Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

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Pour votre prêt à 100 %:
- avez-vous déjà pris contact avec un courtier en crédits
- les banques qui refusent le 100 % seraient d'accord avec quelles quotités ?
- une inscription en 2e rang sur le premier immeuble, cela n'aide pas ?

Bonjour,

Merci pour vos réponses.
J'ai essayé auprès de plusieurs banques et également via des courtiers. Un courtier a pu me proposer un financement sur 100 % mais avec un taux d'intérêt très élevé et à condition de prendre les assurances (vie et habitation) chez la banque en question avec des tarifs particulièrement élevés. Ces conditions n'étaient pas du tout intéressantes. Sinon on m'a toujours répondu que ça passait sans problème sur 80 % de quotité mais pas au-dessus, à cause que je ne suis pas propriétaire de ma RP.

J'ai essayé de proposer de prendre une hypothèque secondaire sur le premier bien mais les banques refusent aussi car, selon elles, elles ne prennent en considération que 80% du patrimoine immobilier "net" qui ne couvre pas les 20% du prix d'achat et que vu mon jeune âge (< 30 ans), elles prendraient trop de risque.

J'ai pensé à l'option du prêt personnel mais les conditions actuelles de ces prêts amputent pas mal la rentabilité du projet et me contraignent à postposer la prochaine acquisition.
Les banques et les courtiers voient le cash dont je dispose et veulent absolument que je fasse un apport sur les frais de notaire et 20% du prix d'achat...
Pour le moment j'en suis résolu à devoir attendre 1 an avant de réaliser une deuxième acquisition, ce délai me permettant alors de disposer d'un patrimoine immobilier "net" couvrant les 20% du prix d'achat d'un bien de ce type.

En attendant, la bourse ne se porte pas mal, cela permet de ne pas laisser les fonds dormir, c'est un moindre mal

Disons que le problème (en tout cas à Mons) est que les immeubles de rapport intéressants ne courent pas les rues et qu'il faut parfois patienter pendant de longs mois avant qu'un bien intéressant n'apparaisse. Le marché est inondé d'immeubles de rapport qui ne sont pas en ordre (division illégale de maison unifamiliale) et qui sont quasiment impossible à régulariser d'un point de vue urbanistique, vu ce que les normes actuelles de la ville exigent pour des immeubles à plusieurs logements. Souvent, beaucoup de ces biens sont aussi dans en état proche de l'insalubrité... Bref, les occasions intéressantes ne sont pas fréquentes et de ce fait, la concurrence peut parfois être rude... (Mais j'aime le challenge heureusement )

Bonjour
Parfois, c'est une question de personne.
J'ai eu dernièrement deux refus de financement. Vu les circonstances, j'ai redéposé une demande, et elle est passée. Changement de personne de contact...

Je pense que même si vous n'étiez pas locataire, c'est le fait que vous voulez emprunter à 100% qui fait que toutes les banques rejettent votre demande.

Vous ne savez pas payer les 20% qui vous permettrait de descendre à 80%?

Vous disiez que vos placements en bourse avaient été tellement fructueux les dernières années, c'est donc le bon moment pour vendre quelques fonds/actions, la bourse est en train de se retourner...

Mieux vaut sécuriser vos gains dans l'immobilier.

C'est sur que l'appellation "effet de levier" fait paniquer les banquiers. Il est formellement interdit d'acheter des véhicules de placement via un prêt.

Donc normal qu'ils ne comprennent pas qu'il y des investisseurs qui le font pour de l'immobilier....

C'est d'ailleurs cet effet de levier qui a déclenché la crise des subprimes aux Etats-Unis, la faillite de Lehman Brothers, et la crise financière mondiale en 2008.

Attention aussi au fisc qui a déjà requalifié des loyers en revenus taxables, suivant le nombre d'opérations et surtout le nombre de demandes de prêts.

Car ils estiment que cela sort totalement de la gestion en bon père de famille qui se limiterait, d'après le fisc, à gérer des biens reçus en héritage où payés en cash sur base de revenus du travail déjà hyper taxés, ou revenus de placements boursiers surtaxés eux-aussi...

Non, cette crise est vraiment venue de l'immobilier américain:

Voir Ici

Et ici

Je suppose qu'ici aussi, les banques estiment que les revenus professionnels sont insuffisants surtout si on est locataire et qu'on a encore un loyer à payer en plus des prêts hypothécaires...

Certaines banques refusent d'ailleurs de prendre la totalité des loyers existants et/ou potentiels en comptes pour calculer les mensualités supportables par l’emprunteur.

Elles jugent l'ensemble des revenus trop aléatoires et donc ce business est bien trop risqué pour des banques belges...

Je persiste à croire que vous n'êtes pas tombé sur la bonne personne. Persévérez. Accrochez-vous. Vous trouverez. Quitte à financer 90% plutôt que 100% et à ralentir le rythme.

Vous pouvez aussi indiquer que vous réservez votre cash pour les travaux envisagés...

Non détrompez-vous! Il y a déjà eu de très nombreux cas (aussi des gens qui sont venus se plaindre sur ces forums) et c'est surtout le fait d'emprunter qui pour le fisc est déterminant pour juger qu'il s'agit d'une occupation lucrative, et qui dès lors, considère les loyers comme des revenus du travail (avec le taux de taxation qui va avec, donc souvent +/- 50%).

Les taxes sur les plus-values sont une tout autre domaine ....

Et que les personnes exercent un tout autre métier à temps plein est sans incidence pour le fisc.