gestion par syndic, sinistre eau

Qu'en pense votre conseil de gérance? Et le commissaire aux comptes?
Avez-vous décidé d'approuver les comptes?

Si les comptes ont été approuvés en juin, il vous reste très, très peu de temps pour déposer une requête en annulation de décision d'AG puisque vous aviez 4 mois après la date de l'AG pour le faire.

Votre AG c'était à quelle date exactement? Vous y étiez présent pour soulever tous ces problèmes lors du rapport du commissaire aux comptes? Vous étiez représenté?

Donc tout ce dossier est clôturé en décembre 2017.

Nous sommes en septembre 2018.

Entre-temps vous avez certainement eu une AG.

Donc je repose toutes mes questions auxquelles vous n'avez pas répondu:
- Date de votre dernière AG?
- Comptes 2017 approuvés? Quand?
- Avez-vous donné décharge et quitus à votre syndic pour sa gestion en 2017?
- Etiez-vous présent à cette AG pour soulever toutes vos questions lors du rapport du commissaire aux comptes? Ou étiez-vous représenté?

Votre situation n'est pas particulièrement bien décrite.

J'ai cru comprendre que vous avez mis votre bien en gestion locative dans une agence immobilière que vous appelez A. Correct?

Cette agence gère donc tout pour vous et vous représente aux AG. Elle vérifie les décomptes trimestriels au fur et mesure et répartit les charges locataire / propriétaire sur base du bail. Elle intervient immédiatement (vous la payez pour; certainement plus de 3% du loyer mensuel par mois) au moindre problème. C'est bien ça?

Vous, vous ne vous préoccupez de rien du tout. C'est bien ça?

L'agence A vous verse les loyers qu'elle perçoit auprès de votre locataire, enfin ce qu'il en reste après déduction de leurs honoraires, et des factures de charges que leur envoie le syndic. C'est bien ça?

Une fois par an ils font le décompte des charges locatives du locataire, y inclus le décompte annuel eau et chauffage et revoient dès lors à la hausse ou à la baisse la provision mensuelle que le locataire doit payer en plus de son loyer. C'est bien ça?

Si tout est bien comme cela, pourquoi ne pas poser toutes ces questions à l'agence A que vous payez en tant que régisseur de biens?

Comment voulez-vous que des personnes externes à cette cascades d’intermédiaires, tels que les experts de ce forum, puissent vous répondre?

Ce sont les CP qui constituent l'ordre du jour en demandant au syndic de faire mettre des points à l'ordre du jour. Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions des CP prises en AG. Ce sont les CP qui décident d'approuver les comptes ou non. Ce sont les CP qui décident de donner décharge et quitus au syndic (et d'endosser dès lors l'entière responsabilité de ce qu'il a fait ou pas fait).

Peut-être que le syndic ne vous répond pas parce que vous n'êtes pas à ces yeux un interlocuteur valable; puisque vous avez engagé un régisseur de bien pour justement ne pas devoir vous soucier de rien du tout.

Donc votre attitude actuelle est incompréhensible...

Pourquoi vous souciez-vous de tout cela, alors que vous payez très cher un régisseur, pour juste toucher vos loyers (grevés de tous ces frais)?

Excusez moi, je pensais avoir bien decrit ...

La reponse est "non" sur la plupart des questions que vous posez.
. La societe immo "A" gere le locataire et ses problemes, point. C'est come cela dans leur contrat, aussi bizarre que cela puisse parraitre.
. Les factures du syndic nous parviennent en direct (en format papier /en 2018 - car on ne peut pas mettre des contraintes ,svp].
  On les scane et on envoie vers "A" qui fait le decompte avec le locataire. 
7% du loyer, et on etait bien content qu'ils se sont occupes des 15-20 interventions qui font partie du dossier.

Pour "votre attitude actuelle est incompréhensible..." - je n'ai pas l'impression...  Vous partez deja sur des hypoteses fausses, au depart de cette conclusion.

Pour "Comment voulez-vous que des personnes externes .. puissent vous répondre?".
Ah, ce nest pas clair effectivement -> je cherche des perspectives differentes ...
. la votre,
. celle d'un avocat qui est habitue a des litiges semblables,
. celle d'une societe de gestion qui est habituee a des incidents similaires,
. celle d'un syndic qui gere des personnes difficiles comme moi,
. celles des personnes qui sont actives dans une AG (car peut-etre ses frais sont pour les communs" et pas pour les privatifs.
j'en ai pas vraiment eus ...

Le dossier  est tout a fait clair maintenant - voir l'historique dans un post precedent.
*) Ma "perspective" -> que la decision du syndic de m'envoyer les frais en privatifs n'est pas tres juste (ils avaient le choix pour l'envoyer aux communs, ou defendre le cas a l'assurance ...) Donc je cherche d'autres perspectives ...
Si qqun peut m'expliquer pourquoi je suis sur la mauvaise perspective.... mais j'attends une reponse articulee par l'experience (de l'expert de forum) ...

