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Débat sur la fiscalité immobilière

D1791
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Débat sur la fiscalité immobilière

Tout le monde est vraisemblablement d’accord pour dire que quand on doit payer de l’impôt, c’est toujours trop cher et qu’on préférerait que ce le soit moins.

Tout le monde est probablement d’accord pour trouver que les droits de mutation en Belgique sont fort élevés (10 à 12.5% pour ne pas entrer dans les détails).  Beaucoup ajouteront que les droits de successions pour de l’immobilier détenu en direct, c’est cher, très cher.
Tous ici savent que lorsque l’on met en location à titre privé un logement pour une utilisation à titre privé, le montant du loyer n’est pas imposé.  Que dans ce cadre et pour une détention à partir de 5 ans, il n’y a pas d’imposition des plus-values.  Que dans ce cadre, la fiscalité se limite au précompte immobilier (qui va de 1/2 mois de loyer – mon plus faible taux, mais il y a certainement plus bas encore – à quoi ? 2 mois de loyer maximum ?) et que l’impact à l’IPP reste très limité pour autant qu’il y ait un crédit (ce qui nous condamne à réinvestir quand il n’y a plus de crédit).

Si l’on prend un exemple (qui tient la route en région wallone) :
Prix d’achat 150 000€
Droits de mutation à 12.5%  et frais d’acte : 22 222€ (je vise l’investissement locatif, donc on est à priori déjà propriétaire donc pas de bénéfice du taux réduit.)
Loyer 600€ (rendement 4.8%, rien d’extravagant)
Précompte immobilier 600€ (arbitrairement 1 mois de loyer)

Si on base le calcul sur 20 ans (durée classique), les frais d’acte représenteront 15.4% du revenu annuel ; le précompte 8.3%, soit au fil de l’eau 23.7% de fiscalité sur les loyers encaissés.
Est-ce vraiment trop cher ?  Surtout comparé à la fiscalité sur les revenus du travail ?

D’accord si on a la malchance de décéder avant d’avoir vendu le bien (et fait une donation pour le fruit de la vente), les droits de successions peuvent s’élever à 31.3% dans mon exemple (à la tranche marginale supérieure) et là, c’est cher.  Mais ce sera le cas si on avait thésaurisé, sans investir dans un bien immobilier, et que l’on n’a pas prévu de donation mobilière.
Donc les droits de successions sont en partie hors sujet.

Je ne tiens volontairement pas compte de l’inflation qui ne fera qu’améliorer la situation pour le propriétaire bailleur.

Les propriétaires bailleurs ne devraient-ils pas participer plus à l’impôt ?
N’y a-t-il pas une marge pour un tax-shift ?
Et donc l'enregistrement des baux - et des loyers - serait-il vraiment une catastrophe le jour où le gouvernement s'y mettra ?




Je ne vais pas me faire des copains à poser la question sur ce forum... devil  mais c'est le débat et l'échange d'idées qui m'intéressent.

Dernière modification par D1791 (14-09-2018 13:28:17)


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grmff
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Personnellement, j'ai donné al charge fiscale qui est la mienne actuellement, tenant compte des déductions fiscales qui sont les miennes en ce moment.

Pour discuter d'un sujet, ne faut-il pas le connaître? Sinon, on discute complètement dans le vide.

Donc, pouvez-vous donner la charge fiscale qui est la vôtre?

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D1791
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

panchito a écrit :
D1791 a écrit :

Je maintiens qu’en Wallonie, trouver un logement de 150 000€ et le donner en location à 600€ n’est pas un exemple extravagant .

Pas du tout!

J'ai acheté sur plan il y a 2 an un magnifique appartement dans un tout nouvel éco-quartier à Jambes à 153.000€ (appartement 1 ch).

La réception provisoire venait d'être à peine effectuée, et le peintre était encore occupé, tout était donc encore bâché, que les candidats-locataires faisaient la file dans l'escalier pour un loyer de 720€ hors charges....

