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Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Himura
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Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Je suis confronté - en partie personnellement d'ailleurs - à l'achat d'un très bel immeuble et incroyablement bien situé.
(C'est une opportunité potentielle, mais qui reste actuellement très très théorique. Néanmoins, les avis sur le sujet m'intéressent.)

Les données estimées sont :
- Prix de vente : 550.000 €
- Travaux de rénovation voulus : 200.000 €
- Loyers 'nets' : 4000 € (+ possibilité d'aménager un nouveau commerce en façade latérale)
   Estimation chômage locatif (surtout vu les commerces) : 5%. Soit un loyer net revu à 3800 €
- les investisseurs potentiels ont ~40 ans, et ont la possibilité de céder une partie de patrimoine pour augmenter leurs fonds propres. Et/ou de mettre en hypothèque ce patrimoine - en guise de garantie pour une banque qui l'accepterait, via rachat des crédits en cours, mais qui arrivent doucement à leurs termes.
   Ces fonds propres sont de ~60.000 € au total.

L'immeuble offre des possibilités de développements, à convenir avec l'urbanisme, mais qui paraissent jouables :
- Principalement : Possibilité d'un nouveau commerce, type café, le long d'une voie piétonne.
- Secondairement : Possibilité, lors des rénovations nécessaires, de transformer un immense appartement en duplex, en 2 appartements de 120 m² chacun sur chaque niveau.



Diverses possibilités s'ouvrent, avec chaque fois des avantages (+) et inconvénients (-) perçus :

1. Le financement externe maximal, via un crédit sur 15 ans ; soit :
(En supposant qu'une banque suive le projet)

Suppose un crédit hypothécaire de ~780.000 € - ce qui correspond à peu près à la valeur réelle de l'immeuble rénové.

+ La conservation de patrimoine génèrera, dans 2 ans, un revenu net de 1500 €/mois - soit 18.000 €/an.
+ Si on regarde la rentabilité lissée après 35 ans (espérance de vie des investisseurs), c'est la formule la plus intéressante. (Mais il faut reconnaître que toutes les formules seront très intéressantes après 35 ans, de toute façon...)

- Le remboursement mensuel du crédit est de 1300 € supérieur au revenus locatifs, hors charges diverses.
   --> Difficilement payable, étant donné les quelques 20.000 €/an de financement supplémentaires que cela exige, durant les 15 premières années.
- Ne donne plus beaucoup de possibilités d'investir dans de gros travaux (pour projet de nouveau commerce, par exemple)


2. Le financement externe maximal, via un crédit sur 20 ans ; soit :
(En supposant qu'une banque suive le projet)

Idem : suppose un crédit hypothécaire de ~780.000 € - ce qui correspond à peu près à la valeur réelle de l'immeuble rénové.

+ La conservation de patrimoine génèrera, dans 2 ans, un revenu net de 1500 €/mois - soit 18.000 €/an.
+ Si on regarde la rentabilité lissée après 35 ans (espérance de vie des investisseurs), c'est une formule avantageuse.
+ L'apport d'un nouveau commerce et d'un appartement complémentaire permettrait de revenir en boni de ~8000 €/an. Bien que le projet reste hypothétique, il change la donne.

- Le remboursement mensuel du crédit est presque similaire au revenus locatifs, hors charges diverses.
   --> Financement supplémentaire de ~5000 €/an tout de même, durant 20 ans.


3. Le financement externe 'normal', via la revente de patrimoine, et un crédit sur 15 ans ; soit :

La revente apporterait ~210.000 € de fonds propres, soit un total de 270.000 € (qui financeraient l'ensemble des travaux et des frais d'acte et d'enregistrement. Evidemment, ça passe bien mieux auprès d'une banque).

+ Les revenus locatifs permettent de couvrir le remboursement du prêt (3700 €), ainsi que les charges locatives habituelles. Ni plus, ni moins (aucun gain sur la durée de remboursement de crédit)
+ Les projets d'extension seront finançables par la suite, et correspondront à du boni. S'ils ne peuvent se faire, le risque de déconvenue est écarté.

- La perte de ce patrimoine diminue les revenus des investisseurs de près de 18.000 €/an (durant 15 ans - soit 270.000 €).
  --> Crainte possible que la maximisation des revenus en fin de vie, quand les investisseurs ne sauront peut-être plus en profiter pleinement, soit moins bien vécue que le bénéfice qu'ils en retireraient un peu chaque année.


