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    Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    nono67
    Pimonaute assidu
    Lieu : Welkenraedt
    Inscription : 10-06-2009
    Messages : 60

    Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    Je possède avec ma compagne 4 immeubles. Ils ont été achetés en décembre 2006, en juin 2009, en janvier 2010 et en septembre 2010.
    Un des immeubles est en reconstruction complète donc il n'y a aucun loyer perçu. Les trois autres immeubles représentent 15 locataires.
    Un contrôleur de l'administrateur fiscale veut requalifier les revenus locatifs de notre petit patrimoine en revenus divers et ce, au minimum car il signale que cela pourrait être aussi requalifié en revenus professionnels.
    Nous sommes tous les deux fonctionnaires à temps plein donc nous avons des revenus réguliers et totalement en dehors du métier de la construction ou de l'immobilier.
    Bien entendu, je conteste une telle requalification des revenus locatifs mais le contrôleur reste sur sa position.
    Qu'en pensez vous? Avez vous déjà été confronté à une telle décision?

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 653

    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    Et je pense que nono67 remplit les 5 critères...

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    Les critères que vous énoncez sont ceux pour les requalifications de plus-value. Pas pour les loyers.

    C'est donc irrelevant.


    Grmf!
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    Dans une maison à trois briques, on est souvent à découvert.

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 653

    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    grmff a écrit :

    Citation big_smileétrompez-vous, si vos activités de bailleur multiple vous rapportent plus que votre travail de fonctionnaire à temps plein, c'est évident que le fisc va vous considérer comme bailleur professionnel.
    C'est idiot ce que vous dites là. Un propriétaire qui a hérité de bien se doit de les gérer. C'est la gestion de son patrimoine.

    Il peut le faire lui-même, ou le faire faire par un pro. Dans ce cas-là, quelle est son activité professionnelle? N'est-ce pas la preuve par l'absurde que votre raisonnement est faux?

    Relisez ma réponse:
    Peut-être s'agissait-il tout simplement d'un héritage.
    Et dans ce cas là, l'héritier ne fait que gérer le patrimoine familial en bon père de famille.
    Il ne s'est pas endetté pour pouvoir exercer le métier de bailleur. Il ne fait que gérer le patrimoine hérité en le louant car il ne sait pas habiter tous les biens hérités personnellement.
    Nuance...

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 653

    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel:
    D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    Nono,

    Vous qui êtes fonctionnaire, vous n'avez pas un collègue au ministère des finances qui est tombé sur un os avec un cador? Il pourrait vous recommander ce cador. Ou un cador dans vos 170 potes? Ou une connaissance au SNP?

    Si vous ne connaissez personne, je peut vous fournir le nom, par MP, du conseil que j'avais consulté en son temps. A l'époque, 330€/heure.

    Parce qu'à mon avis, vous ne devez pas vous coucher et vous laisser faire.


    Grmf!
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    grmff
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    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    Peut-être s'agissait-il tout simplement d'un héritage.
    Et dans ce cas là, l'héritier ne fait que gérer le patrimoine familial en bon père de famille.
    Il ne s'est pas endetté pour pouvoir exercer le métier de bailleur. Il ne fait que gérer le patrimoine hérité en le louant car il ne sait pas habiter tous les biens hérités personnellement.

    Que ce soit un héritage ou un achat via endettement, cela reste un métier et une gestion, selon vos critères.


    Grmf!
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    panchito
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    Ah oui, pour moi c'est un vrai métier! Peu importe comment le bien a été acquis.

    Mais cela n'engage que moi.

    Et le fisc pense autrement....

    D'après le fisc, un héritier (qui a donc payé des droits de succession plein pot) ne fait que gérer le patrimoine familial en bon père de famille.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    Ben heureusement que vous n'êtes pas mon contrôleur fiscal.

    Il est tout de même à noter que si les loyers venaient à être requalifiés en revenus professionnels ou divers, et donc à être taxés, ils se mettraient à augmenter, les biens ne pourraient plus être entretenus par les propriétaires, il y aurait des ventes pour banqueroute, un choc immobilier équivalent au cataclysme qui se passe en Espagne actuellement, avec un effondrement des entreprises de construction et un chômage massif.

    J'espère que le fisc ne prendra pas la voie d'un tel cataclysme.

    Parce que ce n'est pas l'Etat qui va loger qui que ce soit dans des logements sociaux pourris et déficitaires qui ont des files d'attente qui se compte déjà en dizaines d'années.


    Grmf!
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    nono67
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    panchito a écrit :

    Je connais énormément de bailleurs privés qui mettent 1 bien en location.

