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locataire assujetti à la TVA

Joe
Pimonaute assidu
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locataire assujetti à la TVA

Bonjour,

Je souhaiterais recevoir vos conseils pour la signature d'un bail avec un locataire étant indépendant complémentaire.
Il me fait savoir qu'il n'exercera pas dans le bien loué.
Mais on n'est jamais assez prudent et pourriez-vous m'indiquer les clauses à insérer dans le bail pour nous protéger d'une éventuelle activité prof dans le bien loué (taxation du propriétaire) ?
Je précise que nous louons uniquement à des fins privées et aucun activités prof ne peut être effectuée dans le bien.
D'avance, un tout grand merci.

Bonne journée

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Himura
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Re : locataire assujetti à la TVA

C'est en standard dans le bail PIM wink
--> Interdiction d'activité professionnelle. Et si c'est quand même le cas, l'impact éventuel est reporté à charge du preneur.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Re : locataire assujetti à la TVA

https://www.pim.be/pim-content/uploads/ … 2018v4.pdf

3. DESTINATION - CESSION - SOUS-LOCATION - OCCUPATION

Le bien est destiné à usage de résidence principale. Le Bailleur //n'autorise pas – autorise// qu'une partie du bien (en tout état de cause réduite : maximum .…. %)  soit affectée à l'exercice par le Preneur d'une activité professionnelle. Ne pourra constituer cette activité celle qui entrerait dans le champ d'application de la législation sur les baux commerciaux.
Le Preneur assumera seul, à la décharge du Bailleur, les éventuelles conséquences fiscales de l’exercice d’une activité professionnelle interdite en vertu de la présente convention.

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panchito
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Re : locataire assujetti à la TVA

Je serais très méfiant à votre place même si vous prenez le bail PIM et indiquez que vous n'autorisez pas l'utilisation professionnelle (0% donc).

Faut voir quel type de métier il exerce. Car s'il est traducteur (par exemple), c'est évident qu'il va travailler depuis chez lui.

S'il est couvreur, le travail à la maison est déjà plus limité quoique toujours existant:

Et où va-t'il faire sa comptabilité, sa déclaration d'impôts, et toute son administration (factures, devis, payements, etc...)? Vous lui avez posé la question?

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rexou
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Re : locataire assujetti à la TVA

panchito a écrit :

Je serais très méfiant à votre place même si vous prenez le bail PIM et indiquez que vous n'autorisez pas l'utilisation professionnelle (0% donc).

Faut voir quel type de métier il exerce. Car s'il est traducteur (par exemple), c'est évident qu'il va travailler depuis chez lui.

S'il est couvreur, le travail à la maison est déjà plus limité quoique toujours existant:

Et où va-t'il faire sa comptabilité, sa déclaration d'impôts, et toute son administration (factures, devis, payements, etc...)? Vous lui avez posé la question?

En fait, peu importe où il fait sa compta et s'il fait ou non des travaux administratifs dans le bien loué. Il peut même avoir l'adresse du siège social de sa société dans le bien loué.

Par contre, il ne peut absolument pas déduire le loyer en frais professionnels. Ni déclarer qu'il exerce une activité professionnelle à cette adresse.


rexou

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max11
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Re : locataire assujetti à la TVA

panchito a écrit :

Je serais très méfiant à votre place même si vous prenez le bail PIM et indiquez que vous n'autorisez pas l'utilisation professionnelle (0% donc).

C'est valable pour tous les locataires, cela n'a aucun sens votre mise en garde !
Qu'il soit indépendant, dirigeant d'entreprise, salarié, étudiant, pensionné, fonctionnaire, demandeur d'emploi,...
Tout le monde est susceptible de déduire (un jour...) une part de loyer qui pourrait entrainer une taxation chez le bailleur.

Il ne faut donc pas être plus ou moins méfiant avec un indépendant qu'un autre locataire. Cette clause devrait toujours se trouver dans tous les contrats de location que ce soit pour une résidence principale ou une résidence secondaire ou un kot d'étudiant, ....

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panchito
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Re : locataire assujetti à la TVA

C'est parce que j'ai eu le cas.

Au début on vous dit que jamais de la vie on ne va déduire une pièce comme bureau et après un an ou 2, les indépendants se retrouvent dans tellement d'activités de networking, reçoivent de très nombreuses suggestions d’optimisation fiscale de toutes parts, qu'ils vont quand même déduire une partie du logement comme frais professionnels. Tout est bon pour augmenter les frais et minimiser ainsi le résultat imposable.