4. Le financement externe 'normal', via la revente de patrimoine, et un crédit sur 20 ans ; soit :

+ Les revenus locatifs permettent de couvrir le remboursement du prêt, ainsi que les charges locatives habituelles. Et apportent un boni de ~9.000 €/an
+ Les projets d'extension seront cette fois auto-finançables rapidement.

- La perte de ce patrimoine diminue les revenus des investisseurs de près de 18.000 €/an (durant 20 ans - soit 360.000 €).


5. Abandon du projet ; soit :

Dans tous les cas, c'est un investissement à long terme.
La revente immobilière impliquerait d'office une perte ou une diminution de revenus durant les 15 ou 20 prochaines années + le temps de compenser ensuite. Les investisseurs devraient attendre leurs retraites ou presque pour en récolter les fruits réels.

+ Moins de tracas et bien moins de risques (notamment vu l'activité commerciale fluctuante)
+ Tirer bénéfice du patrimoine en place plus immédiat

- Opportunité manquée, sur un immeuble de premier plan.
- Leg aux héritiers moins important, là où cet immeuble à lui seul assurerait une rente bien suffisante aux enfants des investisseurs.
- C'est moins fun smile



Quel est votre avis ?

(Je compte éditer la liste des + et - éventuellement en fonction wink)

Dernière modification par Himura (11-09-2018 09:51:56)

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panchito
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Tout va dépendre du bon vouloir des banques...pour vous prêter 780.000€ (option 1 et 2)

Cela correspond à une mensualité de +/- 4.000€/mois. A cette mensualité, les banques vont ajouter celles des autres crédits en cours. La somme de toutes ces mensualités ne peuvent dépasser le 1/3 de vos revenus nets. A noter que certaines banques refusent de prendre en compte l'intégralité des loyers escomptés ou réellement perçus.

Avez-vous dès lors déjà approché des banques pour voir ce qu'elles pensent de vos capacités financières?

Percevez-vous des revenus mensuels au moins égaux à 3 fois vos mensualités en cours (4000€ + les autres mensualités de vos autres prêts)?

Evidemment si vous financez les 780.000€ par un prêt, vous pouvez mettre votre portefeuille titres en garantie. Mais la banque risque de vouloir le prendre en gestion discrétionnaire...moyennant frais.

Dernière modification par panchito (11-09-2018 17:11:19)

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grmff
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Quelques considérations en vrac:
-Personnellement, je pense que la rentabilité du projet est trop basse. Un projet qui ne couvre pas la mensualité, très peu pour moi. Et les banques trouverons que c'est risqué.
- Aucune banque n'acceptera de vous prêter 780.000€. Vous devrez prendre un prêt pour l'achat et un prêt travaux. Le prêt travaux sera liquidé en deux ans maximum (ce qui veut dire travaux en deux ans maximum) et tout est à justifier sur facture. Votre main d'oeuvre personnelle ne peut évidemment pas être financée, mais les matériaux achetés peuvent être couverts par le crédit travaux. Attention, seuls les travaux immobiliers sont couverts (donc pas tous les électro en cuisines par exemple.) Pendant cette période de 2 ans, vous ne remboursez que les intérêts du crédit, et non le capital. Cela veut dire que vous payez plus longtemps, mais que le début est plus doux. Et ça, dans le cas décrit, c'est plutôt positif.
-Les banques ne prêteront pas si vous n'avez pas un apport suffisant. Elles vous diront qu'il faut 20%+frais de notaire. En fait, cela devrait passer avec 10% + frais de notaire. Si votre dossier est très bon (sur les autres biens!), il n'est pas impossible qu'ils trouvent un arrangement pour un crédit à 100%, mais j'ai de gros doute... En clair, 60.000€ en suffisent donc pas comme apport.
- Les hypothèques complémentaires pourront servir pour arriver au 80% qui permettent un taux plancher. Pas pour votre apport personnel.
- Vérifiez le revenu cadastral de l'immeuble et l'impact précompte et IPP.
- Doublez le budget travaux et le délai pour les travaux. Voyez si le projet passe encore...


Grmf!
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Et dire que demain, hier sera passé de deux jours...

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panchito
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Himura a écrit :

La perte de ce patrimoine diminue les revenus des investisseurs de près de 18.000 €/an (durant 20 ans - soit 360.000 €).

Dans votre option 4, "vente du patrimoine pour financer le projet", pouvez-vous expliciter la perte de revenus?

Si je comprends bien ce que vous dites, les 780.000€ que vous utiliseriez pour payer votre projet "cash" ne vous rapportent que 18.000€/an? Soit 2% ?

