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Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Bim
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Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Bonjour à tous,

Nouvellement inscrit sur ce forum très intéressant que je suis passivement depuis un certain temps déjà, je me décide (enfin) à y prendre part. Je viens donc soumettre à vos lanternes une problématique que je rencontre concernant le financement de biens de rapport.
J’ai réalisé un premier achat d’un immeuble de rapport il y a 2 ans, à Mons. Actuellement, j’essaie d’acquérir un deuxième bien de rapport, dans la même ville. Je me retrouve confronté, pour la deuxième fois (j’ai déjà dû renoncer à une affaire), à un refus de financement de la part de plusieurs banques/organismes de crédit. La raison invoquée étant à chaque fois que je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale et que du coup, on me consentirait un prêt qu’à concurrence de 80% au grand maximum du prix d’achat du bien, ce qui ne m’arrange pas. Je désire en effet faire financer ce deuxième bien à raison de 100% du prix d’achat (apport de fonds propres pour les frais d’achat), afin de conserver du cash dans le but de renouveler l’opération d’ici 2-3 ans (on devient vite addict au monopoly…). Je sollicite votre avis. Avez-vous déjà été confrontés à un refus de financement de la sorte ? Comment avez-vous agi pour lever cette barrière ?
J’ai beau présenté le dossier sous toutes les formes (business plan, calculs de rentabilité détaillés, stratégie de gestion locative (critères de sélection de locataires, etc…), mise en avant du succès de la première opération (financement sur 80% du prix d’achat, cash flow positif, pas d’arriérés de loyers sur 2 ans, bien en bon état et conforme urbanistiquement, aucun problème de remboursement du prêt), proposition d’une prise d’hypothèque aussi sur le premier bien… Mais rien n’y fait… On me refuse systématiquement le prêt à 100%... Ma situation professionnelle ne me permet pas actuellement d’envisager de loger au même endroit pour du moyen/long terme, raison pour laquelle je suis locataire, avec ma compagne, de notre résidence principale.

Merci d’avance pour votre contribution !

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panchito
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Bim a écrit :

Elles jugent surement le business risqué, même que j'argumente que je garde une réserve de cash disponible couvrant 12 mois de remboursement.

12 mois? Mais c'est bien trop peu! Pour chaque bien mis en location, vous perdez déjà 3 mois de loyer:
- un pour le précompte
- un pour l'assurance incendie
- un pour le supplément d'impôt à l'IPP

Vous aurez aussi du chômage locatif, des dégâts, des grosses réparations, des travaux, des locataires indélicats, etc...

Et vous avez encore votre propre loyer à payer en plus des mensualités.

Avez-vous aussi expliqué ce que vous feriez si vous perdiez votre travail? Vous pensez en retrouver un autre en combien de temps?

Il faut aussi garder au moins 6 mois de salaire en réserve en plus des 12 mois de remboursements d'emprunts (loyer compris?)

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panchito
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Bim a écrit :

Oui, des établissements de crédits ont accordés des prêts à taux variables un peu à n'importe qui (en gros à des clients qui n'ont pas la solvabilité nécessaire pour payer si les taux remontent)

Parfaitement, et tout le monde a déjà oublié ces leçons du passé en refaisant les mêmes erreurs...

Les banques, même en Belgique, prêtent à nouveau "à la tête du client", et les taux sont en train de remonter...

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Bim
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

panchito a écrit :
Bim a écrit :

Elles jugent surement le business risqué, même que j'argumente que je garde une réserve de cash disponible couvrant 12 mois de remboursement.

12 mois? Mais c'est bien trop peu! Pour chaque bien mis en location, vous perdez déjà 3 mois de loyer:
- un pour le précompte
- un pour l'assurance incendie
- un pour le supplément d'impôt à l'IPP

Vous aurez aussi du chômage locatif, des dégâts, des grosses réparations, des travaux, des locataires indélicats, etc...

Et vous avez encore votre propre loyer à payer en plus des mensualités.

