Débat sur la fiscalité immobilière

La fiscalité immobilière est-elle correcte? Pas à moi de ledire.

Mes impôts totaux sont de 1.5 mois de précompte, et 1.5 mois à l'ipp. Soit 25% d'impôt sur le loyer brut.
Considérant que, pour les loyers commerciaux, on déduit 40% de frais forfaitaire, j'ai donc 25€ d'impôt sur mon loyer net de 60€. Soit 41% d'impôt.

Alors quand j'entends des gens qui disent que les loyers ne sont pas imposés, j'ai tendance à faire un bon.

Le reste, sur les frais d'achat, de succession et autres joyeusetés sont évidemment valides...

Vous tombez de quelle planète?

Vous devez déclarer les RC de tous les biens que vous louez pour une utilisation non professionnelle, en regard du code 106 de votre déclaration. Ces RC sont indexé (par sur l'indice santé mais bien sur l'indice des prix à la consommation), puis multipliés par 140% avant d'être ajoutés à tous vos autres revenus pour déterminer votre RIG.

Il n'y a que les bailleurs qui ont des prêts en cours, qui peuvent éventuellement déduire quelques miettes...

Vous ne tenez pas compte des droits succession? Pourquoi? Ils sont parmi les plus élevés au monde? A partir du moement où vous avez quelques biens immobiliers, vous arrivez très vite au seuil fatidique des 500.000€, et là l'état vous prend le 1/3!

Enorme!

Le SNP a démonté que la fiscalité totale qui frappe l'immobilier en Belgique est une des plus élevée en Europe.

Si elle augmente encore suite par exemple à la taxation des loyers réels, les bailleurs vont évidemment reporter la différence sur les loyers demandés pour pouvoir maintenir la même rentabilité.

Et ce sera encore au détriment des locataires qui devront encore ouvrir plus grand leur portefeuille pour pouvoir se loger....

Je persiste et signe.
Dans le cadre de la location d’un logement par un privé pour un usage privé, les loyers ne sont pas imposés.
L’imposition se fait au précompte, comme à l’IPP, sur base du RC qui n’est que théoriquement lié  au loyer.
Pour le dire autrement, pour l’imposition d’un bien X, peu importe que le loyer soit de 600 ou 1200€/mois, l’impôt sera le même.
Ce n’est donc pas le loyer qui est imposé.  Ce serait plutôt la propriété immobilière.

Ce n’est pas la même chose.
Les informations du cadastre sont bien connues du fisc.  Le montant des loyers n’est connu que par l’enregistrement des baux.  (Là je tends une perche à Rexou )

Pourquoi je pense que les droits de succession  «sont en partie  hors sujet» ?
Ils sont hors sujet parce que décéder avec 1 000 000€ en immobilier ou décéder avec 1 000 000€ en produits financiers, tableaux…, c’est exactement pareil au niveau des droits de succession (hors habitation personnelle).
Que ces droits de succession soient trop élevés ou pas, c’est un autre débat.  Intéressant certes, mais c’est un débat plus large qu’uniquement immobilier.

Ils sont en partie dans le sujet parce que faire une donation d’un patrimoine mobilier est incomparablement moins cher qu’un patrimoine immobilier.  Mais, et ce n’est qu’une opinion personnelle, notre tarif de donation mobilière à 3 ou 3.3% en ligne directe est tout de même extrêmement sympathique pour tout qui a la possibilité de s’organiser.

Les chiffres de mon exemple ne servaient qu’à calculer un hypothétique taux d’imposition.
Il fallait bien calculer les droits de mutation sur une base et trouver un montant de loyer en adéquation.
Que mon calcul de rendement brut de brut de 4.8% (que j’aurais dû m’abstenir d’écrire) soit intéressant, rentable ou pas, c’est un autre débat.  Chacun calculera sa rentabilité comme il veut.
Je maintiens qu’en Wallonie, trouver un logement de 150 000€ et le donner en location à 600€ n’est pas un exemple extravagant .  Evidemment, si je prends un loyer supérieur, le résultat de la réflexion sera que l’immobilier est encore moins taxé (et déjà suite à l’exemple, il y a des dents qui grincent).  Si je prends un loyer inférieur, j’aurais fait la démonstration que l’immobilier est plus taxé, mais je ne pense pas que l’exemple soit pertinent.

Toutes les remarques sur l’assurance, les travaux, la remise en état n’ont pas non plus de lien avec la fiscalité.  Un salarié doit acheter une voiture/un abonnement pour aller travailler, parfois un ordinateur, parfois des costumes ou des habits professionnels.  Tout n’est pas déductible, loin de là, donc sans impact non plus sur la fiscalité.