Et donc le poids de l'impôt dans votre exemple est encore moins lourd que dans celui que j'avais choisi...
Edit : sauf pour la partie Précompte Immobilier (si votre RC est de 720€ - et pas 600 - alors c'est rigoureusement identique)

Dernière modification par D1791 (18-09-2018 09:33:53)


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max11
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

jacq a écrit :

Un indépendant qui gagne 1200 € +200 € sur la marchandise paye en moyenne 55 a 60 % d'impôt sur son bénéfice sans compter ces charges social qui sont calculées en fonction de son bénéfice….. wink

Il faut changer  (ou prendre ?)  de comptable si vous êtes dans ce taux d'imposition (en plus, hors cotisation sociale...)
C'est vraiment du grand n'importe quoi vos affirmations  !

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GT
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

jacq a écrit :

Un indépendant qui gagne 1200 € +200 € sur la marchandise paye en moyenne 55 a 60 % d'impôt sur son bénéfice sans compter ces charges social qui sont calculées en fonction de son bénéfice….. wink

Jacq, avez-vous pris connaissance de l'article 130 du Code des impôts sur les revenus ?
A l'impôt des personnes physiques, pour l'exercice d'imposition 2019 (revenus 2018) le taux d'imposition pour les revenus situés ds la tranche d'imposition située au- dessus de 39660 € est de 50 %. Il n'existe pas de tranches supérieures mais bien des tranches inférieures imposées à 25,40 et 45 %  (la tranche taxée à 30% a été supprimée).
Votre taux moyen d'imposition est repris dans votre déclaration à l'IPP.

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D1791
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

grmff a écrit :

Donc, pouvez-vous donner la charge fiscale qui est la vôtre?

Total du précompte immobilier payé en 2018 (pour mes biens autre que mon habitation) / Total des loyers : 0.62 mois de loyer.

Total de l'impact IPP (exercice 2017, revenus 2016) / Total des loyers encaissés : 0.59 mois de loyer.  (Je dois absolument acheter un nouveau bien à crédit. angel )

Au total 1.22 mois de loyer, soit 14.64% de fiscalité des loyers brut de brut.

Par contre, je n'ai pas sous la main le montant des droits de mutations (payés lors des achats) à amortir, il faudrait que je fouille dans les dossiers papiers.


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grmff
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

D1791 a écrit :
grmff a écrit :

Donc, pouvez-vous donner la charge fiscale qui est la vôtre?

Total du précompte immobilier payé en 2018 (pour mes biens autre que mon habitation) / Total des loyers : 0.62 mois de loyer.

Total de l'impact IPP (exercice 2017, revenus 2016) / Total des loyers encaissés : 0.59 mois de loyer.  (Je dois absolument acheter un nouveau bien à crédit. angel )

Au total 1.22 mois de loyer, soit 14.64% de fiscalité des loyers brut de brut.

Par contre, je n'ai pas sous la main le montant des droits de mutations (payés lors des achats) à amortir, il faudrait que je fouille dans les dossiers papiers.

A mon niveau de taxation, je trouve que c'est exagéré.
A votre niveau, je trouve que c'est très raisonnable.

Quand je vois cela, je suis tout à fait rassuré pour moi-même. En cas de taxation des loyers, ils devraient diminuer mes impôts pour éviter que bien des propriétaires ne se retrouvent en faillite personnelle.

Ceci étant dit, je ne suis pas pour une taxation des loyers réels. Certes, ce serait plus juste. Mais ce serait un tel choc dans le marché immobilier que ce serait une crise assurée. Et une crise de taille qui toucherait tous les étages de notre économie. Jusqu'aux banques, et à niveau plus grave que le niveau des subprimes.

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max11
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

D1791 a écrit :
grmff a écrit :

Donc, pouvez-vous donner la charge fiscale qui est la vôtre?

Total du précompte immobilier payé en 2018 (pour mes biens autre que mon habitation) / Total des loyers : 0.62 mois de loyer.

Total de l'impact IPP (exercice 2017, revenus 2016) / Total des loyers encaissés : 0.59 mois de loyer.  (Je dois absolument acheter un nouveau bien à crédit. angel )

Au total 1.22 mois de loyer, soit 14.64% de fiscalité des loyers brut de brut.

Par contre, je n'ai pas sous la main le montant des droits de mutations (payés lors des achats) à amortir, il faudrait que je fouille dans les dossiers papiers.