Donc c'est mon dernier message sur le sujet - je vais le transformer en logique binaire oui/non pour les quelques 3-4 questions a venir.
Plus il y a des reactions/perspectives basee sur l'experience du vecu, mieux c'est

A une situation de depart (hypothetique, mais tout a fait possible), je rajoute chaque fois une couche de contexte different. En sachant que c'est le 3eme cas qui s'est reelement passee.

Vous me dites si votre reponse change en passant du S1-a-S3.

Donc S1 (situation1):
- Vous etes *proprietaire*, le sinistre se passe *chez vous*, dans un batiment qui *vous appartient*, vous appelez le plombier.
Il n'est pas assez fute de reparer la fuite, il vient 5 fois de suite.
Vous prenez des matinees au travail pendant les 6 mois de va et vient, vous perdez votre laptop car des goutes sont tombees sur un clavier ouvert et a un endroit ou il ny a pas eu de gouttes avant... bref le cauchemar qui s'est reelement passe ici. L'assurance que vous avez vous rembourse que 300 - le laptop a vieilli de 12 mois,.
- Vous voyez encore une tache au plafond, et encore a cote des precedentes - vous appelez... le plombier revient apres 7 jours et mais cette fois-ci il trouve rien.
Par contre il recupere un peu sur cette facture, son temps perdu des autres 5 interventions. 

- Il vous facture 300 pour "le faire venir pour rien", vous etez pas assez fute de voir que la reparation a ete pourtant bien faite?
Mais il oublie de mentioner les autres 5 fois ou lui n'a pas ete assez fute + vos dommages et le temps perdu.  Il doit gagner sa vie, lui.

Q1: - vous payez les 300, ou pas?
Vous defendez votre point aupres de l'assurance?

S2 (situation2):
- vous etes *proprietaire*, tjrs dans un batiment qui *vous appartient* (pas de syndic). Et vous avez un *locataire* qui vous paye un loyer.
- Vous vous occupez de la relation avec le plombier, qui vous addresse les factures.
- Vous avez une assurance, qui refuse la derniere facture du plombier, meme topo.
- Le locataire est deja fache pour son argent et temps, et avoir eu la malchance d'avoir ce plombier ... il vous menace de ne pas payer le loyer ce mois.
- C'est votre nom sur la facture de toute maniere, et pas celui du locataire

Q2: - vous payez les 300 au plombier, ou pas?
. Vous les faites transferrer au locataire ?
. Vous defendez votre point aupres de l'assurance?

S3 (situation3):
- vous etes proprietaire, cette fois-ci *dans un batiment gere par un syndic*. 
- Le sinistre *N'EST PAS chez vous*, mais aux etages superieurs.
- Syndic s'occupent de la relation avec le plombier, l'assurance du batiment intervient mais refuse la derniere facture du plombier car "le locataire a appelle pour rien, la fuite en haut a ete repare". Durant la derniere des 5 interventions successives, je complete.
- Syndic vous envoyent la facture "en privatifs", tandis que la difference entre frais couvert par assurance et le cout reels des interventions sont passees "en frais communs". C'est a dire, pour les etages ou la fuite s'est produit.

Q3: - vous payez les 300 au syndic, ou pas?
. Ou vous leur dites  "voyez le contexte ... pourquoi vous ne defendez pas mon cas vers les assurances, ou bien vers la coprop?"
. On parle ici de 300 EUR frais privatifs, contre 7-10 EUR selon le quantiemes, en frais communs.

Voila, en logique binaire (oui/non) vous repondez quoi aux questions Q1-Q3 ?

Ma perspective est "tout le monde doit gagner leur vie - mais seulement quand le travail est fait correctement".
. Quelles sont les perspectives des autres: avocats, plombiers, gerants de syndics, assurances?
. Differentes de la votre, de la mienne?

BAV /jet

[  Haegel: on peut affirmer qu'être chauve et être chevelu sont deux situations qualitativement différentes pour un homme.
Cependant en lui enlevant les cheveux un par un, on s'apercevra qu'une suite de modifications quantitatives insignifiantes, indifférentes, devient un changement qualitatif. 
https://fr.wikipedia.org/wiki/Paradoxe_sorite  - si vous voulez vous detendre ]

A la place de répondre précisément à toutes nos questions pour pouvoir nous éclairer sur votre situation exacte, sans quoi, il est impossible de vous donner un conseil judicieux, voilà que vous venez avec une multitude de scénario théoriques qui ne correspondent apparemment pas à votre cas réel.