Avez-vous aussi expliqué ce que vous feriez si vous perdiez votre travail? Vous pensez en retrouver un autre en combien de temps?

Il faut aussi garder au moins 6 mois de salaire en réserve en plus des 12 mois de remboursements d'emprunts (loyer compris?)

La réserve de liquidés dont je parle est une réservé dédiée uniquement pour mes biens en location. A côté, j'ai aussi une réserve couvrant 6 mois de salaire. Le reste est placé sur des placements liquides (actions, ETF).
Vous parlez de 3 mois de loyer pour le précompte, l'assurance et l'IPP... Mais personnellement, je ne paie rien à l'IPP car les intérêts déduits annulent l'impôt, l'assurance habitation représente un tiers d'un loyer mensuel (abandon de recours compris contre les locataires), le précompte deux-tiers d'un loyer mensuel.
Evidemment, ce n'est pas de l'immobilier neuf...

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panchito
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Evidemment sans voir votre business plan dans tous les moindres détails, impossible de donner un avis.

Quant à vos placements que vous qualifiez de liquide (actions, ETF), ce n'est liquide que si vous vous résignez à vendre à n'importe quel prix, à n'importe quel moment ...et donc que si acceptez d'encaisser un perte qui peut être potentiellement énorme.

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grmff
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

panchito a écrit :
BIM a écrit :

J'avais potassé ce point avant de me lancer dans l'immobilier de rapport. Il semble que ce sont les plus-values sur reventes de biens qui sont visées par une requalification en revenus divers ou professionnels. Sont donc surtout visés les investisseurs qui font de l'achat-revente style marchand de biens.

Non détrompez-vous! Il y a déjà eu de très nombreux cas (aussi des gens qui sont venus se plaindre sur ces forums) et c'est surtout le fait d'emprunter qui pour le fisc est déterminant pour juger qu'il s'agit d'une occupation lucrative, et qui dès lors, considère les loyers comme des revenus du travail (avec le taux de taxation qui va avec, donc souvent +/- 50%).

Les taxes sur les plus-values sont une tout autre domaine ....

Et que les personnes exercent un tout autre métier à temps plein est sans incidence pour le fisc.

Il est vrai que certains ont déjà été requalifié dans ce genre de situation. Mais très peu.

Personnellement, j'ai des tas (mais des tas) de crédit en court, pas de revenu professionnel, j'ai eu droit à un contrôle approfondi, et il n'a jamais été question lors de ce contrôle de requalifier mes revenus immobiliers en revenus professionnels.

Les banquiers m'ont toujours indiqué que les crédits pour investissements étaient limités à 15 ans/80%. J'ai toujours (sauf pour le dernier) fait des crédits en 20 ans, entre 90 et 100%. Mon dernier est un peu particulier, puisque la banque m'a prêté 90% du prix d'achat sur 15 ans, l'équivalent de 20% de plus en travaux, et donné une ouverture de crédit sur compte courant pour financer les frais de notaire...

Pour le dernier, après deux refus chez des banquiers qui étaient supposés me connaître (et en tout cas où j'étais client), j'ai été dans une banque où je n'étais pas client, chez la bonne personne. Et on m'a déroulé le tapis rouge.


Grmf!
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Bim
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

grmff a écrit :
panchito a écrit :
BIM a écrit :

J'avais potassé ce point avant de me lancer dans l'immobilier de rapport. Il semble que ce sont les plus-values sur reventes de biens qui sont visées par une requalification en revenus divers ou professionnels. Sont donc surtout visés les investisseurs qui font de l'achat-revente style marchand de biens.

Non détrompez-vous! Il y a déjà eu de très nombreux cas (aussi des gens qui sont venus se plaindre sur ces forums) et c'est surtout le fait d'emprunter qui pour le fisc est déterminant pour juger qu'il s'agit d'une occupation lucrative, et qui dès lors, considère les loyers comme des revenus du travail (avec le taux de taxation qui va avec, donc souvent +/- 50%).