Juste un détail pour le PI payé : vous tenez compte du PI payé ou du PI avant réductions enfants à charge par exemple ?
J'ai cru comprendre que vous aviez principalement des biens au Luxembourg (des maisons ?) donc probablement des familles avec au moins 2 enfants à charge donnant droit à une réduction et, peut-être d'autres réductions disponibles...
Ces réductions étant normalement en faveur du locataire, il faut les ajouter à vos PI payés....

Et une réflexion (je ne connais pas les RC au Luxembourg mais j'ai fréquenté beaucoup de maisons LUX dans ma jeunesse) : est-ce que les RC ont été revu depuis 1974 suite aux travaux d'aménagements qui ont été réalisés depuis 40 ans (sanitaires dans la maison, salle de bains, annexes devenues habitable, ...).
Les RC fixés à l'époque n'avaient probablement vraiment rien à voir avec le confort & la taille des habitations d'aujourd'hui (même avec le RC indexé) et je ne suis pas certain que tout le monde a fait la démarche de déclarer spontanément les améliorations faites à la maison pour que les RC soient revus....

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rexou
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Grmff a écrit :

A mon niveau de taxation, je trouve que c'est exagéré.
A votre niveau, je trouve que c'est très raisonnable.

J'adore cette réflexion.  smile

Perso, je n'ai pas fait le calcul.


Quand je bois du vin je me soigne ; il est écrit Médoc sur la bouteille.

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panchito
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Max11 a écrit :

Il faut changer  (ou prendre ?)  de comptable si vous êtes dans ce taux d'imposition (en plus, hors cotisation sociale...)

Ben non, 50% c'est le taux d'imposition dès que vous avez un bénéfice net de +/- 40.000 €/an

Malgré le tax shift.

Donc pour ceux qui travaillent à deux et qui en plus on des revenus immobiliers sans prêt, ça chiffre!

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max11
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

panchito a écrit :
Max11 a écrit :

Il faut changer  (ou prendre ?)  de comptable si vous êtes dans ce taux d'imposition (en plus, hors cotisation sociale...)

Ben non, 50% c'est le taux d'imposition dès que vous avez un bénéfice net de +/- 40.000 €/an

Malgré le tax shift.

Donc pour ceux qui travaillent à deux et qui en plus on des revenus immobiliers sans prêt, ça chiffre!


Panchito tout ne tourne pas toujours autour de vous....   
Lisez la remarque de jacq à laquelle se rapporte mon intervention et vous verrez que vous êtes hors contexte....


PS : sortir une phrase hors de son contexte pour, ensuite, faire un commentaire pour sembler plus intelligente que tous...
Vous ne seriez pas consultante ?

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D1791
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

max11 a écrit :

Juste un détail pour le PI payé : vous tenez compte du PI payé ou du PI avant réductions enfants à charge par exemple ?

Je prends bien le PI total que je paie (soit 100% fisc, soit en partie fisc et en partie locataire).

max11 a écrit :

... est-ce que les RC ont été revu depuis 1974 suite aux travaux d'aménagements qui ont été réalisés ...

Les RC sont sensés être revu à chaque transaction immobilière et ça se fait de plus en plus.  J'ai déjà eu le cas d'un RC révisé suite à un achat.
Et suite à des travaux de rénovation complète (avec permis d'urbanisme), dans ma dernière acquisition, mon RC a été réactualisé : il est passé à 287 €.  Je ne sais plus de combien il était avant, mais pas beaucoup moins.  A part l'ajout d'une sdb, (et peut-être du chauffage central), aucune des autres rénovations n'a eu un impact (électricité refaite, cuisine équipée, triple vitrage, chaudière à condensation... parce que ces éléments n'auraient pas d'impact.  Par contre ces éléments sont des plus pour les locataires et sont donc répercutés dans le loyer.

max11 a écrit :

... je ne suis pas certain que tout le monde a fait la démarche de déclarer spontanément les améliorations faites à la maison pour que les RC soient revus....

Je suis certain que tout le monde ne fait pas la démarche.
Pour ma part, je suis en règle.