Je vais donc essayer de résumer votre situation :
-    Votre locataire avertit la société A que de l’eau coule de son plafond
Quelles sont les étapes normales :
1.    La société A prévient le Syndic
2.    Le locataire déclare le sinistre à son assurance propre (dégâts aux décors + contenu, notamment son PC).
3.    Le Syndic déclare le sinistre à l’assurance de la copropriété
4.    L’assurance de la copropriété envoi un expert pour déterminer la cause du problème et les responsabilités
5.    Les 2 assureurs concerné rentrent en contact
6.    Vous ou la société A envoient des devis pour les réparations au Syndic
7.    Le Syndic demande au corps de métier appropriés d’éliminer l’origine de ce problème
8.    Les assurances vous donnent alors le GO pour refaire vos décors sur base des devis que le syndic leur a transmis
9.    L’assureur de la copropriété verse l’indemnité (moins la franchise) sur le compte de la copropriété
10.    Le Syndic reverse l’indemnité sur votre compte (ou celui de l’Agence A)

Mais en fait, vous n’avez toujours pas dit qu’elle était l’origine de ce problème ? Une canalisation qui a lâché dans la chappe de l’appartement du dessus ? Et dans celui-là, il n’y a pas eu de dégâts ?

Et pourquoi donnez-vous 7% de votre loyer (c’est énorme) à l’agence A qui sert juste de boîte aux lettres entre votre locataire et vous ? Ce n’est donc pas un véritable régisseur…
Pourquoi avoir fait ce choix ?

(utilisant le markup des citations aux conseils de PIM pour ameliorer la lisibilite) 

Merci...Il faut comprendre que je depends des reponses que je (ne) recois de la part du syndic.   
La societe "A" m'a fourni ceux qu'ils avaient dans le dossier.
Je reponds point par point:

[ correct]

[ correct ]

. 3 =correct,
. 2= le locataire n'a pas une assurance propre. il declare ses pertes a l'assurance de la coprop.
Je n'ai pas des preuves par rapport a ses remboursements si oui/ou non - c'est la societe "A" qui me le dit.
. Pour "reparation fuite" le syndic a gere en direct avec la societe de reparation et avec assurance coprop.
  Ni "A" ou moi-meme, nous n'avons pas recus de details autre que la facture a payer avec les explications de la societe intervenante, pour cette facture seulement.
. Pour "reparation decor/degats" c'est la societe "A" qui s'en est occupe, ils ont envoye le devis a l'assurance du coprop qui l'a accepte.

. details non-recus du syndic, pour "reparation fuite" 
. Selon A /"reparation decor" -  l'expert est passe seulement en fin d'intervention pour verifier

voir plus haut - une seule assurance, cell de la coprop. 
2 reparateurs y envoient leur devis - un qui est gere par syndic, l'autre par societe "A"

"A", seulement pour "reparation decor".  l'autre reparation est geree en direct par le syndic.
Aspects techniques - 
. Apres *ce que je comprends* l'eau s'echappait dans une colonne d'eau commune, un joint a un etage superieur ...
J'ai pas connaissance d'un autre appart endommage que le mien/RDC -> mais je n'ai pas recu de details/ou pose la question non plus.
. Lesphotos liees a cette facture montrent que de l'eau en quantite faible s'ecoulait par l'exterieur de la conduite d'evacuation commune en geberit, qui fait une coude de 90 dgr dans mon plafond. Il y a un sorte de glue qu'ils ont mis en preventif sur les joints du coude du geberit/dans mon plafond - mais tt le monde s'accorde que le probleme ne venait pas de la.

correct, avec des precisions:
. pour "reparation fuite" - ils n'ont pas trouves l'origine du probleme qu'apresplusieurs passages
. pour "reparation decor" c'est "A" qui a ete en charge. Le reparateur est intervenu apres que lafuite a ete confirmee resolue, cad apres 6-8 mois ]

correct, avec des precisions:
. pour "reparation fuite" je n'ai pas de details - autre que la facture de la 6eme intervention a ete refusee.
. pour "reparation decor" / "A" - l'assurance est passe en fin de travaux. Ils ont accepte tous les frais de reparation decor.]

ces details me sont inconnus pour "reparation fuite".
Je presume que vous avez raison, et que cette franchise est probablement repartie en frais "communs".
Sur les donnes recus du comptable, je vois +-15 EUR en juillet 2017 - qui correspond veritablement a mes quotites d'une franchise - c'est marque "sinistre" 
C'etait sur ma liste des questions vers lui

correct - pour "reparation decor. L'autre est sans doute dans la comptabilite du syndic, j'ai pas visibilite.

voir plus haut, tres possible ...

Parce que mon epouse "gere" ce bien, elle n'est pas francophone, a une vie professionelle et n'a pas le temps de s'occuper avec les locataires et des litiges pareils.
Par facilite, donc. Mais je ne vois pas ou ils ont mal agi ...