Et là tous les problèmes sont pour le bailleur, chez qui le Fisc déboule illico pour taxer l'entièreté du loyer puisque le bail a été enregistré avec 0% d'activités professionnelle.

Le bailleur doit alors payer la moitié du loyer reçu au fisc et se retourner ensuite sur son locataire pour lui réclamer 50% de loyer en plus....

De plus chez un indépendant, vous ne savez pas saisir de salaire.

Avez-vous au moins son dernier AER?

Quel métier exerce-t'il?

Personnellement je ne prends plus d'indépendant comme locataire. Bien trop risqué...

Dernière modification par panchito (24-09-2018 16:23:56)

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max11
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Re : locataire assujetti à la TVA

C'est valable pour TOUS vos locataires !   n'importe quel locataire peut déduire une partie de son loyer et vous aurez les mêmes problèmes !
Même un fonctionnaire européens ou otan top niveau pourrait avoir envie un jour de déduire une partie de son loyer pour faire payer une partie de ses loisirs par le fisc !   Et eux ont certainement plus de temps pour faire du réseautage et recevoir les "bons" conseils....  que le petit indépendant complémentaire

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panchito
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Re : locataire assujetti à la TVA

Max11 a écrit :

Même un fonctionnaire européens ou otan top niveau pourrait avoir envie un jour de déduire une partie de son loyer pour faire payer une partie de ses loisirs par le fisc !

On voit que vous ne connaissez pas du tout ce segment du marché!

Ces gens n'ont absolument aucun intérêt à déduire quoi que ce soit puisqu'ils ne paient pas taxes, ni d'impôts!

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GT
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Re : locataire assujetti à la TVA

panchito a écrit :

Personnellement je ne prends plus d'indépendant comme locataire. Bien trop risqué...

Et les enseignants ? Vous les acceptez ? Eux aussi pourraient avoir l'idée de déduire en charges professionnelles des frais liés aux lieux qu'ils occupent ds lesquels ils préparent leurs cours, corrigent les interrogations et les devoirs .

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PIM
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Re : locataire assujetti à la TVA


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max11
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Re : locataire assujetti à la TVA

panchito vous ne connaissez pas tout....  Je peux vous garantir qu'il y a beaucoup de vos locataires de woluwe qui sont concernés et qui auraient la possibilité de pouvoir déduire une partie de votre si précieux loyer si votre bail ne l'interdisait pas...

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max11
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Re : locataire assujetti à la TVA

GT a écrit :
panchito a écrit :

Personnellement je ne prends plus d'indépendant comme locataire. Bien trop risqué...

Et les enseignants ? Vous les acceptez ? Eux aussi pourraient avoir l'idée de déduire en charges professionnelles des frais liés aux lieux qu'ils occupent ds lesquels ils préparent leurs cours, corrigent les interrogations et les devoirs .

Et toutes les professions qui font maintenant du travail à domicile.... même les fonctionnaires s'y sont mis...

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panchito
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Re : locataire assujetti à la TVA

Oui j'accepte tous les salariés parce qu'ils ont droit à un forfait de frais professionnels qui sera automatiquement déduit de leur RIG.

Et qu'il faut déjà avoir des frais énormes pour que la déclaration en frais réels soit plus avantageuses que le forfait.

Ce système n'est pas valable pour les indépendants.

C'est vrai que je connais beaucoup de choses puisque mon conjoint est indépendant et que tout comptable qui se respecte poussera des hauts cris si un indépendant ne déduit pas au moins  une pièce en frais professionnels.

Par contre très peu d'employés y ont intérêt.

Quand aux fonctionnaires européens, ils ne paient ni taxes ni impôts en Belgique. Donc aucun intérêt pour eux.

C'est qu'en plus de 20 ans de location tant à Bruxelles qu'en Province, j'en ai vu défiler des locataires de toute sorte...;

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GT
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Re : locataire assujetti à la TVA

panchito a écrit :

Quand aux fonctionnaires européens, ils ne paient ni taxes ni impôts en Belgique. Donc aucun intérêt pour eux.