Dernière modification par D1791 (18-09-2018 11:18:32)


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grmff
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

rexou a écrit :

Perso, je n'ai pas fait le calcul.

Allez... un petit effort.
Il suffit de diviser ce que vous payez par an au total des loyer(hors charge) que vous touchez...

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rexou
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

grmff a écrit :
rexou a écrit :

Perso, je n'ai pas fait le calcul.

Allez... un petit effort.
Il suffit de diviser ce que vous payez par an au total des loyer(hors charge) que vous touchez...

A la grosse louche, si je prends les loyers bruts (hors charges communes et consommations) et si je tiens compte uniquement de l'IPP (partie immobilier locatif) et du PI (locatif), j'arrive à 15% environ de taxation annuelle.
Ce n'est pas énorme. C'est optimisé aussi. Et c'est trop.
PH en fin de vie. Difficile à renouveler (65 ans)et... fiscalement inopérant à Bruxelles, où les intérêts ne sont plus déductibles (remplacé par abattement important sur droits d'enregistrement pour un premier achat < 500K)

Je ne vous ferai pas l'injure de lister tous les autres frais... vous devez en avoir une petite idée. Dans votre cas, vous devriez aussi déduire un salaire (au moins un temps plein!) pour le temps consacré à la gestion de vos biens.


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Himura
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Je suis à +/- 0,8 mois de précompte immobilier Vs. loyers.
On dit souvent que le précompte immobilier représente 1 mois de loyers, lorsqu'on généralise un calcul rapide. On est proche.

Par contre, une maison dont le RC réévalué est à 287 € !?!
Vous avez de sacré gentils agents du cadastre, dans votre coin ! A Liège, une petite maison tournera de suite à un RC de 1600 €. Une villa classique à 2400 €.

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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Himura a écrit :

Je suis à +/- 0,8 mois de précompte immobilier Vs. loyers.
On dit souvent que le précompte immobilier représente 1 mois de loyers, lorsqu'on généralise un calcul rapide. On est proche.

Par contre, une maison dont le RC réévalué est à 287 € !?!
Vous avez de sacré gentils agents du cadastre, dans votre coin ! A Liège, une petite maison tournera de suite à un RC de 1600 €. Une villa classique à 2400 €.

Il faut comparer ce qui est comparable, aussi.

Le RC d'un studio à Charleroi ne sera pas la RC d'un studio à LLN. Il sera plus haut à Charleroi. Et le précompte ne sera pas le même non plus. Il sera beaucoup plus haut à Charleroi, pour un loyer qui sera plus bas.

Moralité, les impôts seront plus élevé en nominal à Charleroi, et beaucoup plus élevé en pourcentage.

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Himura
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

De mon point de vue, c'est comparable.
D1791 parlent de petites maisons dans le Luxembourg. Les provinces sont voisines, et une maison dans la campagne ardennaise, qu'elle soit d'un côté ou de l'autre, c'est pareil.
Je ne parle pas de centre urbains ici.

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rexou
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Himura a écrit :

Vous avez de sacré gentils agents du cadastre, dans votre coin ! A Liège, une petite maison tournera de suite à un RC de 1600 €. Une villa classique à 2400 €.

Je peux vous consoler. A Bruxelles, un appartement confortable de 3 chambres, dans un quartier correct est déjà à plus de 2400 de RC. Et le précompte est de 51% de ce RC. Un appartement moyen de une chambre tourne autour de 800 à 1000€ de RC. Comptez 1300 pour un deux chambres moyen et pas trop récent.


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rodes
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Quand on achete on connait le RC, et la charge fiscale influence donc le prix d'achat.

Ce qui ne veut pas dire qu'on ne pourrais pas faire une revision des RC, avec effet des nouveaux RC dans 10 ans p.e.

Bien sure, aucun interet pour la politique de travailler sur le long terme ... le vrai but étant plus de revenus fiscale et vite, et rien d'autre.

Le systeme RC n'est pas le meilleur, mais pourquoi imposer plus fort un baileur qui met en location un bien modeste (et ce substutue de ce fait a l'etat pour l'une des tache sociales qu'elle néglige) qu'un proprio qui a une 2eme voir 3eme villa en Belgique qu'il ne loue a personne (et donc pas de revenus locatives)?