---
"A" me dit qu'en gros on reproche au locataire de les avoir fait venir une 6eme fois pour rien.
Il a appele "A" sur base d'une tache d'humidite qui avait resortie au plafond 3-4 jours apres la derniere intervention (5eme) sur la colonne commune.
"A" a appelle le syndic, qui a appele le reparateur "fuite" - ils ont ouvert le plafond mais ils n'ont pas trouve de l'eau sur les tuyeaux

Dernière modification par jetlag (05-09-2018 16:16:24)

Le problème est tout simple à résoudre: si c'est votre locataire qui a appelé en direct le plombier de la copropriété pour rien et que cela vous est facturé à 300€ en frais privatifs, c'est évidemment une charge que vous devez répercuter sur votre locataire.

C'est la règle: qui commande, paie.

Réparations faites par l'assurance? Non vous faites erreur! Vous et/ou A avez envoyé des devis avec les corps de métier choisis par vous, au Syndic qui les a envoyés à l'assurance.

Et quand l’origine du problème fut résolue, vous avez eu le GO pour faire intervenir vos propres corps de métier.

Il est vraiment incroyable que ni vous, partenaire de la bailleresse, ni la société A (régisseur de bien engagé par la bailleresse qui ne parle pas le français), ni la bailleresse ne soit passée pour voir si le plafond avait été correctement remis en peinture.

Quant à votre locataire, il doit être mort de trouille, car il a aussi signé un rapport d'état des lieux d'entrée où il est indiqué que tous les décors sont neufs! Et il sait pertinemment bien qu'il a l'obligation l'égale de vous rendre le bien dans un état au moins égal que celui décrit dans le rapport d'ELE. Donc pourquoi n'a-t'il pas prévenu son propre assureur? Vous ne lui avez pas demandé la preuve qu'il était bien assuré avant de lui donner les clés? La prise d'une assurance RC locative est bien dans le bail? Et il n'a pas complémenter son RC locative avec une assurance contenu qui aurait mieux couvert son laptop? Dommage pour lui...

Il a reçu 300€ pour un laptop vieux d'un an. Mais savait-il produire sa facture d'achat? Pour 300€ on peut déjà s'acheter un laptop de base. Tout déépend du prix d'achat!!

@panchito - Vous repondez a des passages qui ne sont pas les plus recents, c.a.d avant que j'ai recu des infos .
Merci quand meme, mais bon...

Plusieurs points de desaccord:
(1) Chaine commerciale...
Un element de plus - c'est tout. La societe "A", contre laquelle vous semblez etre parti en guerre.

(2)  Avoir un quitus pour une annee ne donne pas le droit au syndic de reagir comme il le veut ... Cela ne se passe pas de la meme maniere dans d'autres coproprietes dont je suis membre.  Oui, ok - nous sommes responsables de les avoir choisi, 1/40ieme de responsabilite dans le choix a peu-pres.

(3) Vous avez des regles simples et saines- mais une encore plus simple est de donner tout d'abord des explications (articulees dans le bon vieux francais ), qui nous font comprendre le pourquoi de ces charges ... Depuis 8 mois on a recu que "pour cause de sinistre dans votre appartement". 
Seulement il ya une semaine les details sont remontes. 
Et behn, (a) c'etait pas dans mon appartement deja, (b) pour un sinistre qu'on croyait avoir ete pris en charge en totalite par l'assurance, et (c) dans un contexte ou le locataire avait deja souffert du non-professionalisme du plombier (qui est gere par le syndic, le meme pour lequel nous avons vote en 2017, oui).

(4) Pour finir, vous avez une opinion que dans ce cas la facture est bien juste, et que le contexte (prejudice du locataire/ mille pardons pour le mot "client" ) est completement a ignorer.
Et que je dois me referer au contrat que j'ai avec lui, pour lui imputer les frais.

Tres bien, j'en tiens compte.  Mais je n'essayerai meme pas :-)   
Au contraire je tiens pour responsables le syndic - qui n'a pas refuse la facture du reparateur, et qui avait mis 6 mois et 5 interventions non-abouties pour detecter une fuite avec je suppose son flash du gsm dans les tenebres d'une gaine technique d'un batiment de 10 etages. 
Je ne rentrerai pas dans des commentaires, justes ou pas, sur la valeur reele de son laptop ou ses donnees personnelles par raport a ce qui on lui a rembourse.

Et si c'est pour ma poche au final, tres bien, mais je comprends la reaction du  locataire. 
Pas celle du syndic, ni celle du plombier donc.

BAV /jet

p.s. J'avoue tout, pas besoin de water boarding - je parle une seule langue convenablement et ce n'est pas le francais.
J'apprecie d'avoir fait l'effort de me comprendre, j'ai pas le bon clavier car j'ecris tres peu sur PIM  .