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Fonds de réserve et fonds de roulement

pah29
Pimonaute
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Fonds de réserve et fonds de roulement

Dans l'éventualité où le fonds de roulement est insuffisant pour faire face à des échéances récurrentes, suite à un retard de paiement de leur dû par des copropriétaires, le syndic peut-il puiser, temporairement, dans le fonds de réserve pour renflouer le fonds de roulement ? Quelle est la référence légale qui supporte la réponse ? Merci d'avance.

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Yves Van Ermen
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

Voici ma pierre à l'édifice.... et je ne sais si cela va aider :-).

Le fonds de roulement est effectivement une avance faite à l'ACP pour permettre de payer les dépenses périodiques. Mais le niveau du fonds de roulement et certains vocables utilisés dans vos interventions ( "fonds de roulement fixe", "fonds de roulement permanent",...) dépendent du type de comptabilité tenue dans la copropriété.

Je sui d'accord avec Dach, le départ c'est le budget qui est voté chaque année par l'AG.

A Bruxelles, la grande majorité des comptabilités sont du type "comptabilité trimestrielle à charges réels". C'est à dire que le syndic va établir un décompte trimestrielle sur base des factures reçues durant celui-ci. Pour ce faire, il est préconisé de créer un fonds de roulement équivalent à 5/12ème du budget. Pourquoi 5/12ème ? les 3 mois du trimestre, 1 mois pour que le syndic établisse son décompte et 1 mois pour que les copropriétaires payent.

En province, la grande majorité des comptabilités sont du type "décompte annuel avec provisions mensuelles (ou trimestrielles)". Dans ce cas, le budget est divisé par 12 pour déterminer la provision mensuelle à payer par le copropriétaire. Dans ce type de fonctionnement, il est bon de prévoir un "fonds de roulement permanent" de 1 ou 2/12ème de budget afin de permettre au syndic de faire face à certaine fluctuation, comme décrite par Grmff, pendant l'année. L'autre technique pouvant être de gonfler le budget par un poste "divers".

Les copropriétaires sont-ils solidaires en cas de non payement des charges par un copropriétaire ? La réponse est clairement oui. C'est repris dans l'ensemble des actes de base. Mais la solidarité est aussi reprise dans la loi lorsqu'on lit l'article 577-5 §4 "l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes."
La jurisprudence est aussi constante à ce niveau. Au passage, notons aussi que la nouvelle loi prévoit la solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier par rapport aux charges de copropriété.
C'est aussi, entre autre, cette solidarité qui fait dire à la commission de la protection de la vie privée (Avis n°22/2008 du 11 juin 2008) : "La Commission considère qu’il faut partir du principe que le droit de l’assemblée générale quant à l’approbation et au contrôle de l’administration des fonds et de la gestion s’exerce nécessairement dans toute sa plénitude, en ce compris au vu l’état de la situation financière de chacun des copropriétaires au regard de la copropriété." Et, "la Commission considère que la présentation par le syndic d’un tableau de répartition des dépenses et charges par lot en ce compris des dépenses privatives et de l'état de la dette de chaque membre n’est pas en soi disproportionnée au regard de la LVP."

Et donc pour finir, une ACP ne peut pas tomber en "faillite" justement du fait de la solidarité entre les copropriétaires expliquée ci-dessus.
Il est donc de l'intérêt de chacun à veiller à ne pas voir la dette "de mauvais payeurs" s'envoler.

Dernière modification par Yves Van Ermen (24-09-2018 16:58:13)


Yves Van Ermen
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Yves Van Ermen
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

pah29 a écrit :

Dans l'éventualité où le fonds de roulement est insuffisant pour faire face à des échéances récurrentes, suite à un retard de paiement de leur dû par des copropriétaires, le syndic peut-il puiser, temporairement, dans le fonds de réserve pour renflouer le fonds de roulement ? Quelle est la référence légale qui supporte la réponse ? Merci d'avance.

Avant tout, il ne fait pas confondre "fonds de roulement" et "compte en banque courant". Et "fonds de réserve" et "livret d'épargne".
Et donc, il faut bien comprendre que, par exemple et comptablement parlant, si les copropriétaires ne payent pas leurs appels de fonds de réserve ou si le syndic puise de l'argent sur le livret d'épargne cela ne modifie pas le montant du fonds de réserve au bilan. Ce que l'on va constater c'est que le fonds de réserve n'est pas complètement constituer.

