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Fonds de réserve et fonds de roulement

pah29
Pimonaute
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Fonds de réserve et fonds de roulement

Dans l'éventualité où le fonds de roulement est insuffisant pour faire face à des échéances récurrentes, suite à un retard de paiement de leur dû par des copropriétaires, le syndic peut-il puiser, temporairement, dans le fonds de réserve pour renflouer le fonds de roulement ? Quelle est la référence légale qui supporte la réponse ? Merci d'avance.

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max11
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

Attention à la différence importante entre :
- Puiser dans le fonds de réserve "comptable" : donc diminuer le F.RES. par une écriture comptable de prélèvement pour des travaux par exemple : c'est interdit. C'est l'AG qui décide des prélèvements dans le fonds de réserve. On voit parfois des approbations à posteriori mais je ne sais pas si c'est légal ou juste une pratique acceptée dans des ACP "de bonnes ententes".
- Prélever provisoirement dans le compte bancaire qui abrite le fonds de réserve par un virement vers le compte bancaire "ordinaire" : c'est souvent la  solution d'urgence choisie par le syndic pour assumer les obligations de l'acp envers les fournisseurs. Soit parce que les CP sont en retards de pmt, soit parce qu'il y a une grosse facture imprévue, soit parce que les CP ont refusé d'augmenter le fonds de roulement. Je ne sais pas si c'est "légal" (il y en a d'autres ici qui le diront) mais c'est souvent la seule solution pour assumer les obligations du syndic de payer les fournisseurs.

Donc, avant de vous poser la question de la légalité de l'action de votre syndic, demandez-vous peut-être avant tout si votre syndic a une autre solution directement utilisable....
Si les CP ne paient pas ou si les CP ne veulent pas augmenter le fonds de roulement, votre syndic n'a pas le choix.
Si les comptes ou les appels ne sont pas envoyés à heure et à temps, c'est sur ce point qu'il faut intervenir auprès de votre syndic
Si le fonds de roulement est insuffisant et que c'est récurent, il faut proposer à l'AG de l'augmenter (certains actes de base le prévoient sans AG mais il faut que le S soit au courant et que les CP acceptent l'initiative du syndic...)

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panchito
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

Non, il ne peut pas puiser dans les fonds de réserve.

Donc comme il ne peut pas descendre en-dessous de zéro avec les comptes de la copropriété, il est obligé de lancer un appel de fonds spécial pour pouvoir éviter la cessation de paiement (faillite) de votre ACP.

Dernière modification par panchito (20-09-2018 20:40:18)

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jacq
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

panchito a écrit :

Non, il ne peut pas puiser dans les fonds de réserve.

Donc comme il ne peut pas descendre en-dessous de zéro avec les comptes de la copropriété, il est obligé de lancer un appel de fonds spécial pour pouvoir éviter la cessation de paiement (faillite) de votre ACP.

Faillite de l'ACP !! expliquez moi comment une ACP peut tomber en faillite alors qu'elle est qu'une association de copropriétaire sans registre de commerce yikes


jacq

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panchito
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

C'est pour cela que j'ai mis faillite entre quotes!

Comme les CP sont tous co-solidaires les uns avec les autres, le Syndic n'a d'autres issues pour éviter la cessation de paiement des fournisseurs (eau, électricité, gaz ou mazout) que de lancer un appel de fonds.

C'est l'évidence même!

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GT
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

jacq a écrit :
panchito a écrit :

Non, il ne peut pas puiser dans les fonds de réserve.

Donc comme il ne peut pas descendre en-dessous de zéro avec les comptes de la copropriété, il est obligé de lancer un appel de fonds spécial pour pouvoir éviter la cessation de paiement (faillite) de votre ACP.