Voilà qui est bien peu....

Un portefeuille bien réparti en actions et fonds d'actions (de préférence classés 5 étoiles - Gold par Morningstar) vous rapporte en moyenne (sur une longue période) de 8 à 9% par an.

Ces fonds se trouvent bêtement sur un carnet d'épargne? Mais les 2% que vous croyez gagner sont en fait mangés par l'inflation. Donc vous perdez de l'argent sans vous en rendre compte....

Dernière modification par panchito (11-09-2018 17:47:34)

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D1791
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Croire que des banques ne prêteront pas n'est pas exact.  Tout dépend du dossier et de l'interlocuteur qui va le défendre.
Si vous avez des capitaux financiers, il y a toujours des portes qui peuvent s'ouvrir.
Dire que des banques vont proposer de la gestion discrétionnaire, c'est une évidence.
Croire que toutes en feront une condition préalable au prêt n'est pas exact.
Si vous avez la surface suffisante, il y a des banques qui ne demanderont ni hypothèque, ni ASRD pour le prêt.
Ce n'est pas le montant du crédit en soi qui va déterminer l'acceptation du crédit, c'est l'ensemble du dossier.

Pour ma part, il est impossible de donner un avis sur vos différents scénarios parce qu'il me manque trop de paramètres.
En vrac : âge des emprunteurs, type de revenus, structuration (pleine propriété, démembrement...), appétence au risque, capacité à mener le projet sur la durée (expérience passée), objectif final de l'opération, qualité et quantité du patrimoine immobilier actuel...

Un projet qui s'autofinance est évidemment l'idéal.  Dans MA façon de voir les choses, s'il faut allonger la durée du crédit pour y arriver, tant pis, je préfère un crédit un peu plus long qui s'autofinance, mais c'est fonction de MES paramètres aujourd'hui.
Avec MES paramètres, je ne vendrais pas un bien immobilier qui me rapporte, même pour constituer un apport pour un autre projet.
Une des règles d'or étant "diversification, diversification, diversification",  2 immeubles et un crédit plus élevé c'est moins risqué qu'1 immeuble et un crédit plus petit.
Mais encore une fois, tout dépend des paramètres sus-mentionnés.

Dernière modification par D1791 (12-09-2018 08:48:12)


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Himura
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

panchito a écrit :

Tout va dépendre du bon vouloir des banques...pour vous prêter 780.000€ (option 1 et 2)

Cela correspond à une mensualité de +/- 4.000€/mois. A cette mensualité, les banques vont ajouter celles des autres crédits en cours. La somme de toutes ces mensualités ne peuvent dépasser le 1/3 de vos revenus nets. A noter que certaines banques refusent de prendre en compte l'intégralité des loyers escomptés ou réellement perçus.

Avez-vous dès lors déjà approché des banques pour voir ce qu'elles pensent de vos capacités financières?

Percevez-vous des revenus mensuels au moins égaux à 3 fois vos mensualités en cours (4000€ + les autres mensualités de vos autres prêts)?

Evidemment si vous financez les 780.000€ par un prêt, vous pouvez mettre votre portefeuille titres en garantie. Mais la banque risque de vouloir le prendre en gestion discrétionnaire...moyennant frais.


La question n'est pas là. Vous avez vu qu'il y avait une question ? smile

Mais pour satisfaire votre questionnement : ce n'est pas un souci, sans crainte possible. Et votre règle des 1/3 des revenus n'est jamais qu'une indication généraliste. On n'est pas dans un cas standard, vous vous en doutez.

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Himura
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

grmff a écrit :

Quelques considérations en vrac:
-Personnellement, je pense que la rentabilité du projet est trop basse. Un projet qui ne couvre pas la mensualité, très peu pour moi. Et les banques trouverons que c'est risqué.

C'est du 6% net, après la négociation espérée.
Bien moins que mon "standard", mais le bien représente également un patrimoine très particulier. La situation est quasi-parfaite, et est assurée de prendre bcp de valeur dans le temps.

grmff a écrit :