Le syndic peut-il puiser de l'argent sur le livret lorsqu'il est en manque de trésorerie sur le compte courant ?
Normalement, la réponse est non.
Mais dans des cas exceptionnels et dans le cadre des actes conservatoires prévus par l'article 577-8 §4 4° , cela peut-être acceptable. Le syndic devra, comme pour tout acte conservatoire, s'en expliquer à l'AG

Je peut vous confirmer que, en dehors de l'acte conservatoire, l'IPI considère cette pratique comme une faute déontologique.


Yves Van Ermen
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panchito
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

Effectivement, sur un plan comptable c'est totalement différent!

Le fonds de roulement et le fonds de réserve sont des éléments du passif
Le compte en banque courant et le livret d'épargne sont des éléments de l'actif

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grmff
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

BMCTools a écrit :

En province, la grande majorité des comptabilités sont du type "décompte annuel avec provisions mensuelles (ou trimestrielles)". Dans ce cas, le budget est divisé par 12 pour déterminer la provision mensuelle à payer par le copropriétaire. Dans ce type de fonctionnement, il est bon de prévoir un "fonds de roulement permanent" de 1 ou 2/12ème de budget afin de permettre au syndic de faire face à certaine fluctuation, comme décrite par Grmff, pendant l'année.

C'est très exactement ce que je pratiquais.

C'est le moyen le plus correct pour éviter de devoir piocher dans le fonds de réserve.

Pour ce qui est du fonds de réserve, certains propriétaires avaient demandé que le fonds de réserve corresponde au livret, à tout le moins en fin d'année.

Les propriétaires provisionnaient dans leurs charges un montant par exemple de 25.000€/an pour alimenter le fonds de réserve. Il est clair que, théoriquement, j'aurais dû verser tous les mois 1/12 de cette somme vers le fonds de réserve, et ne ponctionner du fonds de réserve que pour payer les travaux décidés en AG.

En pratique, c'est assez lourd à faire. On le faisait quelques fois par an.

Il nous était alors reproché de ne pas mettre plus sur le livret, quand nous avions des liquidités. Aujourd'hui, tout le monde se demande pourquoi. A l'époque, on touchait quelques intérêts de la part des banques.

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luc
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Re : Fonds de réserve et fonds de roulement

grmff a écrit :
BMCTools a écrit :

En province, la grande majorité des comptabilités sont du type "décompte annuel avec provisions mensuelles (ou trimestrielles)". Dans ce cas, le budget est divisé par 12 pour déterminer la provision mensuelle à payer par le copropriétaire. Dans ce type de fonctionnement, il est bon de prévoir un "fonds de roulement permanent" de 1 ou 2/12ème de budget afin de permettre au syndic de faire face à certaine fluctuation, comme décrite par Grmff, pendant l'année.

C'est très exactement ce que je pratiquais.

C'est le moyen le plus correct pour éviter de devoir piocher dans le fonds de réserve.

Pour ce qui est du fonds de réserve, certains propriétaires avaient demandé que le fonds de réserve corresponde au livret, à tout le moins en fin d'année.

Les propriétaires provisionnaient dans leurs charges un montant par exemple de 25.000€/an pour alimenter le fonds de réserve. Il est clair que, théoriquement, j'aurais dû verser tous les mois 1/12 de cette somme vers le fonds de réserve, et ne ponctionner du fonds de réserve que pour payer les travaux décidés en AG.

En pratique, c'est assez lourd à faire. On le faisait quelques fois par an.

Il nous était alors reproché de ne pas mettre plus sur le livret, quand nous avions des liquidités. Aujourd'hui, tout le monde se demande pourquoi. A l'époque, on touchait quelques intérêts de la part des banques.

Dans mon ACP (en province dans la région Bruxelloise) il y a deux décisions prises annuellement: une pour le budget et une pour le calendrier et montant des provisions. On puise dans le fonds de réserve depuis des années. Montant "disparu" actuellement estimé à plus de 1.000 EUR par appartement moyen (250 appartements - expertise judiciaire en cours).

Ma proposition (pas encore accepté par l'AG) est de voter le budget comme avant, mais de concentrer les provisions pour le fonds de réserve aux dates qu'ils seront effectivement transféré selon le planning du syndic sur le compte du fonds de réserve (par exemple le 1/4 et 1/10).  Ceci pour faire correspondre les décisions à la réalité. Je serai d'accord avec une décision de l'AG d'une provision 100% pour le fonds de réserve du 31/12, tout en augmentant les provisions périodiques pour le fonds de roulement durant l’année avant le montant adéquat, pour arriver çà un montant identique à virer périodiquement.


Cordialement,

Luc

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