Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Quelques considérations en vrac:
-Personnellement, je pense que la rentabilité du projet est trop basse. Un projet qui ne couvre pas la mensualité, très peu pour moi. Et les banques trouverons que c'est risqué.
- Aucune banque n'acceptera de vous prêter 780.000€. Vous devrez prendre un prêt pour l'achat et un prêt travaux. Le prêt travaux sera liquidé en deux ans maximum (ce qui veut dire travaux en deux ans maximum) et tout est à justifier sur facture. Votre main d'oeuvre personnelle ne peut évidemment pas être financée, mais les matériaux achetés peuvent être couverts par le crédit travaux. Attention, seuls les travaux immobiliers sont couverts (donc pas tous les électro en cuisines par exemple.) Pendant cette période de 2 ans, vous ne remboursez que les intérêts du crédit, et non le capital. Cela veut dire que vous payez plus longtemps, mais que le début est plus doux. Et ça, dans le cas décrit, c'est plutôt positif.
-Les banques ne prêteront pas si vous n'avez pas un apport suffisant. Elles vous diront qu'il faut 20%+frais de notaire. En fait, cela devrait passer avec 10% + frais de notaire. Si votre dossier est très bon (sur les autres biens!), il n'est pas impossible qu'ils trouvent un arrangement pour un crédit à 100%, mais j'ai de gros doute... En clair, 60.000€ en suffisent donc pas comme apport.
- Les hypothèques complémentaires pourront servir pour arriver au 80% qui permettent un taux plancher. Pas pour votre apport personnel.
- Vérifiez le revenu cadastral de l'immeuble et l'impact précompte et IPP.
- Doublez le budget travaux et le délai pour les travaux. Voyez si le projet passe encore...

Croire que des banques ne prêteront pas n'est pas exact.  Tout dépend du dossier et de l'interlocuteur qui va le défendre.
Si vous avez des capitaux financiers, il y a toujours des portes qui peuvent s'ouvrir.
Dire que des banques vont proposer de la gestion discrétionnaire, c'est une évidence.
Croire que toutes en feront une condition préalable au prêt n'est pas exact.
Si vous avez la surface suffisante, il y a des banques qui ne demanderont ni hypothèque, ni ASRD pour le prêt.
Ce n'est pas le montant du crédit en soi qui va déterminer l'acceptation du crédit, c'est l'ensemble du dossier.

Pour ma part, il est impossible de donner un avis sur vos différents scénarios parce qu'il me manque trop de paramètres.
En vrac : âge des emprunteurs, type de revenus, structuration (pleine propriété, démembrement...), appétence au risque, capacité à mener le projet sur la durée (expérience passée), objectif final de l'opération, qualité et quantité du patrimoine immobilier actuel...

Un projet qui s'autofinance est évidemment l'idéal.  Dans MA façon de voir les choses, s'il faut allonger la durée du crédit pour y arriver, tant pis, je préfère un crédit un peu plus long qui s'autofinance, mais c'est fonction de MES paramètres aujourd'hui.
Avec MES paramètres, je ne vendrais pas un bien immobilier qui me rapporte, même pour constituer un apport pour un autre projet.
Une des règles d'or étant "diversification, diversification, diversification",  2 immeubles et un crédit plus élevé c'est moins risqué qu'1 immeuble et un crédit plus petit.
Mais encore une fois, tout dépend des paramètres sus-mentionnés.

Dernière modification par D1791 (12-09-2018 08:48:12)

C'est du 6% net, après la négociation espérée.
Bien moins que mon "standard", mais le bien représente également un patrimoine très particulier. La situation est quasi-parfaite, et est assurée de prendre bcp de valeur dans le temps.

Décidément...
J'ai contacté 3 banques, et toutes donnent un avis favorable. Aucun soucis pour le prêt achat et travaux.
(Je suis habitué aux conditions des crédits travaux)

Je vous remercie pour les conseils, mais comment dois-je prendre votre conseil sur le RC ou l'impact IPP.
J'imaginais qu'on se connaissait un peu à présent 

Pour les travaux, je ne vois pas pourquoi doubler le budget. Je peux prétendre en une solide expérience en ce domaine - environ une trentaine de fois ce que vous vivez depuis 2 ans.

--> Je répondrai une nouvelle fois que... ma question n'est pas là.

Ouf ! Merci ! ... Et bien vu.

Il est évident que je ne détaille pas le dossier ici. Trop long, trop complexe, et encore fort hypothétique.
Je ne demande qu'un avis sur base de ces données. Général, estimé, senti. Et effectivement en fonction des paramètres de chacun (si je demandais de deviner les miens, ça n'aurait pas d'intérêt )

Non ce n'est pas possible, il nous manque tous les détails...

Déjà pour la localisation, je suppose qu'il s'agit de l'immeuble de rapport situé "rue des Pittas"? (Rue Marché aux Fromages)

Est-ce que je m'emballe : probablement, comme à chaque projet que j'envisage. Et même un peu plus ici, car c'est un bien plutôt exceptionnel.

Est-ce que j'y met de l'affect et de l'émotionnel ? C'est certain. C'est peut-être l'immeuble le plus vu dans ma région. C'est le centre-ville de ma commune, que je connais depuis tout petit. Mais je ne crois pas que ça occulte la réflexion pour autant. Ca infléchit juste légèrement mes exigences financières, consciemment.

Est-ce que je pourrais trouver un projet plus rentable ? Evidemment oui. Bien que Liège n'est pas Charleroi, et l'immobilier y est franchement plus cher pour des loyers comparables. Il y a toujours moyen de trouver une veille maison à studios ou petits appartements, en périphérie du centre de Liège, qui générerait 1 ou 2% en plus.
Mais c'est aussi un attrait pour moi de me diversifier dans des locations commerciales (actuellement aucune), géographiquement (dans ma ville), avec un immeuble qui évoluera aussi fort différemment.
J'estime aussi, par ailleurs, que 6% d'un plus gros montant est égal ou meilleur à 7% de plus petits montants cumulés - à gestion égale.
Et question rentabilité, ce serait une erreur d'oublier complètement le potentiel d'aménagement.

Néanmoins, je prends avec plaisir votre avis - merci - et j'en tiendrai compte.

Je reformule mon intervention précédente.
Je n'aime pas les formules 3 et 4 (réduit la diversification).  En plus, à la louche un bien qui vous rapporte 18000€/an et qui vaut 210 000€ (n'ai-je pas mélangé les chiffres ???) c'est une rentabilité brut de brut de 8.5%.  Pourquoi s'en séparer ?
Je préfère la formule 2 à la 1 car on se rapproche de l'autofinancement.

Moi le projet "coup de coeur", pas nécessairement le plus rentable, c'est quelque chose qui me parle.
A choisir entre un immeuble patrimonial, plus coûteux en gestion et travaux, mais plus beau, moins rentable et un immeuble neuf sans âme, sans travaux mais plus rentable... et bien je choisis l'immeuble patrimonial (bon, l'écart de rentabilité est à analyser quand même, mais vous comprenez le sens du propos).
Me dire que je participle à la conservation d'un patrimoine, le plaisir de posséder un bel immeuble, la fierté associée.  Pour moi, ça a aussi une valeur.

Mais je ne suis pas conseiller, je ne connais pas votre situation, je n'aurai pas à assumer vos choix .

Humm, une belle maison de maître à Liège...

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