Les taxes sur les plus-values sont une tout autre domaine ....

Et que les personnes exercent un tout autre métier à temps plein est sans incidence pour le fisc.

Il est vrai que certains ont déjà été requalifié dans ce genre de situation. Mais très peu.

Je pense que ces cas sont assez rares en effet. Je cite le blog de Me Carnoy :
"L’arrêt considère que « le caractère répétitif des opérations résulte de l’acquisition de 33 immeubles au cours d’une période de 13 ans ; que le lien de connexité résulte de l’objectif poursuivi, consistant à acheter des immeubles à bas prix pour les restaurer et les donner en location ; qu’il a été démontré que lesdites opérations étaient exorbitantes de la gestion normale d’un patrimoine privé ; que le caractère professionnel de ces opérations se trouve confirmé par le recours quasi systématique à l’emprunt impliquant, dans chaque cas, la démonstration de la rentabilité du projet, par l’importance des travaux d’aménagement et de restauration, par l’inscription au registre du commerce de 1987 à 1992 du chef d’une activité qualifiée ’affaires immobilières’ et par la gestion administrative d’un ensemble de biens donnés en location ; qu’il s’agit bien d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle et ne consistant pas en la gestion normale d’un patrimoine privé ; qu’autrement dit, il s’agit d’une occupation lucrative au sens de l’article 27, alinéa 1er, du Code des impôts sur les revenus, générant des profits au sens de l’article 23, § 1er, du même code."

Je suis très loin d'être en situation d'acquérir 33 immeubles en 13 ans (ce qui fait en moyenne 2,5 acquisitions par an)... Dans mon cas on serait plutôt à une acquisition tous les 2-4 ans. J'imagine que dans des cas pareils, la question de requalification peut se poser. Quoique si on y réfléchit... N'est-il pas meilleur "bon père de famille" que celui qui utilise le crédit pour acheter des biens en location afin de profiter d'une part de l'effet levier sur les fonds propres investis et d'autre part de la déduction fiscale qui incite à emprunter ?

grmff a écrit :

Personnellement, j'ai des tas (mais des tas) de crédit en court, pas de revenu professionnel, j'ai eu droit à un contrôle approfondi, et il n'a jamais été question lors de ce contrôle de requalifier mes revenus immobiliers en revenus professionnels.

J'imagine aussi que ça doit être comme les banques, selon la personne sur laquelle vous tombez. Après tout, les limites de la gestion d'un patrimoine privé en bon père de famille ne sont pas clairement définies et sont sujettes à interprétation.

grmff a écrit :

Les banquiers m'ont toujours indiqué que les crédits pour investissements étaient limité à 15 ans/80%. J'ai toujours (sauf pour le dernier) fait des crédit en 20 ans, entre 90 et 100%. Mon dernier est un peu particulier, puisque la banque m'a prêté 90% du prix d'achat sur 15 ans, l'équivalent de 20% de plus en travaux, et donné une ouverture de crédit sur compte courant pour financer les frais de notaire...

Pour le dernier, après deux refus chez des banquiers qui étaient supposés me connaître (et en tout cas où j'étais client), j'ai été dans une banque où je n'étais pas client, chez la bonne personne. Et on m'a déroulé le tapis rouge.

Ahhhh les paroles des banques ! Pour mon premier achat, on m'avait d'abord dit (dans ma banque principale) : "Pour un investissement locatif, nous pouvons financer jusqu'à 80% du prix d'achat maximum et sur maximum 20 ans, avec un taux d'intérêt plus élevé pour que pour une habitation propre et vous devez prendre l'assurance habitation/solde restant dû chez nous (à tarif élevé)" Chez mon courtier (où j'ai mes assurances), j'ai été accueilli, comme vous, avec le tapis rouge : financement sur 25 ans, 80% de quotité, taux préférentiel (réservé aux clidents "fidèles"), assurances à prix très correctes...

