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Indexer...ou pas?

Tibir
Pimonaute assidu
Inscription : 07-02-2016
Messages : 39

Indexer...ou pas?

Bonjour,

Je suis le bailleur d'un couple de "bons" locataires (bail de 3 ans) dans la mesure où ils ont un bon job avec des revenus stables, payent le premier du mois et ne m'ennuient pas pour des broutilles (il faut dire que la maison qu'ils louent a été remise à neuf avant leur emménagement).
J'hésite à les indexer cette année :
- le loyer est dans la tranche haute du marché
- ils ont subi quelques désagréments il y a un an car certains réglages post-travaux ont nécessité des interventions
- un changement prématuré de locataires me coûtera beaucoup plus que l'index me fera gagner

A l'inverse:
- le montant de l'index cumulé sur 3 ans (ou plus, croisons les doigts) n'est pas négligeable
- je pense que la pilule passe toujours plus difficilement quand l'indexation survient tard (malgré les économies réalisées par le locataire)
- Vu leur âge et leurs revenus, je crains qu'ils ne mettent les voiles assez rapidement pour acheter leur propre bien, indexation ou pas.

Des conseils ? smile Merci!


Tibir

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-07-2013
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Re : Indexer...ou pas?

Lorsque tout se passe parfaitement avec mes locataires et que j'estime que mon loyer est correct, je leur fais généralement la fleur de ne pas les indexer.  Chaque année je leur envoie le calcul, j'écris que je ne souhaite pas l'appliquer pour l'année à venir, mais que cela ne constitue pas une renonciation à indexer dans le futur.

Je préfère perdre un peu d'indexation, mais faire en sorte que mes locataires aient envie de rester.
Un vide locatif, c'est aussi de l'argent vite perdu.
Une mise en location c'est aussi des frais et des soucis.
Un bon locataire, ça n'a pas de prix.

Depuis combien de temps sont-ils là ?
Si un an, l'indexation x 12 représente-t-elle beaucoup par rapport à des annonces à publier ?
Si 3 ans, l'indexation x 12 vaut-elle un mois de vide locatif ?

Et puis... vous êtes déjà dans la tranche haute du marché.
De quoi être plus zen.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 9 463

Re : Indexer...ou pas?

Si je ne m'abuse, la Belgique est le seul pays Européen où les salaires et les revenus de remplacement sont automatiquement indexés; du coup, tout est indexé.


Il faut savoir qu'un bailleur paie chaque année un précompte immobilier qui tient compte du revenu cadastral qui est indexé non pas sur le "gentil" indice santé mais bien sur l'indice des prix à la consommation qui augmente bien plus vite:

https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix- … nsommation


Comme je travaille à temps plein, les RC (Revenus Cadastraux) des biens que j'ai mis en location sont indexés sur l'indice des prix à la consommation, puis multipliés par 140% pour être ensuite rajoutés à mes revenus professionnels afin de déterminer mon RIG (Revenu Imposable Globalement) lorsque je remplis ma déclaration d'impôts.


Quant aux primes d'assurance dues par le bailleur (reconstruction à neuf en cas de sinistre) elles sont indexées chaque années sur l'indice ABEX:

http://www.cabexassurances.be/labex-aug … assurance/


Du coup, tous les professionnels actifs dans le secteur de la construction, rénovation, peintures etc... adaptent annuellement le coût de leurs prestations sur base de l'indice ABEX.

D'habitude, l'indexation des loyers basée sur l'indice santé ne dépasse pas 2% par an.

Et vous pensez que pour 20 ou 30€ de plus par mois (loyer dans le haut de gamme mais pourriez-vous préciser?) vos locataires vont vous donner leur renom, en devant prester un préavis de 3 mois où ils doivent accepter des visites pendant 2h par jour, 3 fois par semaine et payer une société de déménagement à quelques milliers d'euros?

Vous devriez lire le CRI (journal du SNP) qui explique pourquoi indexer est une nécessité absolue!

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Indexer...ou pas?

panchito a écrit :

payer une société de déménagement à quelques milliers d'euros?

Si vous voulez des conseils pour éviter de vous faire arnaquer par des sociétés de déménagement qui vous demandent toutes quelques milliers d'euros, n'hésitez pas lol

panchito a écrit :

Vous devriez lire le CRI (journal du SNP) qui explique pourquoi indexer est une nécessité absolue!

Une nécessité absolue ? rien que ça ?
J'aurais même dit "une loi", vu que nécessité fait loi. (Après tout...)


@Tibir : dans des cas similaires, je n'indexe pas. Et je partage la réflexion de d1791.
Néanmoins, c'est un raisonnement et une volonté personnelle.
Je pars du principe que je fixe un loyer qui me convient, et celui-ci me convient tout autant 2 ou 3 ans après.
Si j'ai un bon locataire, ça vaut largement les +/- 10 €/mois en plus.
Si le locataire reste en place quelques années, il arrive que j'applique une indexation partielle, de façon à revenir dans le prix du marché (tel que je le perçois).

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Tibir
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Re : Indexer...ou pas?