Faillite de l'ACP !! expliquez moi comment une ACP peut tomber en faillite alors qu'elle est qu'une association de copropriétaire sans registre de commerce yikes

Une ACP ne peut être mise en faillite mais peut être dissoute et mise en liquidation (art. 577-12 à 577-13/1, C. civil)

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dach
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

Je rejoins l'avis de max11, sur le plan comptable, le fonds de réserve est réservé aux dépenses non-périodiques comme des renouvellements de parties communes (chauffage, ascenseur, toiture, ...). L'affectation de dépenses périodiques sur ce fonds est donc interdite.
Le §5 de l'art 577-8, impose au syndic que les fonds soient répartis sur min. 2 comptes séparés "dans la mesure du possible". A partir du 1/1/2019, la mention "dans la mesure du possible" est supprimée.
Il me semble que la jurisprudence privilégie la continuité de l'ACP au droit individuel des copropriétaires. Il est donc possible qu'un juge accepte dans un cas exceptionnel et imprévu de défaut de trésorerie d'un fonds, un prélèvement dans l'autre fonds pour autant que le syndic mette tout en oeuvre pour rétablir la situation, par exemple via l’anticipation d'un appel de fonds.

Mais, si le problème vient du défaut de paiements de copropriétaires, je pense que le syndic ne pourrait justifier les répartitions des dépenses, s'il utilise les avances de certains copropriétaires pour compenser la dette d'autres copropriétaires. Ce qui est le cas si les avances perçues d'un copropriétaire sont inférieures aux charges qui lui sont imputées.
Notez que la loi de 2018, impose de saisir le juge si l’équilibre financier est gravement compromis.

Personnellement je ne comprends pas la notion fonds de roulement fixe dont le montant est fixé en AG. C'est une notion qui semble être confondue avec le capital d'une SPRL. Les fonds ne sont pas le capital de l'ACP. Ce sont des avances dont le syndic doit justifier l'emploi.
Contrairement aux SPRL où la responsabilité est limitée au capital, la responsabilité financière de l'ACP est reportée sur les copropriétaires au prorata de leurs quote-parts. Et jusqu'ici personne n'a pu démontrer que les copropriétaires sont dans l'obligation légale de palier à un copropriétaire défaillant.

Dernière modification par dach (22-09-2018 12:54:56)

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GT, PIM

GT
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

dach a écrit :

Le §5 de l'art 577-8, impose au syndic que les fonds soient répartis sur min. 2 comptes séparés "dans la mesure du possible". A partir du 1/1/2019, la mention "dans la mesure du possible" est supprimée.

Bien vu.
Il s'ensuit que le débat sur la portée des mots "dans la mesure du possible" devrait s'éteindre.

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GT
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

dach a écrit :

Notez que la loi de 2018, impose de saisir le juge si l’équilibre financier est gravement compromis.

Je suppose que vous visez la situation dont il est est question à l'article 577-9, § 1er/1, C. civil (entrée en vigueur 1/1/2019)permettant au syndic ou à des copropriétaires de saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires.

  " Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions attribuées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires."

Dernière modification par GT (22-09-2018 13:11:46)

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GT
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

dach a écrit :

Contrairement aux SPRL où la responsabilité est limitée au capital, la responsabilité financière de l'ACP est reportée sur les copropriétaires au prorata de leurs quote-parts. Et jusqu'ici personne n'a pu démontrer que les copropriétaires sont dans l'obligation légale de palier à un copropriétaire défaillant.

Quand bien même la loi ne le permettrait pas, des dispositions statutaires pourraient prévoir cette obligation.

exemple :
"Le syndic, en sa qualité d’organe de l’association principale, est tenu de prendre toutes mesures pour la sauvegarde des créances de la collectivité des copropriétaires.
À cette fin, le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes :
(...)
d)    à réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes de l’association principale, la quote-part du défaillant dans les charges communes, â titre de provision
e)    Tous les copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne individuellement à cette procédure"

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PIM
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

GT a écrit :
dach a écrit :

Contrairement aux SPRL où la responsabilité est limitée au capital, la responsabilité financière de l'ACP est reportée sur les copropriétaires au prorata de leurs quote-parts. Et jusqu'ici personne n'a pu démontrer que les copropriétaires sont dans l'obligation légale de palier à un copropriétaire défaillant.