J'ai tenu compte de la fiscalité dans mes investissements, dernier investissement: precompte = 6.4% et IPP = 4.5% du loyer brut (le taux du pret a 'malheureusement' été revu a 0%).
Je considere que j'ai payé le bien relativement plus chere a cause de cette spécificité (donc plus de droits d'enregistrement).

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rexou
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

rodes a écrit :

Quand on achete on connait le RC, et la charge fiscale influence donc le prix d'achat.

Ce qui ne veut pas dire qu'on ne pourrais pas faire une revision des RC, avec effet des nouveaux RC dans 10 ans p.e.

Bien sure, aucun interet pour la politique de travailler sur le long terme ... le vrai but étant plus de revenus fiscale et vite, et rien d'autre.

Le systeme RC n'est pas le meilleur, mais pourquoi imposer plus fort un baileur qui met en location un bien modeste (et ce substutue de ce fait a l'etat pour l'une des tache sociales qu'elle néglige) qu'un proprio qui a une 2eme voir 3eme villa en Belgique qu'il ne loue a personne (et donc pas de revenus locatives)?

J'ai tenu compte de la fiscalité dans mes investissements, dernier investissement: precompte = 6.4% et IPP = 4.5% du loyer brut (le taux du pret a 'malheureusement' été revu a 0%).
Je considere que j'ai payé le bien relativement plus chere a cause de cette spécificité (donc plus de droits d'enregistrement).


Le RC n'est pas vraiment un critère déterminant à l'achat, d'autant plus qu'il est sans aucune incidence pour l'acheteur qui fait de ce bien son habitation propre ou ne possède pas d'autre bien immobilier en Belgique.

Une révision des RC... c'est le monstre du Loch Ness on en parle, mais cela demanderait des moyens énormes. Ce n'est pas par charité que cela n'a plus été fait depuis 1975. Et croyez-moi, le RC des nouvelles constructions est quant à lui bel et bien adapté. Il est d'une simplicité bête d'indexer par contre... et l'Etat ne s'en prive pas.

Différencier la taxation d'un bien modeste ou d'une villa ? Un bien modeste offrira un rendement locatif élevé, mais demandera une gestion active. Une villa, en seconde résidence tel que dans votre exemple, apporte seulement du confort à son propriétaire, sans générer aucun revenu... Et une règle d'or en matière de fiscalité comme ailleurs : faire le plus simple possible. Nous en sommes déjà fort loin !


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rodes
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Re : Débat sur la fiscalité immobilière

rexou a écrit :

...

Le RC n'est pas vraiment un critère déterminant à l'achat, d'autant plus qu'il est sans aucune incidence pour l'acheteur qui fait de ce bien son habitation propre ou ne possède pas d'autre bien immobilier en Belgique.

Mais c'est la base du précompte, donc incidence pour tout le monde.

rexou a écrit :

Une révision des RC... c'est le monstre du Loch Ness on en parle, mais cela demanderait des moyens énormes. Ce n'est pas par charité que cela n'a plus été fait depuis 1975. Et croyez-moi, le RC des nouvelles constructions est quant à lui bel et bien adapté. Il est d'une simplicité bête d'indexer par contre... et l'Etat ne s'en prive pas.

Le RC était a la base fonction du loyer.
Donc il s'agirait de créer un base de données avec les valeurs locative lié au cadastre. Ideallement ce travail titanesque serait fait par les bailleurs... mais attendez ...

rexou a écrit :

Différencier la taxation d'un bien modeste ou d'une villa ? Un bien modeste offrira un rendement locatif élevé, mais demandera une gestion active. Une villa, en seconde résidence tel que dans votre exemple, apporte seulement du confort à son propriétaire, sans générer aucun revenu... Et une règle d'or en matière de fiscalité comme ailleurs : faire le plus simple possible. Nous en sommes déjà fort loin !

Je voulais dire que si on impose le loyer, ce seront ceux qui ont plusieurs biens qu'ils choississent de na pas louer qui seront moins imposé, et qui ne fournissent donc pas un toit a quelqu'un.

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