Merci pour vos avis.
Mes locataires sont là depuis un an, les indexer augmenterait leur loyer d'environ 200€/an et c'est vrai que sur 3-4 ans cette somme serait bien venue pour rafraîchir le bien avant la prochaine location.
Je suis bien conscient que mes impôts et les assurances augmentent année après année (même si je pensais que c'était sur base de l'indice santé, merci pour la précision ?).
En fait, j'apprécie surtout la tranquilité dont je jouis avec ces locataires (le bien n'est pas proche de mon domicile) et je crains un peu de la briser en leur rappelant que le loyer est susceptible d'augmenter graduellement.

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libra
Pimonaute incurable
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Messages : 2 361

Re : Indexer...ou pas?

Je n'ai jamais été remercié pour avoir sauté une indexation. Bien au contraire. Si après ne pas avoir indexé le loyer pendant une ou plusieurs années, les ennuis commencent quand j'indexe le loyer même partiellement.

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D1791
Pimonaute intarissable
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Re : Indexer...ou pas?

panchito a écrit :

Si je ne m'abuse, la Belgique est le seul pays Européen où les salaires et les revenus de remplacement sont automatiquement indexés; du coup, tout est indexé.

Indexation au Grand-Duché de Luxembourg également.
Automatique quand un certain seuil est dépassé.
Pour le reste de l'Europe, je ne sais pas.

Lorsque tout augmente on appelle ça inflation, du coup indexation.
L'histoire de l'oeuf et de la poule...


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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panchito
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Re : Indexer...ou pas?

Tibir a écrit :

En fait, j'apprécie surtout la tranquilité dont je jouis avec ces locataires (le bien n'est pas proche de mon domicile) et je crains un peu de la briser en leur rappelant que le loyer est susceptible d'augmenter graduellement.

Oui mais vous les éduquez très mal pour le bailleur suivant qui aura toutes les difficultés pour appliquer la loi en indexant son loyer!

Vous dites que vous êtes dans le haut du segment? une petite indexation de 200€/an ne fait que 16.67€ de plus par mois.

En utilisant le calculateur de loyer, pour un bail signé en août 2017 et une date d'effet en août 2017, le loyer devrait être de 900€/mois

J'ai des biens à plus de 1800€ de loyer que j'indexe...

Mais évidemment le service est irréprochable et j'agis immédiatement dès le moindre problème.

Dernière modification par panchito (17-08-2018 06:23:27)

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Tibir
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Re : Indexer...ou pas?

panchito a écrit :
Tibir a écrit :

En fait, j'apprécie surtout la tranquilité dont je jouis avec ces locataires (le bien n'est pas proche de mon domicile) et je crains un peu de la briser en leur rappelant que le loyer est susceptible d'augmenter graduellement.

Oui mais vous les éduquez très mal pour le bailleur suivant qui aura toutes les difficultés pour appliquer la loi en indexant son loyer!

Vous dites que vous êtes dans le haut du segment? une petite indexation de 200€/an ne fait que 16.67€ de plus par mois.

En utilisant le calculateur de loyer, pour un bail signé en août 2017 et une date d'effet en août 2017, le loyer devrait être de 900€/mois

J'ai des biens à plus de 1800€ de loyer que j'indexe...

Mais évidemment le service est irréprochable et j'agis immédiatement dès le moindre problème.

Loin de moi l'idée que personne ne paye de plus gros loyer que celui que je demande à mes locataires ! Simplement, sur base de comparaisons avec les biens similaires dans le quartier et des évaluations d'agences, je pense que le loyer est dans le haut de la fourchette.

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D1791
Pimonaute intarissable
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Re : Indexer...ou pas?

panchito a écrit :

...Oui mais vous les éduquez très mal pour le bailleur suivant qui aura toutes les difficultés pour appliquer la loi en indexant son loyer!
...J'ai des biens à plus de 1800€ de loyer que j'indexe...
...Mais évidemment le service est irréprochable et j'agis immédiatement dès le moindre problème...

Dites, Madame "moi je", avez-vous une idée du loyer moyen en wallonie ?

https://www.iweps.be/indicateur-statist … -wallonie/

Même si les chiffres ne sont pas actuels, je doute que la moyenne aujourd'hui soit proche de 1800€.

Et sur Bruxelles ?

https://www.combien-coute.net/locstudio … bruxelles/

Là aussi, entre la moyenne de 1378 et vos 1800, il y a une différence (suffisante pour une seconde résidence dans les Ardennes ?).

A force de le répéter, nous savons que vous avez essentiellement des biens prime sur WSP, payés en cash, loués à des expats ou des professions "prestigieuses".
Mais si vous souhaitez donner des conseils "inestimables" au pimonautes, ne faites pas de votre cas une généralité...

Quant au terme "éduquez" et au sous-entendu que Tibir n'offre pas un service irréprochable, je préfère m'abstenir de commenter.


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panchito
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Re : Indexer...ou pas?

Dites Monsieur D1791 qui refusez la diversité sur ces forums ouverts pourtant à tous.

