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Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

nono67
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Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Je possède avec ma compagne 4 immeubles. Ils ont été achetés en décembre 2006, en juin 2009, en janvier 2010 et en septembre 2010.
Un des immeubles est en reconstruction complète donc il n'y a aucun loyer perçu. Les trois autres immeubles représentent 15 locataires.
Un contrôleur de l'administrateur fiscale veut requalifier les revenus locatifs de notre petit patrimoine en revenus divers et ce, au minimum car il signale que cela pourrait être aussi requalifié en revenus professionnels.
Nous sommes tous les deux fonctionnaires à temps plein donc nous avons des revenus réguliers et totalement en dehors du métier de la construction ou de l'immobilier.
Bien entendu, je conteste une telle requalification des revenus locatifs mais le contrôleur reste sur sa position.
Qu'en pensez vous? Avez vous déjà été confronté à une telle décision?

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grmff
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

C'était une de mes craintes aussi. J'ai donc consulté un avocat pour lui demander si cela était possible.

Il m'a rassuré en disant qu'il avait un client avec plusieurs centaines de locataires, que le fisc avait essayé, et que le fisc avait été débouté dans les grandes largeurs.

Consultez un avocat! Et un bon...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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nono67
Pimonaute assidu
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

J'ai consulté un bon bureau d'avocats fiscalistes. Un des avocats a écrit une lettre qui défendait très bien les choses et donc notre patrimoine privé. Ensuite, il a eu une réunion avec le controleur des finances et à ma grande surprise, l'avocat s'est couché!!! Il m'a dit, qu'il fallait saisir la balle au bond et prendre la requalification en revenus divers (33%+taxe communale) au lieu des revenus professionnels (% de l'ipp)...
Je suis bien entendu pas du tout d'accord qu'un avocat qui défend correctement pas écrit ma  position et lors de la réunion, il va dans le sens du controleur.
Mon expert comptable est très étonné de cette situation pour un si petit patrimoine et la vision de l'avocat.



grmff a écrit :

C'était une de mes craintes aussi. J'ai donc consulté un avocat pour lui demander si cela était possible.

Il m'a rassuré en disant qu'il avait un client avec plusieurs centaines de locataires, que le fisc avait essayé, et que le fisc avait été débouté dans les grandes largeurs.

Consultez un avocat! Et un bon...

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panchito
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Parfois ils se basent sur l'existence d'un prêt, pour requalifier les revenus locatifs.

Si vous avez dû conclure un prêt pour acheter/construire en vue de louer (Buy-to-let), ce n'est plus de la gestion normale du patrimoine familial, ni un hobby.

C'est une activité professionnelle...

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nono67
Pimonaute assidu
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

panchito a écrit :

Parfois ils se basent sur l'existence d'un prêt, pour requalifier les revenus locatifs.

Si vous avez dû conclure un prêt pour acheter/construire en vue de louer (Buy-to-let), ce n'est plus de la gestion normale du patrimoine familial, ni un hobby.

C'est une activité professionnelle...

Bien sur que j'ai conclu, un prêt, mais je ne suis pas le seul dans ce cas et j'ai pourtant investi de l'argent privé.
De plus, cela représente, 2 immeubles par personne (4 avec ma compagne). C'est quand même exagéré de la part du ministère des finances et surtout du controleur.
Il y a des jurisprudence qui rejettent les revenus professionnels pour des revenus locatifs pour des cas bien plus importants que le mien.

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panchito
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Il y a des jurisprudence qui rejettent les revenus professionnels pour des revenus locatifs pour des cas bien plus importants que le mien.

Oui mais dans ces cas-là, les biens ont-ils été financés par un prêt?

Peut-être s'agissait-il tout simplement d'un héritage.
Et dans ce cas là, l'héritier ne fait que gérer le patrimoine familial en bon père de famille.
Il ne s'est pas endetté pour pouvoir exercer le métier de bailleur. Il ne fait que gérer le patrimoine hérité en le louant car il ne sait pas habiter tous les biens hérités personnellement.
Nuance...

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nono67
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

panchito a écrit :

Citation :Il y a des jurisprudence qui rejettent les revenus professionnels pour des revenus locatifs pour des cas bien plus importants que le mien.

Oui mais dans ces cas-là, les biens ont-ils été financés par un prêt?