- Aucune banque n'acceptera de vous prêter 780.000€. Vous devrez prendre un prêt pour l'achat et un prêt travaux. Le prêt travaux sera liquidé en deux ans maximum (ce qui veut dire travaux en deux ans maximum) et tout est à justifier sur facture. Votre main d'oeuvre personnelle ne peut évidemment pas être financée, mais les matériaux achetés peuvent être couverts par le crédit travaux. Attention, seuls les travaux immobiliers sont couverts (donc pas tous les électro en cuisines par exemple.) Pendant cette période de 2 ans, vous ne remboursez que les intérêts du crédit, et non le capital. Cela veut dire que vous payez plus longtemps, mais que le début est plus doux. Et ça, dans le cas décrit, c'est plutôt positif.
-Les banques ne prêteront pas si vous n'avez pas un apport suffisant. Elles vous diront qu'il faut 20%+frais de notaire. En fait, cela devrait passer avec 10% + frais de notaire. Si votre dossier est très bon (sur les autres biens!), il n'est pas impossible qu'ils trouvent un arrangement pour un crédit à 100%, mais j'ai de gros doute... En clair, 60.000€ en suffisent donc pas comme apport.
- Les hypothèques complémentaires pourront servir pour arriver au 80% qui permettent un taux plancher. Pas pour votre apport personnel.
- Vérifiez le revenu cadastral de l'immeuble et l'impact précompte et IPP.
- Doublez le budget travaux et le délai pour les travaux. Voyez si le projet passe encore...

Décidément...
J'ai contacté 3 banques, et toutes donnent un avis favorable. Aucun soucis pour le prêt achat et travaux.
(Je suis habitué aux conditions des crédits travaux)

Je vous remercie pour les conseils, mais comment dois-je prendre votre conseil sur le RC ou l'impact IPP.
J'imaginais qu'on se connaissait un peu à présent  roll

Pour les travaux, je ne vois pas pourquoi doubler le budget. Je peux prétendre en une solide expérience en ce domaine - environ une trentaine de fois ce que vous vivez depuis 2 ans.

--> Je répondrai une nouvelle fois que... ma question n'est pas là. hmm

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Himura
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

panchito a écrit :
Himura a écrit :

La perte de ce patrimoine diminue les revenus des investisseurs de près de 18.000 €/an (durant 20 ans - soit 360.000 €).

Dans votre option 4, "vente du patrimoine pour financer le projet", pouvez-vous expliciter la perte de revenus?

Si je comprends bien ce que vous dites, les 780.000€ que vous utiliseriez pour payer votre projet "cash" ne vous rapportent que 18.000€/an? Soit 2% ?

Voilà qui est bien peu....

Un portefeuille bien réparti en actions et fonds d'actions (de préférence classés 5 étoiles - Gold par Morningstar) vous rapporte en moyenne (sur une longue période) de 8 à 9% par an.

Ces fonds se trouvent bêtement sur un carnet d'épargne? Mais les 2% que vous croyez gagner sont en fait mangés par l'inflation. Donc vous perdez de l'argent sans vous en rendre compte....

Le patrimoine en question apporte des revenus (locatifs essentiellement).
Soit 18.000 €/an - qui ne rentreront plus si le lot est vendu.
Donc ce n'est pas ce que vous avez compris - heureusement, car à 2%, c'est insultant.

Mais cette option s'éloigne quasi totalement de mon esprit de toute manière. Si ça se fait, je pousserai pour faire financer.

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Himura
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

D1791 a écrit :

Croire que des banques ne prêteront pas n'est pas exact.  Tout dépend du dossier et de l'interlocuteur qui va le défendre.
Si vous avez des capitaux financiers, il y a toujours des portes qui peuvent s'ouvrir.
Dire que des banques vont proposer de la gestion discrétionnaire, c'est une évidence.
Croire que toutes en feront une condition préalable au prêt n'est pas exact.
Si vous avez la surface suffisante, il y a des banques qui ne demanderont ni hypothèque, ni ASRD pour le prêt.
Ce n'est pas le montant du crédit en soi qui va déterminer l'acceptation du crédit, c'est l'ensemble du dossier.

Pour ma part, il est impossible de donner un avis sur vos différents scénarios parce qu'il me manque trop de paramètres.
En vrac : âge des emprunteurs, type de revenus, structuration (pleine propriété, démembrement...), appétence au risque, capacité à mener le projet sur la durée (expérience passée), objectif final de l'opération, qualité en quantité du patrimoine immobilier actuer...

Un projet qui s'autofinance est évidemment l'idéal.  Dans MA façon de voir les choses, s'il faut allonger la durée du crédit pour y arriver, tant pis, je préfère un crédit un peu plus long qui s'autofinance, mais c'est fonction de MES paramètres aujourd'hui.
Avec MES paramètres, je ne vendrais pas un bien immobilier qui me rapporte, même pour constituer un apport pour un autre projet.
Une des règles d'or étant "diversification, diversification, diversification",  2 immeubles et un crédit plus élevé c'est moins risqué qu'1 immeuble et un crédit plus petit.
Mais encore une fois, tout dépend des paramètres sus-mentionnés.

