Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ?

Je suis confronté - en partie personnellement d'ailleurs - à l'achat d'un très bel immeuble et incroyablement bien situé.
(C'est une opportunité potentielle, mais qui reste actuellement très très théorique. Néanmoins, les avis sur le sujet m'intéressent.)

Les données estimées sont :
- Prix de vente : 550.000 €
- Travaux de rénovation voulus : 200.000 €
- Loyers 'nets' : 4000 € (+ possibilité d'aménager un nouveau commerce en façade latérale)
   Estimation chômage locatif (surtout vu les commerces) : 5%. Soit un loyer net revu à 3800 €
- les investisseurs potentiels ont ~40 ans, et ont la possibilité de céder une partie de patrimoine pour augmenter leurs fonds propres. Et/ou de mettre en hypothèque ce patrimoine - en guise de garantie pour une banque qui l'accepterait, via rachat des crédits en cours, mais qui arrivent doucement à leurs termes.
   Ces fonds propres sont de ~60.000 € au total.

L'immeuble offre des possibilités de développements, à convenir avec l'urbanisme, mais qui paraissent jouables :
- Principalement : Possibilité d'un nouveau commerce, type café, le long d'une voie piétonne.
- Secondairement : Possibilité, lors des rénovations nécessaires, de transformer un immense appartement en duplex, en 2 appartements de 120 m² chacun sur chaque niveau.

Diverses possibilités s'ouvrent, avec chaque fois des avantages (+) et inconvénients (-) perçus :

1. Le financement externe maximal, via un crédit sur 15 ans ; soit :
(En supposant qu'une banque suive le projet)

Suppose un crédit hypothécaire de ~780.000 € - ce qui correspond à peu près à la valeur réelle de l'immeuble rénové.

+ La conservation de patrimoine génèrera, dans 2 ans, un revenu net de 1500 €/mois - soit 18.000 €/an.
+ Si on regarde la rentabilité lissée après 35 ans (espérance de vie des investisseurs), c'est la formule la plus intéressante. (Mais il faut reconnaître que toutes les formules seront très intéressantes après 35 ans, de toute façon...)

- Le remboursement mensuel du crédit est de 1300 € supérieur au revenus locatifs, hors charges diverses.
   --> Difficilement payable, étant donné les quelques 20.000 €/an de financement supplémentaires que cela exige, durant les 15 premières années.
- Ne donne plus beaucoup de possibilités d'investir dans de gros travaux (pour projet de nouveau commerce, par exemple)

2. Le financement externe maximal, via un crédit sur 20 ans ; soit :
(En supposant qu'une banque suive le projet)

Idem : suppose un crédit hypothécaire de ~780.000 € - ce qui correspond à peu près à la valeur réelle de l'immeuble rénové.

+ La conservation de patrimoine génèrera, dans 2 ans, un revenu net de 1500 €/mois - soit 18.000 €/an.
+ Si on regarde la rentabilité lissée après 35 ans (espérance de vie des investisseurs), c'est une formule avantageuse.
+ L'apport d'un nouveau commerce et d'un appartement complémentaire permettrait de revenir en boni de ~8000 €/an. Bien que le projet reste hypothétique, il change la donne.

- Le remboursement mensuel du crédit est presque similaire au revenus locatifs, hors charges diverses.
   --> Financement supplémentaire de ~5000 €/an tout de même, durant 20 ans.

3. Le financement externe 'normal', via la revente de patrimoine, et un crédit sur 15 ans ; soit :

La revente apporterait ~210.000 € de fonds propres, soit un total de 270.000 € (qui financeraient l'ensemble des travaux et des frais d'acte et d'enregistrement. Evidemment, ça passe bien mieux auprès d'une banque).

+ Les revenus locatifs permettent de couvrir le remboursement du prêt (3700 €), ainsi que les charges locatives habituelles. Ni plus, ni moins (aucun gain sur la durée de remboursement de crédit)
+ Les projets d'extension seront finançables par la suite, et correspondront à du boni. S'ils ne peuvent se faire, le risque de déconvenue est écarté.

- La perte de ce patrimoine diminue les revenus des investisseurs de près de 18.000 €/an (durant 15 ans - soit 270.000 €).
  --> Crainte possible que la maximisation des revenus en fin de vie, quand les investisseurs ne sauront peut-être plus en profiter pleinement, soit moins bien vécue que le bénéfice qu'ils en retireraient un peu chaque année.

4. Le financement externe 'normal', via la revente de patrimoine, et un crédit sur 20 ans ; soit :

+ Les revenus locatifs permettent de couvrir le remboursement du prêt, ainsi que les charges locatives habituelles. Et apportent un boni de ~9.000 €/an
+ Les projets d'extension seront cette fois auto-finançables rapidement.

- La perte de ce patrimoine diminue les revenus des investisseurs de près de 18.000 €/an (durant 20 ans - soit 360.000 €).

5. Abandon du projet ; soit :

Dans tous les cas, c'est un investissement à long terme.
La revente immobilière impliquerait d'office une perte ou une diminution de revenus durant les 15 ou 20 prochaines années + le temps de compenser ensuite. Les investisseurs devraient attendre leurs retraites ou presque pour en récolter les fruits réels.

+ Moins de tracas et bien moins de risques (notamment vu l'activité commerciale fluctuante)
+ Tirer bénéfice du patrimoine en place plus immédiat

- Opportunité manquée, sur un immeuble de premier plan.
- Leg aux héritiers moins important, là où cet immeuble à lui seul assurerait une rente bien suffisante aux enfants des investisseurs.
- C'est moins fun

Quel est votre avis ?

(Je compte éditer la liste des + et - éventuellement en fonction )

Dernière modification par Himura (11-09-2018 09:51:56)