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panchito
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Voici le cas débattu sur PIM:

Voir Ici

C'est arrivé à un couple de fonctionnaires travaillant à temps plein et exerçant tous les 2 une fonction qui n'a rien à voir avec l'immobilier....

Ils n'ont "que" 4 immeubles....

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stdibari
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Bonjour

Sujet si vaste, mais en gros je rejoins grmff, trouver le bon partenaire qui dira oui.

Apres il y a la présentation du dossier qui est importante. Je suppose que vous avez présenté votre dossier en béton. Mon conseil, présentez "vous". Mettez en avant le pourquoi cette banque vous veut vous comme client, et donc pourquoi fair eue exception et accorder un pret a 100% sur un dossier béton est la bonne chose a faire.

Avant de convaincre le siege avec les chiffres de votre projet vous devez convaincre le banquier en face de vous qu'il est pret a se battre avec le siege pour vous acquerir/garder comme client.


Pour la requalificaiton des revenus, j avia smoi consulté mon Notaire et sa réponse:
Tant que les revenus locatifs ne dépassent pas les revenus professionels on devrait vous laisser en paix.
Apres c est un "avis".

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panchito
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

stdibari a écrit :

Pour la requalificaiton des revenus, j avia smoi consulté mon Notaire et sa réponse:
Tant que les revenus locatifs ne dépassent pas les revenus professionels on devrait vous laisser en paix.

Non et c'est là le problème: la requalification est totalement aléatoire....sauf un seul élément commun à tous les cas, ils ont eu besoin d'emprunter ce qui démontre le côté "professionnel". Forcément puisque pour décrocher un prêt vous devez établir un "business plan".

Imaginez quelqu'un qui serait bailleur à temps plein donc sans revenu professionnel?  Et il y en a sur ces forums...qui disent même avoir conclu des tas de prêts...
D'autres ont eu des soucis alors qu'en couple ils n'ont que 4 immeubles en location et 2 gros salaires de fonctionnaires....

Vu les outils de datamining que possède le fisc, ils peuvent en un clin d'oeil, voir le nombre de baux enregistrés dans votre MyMinFin, le comparer au nombre de biens dans votre patrimoine (pour être sur que vos contrats sont bien enregistrés...) et le comparer aux immeubles pour lesquels vous déduisez des intérêts d'emprunts...

Ils ont tous les outils nécessaires à leur disposition....

Dernière modification par panchito (17-10-2018 16:50:15)

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Bim
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Financement trouvé pour mon acquisition ! Comme quoi, il ne faut jamais désespérer. Prêt à 100% sur 20 ans avec un taux de 1,99 %. Le tout chez une banque en ligne. L'aventure continue  smile

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grmff
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Bim a écrit :

Financement trouvé pour mon acquisition ! Comme quoi, il ne faut jamais désespérer. Prêt à 100% sur 20 ans avec un taux de 1,99 %. Le tout chez une banque en ligne. L'aventure continue  smile

Ben vous voyez qu'il ne faut pas désespérer. Vous avez bien fait de venir chercher de bons conseils et encouragements sur Pim.be. N'oubliez pas les honoraires.

Pour moi, des manons blancs svp.


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Bim
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

grmff a écrit :
Bim a écrit :

Financement trouvé pour mon acquisition ! Comme quoi, il ne faut jamais désespérer. Prêt à 100% sur 20 ans avec un taux de 1,99 %. Le tout chez une banque en ligne. L'aventure continue  smile

Ben vous voyez qu'il ne faut pas désespérer. Vous avez bien fait de venir chercher de bons conseils et encouragements sur Pim.be. N'oubliez pas les honoraires.

Pour moi, des manons blancs svp.

Oui, il faut s'accrocher, même quand ça semble désespéré smile On peut avoir de belles surprises !
Le pire c'est qu'ici, vu que c'est une banque en ligne, je n'ai eu aucun contact avec personne. Je me suis contenté de compléter le formulaire en ligne et de joindre les documents justificatifs demandés (j'achète un bien déjà loué à 100%, j'ai donc la "chance" d'avoir des justificatifs des loyers générés par le bien)... Pas d'argumentation, pas de business plan à expliquer, ... Et c'est passé (réponse en quelques jours en plus) !

