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Résiliation bail courte durée avant 1 an

Peppa
Pimonaute
Inscription : 06-09-2018
Messages : 2

Résiliation bail courte durée avant 1 an

Bonjour
J'ai signé un contrat d'un an avec mon locataire. Celui-ci souhaite partir alors que nous avons signé le bail il y a moins d'un an. Je lui réponds qu'il a 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnités. Il me demande si il aura une indemnité à payer si il reste un an.
Le contrat que nous avons signé étant d'un an, prend il automatiquement fin après un an ou est il automatiquement reconduit pour une seconde ou troisième année? Dans quel cas il aura a payer une indemnité de 2 ou 1 mois, n'est ce pas ?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation bail courte durée avant 1 an

Les lois sur les baux de résidence principale ont été régionalisées.

C'est dans quelle région?

Auparavant la loi était muette sur les baux de court terme (1,2 ou 3 ans) et c'était le bail qui servait de loi entre les parties.

Les baux de court terme n'étaient pas résiliables sauf clause expresse insérée dans le bail.

Beaucoup de bailleurs utilisaient les baux d'un an en guise de période d'essai: si le bailleur ne s'opposait pas à ce que le locataire reste dans les lieux loués au moins 3 mois avant son échéance, il était automatiquement transformé en bail de 9 ans.

Donc avant de vous répondre, nous devons absolument connaître:
1/ La région concernée
2/ les clauses exactes de votre bail:
2/ 1/ avez-vous prévu que le bail puisse être résiliable? Dans quelles conditions? Pouvez-vous reproduire la clause mot à mot?
2/ 2/ si votre bail est résiliable, avez-vous prévu des indemnité de rupture, si oui, lesquelles? Pouvez-vous reproduire la clause mot à mot?

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Peppa
Pimonaute
Inscription : 06-09-2018
Messages : 2

Re : Résiliation bail courte durée avant 1 an

L’appartement se situe en région Bruxelloise.

Voici un extrait de mon bail

Le bail est conclu pour une durée de 1 an, prenant cours le 01/05/2018 se terminant le 30/04/2019, résiliable moyennant préavis notifié au minium 3 mois à l’avance. Ce bail de courte durée ne peut être prorogé qu'une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

De plus, et à moins que l'une ou l'autre des parties ne notifie sa volonté de mettre fin au bail par lettre recommandée au moins trois mois avant l'expiration de la courte durée convenue, le bail sera réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à compter de la date d'entrée en vigueur du présent contrat. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial.

Le Preneur pourra à tout moment mettre fin au contrat moyennant préavis de trois mois à notifier par voie recommandée, et outre le paiement des loyers échus et à échoir jusqu’au terme du préavis, le versement d'une indemnité correspondant à trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année.

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PIM
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Re : Résiliation bail courte durée avant 1 an

Vous trouverez beaucoup d'explications utiles en lisant la brochure officielle relative aux baux à Bruxelles (législation applicable depuis ce 01/01/2018), disponible sur Pim ici


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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D1791
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Re : Résiliation bail courte durée avant 1 an

Région  bruxelloise.
Bail de courte durée.
Le préavis est de 3 mois.
Si la fin du préavis coïncide avec le terme initialement prévu pour le bail, pas d'indemnité.
Si la fin du préavis ne coïncide pas, 1 mois d'indemnité due par le locataire.

Pour ce qui est du renouvellement, je passe mon tour, il me semble voir une ambiguïté dans votre texte, mais je peux me tromper.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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grmff
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Re : Résiliation bail courte durée avant 1 an

Si le bail prend fin à son échéance, il n'y a pas d'indemnité à payer.

Sinon, en Région Bruxelloise, le préavis est réduir à 1 mois pour les baux de courte durée.


Grmf!
----------------
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Oscar Wilde

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panchito
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Re : Résiliation bail courte durée avant 1 an

Pour Bruxelles, la nouvelle loi régionale sur les baux de résidence principale est d'application depuis le 1er janvier 2018.

Le texte de votre bail qui a pris cours le 1er mai 2018 est donc illégal!

Pourquoi ne pas avoir pris un bail PIM disponible gratuitement sur ce site et qui est mis à jour régulièrement pour toujours être conforme aux lois et décrets?

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Himura
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Re : Résiliation bail courte durée avant 1 an

panchito a écrit :

Pourquoi ne pas avoir pris un bail PIM disponible gratuitement sur ce site et qui est mis à jour régulièrement pour toujours être conforme aux lois et décrets?