Ouf ! Merci ! ... Et bien vu.

Il est évident que je ne détaille pas le dossier ici. Trop long, trop complexe, et encore fort hypothétique.
Je ne demande qu'un avis sur base de ces données. Général, estimé, senti. Et effectivement en fonction des paramètres de chacun (si je demandais de deviner les miens, ça n'aurait pas d'intérêt wink)

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Himura
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Et avec tout ça, personne n'a vraiment répondu aux propositions affichées.

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panchito
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Non ce n'est pas possible, il nous manque tous les détails...

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Himura
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

panchito a écrit :

Non ce n'est pas possible, il nous manque tous les détails...

Je n'en attendais pas moins smile big_smile

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panchito
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Déjà pour la localisation, je suppose qu'il s'agit de l'immeuble de rapport situé "rue des Pittas"? (Rue Marché aux Fromages)

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grmff
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Il y a deux questions:
Quel arbitrage feriez-vous?
Qu'en pensez-vous?

La première question est biaisée, parce que c'est difficile de se faire une opinion sur un forum. Même si vous intervenez pas mal, on ne se connait pas, et je ne connais pas l'étendue de vos affaires.

Je pense que votre question d'arbitrage est mal posée. Vous nous laissez le choix entre 4 propositions largement non équivalentes. La situation des investisseurs est évidemment un facteur clé.

Après mûre réflexion, je penche pour la 5e proposition. Mais pas telle que vous la décrivez. Les 3 première propositions vous bloquent pour longtemps et ne vous permettent plus de faire des investissements. Vous vous retrouvez avec un investissement qui vous bouffe tout votre capital disponible et obère votre capacité d'emprunt future. En outre, il vous bouffe du capital à long terme, et nécessite de l'injection de cash pour une longue période.

Pourtant, vous le dites vous-même, vous avez l'habitude de faire de meilleures affaires, plus vite.

Je ne vois donc pas ce qui vous attire dans ce projet. J'ai juste l'impression que vous voyez un gros immeuble, un gros projet, une grosse pépite, et que vous oubliez les autres paramètres. Ce projet, qui ne rentre pas dans vos habitudes d'investissement, ressemble plus à un fantasme réalisable, quitte à vous bloquer pour longtemps, qu'à un investissement réfléchi. Vous semblez y mettre de l'affect et de l'émotionnel, et pas de la réflexion froide.

Bref, ne pensez vous pas que vous vous emballez?
Ne pensez-vous pas que vous pourriez trouver un autre projet qui serait plus rentable immédiatement?

Au delà de cela, l'idée de s'endetter au maximum pour des projets qui sont payés par les locataires est proche de ma philosophie. On dit très justement que "qui paie ses dettes s'enrichit", parce que ce sont les locataires qui paient vos dettes... Acheter (autant qu'on peut) avec l'argent des banques, rembourser avec l'argent des locataires, et au bout, vous êtes propriétaire...

L'idée de revendre un bien qu'on a partiellement remboursé, sur lequel on dégage du cash pour recommencer l'effet de levier à un niveau au dessus est aussi un concept qui ne manque pas d'intérêt.

Mais est-ce que c'est ce projet-ci qui est le bon? J'en reviens à ma première impression: rentabilité trop basse.


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Himura
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Est-ce que je m'emballe : probablement, comme à chaque projet que j'envisage. Et même un peu plus ici, car c'est un bien plutôt exceptionnel.

Est-ce que j'y met de l'affect et de l'émotionnel ? C'est certain. C'est peut-être l'immeuble le plus vu dans ma région. C'est le centre-ville de ma commune, que je connais depuis tout petit. Mais je ne crois pas que ça occulte la réflexion pour autant. Ca infléchit juste légèrement mes exigences financières, consciemment.

Est-ce que je pourrais trouver un projet plus rentable ? Evidemment oui. Bien que Liège n'est pas Charleroi, et l'immobilier y est franchement plus cher pour des loyers comparables. Il y a toujours moyen de trouver une veille maison à studios ou petits appartements, en périphérie du centre de Liège, qui générerait 1 ou 2% en plus.
Mais c'est aussi un attrait pour moi de me diversifier dans des locations commerciales (actuellement aucune), géographiquement (dans ma ville), avec un immeuble qui évoluera aussi fort différemment.
J'estime aussi, par ailleurs, que 6% d'un plus gros montant est égal ou meilleur à 7% de plus petits montants cumulés - à gestion égale.
Et question rentabilité, ce serait une erreur d'oublier complètement le potentiel d'aménagement.