Par contre la réflexion d’Himura sur la rémunération du risque pris me paraît pertinente.  Mais l’Etat a-t-il fait le choix de moins imposer les loyers que les revenus du travail parce que plus de risques sont pris ?  Ce n’est pas impossible, mais à ce stade je n’en suis pas sûr.  Dans ce cas pourquoi le précompte mobilier sur les dividendes est-il égal (et que depuis peu) avec celui sur les intérêts ?

Que l’augmentation de la fiscalité augmente les loyers, c’est intuitif, ça me semble très probable même si je n’ai pas lu une étude scientifique qui le démontre.
D’autant que  d’une part, l’augmentation du loyer (hors indexation) n’est possible qu’à une certaine échéance (de 9 ans ou si c’est le locataire qui donne le renom pour un bail de courte durée).
Que d’autre part d’aucuns voudraient instaurer une grille des loyers (aujourd’hui indicative, mais demain lorsque tous les baux seront enregistrés ?).
Qu’enfin, un moment, on pourrait dépasser la capacité financière des locataires (de la demande).  A ce moment-là, on peut augmenter le loyer pour répercuter tout ce qu’on veut, il n’y aura plus de candidats locataires.

Grmff, je ne comprends pas

Sachant que la discussion initiée cherche à se placer hors du cadre des loyers commerciaux/professionnels/en société, est-ce un calcul impôt/imposable ou un calcul impôt/revenu brut ?

Pour l’IPP, ce n’est pas une question de premier, deuxième ou Xème bien.  C’est une question de montant des intérêts.  Avec un prêt «traditionnel» à mensualité constante, au début il y a beaucoup d’intérêts et ça diminue avec le temps.  D’où la condamnation   «à réinvestir quand il n’y a plus (assez) de crédit».
Pour ma part, je n’ai commencé à payer de l’IPP qu’après 19 ans parce que j’avais régulièrement fait de nouveaux crédits pour acheter de nouveaux biens et que parce qu’après avoir renégocié les taux des crédits, il n’y avait vraiment plus beaucoup d’intérêts.
Je suis d’ailleurs surpris que Grmff qui a bien compris l’intérêt du crédit et de l’effet de levier en soit à 1.5 mois à l’IPP.  Peut-être Grmff est-il moins jeune que je ne me l’imagine et que la grande partie de ses crédits est déjà remboursée (avec l’argent des locataires, bien entendu ).
Panchito le dit bien

  Par contre pour les miettes, là je ne suis pas d’accord.

J'ai lu un article ce week-end (Test achats je crois) qui m'a montré une autre fiscalité cachée du patrimoine immobilier :
La renégociation du PH auprès d'une autre institution de crédit... 
Je ne m'étais jamais dit que c'était là aussi une aubaine pour l'Etat : annuler l'hypothèque et refaire une nouvelle hypothèque... l'Etat empoche deux fois des droits après avoir déjà touché une première fois lors du PH initial.... Sans oublier la TVA sur les honoraires du notaire...

Sur base des chiffres ci-dessus, à l'index de 2017 (1.7491), avec un RC de 1000€, la 3e année les intérêts seraient encore supérieurs.  Premier impact après 4 ans à priori donc si aucun autre crédit (1000 * 1.7491 * 1.40 = 2448).

Peut-être ma vision est-elle incomplète, notamment dû à ma localisation, mais aucun de mes biens n'a un RC de 1000€, loin de là.
Je pars du principe qu'il y a quand même un petit lien entre RC et valeur du bien => si RC supérieur, prix supérieur, emprunt supérieur => intérêts supérieurs.

Le Luxembourg, serait-il si différent de Charleroi ou Liège ?
Le Brabant, c'est peut-être différent.

Lors d'un décès, il est nettement plus facile de (sur)évaluer des immeubles, et de relier la propriété de ceux-ci au défunt, que n'importe quel bien mobilier qui n'est pas sur un compte bancaire.
Et il y en a.
Un patrimoine mobilié est, pour partie, masquable aux yeux du fisc (l'éthique étant une autre histoire que celle de la vie réelle)

Là je ne suis pas du tout d'accord.

Tout d'abord, un salarié déduit bel et bien ses déplacements domicile-lieu de travail, son matériel informatique, son bureau à la maison s'il en a (précompte, frais notariés, nettoyage, etc.), ses habits professionnels, et autres. Tout cela rentre dans les "frais réels", comme on les appelle.
Ceux-ci sont forfaitisés, pour l'ensemble des travailleurs, lorsqu'ils ne sont pas déclarés en détail. Mais ces dépenses sont bel et bien déductibles !