Quand bien même la loi ne le permettrait pas, des dispositions statutaires pourraient prévoir cette obligation.

exemple :
"Le syndic, en sa qualité d’organe de l’association principale, est tenu de prendre toutes mesures pour la sauvegarde des créances de la collectivité des copropriétaires.
À cette fin, le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes :
(...)
d)    à réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes de l’association principale, la quote-part du défaillant dans les charges communes, â titre de provision
e)    Tous les copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne individuellement à cette procédure"

@GT: un exemple de votre cru ? Ou cité de ?


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grmff
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

Je suis grand partisan du fond de roulement fixe.

Le fond de roulement, c'est le fond de caisse. Les dépenses d'une copropriété ne sont pas régulières. Certains mois sont, comme dans le budget des ménages, plus lourd que d'autres. L'assurance est parfois un gros poste. Parfois même le seul... et des charges mensuelles régulières ne permettraient pas de payer la prime annuelle si on n'a pas un petit matelas pour amortir les fluctuations.

De même, les factures de mazout tombent principalement en hiver. Idem pour les factures de gaz (grosses copropriétés)

Si vous n'avez pas ce matelas, impossible de ne pas prélever dans le fonds de réserve.

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GT
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

PIM a écrit :
GT a écrit :

Quand bien même la loi ne le permettrait pas, des dispositions statutaires pourraient prévoir cette obligation.

exemple :
"Le syndic, en sa qualité d’organe de l’association principale, est tenu de prendre toutes mesures pour la sauvegarde des créances de la collectivité des copropriétaires.
À cette fin, le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes :
(...)
d)    à réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes de l’association principale, la quote-part du défaillant dans les charges communes, â titre de provision
e)    Tous les copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne individuellement à cette procédure"

@GT: un exemple de votre cru ? Ou cité de ?

Il s'agit d'une clause reprise dans un règlement de copropriété rédigé en 2014 par un notaire bruxellois et qui est la reproduction d'une disposition d'un règlement de copropriété type rédigé par le notaire Vanden Eynde publié ds le répertoire notarial .
Texte également disponible ds la revue pratique de l'immobilier  1-2/2011 (pages 431-432)

Dernière modification par GT (22-09-2018 17:35:46)

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jacq
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

grmff a écrit :

Je suis grand partisan du fond de roulement fixe.

Le fond de roulement, c'est le fond de caisse. Les dépenses d'une copropriété ne sont pas régulières. Certains mois sont, comme dans le budget des ménages, plus lourd que d'autres. L'assurance est parfois un gros poste. Parfois même le seul... et des charges mensuelles régulières ne permettraient pas de payer la prime annuelle si on n'a pas un petit matelas pour amortir les fluctuations.

De même, les factures de mazout tombent principalement en hiver. Idem pour les factures de gaz (grosses copropriétés)

Si vous n'avez pas ce matelas, impossible de ne pas prélever dans le fonds de réserve.

A quoi peut servir un fond de réserve si ce n'est comme la bien expliqué grmff a couvrir les grosses factures quitte en fin d'année a le réajuster tenant compte des augmentations des matières premières qui ne cessent d'augmenter chaque année.


jacq

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dach
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

grmff a écrit :

Je suis grand partisan du fond de roulement fixe.

Le fond de roulement, c'est le fond de caisse. Les dépenses d'une copropriété ne sont pas régulières. Certains mois sont, comme dans le budget des ménages, plus lourd que d'autres. L'assurance est parfois un gros poste. Parfois même le seul... et des charges mensuelles régulières ne permettraient pas de payer la prime annuelle si on n'a pas un petit matelas pour amortir les fluctuations.

De même, les factures de mazout tombent principalement en hiver. Idem pour les factures de gaz (grosses copropriétés)

Si vous n'avez pas ce matelas, impossible de ne pas prélever dans le fonds de réserve.

Vous me donnez l’occasion de re-évangélisé en faveur du budget :

C'est pas le fond de roulement fixé par l'AG qui permet d'éviter les défauts de trésorerie, c'est le BUDGET qui comprend les dépenses probables ou possible ET les apports nécessaire, càd les appels de fonds avec leur échéance et le report de l'exercice précédent. Seul la partie non utilisée des apports devrait constituer le fonds de roulement puisque, sous réserve d’approbation de l'AG, une fois consommé les avances ne sont plus des avances.