C'est qu'en plus de 20 ans de location tant à Bruxelles qu'en Province, j'en ai vu défiler des locataires de toute sorte...;

Et dans votre carrière de plus de 20 ans en qualité de bailleur vous n'avez apparemment pas encore eu le cas d'un fonctionnaire européen qui prend seul un bien en location et qui plus tard se marie avec une résidente belge. Son épouse est susceptible d'affecter le bien partiellement à son activité professionnelle et de déduire des frais professionnels.

Un jour, vous pourriez être confronté à cette situation.

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panchito
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Re : locataire assujetti à la TVA

Pour les salariés le forfait s'élève à 4.320€ maximum.

Si vous savez prouver que vous avez pour plus de 4320€ de frais, vous avez évidemment intérêt à choisir les frais réels et à joindre tous les justificatifs à votre déclaration d'impôts.

Quel salarié peut-il justifier pour plus de 4320€ par an? Vous pouvez déjà retirer tous ceux qui ont une voiture de société avec carte de carburant...Soit  292.734 ménages en Belgique.

En tout cas en plus de 20 ans de location à Bruxelles et en Province je n'ai JAMAIS eu de salarié qui avait choisi de déclarer ses frais réels...

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max11
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Re : locataire assujetti à la TVA

panchito a écrit :

Oui j'accepte tous les salariés parce qu'ils ont droit à un forfait de frais professionnels qui sera automatiquement déduit de leur RIG.

Et qu'il faut déjà avoir des frais énormes pour que la déclaration en frais réels soit plus avantageuses que le forfait.

Vous seriez bien étonnée... les certitudes des ingénieurs dans les sujets qu'ils ne maitrisent pas m'épatera toujours...
 

panchito a écrit :

Ce système n'est pas valable pour les indépendants.
Par contre très peu d'employés y ont intérêt.

Et tout salarié peut être indépendant à titre complémentaire...

panchito a écrit :

C'est vrai que je connais beaucoup de choses puisque mon conjoint est indépendant et que tout comptable qui se respecte poussera des hauts cris si un indépendant ne déduit pas au moins  une pièce en frais professionnels.

Il y a des comptables qui crient et d'autres qui sont de bons conseils... c'est comme les propriétaires...

panchito a écrit :

Quand aux fonctionnaires européens, ils ne paient ni taxes ni impôts en Belgique. Donc aucun intérêt pour eux.

Ils ne paient pas d'impôts sur les revenus issus de leur fonction, pas pour tous les autres revenus qu'ils ont....

panchito a écrit :

C'est qu'en plus de 20 ans de location tant à Bruxelles qu'en Province, j'en ai vu défiler des locataires de toute sorte...;

Mais vous n'avez pas remarqué que vos fonctionnaires avaient un conjoint qui travaille dans le privé, qui est indépendant, gérant de société, ... ou qu'ils étaient eux-mêmes indépendant complémentaire, gérant de sociétés, ...


répondu avant d'avoir lu la réponse de GT

Dernière modification par max11 (24-09-2018 17:21:58)

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max11
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Re : locataire assujetti à la TVA

panchito a écrit :

En tout cas en plus de 20 ans de location à Bruxelles et en Province je n'ai JAMAIS eu de salarié qui avait choisi de déclarer ses frais réels...

Parce que vos locataires doivent aussi vous montrer chaque année leur AER  ?

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PIM
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Re : locataire assujetti à la TVA

Je ne vois pas très bien comment se prémunir de ce risque fiscal, si ce n'est avec la clause prévue dans notre bail-type.


Erik DECKERS
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Re : locataire assujetti à la TVA

PIM a écrit :

Je ne vois pas très bien comment se prémunir de ce risque fiscal, si ce n'est avec la clause prévue dans notre bail-type.

A ma connaissance, il n'y a rien à faire à part mettre la clause dans tous ses contrats qui dit que le locataire est responsable de tous suppléments fiscaux que devraient subir le propriétaire...
Et bien attirer l'attention sur cette clause lors de la signature du bail en insistant sur le lourd montant à payer !

Et peut-être prévenir le locataire qu'on est ouvert à une discussion si la question devait se poser, cela évitera qu'il le fasse dans le dos.

Après, il n'y a plus qu'à espérer que le fisc ne mettra pas son nez dans les déclarations de son locataire indélicat !

Dernière modification par max11 (24-09-2018 17:57:37)

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