Néanmoins, je prends avec plaisir votre avis - merci - et j'en tiendrai compte.

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grmff
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Je pourrais alors rajouter que se diversifier c'est bien. Mais n'est-ce pas trop trop vite?

Beaucoup de travaux, bien commercial, dans une ville qui n'est pas votre cœur d'investissement.

Maintenant, vous l'avez compris, j'ai tenté le côté "douche froide", dans le but avoué de garder la tête de la même température et pas trop prêt du bonnet...

A vous lire d'habitude, je sais que vous ferez le bon choix, et que vous l'assumerez ensuite.

Dernier point: vous parlez "d'investisseurs potentiels". Vous investissez en association? Pour compte de tiers? Pour la famille? En association pour compte de tiers de la famille?


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D1791
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Himura a écrit :

Et avec tout ça, personne n'a vraiment répondu aux propositions affichées.

Je reformule mon intervention précédente.
Je n'aime pas les formules 3 et 4 (réduit la diversification).  En plus, à la louche un bien qui vous rapporte 18000€/an et qui vaut 210 000€ (n'ai-je pas mélangé les chiffres ???) c'est une rentabilité brut de brut de 8.5%.  Pourquoi s'en séparer ?
Je préfère la formule 2 à la 1 car on se rapproche de l'autofinancement.

Moi le projet "coup de coeur", pas nécessairement le plus rentable, c'est quelque chose qui me parle.
A choisir entre un immeuble patrimonial, plus coûteux en gestion et travaux, mais plus beau, moins rentable et un immeuble neuf sans âme, sans travaux mais plus rentable... et bien je choisis l'immeuble patrimonial (bon, l'écart de rentabilité est à analyser quand même, mais vous comprenez le sens du propos).
Me dire que je participle à la conservation d'un patrimoine, le plaisir de posséder un bel immeuble, la fierté associée.  Pour moi, ça a aussi une valeur.

Mais je ne suis pas conseiller, je ne connais pas votre situation, je n'aurai pas à assumer vos choix tongue .

Humm, une belle maison de maître à Liège... smile smile smile


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Himura
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

grmff a écrit :

Je pourrais alors rajouter que se diversifier c'est bien. Mais n'est-ce pas trop trop vite?

Beaucoup de travaux, bien commercial, dans une ville qui n'est pas votre cœur d'investissement.

Maintenant, vous l'avez compris, j'ai tenté le côté "douche froide", dans le but avoué de garder la tête de la même température et pas trop prêt du bonnet...

A vous lire d'habitude, je sais que vous ferez le bon choix, et que vous l'assumerez ensuite.

Dernier point: vous parlez "d'investisseurs potentiels". Vous investissez en association? Pour compte de tiers? Pour la famille? En association pour compte de tiers de la famille?

Jamais trop vite wink

Pour le reste, je dois à présent avouer que les montants indiqués ont été volontairement présentés plus négativement qu'ils ne le seront réellement - notre objectif de négociation est plus ambitieux, et la rentabilité plus élevée.
Si on part de l'hypothèse du point 2, on peut considérer que les revenus = les dépenses, en fait. Mais comme avec la taille, les risques augments aussi, on accumule la prudence pour l'instant.

Je parle d'investisseurs potentiels, en effet, car la situation n'est pas arrêtée. Elle sera peut-être fort complexe, et c'est trop long à expliquer - d'autant que ça devient fort privé - mais il y aurait des calculs entre des pleins propriétaires, des nu-propriétaires en fonction d'apports divers. Ou peut-être que je serai tout seul comme un grand éventuellement, à voir par la suite.
Mais je ne prévois pas d'investir pour compte de tiers un jour. D'autres le font très bien.

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Himura
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

D1791 a écrit :

Humm, une belle maison de maître à Liège... smile smile smile

Mieux encore smile

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D1791
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Re : Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Himura a écrit :
D1791 a écrit :

Humm, une belle maison de maître à Liège... smile smile smile

Mieux encore smile

J'espère qu'un château ne va pas une fois de plus être divisé en petites unités. cry
Ca permet de préserver du patrimoine extérieur, c'est vrai, mais quelle tristesse trop souvent pour l'intérieur.
Je reconnais que c'est très personnel comme avis.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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