Peut-être s'agissait-il tout simplement d'un héritage.
Et dans ce cas là, l'héritier ne fait que gérer le patrimoine familial en bon père de famille.
Il ne s'est pas endetté pour pouvoir exercer le métier de bailleur. Il fait cela pour gérer le patrimoine hérité.
Nuance...

Oui c'est vrai. C'est la défense et la solution la plus facile pour mon dossier. Mais mon cas est plus complexe apparemment vu notre petit patrimoine. J'ai mis de l'argent personnel et de l'argent reçu en héritage mais cet argent a été utilisé principalement pour une partie de la rénovation.
De plus, il faut que cela soit à caractère répétitif (ici 4 immeubles!!!) avec plus value et revente pour que ce soit requalifié. Je n'ai rien revendu.

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panchito
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

4 immeubles mais avec combien de logements?
Peut-être que l'ensemble des loyers dépassent même vos revenus professionnels?

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nono67
Pimonaute assidu
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

panchito a écrit :

4 immeubles mais avec combien de logements?
Peut-être que l'ensemble des loyers dépassent même vos revenus professionnels?

Il s'agit pour ma compagne et moi même de 15 locataires et un immeuble étant en reconstruction pour 4 appartements.
Je dois vous signaler que de tres nombreux propriétaires ont constitué un patrimoine bien plus important que le notre avec des emprunts et qu'ils ne sont pas inquiétés... et les revenus locatifs n'ont rien à voir avec mes revenus professionnels... je ne suis pas du tout dans le monde de la construction ni de l'immobilier...

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panchito
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Certains critères:
1. L’entrée du bien dans le patrimoine privé du contribuable
Lorsque les biens ne sont pas entrés dans le patrimoine du particulier
par succession, donation, épargne personnelle ou remploi
de biens aliénés.
2. Le recours à l’emprunt.
Le financement des acquisitions au moyen d’un recours massif au crédit
3. Les travaux de revalorisation
Les travaux de valorisation d’un terrain, le lotissement de celui-ci
peuvent, par leur ampleur, démontrer que l’opération dépasse le
cadre normal de la gestion privée.
4. La fréquence des opérations
Bien que l’article 90 du CIR/92 ne fasse aucune allusion à ce critère,
le nombre d’opérations traitées peut révéler le caractère professionnel
de celles-ci.
5. L’achat en indivision créée volontairement

  La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel:
    D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.

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panchito
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

15 locataires à minimum 400€ cela fait 6000€ nets.

Probablement plus que votre salaire net...

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nono67
Pimonaute assidu
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

panchito a écrit :

Certains critères:
1. L’entrée du bien dans le patrimoine privé du contribuable
Lorsque les biens ne sont pas entrés dans le patrimoine du particulier
par succession, donation, épargne personnelle ou remploi
de biens aliénés.
2. Le recours à l’emprunt.
Le financement des acquisitions au moyen d’un recours massif au crédit
3. Les travaux de revalorisation
Les travaux de valorisation d’un terrain, le lotissement de celui-ci
peuvent, par leur ampleur, démontrer que l’opération dépasse le
cadre normal de la gestion privée.
4. La fréquence des opérations
Bien que l’article 90 du CIR/92 ne fasse aucune allusion à ce critère,
le nombre d’opérations traitées peut révéler le caractère professionnel
de celles-ci.
5. L’achat en indivision créée volontairement

  La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel:
    D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.

Justement, tout cela étant très vague, il est difficile de le prouver, et je reviens une nouvelle fois, vers le fait qu'il s'agit de 4 immeubles (achetés à deux)... de plus, ici, le contrôleur parle de requalification en revenu divers...

Il ne faut pas oublier que si nous ne sommes pas d'accord avec cette requalification, c'est que nous devons être les seuls ou presque de toute la Belgique à être requalifié ainsi... pour un si petit patrimoine... sans revente des biens... avec des emprunts mais également utilisation d'argent personnel...

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panchito
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

nous devons être les seuls ou presque de toute la Belgique à être requalifié ainsi... pour un si petit patrimoine... sans revente des biens... avec des emprunts mais également utilisation d'argent personnel...

Mais l'ensemble des loyers perçus représente quelle proportion de votre salaire net? 2, 3 fois?

Votre compagne est-elle votre épouse légale?

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nono67
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

panchito a écrit :

15 locataires à minimum 400€ cela fait 6000€ nets.