Ensuite, bien sûr que ces dépenses, liées à 100% avec l'acquisition d'un bien immobilier, sont à prendre en compte.
Vous parliez de rendement, et c'est un des facteurs essentiels de ce rendement.
Sans rendement, il n'y aurait aucun investissement (j'espère qu'on s'entend sur cette évidence).

On pourrait même - et par contre - peaufiner la question en intégrant les avantages fiscaux (ou assimilés) sur certains travaux de rénovation.

Je n'ai aucune idée sur la conscience de "l'état' vis-à-vis de ces matières.
Personnellement, j'associe plus la fiscalité actuelle comme la résultante de différents groupes de pression, ainsi que des rapports de résultats des quelques bouées lancées par un gouvernement ou l'autre.
Tout comme pour la loi de l'offre et de la demande, on constate vite les résultats d'une action positive ou négative ; d'un côté ou de l'autre.

Ne perdez pas de vue que la problématique des logements sociaux est réelles. Que les gouvernements successifs s'y empêtrent, et parfois des politiciens malhabiles les payent chers.
Et que la situation actuelle des CPAS remet chaque mois ce thème sur la place publique, ou presque. Sans compter l'augmentation de la démographie.

Intuitif ? Peut-être, mais pas sûr du tout.
Vous ne pouvez décemment pas attendre une étude scientifique sur tout pour vous faire une opinion valide.
Sur cette question, il y a un consensus (très) suffisamment large des économistes (et l'économie est une science), que pour ne pas remettre cela trop en doute.

Je suis sûr que vous écrivez cela, avec une sorte de volontaire naïveté, à tendance provoquante.
- D'une part, je parie sur presque 50% des loyers de baux de longue durée qui ne sont pas indexés. Tout rattrapage fiscal serait une cause immédiate d'une indexation complète et directe.
- D'autre part, les baux de courte durée sont extrêmement fréquents - je pense même majoritaires. Je tablerais sur une moyenne de 2 à maximum 3 ans pour que les loyers soient augmentés, en fonction de l'impact fiscal nouveau.

Et il y aura une petite révolution avant qu'il n'y ait plus de candidats locataires.
Ca signifierait, avant tout, une inadéquation totale entre le coût de la vie et la richesse du pays.

Probablement 3 ans avec les indexations mais 3 ou 4, c'est quand même rapide à mon sens.
Et vous n'allez pas faire un PH tous les 4 ans pour des travaux dans le même bien juste pour éviter l'IPP... (sans oublier que cela ne vous génère pas des loyers supplémentaires pour payer les mensualités)
Si vous achetez un autre bien après 4 ans, vous aurez un RC complémentaire à déclarer....
L'effet est boule de neige et vous avez donc de grandes "chances" d'être imposé à l'IPP plus vite que dans 19 ans.

Justement, ce n'est pas comme tout le monde aujourd'hui.

Je refais mon électricité chez moi = j'économise la main d'œuvre du professionnel.
Disons 1200 € de main d'œuvre (en réalité plus, car les corps de métier gagnent maintenant aussi sur le matériel placé - autre débat)

Dans cette hypothèse fiscale peu réfléchie (effectivement ) :
Je refais l'électricité dans un logement en location --> j'économie la main d'œuvre du professionnel ET je me prive d'une déduction fiscale (ou diminution de base imposable - c'est pareil) sur l'ensemble de la facture (pièces et main d'œuvre).
Donc 1200 € d'économisés, mais 1000 € (40% de 2500 €) potentiels non-récupérés.
Coût réel : 200 €

--> Rien qui puisse donner envie de continuer (sauf l'envie que ça soit bien fait ).

J'en conviens bien sûr, c'est estimatif, mais plutôt en fourchette basse. Et ça sert surtout à montrer l'écart.

Merci, je prends la perche avec plaisir !

Le système actuel repose en effet sur la taxation du bien. Le rêve de taxer les loyers ne se justifie que par l'espoir de voir les recettes fiscales augmenter.

Comment inciter le locataire -qui contrairement à un commerçant/indépendant ne déduit pas fiscalement ses frais de loyer- à déclarer le loyer qu'il paie ? Seule possibilité : par un avantage fiscal, ce qui ne contribuerait pas à la finalité recherchée de l'opération.

Il y a longtemps que le fisc réfléchit de manière approfondie à toute possibilité d'augmenter ses recettes. Et toute nouvelle formule qui serait finalement applicable dans le futur pénalisera le bailleur. Lequel répercutera sur le locataire. Lequel sera plus précarisé et plus dépendant des aides sociales, des logements sociaux, qui sont généralement un gouffre financier. Le nombre de logements vide risque aussi d'exploser.

Je rejoins entièrement la position de Himura.