Fonds de réserve et fonds de roulement

Non, il ne peut pas puiser dans les fonds de réserve.

Donc comme il ne peut pas descendre en-dessous de zéro avec les comptes de la copropriété, il est obligé de lancer un appel de fonds spécial pour pouvoir éviter la cessation de paiement (faillite) de votre ACP.

Dernière modification par panchito (20-09-2018 20:40:18)

C'est pour cela que j'ai mis faillite entre quotes!

Comme les CP sont tous co-solidaires les uns avec les autres, le Syndic n'a d'autres issues pour éviter la cessation de paiement des fournisseurs (eau, électricité, gaz ou mazout) que de lancer un appel de fonds.

C'est l'évidence même!

Je rejoins l'avis de max11, sur le plan comptable, le fonds de réserve est réservé aux dépenses non-périodiques comme des renouvellements de parties communes (chauffage, ascenseur, toiture, ...). L'affectation de dépenses périodiques sur ce fonds est donc interdite.
Le §5 de l'art 577-8, impose au syndic que les fonds soient répartis sur min. 2 comptes séparés "dans la mesure du possible". A partir du 1/1/2019, la mention "dans la mesure du possible" est supprimée.
Il me semble que la jurisprudence privilégie la continuité de l'ACP au droit individuel des copropriétaires. Il est donc possible qu'un juge accepte dans un cas exceptionnel et imprévu de défaut de trésorerie d'un fonds, un prélèvement dans l'autre fonds pour autant que le syndic mette tout en oeuvre pour rétablir la situation, par exemple via l’anticipation d'un appel de fonds.

Mais, si le problème vient du défaut de paiements de copropriétaires, je pense que le syndic ne pourrait justifier les répartitions des dépenses, s'il utilise les avances de certains copropriétaires pour compenser la dette d'autres copropriétaires. Ce qui est le cas si les avances perçues d'un copropriétaire sont inférieures aux charges qui lui sont imputées.
Notez que la loi de 2018, impose de saisir le juge si l’équilibre financier est gravement compromis.

Personnellement je ne comprends pas la notion fonds de roulement fixe dont le montant est fixé en AG. C'est une notion qui semble être confondue avec le capital d'une SPRL. Les fonds ne sont pas le capital de l'ACP. Ce sont des avances dont le syndic doit justifier l'emploi.
Contrairement aux SPRL où la responsabilité est limitée au capital, la responsabilité financière de l'ACP est reportée sur les copropriétaires au prorata de leurs quote-parts. Et jusqu'ici personne n'a pu démontrer que les copropriétaires sont dans l'obligation légale de palier à un copropriétaire défaillant.

Dernière modification par dach (22-09-2018 12:54:56)

Je suppose que vous visez la situation dont il est est question à l'article 577-9, § 1er/1, C. civil (entrée en vigueur 1/1/2019)permettant au syndic ou à des copropriétaires de saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires.

  " Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions attribuées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires."

Dernière modification par GT (22-09-2018 13:11:46)

@GT: un exemple de votre cru ? Ou cité de ?

Il s'agit d'une clause reprise dans un règlement de copropriété rédigé en 2014 par un notaire bruxellois et qui est la reproduction d'une disposition d'un règlement de copropriété type rédigé par le notaire Vanden Eynde publié ds le répertoire notarial .
Texte également disponible ds la revue pratique de l'immobilier  1-2/2011 (pages 431-432)

Dernière modification par GT (22-09-2018 17:35:46)

Vous me donnez l’occasion de re-évangélisé en faveur du budget :

C'est pas le fond de roulement fixé par l'AG qui permet d'éviter les défauts de trésorerie, c'est le BUDGET qui comprend les dépenses probables ou possible ET les apports nécessaire, càd les appels de fonds avec leur échéance et le report de l'exercice précédent. Seul la partie non utilisée des apports devrait constituer le fonds de roulement puisque, sous réserve d’approbation de l'AG, une fois consommé les avances ne sont plus des avances.

La choix de constituer un 'fond de roulement fixe' et de le reconstituer au gré des factures reçues est une solution simpliste pour rester dans une comptabilité de caisse et éviter un vrai budget détaillé pourtant obligatoire.
Je peux comprendre qu'un syndic non-pro d'une toute petite ACP s'en contente mais un syndic pro.

En fin d'exercice, c'est bien la partie non utilisée des apports qui est inscrite au bilan sous le compte 'valeurs reportées - fonds de roulement'. Ce montant variable d'une année à l'autre devrait être égale au montant du compte bancaire 'fonds de roulement' en tenant compte des comptes de régularisations naturellement.

Pour info, je considère qu'un fond de caisse c'est pour rendre la monnaie mais pas pour financer les achats et couvrir les frais. Pour cela on établi un plan financier (en quelque sorte un  budget) pour établir sa marge et le prix de vente.

Même si elle est écrite par un juriste, Il me semble qu'une telle clause est abusive puisque qu'elle permet de réclamé une avance sans tenir compte de la répartition normal des charges. Elle sous entend que la quote-part du défaillant est une charge commune ! Cela déroge à l'art 577-2, § 9.

Remarquons quand même que les copropriétaires se verront ainsi réclamer une provision spéciale susceptible de leur être remboursée plus tard.

PS: écrit avant prise de connaissance de l'intervention de Grmff

Dernière modification par GT (22-09-2018 18:32:46)