Savez-vous remarquer la différence entre le conseil et le blâme ?  sad


Peppa, il me semble qu'un bailleur doit pouvoir informer son locataire. J'ai toujours trouver que ça fait partie de la relation nécessaire.
Dans ce cadre, il est bon de lui communiquer ce que vous apprenez ici, ou qui est confirmé.
Et lui indiquer que s'il donne son préavis maintenant ou au moins 3 mois avant l'échéance, il pourra quitter à cette échéance sans indemnité.

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libra
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Re : Résiliation bail courte durée avant 1 an

grmff a écrit :

Si le bail prend fin à son échéance, il n'y a pas d'indemnité à payer.

Sinon, en Région Bruxelloise, le préavis est réduir à 1 mois pour les baux de courte durée.

Il me semble que c'est l'indemnité qui est réduite à un mois. Le préavis reste 3 mois.

Dernière modification par libra (07-09-2018 17:13:16)

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 342

Re : Résiliation bail courte durée avant 1 an

libra a écrit :
grmff a écrit :

Si le bail prend fin à son échéance, il n'y a pas d'indemnité à payer.

Sinon, en Région Bruxelloise, le préavis est réduir à 1 mois pour les baux de courte durée.

Il me semble que c'est l'indemnité qui est réduite à un mois. Le préavis reste 3 mois.


En effet, c'est l'indemnité qui est réduite à un mois.

Par contre, je ne suis pas vraiment d'avis qu'il revient au bailleur d'informer son locataire de la nouvelle législation qui lui est favorable. Mais sachant que cette indemnité est maintenant limitée à un mois, proposer -à titre de "faveur"- si tout se passe bien, de ramener l'indemnité due à un seul mois. Cela ne peut que motiver le locataire à remplir la totalité de ses autres obligations. Un cadeau entraine (normalement) un effet de reconnaissance.


rexou

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D1791
Pimonaute intarissable
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Re : Résiliation bail courte durée avant 1 an

libra a écrit :
grmff a écrit :

Si le bail prend fin à son échéance, il n'y a pas d'indemnité à payer.

Sinon, en Région Bruxelloise, le préavis est réduir à 1 mois pour les baux de courte durée.

Il me semble que c'est l'indemnité qui est réduite à un mois. Le préavis reste 3 mois.

tongue Si même Grmff s'emmêle les pinceaux ! Où va-t-on ?  devil  devil  devil
Il devait certainement répondre au téléphone pour une demande de visite d'une main, poster sur le forum d'une autre, signer un bail d'une troisième et préparer une expulsion pour un mineur étranger non accompagné amateur de Nutella d'une quatrième... devil  devil  devil
La routine pour lui...

Dernière modification par D1791 (07-09-2018 18:33:28)


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Résiliation bail courte durée avant 1 an

rexou a écrit :
libra a écrit :
grmff a écrit :

Si le bail prend fin à son échéance, il n'y a pas d'indemnité à payer.

Sinon, en Région Bruxelloise, le préavis est réduir à 1 mois pour les baux de courte durée.

Il me semble que c'est l'indemnité qui est réduite à un mois. Le préavis reste 3 mois.


En effet, c'est l'indemnité qui est réduite à un mois.

Par contre, je ne suis pas vraiment d'avis qu'il revient au bailleur d'informer son locataire de la nouvelle législation qui lui est favorable. Mais sachant que cette indemnité est maintenant limitée à un mois, proposer -à titre de "faveur"- si tout se passe bien, de ramener l'indemnité due à un seul mois. Cela ne peut que motiver le locataire à remplir la totalité de ses autres obligations. Un cadeau entraine (normalement) un effet de reconnaissance.


C'est une déontologie personnelle, j'en conviens.
Néanmoins, je considère que ça fait partie de l'honnêteté nécessaire du bailleur que d'informer avec le plus de justesse possible son locataire.
Un locataire n'aura jamais qu'un seul bailleur. Ce n'est donc pas une activité très prenante pour lui. Certains bailleurs (comme nous, en majorité sur le forum), passons beaucoup de temps à gérer nos locations, et donc à s'informer à ce sujet.


Personnellement, j'ai envoyé un courrier à tous mes locataires, leur indiquant le changement législatif (en simplifié).
Et je leur ai aussi fait parvenir la liste récemment éditée au Moniteur, avec les réparations à charge du propriétaire ou du locataire.