Probablement plus que votre salaire net...

Alors si vous le voyez ainsi, il faudra requalifier 80% de tous les propriétaires d'immeubles mis en location...

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nono67
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

panchito a écrit :

Citation :nous devons être les seuls ou presque de toute la Belgique à être requalifié ainsi... pour un si petit patrimoine... sans revente des biens... avec des emprunts mais également utilisation d'argent personnel...

Mais l'ensemble des loyers perçus représente quelle proportion de votre salaire net? 2, 3 fois?

Votre compagne est-elle votre épouse légale?

Vous vous écartez du sujet... nos salaires n'ont rien à voir dans quoi que ce soit... rien n'est reproché à nos salaires... nos rentrées locatives sont minimes par rapport à d'autres propriétaires... qui eux n'ont aucun souci même s'ils sont propriétaires en personne physique...

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panchito
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Je connais énormément de bailleurs privés qui mettent 1 bien en location.

Beaucoup moins qui en mettent 2 en location.
Encore moins qui en mettent 3 en location.

Personnellement, je ne connais aucun bailleur privé qui en met plus de 15 en locations.

Et je pense qu'acheter, rénover, mettre en location et gérer plus de 15 biens en location, c'est un travail à plein temps.

Comment pouvez-vous en plus être fonctionnaire à temps plein? Ce n'est pas possible...

Et je comprends que vous soyez tombé dans le collimateur de vos collègues du fisc.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Vous vous écartez du sujet... nos salaires n'ont rien à voir dans quoi que ce soit...

Détrompez-vous, si vos activités de bailleur multiple vous rapportent plus que votre travail de fonctionnaire à temps plein, c'est évident que le fisc va vous considérer comme bailleur professionnel.

Votre travail de fonctionnaire n'est plus qu'une activité accessoire...

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grmff
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

nono67,

Laissez causer Panchito, il vient avec des arguments irrelevants.

Prenez un bon avocat, et laissez venir le fisc. S'ils requalifient, vous devrez aller en procédure contre eux. Pas le choix. Mais il me semble que la jurisprudence est quasi unanime sur le sujet: les revenus locatifs ne sont pas des revenus professionnels.

Si vous revendiez vos immeubles, il est possible effectivement que cela soit requalifié en professionnel. Mais ici, vous avez acheté pour exploiter. Il est logique d'acheter avec un prêt. Il serait idiot de faire autrement, et contraire à la logique fiscale belge qui pousse à emprunter.

Je répète: le fisc a essayé avec un propriétaire de plusieurs centaines de biens. Le propriétaire avait même du personnel pour gérer le patrimoine (personnel non déductible...) Ce n'est pas pour cela qu'il a été requalifié.

Que vous ayez un bien, deux biens, ou plusieurs centaines, cela ne change rien. C'est de la gestion de votre patrimoine privé en bon père de famille.


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grmff
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Détrompez-vous, si vos activités de bailleur multiple vous rapportent plus que votre travail de fonctionnaire à temps plein, c'est évident que le fisc va vous considérer comme bailleur professionnel.

C'est idiot ce que vous dites là. Un propriétaire qui a hérité de bien se doit de les gérer. C'est la gestion de son patrimoine.

Il peut le faire lui-même, ou le faire faire par un pro. Dans ce cas-là, quelle est son activité professionnelle? N'est-ce pas la preuve par l'absurde que votre raisonnement est faux?


Grmf!
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panchito
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Non car justement ici il ne s'agit pas d'un héritage...surtout si en plus vous travaillez à plein temps!

Les critères:

1. L’entrée du bien dans le patrimoine privé du contribuable
Lorsque les biens ne sont pas entrés dans le patrimoine du particulier
par succession, donation, épargne personnelle ou remploi
de biens aliénés.
2. Le recours à l’emprunt.
Le financement des acquisitions au moyen d’un recours massif au crédit
3. Les travaux de revalorisation
Les travaux de valorisation d’un terrain, le lotissement de celui-ci
peuvent, par leur ampleur, démontrer que l’opération dépasse le
cadre normal de la gestion privée.
4. La fréquence des opérations
Bien que l’article 90 du CIR/92 ne fasse aucune allusion à ce critère,
le nombre d’opérations traitées peut révéler le caractère professionnel
de celles-ci.
5. L’achat en indivision créée volontairement

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