Le chocolat, c'est la vie !
Voici les Manons
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panchito
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Et oui! Vive le tout "Internet".

C'est en effet une toute nouvelle activité d'une banque en ligne dont le nom commence par K...et qui essaie à tout prix de gonfler le nombre de ses clients emprunteurs.

C'était donc le bon moment et le bon endroit!

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Bim
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

panchito a écrit :

Et oui! Vive le tout "Internet".

C'est en effet une toute nouvelle activité d'une banque en ligne dont le nom commence par K...et qui essaie à tout prix de gonfler le nombre de ses clients emprunteurs.

C'était donc le bon moment et le bon endroit!

Banque dont le nom commence par K et où je suis déjà client depuis un moment et où mes modestes avoirs boursiers sont gardés. Cela a peut-être aidé !
A la base, je n'étais pas chaud pour les demandes en ligne, préférant avoir un interlocuteur en face pour bien expliquer et argumenter le projet.
J'avais déjà tenté dans une autre banque en ligne pour mon premier achat et j'avais été envoyé sur les roses, sous prétexte qu'ils ne finançaient que les résidences principales vu les taux "compétitifs" qu'ils proposaient. Du coup, ce genre de processus m'avait bien refroidi.

Dernière modification par Bim (19-10-2018 08:48:34)

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grmff
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

J'avoue être surpris de votre bonne expérience!
Et déçu du goût des manons... mon écran est tout baveux maintenant  en plus...


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Bim

Sherlock
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

grmff a écrit :
panchito a écrit :
BIM a écrit :

J'avais potassé ce point avant de me lancer dans l'immobilier de rapport. Il semble que ce sont les plus-values sur reventes de biens qui sont visées par une requalification en revenus divers ou professionnels. Sont donc surtout visés les investisseurs qui font de l'achat-revente style marchand de biens.

Non détrompez-vous! Il y a déjà eu de très nombreux cas (aussi des gens qui sont venus se plaindre sur ces forums) et c'est surtout le fait d'emprunter qui pour le fisc est déterminant pour juger qu'il s'agit d'une occupation lucrative, et qui dès lors, considère les loyers comme des revenus du travail (avec le taux de taxation qui va avec, donc souvent +/- 50%).

Les taxes sur les plus-values sont une tout autre domaine ....

Et que les personnes exercent un tout autre métier à temps plein est sans incidence pour le fisc.

Il est vrai que certains ont déjà été requalifié dans ce genre de situation. Mais très peu.

Personnellement, j'ai des tas (mais des tas) de crédit en court, pas de revenu professionnel, j'ai eu droit à un contrôle approfondi, et il n'a jamais été question lors de ce contrôle de requalifier mes revenus immobiliers en revenus professionnels.

Les banquiers m'ont toujours indiqué que les crédits pour investissements étaient limité à 15 ans/80%. J'ai toujours (sauf pour le dernier) fait des crédit en 20 ans, entre 90 et 100%. Mon dernier est un peu particulier, puisque la banque m'a prêté 90% du prix d'achat sur 15 ans, l'équivalent de 20% de plus en travaux, et donné une ouverture de crédit sur compte courant pour financer les frais de notaire...

Pour le dernier, après deux refus chez des banquiers qui étaient supposés me connaître (et en tout cas où j'étais client), j'ai été dans une banque où je n'étais pas client, chez la bonne personne. Et on m'a déroulé le tapis rouge.

Pensez-vous possible de partager les coordonnées de cette personne?  angel

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PIM
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Sherlock a écrit :

Pensez-vous possible de partager les coordonnées de cette personne?  angel

Le cas échéant, uniquement par MP svp


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Un cas n'étant pas l'autre, une région non plus, je ne pense pas que ce soit une bonne idée.


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