La choix de constituer un 'fond de roulement fixe' et de le reconstituer au gré des factures reçues est une solution simpliste pour rester dans une comptabilité de caisse et éviter un vrai budget détaillé pourtant obligatoire.
Je peux comprendre qu'un syndic non-pro d'une toute petite ACP s'en contente mais un syndic pro.

En fin d'exercice, c'est bien la partie non utilisée des apports qui est inscrite au bilan sous le compte 'valeurs reportées - fonds de roulement'. Ce montant variable d'une année à l'autre devrait être égale au montant du compte bancaire 'fonds de roulement' en tenant compte des comptes de régularisations naturellement.

Pour info, je considère qu'un fond de caisse c'est pour rendre la monnaie mais pas pour financer les achats et couvrir les frais. Pour cela on établi un plan financier (en quelque sorte un  budget) pour établir sa marge et le prix de vente.

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GT
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

jacq a écrit :

A quoi peut servir un fond de réserve si ce n'est comme la bien expliqué grmff a couvrir les grosses factures quitte en fin d'année a le réajuster tenant compte des augmentations des matières premières qui ne cessent d'augmenter chaque année.

Ce n'est pas ma lecture de l'intervention de Grmff qui est, me semble-t-il,  favorable à la constitution d'un "fonds de roulement permanent".

Quant au "fonds de réserve",  il s'agit nous apprend le code civil,de la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.

Le "fonds de roulement", lui, est , ns apprend le code civil,la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.

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dach
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

GT a écrit :

(...)
d)    à réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes de l’association principale, la quote-part du défaillant dans les charges communes, â titre de provision
e)    Tous les copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne individuellement à cette procédure"

Même si elle est écrite par un juriste, Il me semble qu'une telle clause est abusive puisque qu'elle permet de réclamé une avance sans tenir compte de la répartition normal des charges. Elle sous entend que la quote-part du défaillant est une charge commune ! Cela déroge à l'art 577-2, § 9.

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grmff
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

dach a écrit :
GT a écrit :

(...)
d)    à réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes de l’association principale, la quote-part du défaillant dans les charges communes, â titre de provision
e)    Tous les copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne individuellement à cette procédure"

Même si elle est écrite par un juriste, Il me semble qu'une telle clause est abusive puisque qu'elle permet de réclamé une avance sans tenir compte de la répartition normal des charges. Elle sous entend que la quote-part du défaillant est une charge commune ! Cela déroge à l'art 577-2, § 9.

Le code civil permet au syndic de demander aux propriétaires de payer les provisilns du défaillant.  A titre de provision.

Et si le défaillant en définitivement défaillant, les autres propriétaires devront coubrir la perte.

Je ne vois pas de problème légal là derrière...

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GT
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

dach a écrit :
GT a écrit :

(...)
d)    à réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes de l’association principale, la quote-part du défaillant dans les charges communes, â titre de provision
e)    Tous les copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne individuellement à cette procédure"

Même si elle est écrite par un juriste, Il me semble qu'une telle clause est abusive puisque qu'elle permet de réclamé une avance sans tenir compte de la répartition normal des charges. Elle sous entend que la quote-part du défaillant est une charge commune ! Cela déroge à l'art 577-2, § 9.

Remarquons quand même que les copropriétaires se verront ainsi réclamer une provision spéciale susceptible de leur être remboursée plus tard.

PS: écrit avant prise de connaissance de l'intervention de Grmff

Dernière modification par GT (22-09-2018 18:32:46)

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panchito
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

Comme je vous le disais, en copropriété, les copropriétaires sont tous co-solidaires les uns des autres....

Donc quand il n'y a plus d'argent sur le compte, suite à des mauvais payeurs, le syndic n'a pas d'autre choix que de lancer un appel de fonds "extraordinaire" qui tiendra compte du fait  que les mauvais payeurs ne paieront sûrement pas leur quote part dans ce fonds.

A l'ACP à être suffisamment vigilante et a voter en AG de poursuivre les mauvais payeurs dès le moindre retard....

Sinon les bons payeurs devront passer à la caisse...

Dernière modification par panchito (22-09-2018 23:33:15)

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