A côté de ça, j'admets une certaine naïveté - ou bêtise, c'est selon.
- Je n'indexe quasi jamais
- Après chaque ELS, j'estime n'avoir réclamé que 1/4 ou 1/2 des dégâts locatifs réels (+ ce que je remarque par après roll )
- Je ne réclame jamais d'indemnités de rupture (sauf si je dois aller en justice). Encore cette semaine, un locataire a voulu quitter après 14 mois, m'a prévenu bien plus tard qu'il aurait pu, n'a presté 2 semaines de préavis, n'a payé que le pro-rata des jours sur le mois... Et je ne lui ai rien compter.

Et plusieurs relations heureuses avec des locataires m'apportent une part de bonheur dans ma vie aussi smile
Quand je suis dans ma voiture et que j'y pense, je me dis souvent : "Con, con, mais heureux à la fois."

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation bail courte durée avant 1 an

Himura a écrit :

C'est une déontologie personnelle, j'en conviens.
Néanmoins, je considère que ça fait partie de l'honnêteté nécessaire du bailleur que d'informer avec le plus de justesse possible son locataire.
Un locataire n'aura jamais qu'un seul bailleur. Ce n'est donc pas une activité très prenante pour lui. Certains bailleurs (comme nous, en majorité sur le forum), passons beaucoup de temps à gérer nos locations, et donc à s'informer à ce sujet.


Personnellement, j'ai envoyé un courrier à tous mes locataires, leur indiquant le changement législatif (en simplifié).
Et je leur ai aussi fait parvenir la liste récemment éditée au Moniteur, avec les réparations à charge du propriétaire ou du locataire.


A côté de ça, j'admets une certaine naïveté - ou bêtise, c'est selon.
- Je n'indexe quasi jamais
- Après chaque ELS, j'estime n'avoir réclamé que 1/4 ou 1/2 des dégâts locatifs réels (+ ce que je remarque par après roll )
- Je ne réclame jamais d'indemnités de rupture (sauf si je dois aller en justice). Encore cette semaine, un locataire a voulu quitter après 14 mois, m'a prévenu bien plus tard qu'il aurait pu, n'a presté 2 semaines de préavis, n'a payé que le pro-rata des jours sur le mois... Et je ne lui ai rien compter.

Et plusieurs relations heureuses avec des locataires m'apportent une part de bonheur dans ma vie aussi smile
Quand je suis dans ma voiture et que j'y pense, je me dis souvent : "Con, con, mais heureux à la fois."

C'est un choix qui vous honore. Perso, n'étant pas un fanatique de la législation déjà à la base, j'estime que je n'ai pas informer les locataires des évolutions légales. ^^ Par contre, j'aime conserver de bonnes relations et encourager ce concept par un cadeau -spontané ou "forcé" - comme par exemple diminuer l'indemnité de 3 à 1 mois. Cela présente l'avantage de bien disposer le locataire pour une bonne finalisation de sa sortie. Il est vrai que je n'ai pas encore eu l'occasion d'appliquer l'application de la nouvelle législation, trop récente. J'ai jusqu'à présent toujours conclu des baux courts (mais c'est du passé) avec 3 mois d'indemnité fixes (je sais, les tribunaux ne suivaient pas, mais c'était légal et signé) et lors de la sortie, je demandais soit 2, soit 1 1/2; soit 1 mois d'indemnité... selon le temps de location, la qualité des relations, le feeling. Cadeau variable, mais cadeau toujours. Quand c'est une obligation, cela passe plus mal...

Je fais toujours un ELE, par expert. Il est rarissime que je fasse un ELS. D'une part je bricole moi-même entre deux locataires et d'autre part, je ne chipote pas pour des petits dégâts. J'indexe très rarement aussi, généralement après plus de 5 ans... et avec un arrondi à la dizaine d'euros, souvent supérieure d'ailleurs... pour ensuite ne plus indexer ensuite. Je réadapte le loyer au marché mors du changement de locataire. Les réparations et entretien, j'assume la plus grande partie, sauf quand on me prend à rebrousse-poil. (Récemment, suite à une perte de clé, une colocataire exige le remboursement d'un nouveau cylindre -clé non reproductible- valeur 400€... le tout par recommandé et sur un ton impératif. Erreur.) Pour le reste, j'évalue approximativement les consommations et nous signons lors de la sortie un document avec accord pour solde de tout compte. Je suis déjà heureux quand une location prend fin sans impayés et situation de solvabilité douteuse. Situation qui se présente de plus en plus souvent ces dernières années.


rexou

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