Savez-vous que vous vous trouvez sur le site d'une agence immobilière de prestige à Uccle? Qui propose des villas à plus de 4 millions d'euros?

Et où j'en ai déjà vues d'autres en location à plus de 4000€/mois?

Ne pensez pas que votre petit business soit la référence!

Et non je n'ai pas essentiellement des biens à WSP!

Et en statistique, il n'y a pas que la moyenne....

Jamais entendu parler de la courbe de Gauss?

Voir ICI

Dernière modification par panchito (17-08-2018 09:10:54)

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Tibir
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Re : Indexer...ou pas?

Merci pour tous vos avis qui reprennent bien l'ensemble des arguments pour et contre.
Dire qu'un bien est irréprochable serait prétentieux mais il est rénové entièrement, bien situé et aux normes. Si les locataires ont un pépin qui incombe au bailleur, je paye les réparations sans faire d'histoires. Pour des raisons personnelles (boulot prenant, distance avec le bien, talents limités en bricolage,...) j'aime avoir des locataires "autonomes" autant que possible. Là ça fait 6 mois que je n'ai plus entendu parler d'eux et ça me convient très bien (ils sont sympathiques mais ce n'est pas la question).
Je pense qu'un mail leur rappelant que c'est la date pour l'indexation mais qu'il n'y en aura pas cette année vu les petits désagréments de début de location, ça peut être un bon compromis.

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PIM

wayne
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Re : Indexer...ou pas?

A force d indexer, ils risquent de partir pour un crédit hypothécaire qui lui n est pas indexé.
Ma priorité est de garder les bons locataires.
A vous de voir si le jeu en vaut la chandelle:
Positif: gain potentiel de 200 eur/an
Négatif: risque de vide locatif, travaux de rénovation, quel sera le futur locataire, etc...
Sachant que même sans indexer le loyer ceux ci risquent de partir un jour, sauf que l indexation facilitera et accelerera leur décision.

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libra
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Re : Indexer...ou pas?

Tibir a écrit :

Je pense qu'un mail leur rappelant que c'est la date pour l'indexation mais qu'il n'y en aura pas cette année vu les petits désagréments de début de location, ça peut être un bon compromis.

Surtout ne pas rappeler par écrits les petits désagréments. On ne sait pas ce que le futur réserve. Par ailleurs, vous n'avez pas à vous justifier. Limitez vous à informer à ce que vous n'indexez pas le loyer cette année.

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panchito
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Re : Indexer...ou pas?

Dites leur juste qu'exceptionnellement vous renoncez à vos droits cette année.

Mais cela va paraître bizarre....

Vous pensez que eux, ils ont refusé l'indexation de leur salaire et/ou revenu de remplacement cette année?

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GT
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Re : Indexer...ou pas?

Je suppose que le bien pris en location fait l'objet d'un bail de résidence principale. Région inconnue.

L'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail et elle s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.
    Il n'existe aucune disposition obligeant le bailleur à manifester sa renonciation à l'indexation annuelle.
    Si le bailleur ne se manifeste pas en omettant, volontairement ou non, de demander par écrit l'indexation, la payement de celle-ci ne pourra, en droit, être exigé du preneur. Dans le silence du bailleur, pas d'indexation annuelle à la date anniversaire du bail.
    L'absence de manifestation volontaire du bailleur lui permet encore, en fonction de circonstances nouvelles, de demander par écrit l'indexation pour les 3 mois précédant celui de la demande.
Et ce n'est pas parce que un bailleur a renoncé une année à une indexation du loyer qu'il est obligé d'agir de même à la date anniversaire suivante. 

Personnellement, si je devais décider de ne pas indexer le loyer, je m'abstiendrai de prendre l'initiative d'en informer officiellement le preneur. Et j'éviterai de justifier cette décision.


15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation
CHAPITRE III. - Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Art. 57. Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 26 du présent décret.
  Si cette adaptation a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.
  Pour les baux en cours au 1er avril 2016, la formule d'indexation des loyers est, jusqu'à l'échéance du contrat, la suivante : loyer de base multiplié par l'indice à la date anniversaire précédent et divisé par l'indice de départ.



Code bruxellois du logement
TITRE XI.  - Des baux d'habitation
CHAPITRE II.  - Règles communes à tous les baux d'habitation

  Art. 224. - Indexation et révision des charges
   § 1er. Si elle n'a pas été exclue expressément, et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil. Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en ait fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

20 FEVRIER 1991. - CODE CIVIL. - LIVRE III - TITRE VIII - CHAPITRE II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.
(abrogé pour la Région Bruxelloise par l'ordonnance du 27/7/22017 ; en vigueur : 01-01-2018)
Art. 6.Indexation.
Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

  Art. 6_REGION_WALLONNE.
   Indexation.
Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.
  Pour les baux en cours au 1er avril 2016, la formule d'indexation des loyers est, jusqu'à l'échéance du contrat, la suivante : loyer de base multiplié par l'indice à la date anniversaire précédent et divisé par l'indice de départ.

Dernière modification par GT (17-08-2018 13:35:02)

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