Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Parfaitement, et tout le monde a déjà oublié ces leçons du passé en refaisant les mêmes erreurs...

Les banques, même en Belgique, prêtent à nouveau "à la tête du client", et les taux sont en train de remonter...

Evidemment sans voir votre business plan dans tous les moindres détails, impossible de donner un avis.

Quant à vos placements que vous qualifiez de liquide (actions, ETF), ce n'est liquide que si vous vous résignez à vendre à n'importe quel prix, à n'importe quel moment ...et donc que si acceptez d'encaisser un perte qui peut être potentiellement énorme.

Je pense que ces cas sont assez rares en effet. Je cite le blog de Me Carnoy :
"L’arrêt considère que « le caractère répétitif des opérations résulte de l’acquisition de 33 immeubles au cours d’une période de 13 ans ; que le lien de connexité résulte de l’objectif poursuivi, consistant à acheter des immeubles à bas prix pour les restaurer et les donner en location ; qu’il a été démontré que lesdites opérations étaient exorbitantes de la gestion normale d’un patrimoine privé ; que le caractère professionnel de ces opérations se trouve confirmé par le recours quasi systématique à l’emprunt impliquant, dans chaque cas, la démonstration de la rentabilité du projet, par l’importance des travaux d’aménagement et de restauration, par l’inscription au registre du commerce de 1987 à 1992 du chef d’une activité qualifiée ’affaires immobilières’ et par la gestion administrative d’un ensemble de biens donnés en location ; qu’il s’agit bien d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle et ne consistant pas en la gestion normale d’un patrimoine privé ; qu’autrement dit, il s’agit d’une occupation lucrative au sens de l’article 27, alinéa 1er, du Code des impôts sur les revenus, générant des profits au sens de l’article 23, § 1er, du même code."

Je suis très loin d'être en situation d'acquérir 33 immeubles en 13 ans (ce qui fait en moyenne 2,5 acquisitions par an)... Dans mon cas on serait plutôt à une acquisition tous les 2-4 ans. J'imagine que dans des cas pareils, la question de requalification peut se poser. Quoique si on y réfléchit... N'est-il pas meilleur "bon père de famille" que celui qui utilise le crédit pour acheter des biens en location afin de profiter d'une part de l'effet levier sur les fonds propres investis et d'autre part de la déduction fiscale qui incite à emprunter ?

J'imagine aussi que ça doit être comme les banques, selon la personne sur laquelle vous tombez. Après tout, les limites de la gestion d'un patrimoine privé en bon père de famille ne sont pas clairement définies et sont sujettes à interprétation.

Ahhhh les paroles des banques ! Pour mon premier achat, on m'avait d'abord dit (dans ma banque principale) : "Pour un investissement locatif, nous pouvons financer jusqu'à 80% du prix d'achat maximum et sur maximum 20 ans, avec un taux d'intérêt plus élevé pour que pour une habitation propre et vous devez prendre l'assurance habitation/solde restant dû chez nous (à tarif élevé)" Chez mon courtier (où j'ai mes assurances), j'ai été accueilli, comme vous, avec le tapis rouge : financement sur 25 ans, 80% de quotité, taux préférentiel (réservé aux clidents "fidèles"), assurances à prix très correctes...

Bonjour

Sujet si vaste, mais en gros je rejoins grmff, trouver le bon partenaire qui dira oui.

Apres il y a la présentation du dossier qui est importante. Je suppose que vous avez présenté votre dossier en béton. Mon conseil, présentez "vous". Mettez en avant le pourquoi cette banque vous veut vous comme client, et donc pourquoi fair eue exception et accorder un pret a 100% sur un dossier béton est la bonne chose a faire.

Avant de convaincre le siege avec les chiffres de votre projet vous devez convaincre le banquier en face de vous qu'il est pret a se battre avec le siege pour vous acquerir/garder comme client.

Pour la requalificaiton des revenus, j avia smoi consulté mon Notaire et sa réponse:
Tant que les revenus locatifs ne dépassent pas les revenus professionels on devrait vous laisser en paix.
Apres c est un "avis".

Financement trouvé pour mon acquisition ! Comme quoi, il ne faut jamais désespérer. Prêt à 100% sur 20 ans avec un taux de 1,99 %. Le tout chez une banque en ligne. L'aventure continue 

Oui, il faut s'accrocher, même quand ça semble désespéré On peut avoir de belles surprises !
Le pire c'est qu'ici, vu que c'est une banque en ligne, je n'ai eu aucun contact avec personne. Je me suis contenté de compléter le formulaire en ligne et de joindre les documents justificatifs demandés (j'achète un bien déjà loué à 100%, j'ai donc la "chance" d'avoir des justificatifs des loyers générés par le bien)... Pas d'argumentation, pas de business plan à expliquer, ... Et c'est passé (réponse en quelques jours en plus) !

Le chocolat, c'est la vie !
Voici les Manons

Banque dont le nom commence par K et où je suis déjà client depuis un moment et où mes modestes avoirs boursiers sont gardés. Cela a peut-être aidé !
A la base, je n'étais pas chaud pour les demandes en ligne, préférant avoir un interlocuteur en face pour bien expliquer et argumenter le projet.
J'avais déjà tenté dans une autre banque en ligne pour mon premier achat et j'avais été envoyé sur les roses, sous prétexte qu'ils ne finançaient que les résidences principales vu les taux "compétitifs" qu'ils proposaient. Du coup, ce genre de processus m'avait bien refroidi.

Dernière modification par Bim (19-10-2018 08:48:34)

Pensez-vous possible de partager les coordonnées de cette personne? 

Un cas n'étant pas l'autre, une région non plus, je ne pense pas que ce soit une bonne idée.