    Beaucoup moins qui en mettent 2 en location.
    Encore moins qui en mettent 3 en location.

    Personnellement, je ne connais aucun bailleur privé qui en met plus de 15 en locations.

    Et je pense qu'acheter, rénover, mettre en location et gérer plus de 15 biens en location, c'est un travail à plein temps.

    Comment pouvez-vous en plus être fonctionnaire à temps plein? Ce n'est pas possible...

    Et je comprends que vous soyez tombé dans le collimateur de vos collègues du fisc.


    Etes vous mon controleur fiscal? pour être aussi borné avec ce que je gagne ou je gagne pas, avec mes rentrées locatives,... maintenant vous aimeriez savoir combien de temps je passe à gérer mes biens... je vois que nous ne sommes vraiment pas sur la même longueur d'onde... et que vous n'êtes pas propriétaire...

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    Pour le fisc il est normal de gérer un patrimoine familial acquis par héritage (après avoir payé d'énormes droits de succession - 30% en ligne directe si la valeur de votre part dépasse 500.000€).

    Par contre, si vos revenus professionnels, provenant d'une activité à temps plein en tant que fonctionnaire, sont dérisoires par rapport aux loyers des 15 biens que vous avez acquis sciemment en empruntant, je comprends que le fisc se pose des questions...

    N'oubliez pas que les caisses de l'Etat sont complètement vides et que notre 1er ministre cherche de l'argent désespérément ...


    Même votre avocat fiscaliste n'arrive pas à vous défendre alors que c'est quand même son métier.

    Avez-vous essayé une pointure telle que Thierry Afschrift?

    ICI

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    nono67
    Pimonaute assidu
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    panchito a écrit :

    Pour le fisc il est normal de gérer un patrimoine familial acquis par héritage (après avoir payé d'énormes droits de succession - 30% en ligne directe si la valeur de votre part dépasse 500.000€).

    Par contre, si vos revenus professionnels, provenant d'une activité à temps plein en tant que fonctionnaire, sont dérisoires par rapport aux loyers des 15 biens que vous avez acquis sciemment en empruntant, je comprends que le fisc se pose des questions...

    N'oubliez pas que les caisses de l'Etat sont complètement vides et que notre 1er ministre cherche de l'argent désespérément ...

    Vous n'avez pas bien lu. Il a envoyé un courrier qui me défendait comme il se doit et lors de la réunion, il se couche.
    Vous n'avez pas non plus remarqué que je demandais si d'autres propriétaires étaient dans le cas?
    En effet, si moi je suis dans le cas d'une requalification, il doit en avoir des milliers... c'est à cela que je veux en venir...

    Même votre avocat fiscaliste n'arrive pas à vous défendre alors que c'est quand même son métier.

    Avez-vous essayé une pointure telle que Thierry Afschrift?

    ICI

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    nono67
    Pimonaute assidu
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    panchito a écrit :

    Pour le fisc il est normal de gérer un patrimoine familial acquis par héritage (après avoir payé d'énormes droits de succession - 30% en ligne directe si la valeur de votre part dépasse 500.000€).

    Par contre, si vos revenus professionnels, provenant d'une activité à temps plein en tant que fonctionnaire, sont dérisoires par rapport aux loyers des 15 biens que vous avez acquis sciemment en empruntant, je comprends que le fisc se pose des questions...

    N'oubliez pas que les caisses de l'Etat sont complètement vides et que notre 1er ministre cherche de l'argent désespérément ...


    Même votre avocat fiscaliste n'arrive pas à vous défendre alors que c'est quand même son métier.

    Avez-vous essayé une pointure telle que Thierry Afschrift?

    ICI



    Ah oui, j'oubliais, maître Afschrift traite des dossiers bien plus importants que le mien.

    Je reprécise, que si je perds dans ce dossier insignifiant, des milliers de propriétaires vont trembler... et le marché locatif va prendre un méchant coup ainsi que l'économie qui en découle...

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    Vous n'avez pas bien lu. Il a envoyé un courrier qui me défendait comme il se doit et lors de la réunion, il se couche.

    Sur base de quels arguments?

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    nono67
    Pimonaute assidu
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    panchito a écrit :

    Citation :Vous n'avez pas bien lu. Il a envoyé un courrier qui me défendait comme il se doit et lors de la réunion, il se couche.

    Sur base de quels arguments?

    Dites, désolé, mais je n'ai pas le temps de vous répondre concernant cela... j'ai mon boulot et gérer mais tres tres tres nombreux biens en location... ah oui, je précise, que cela n'est absolument pas vrai, car si vous êtes mon controleur...

    Un fonctionnaire ayant du pouvoir en plus frustré et jaloux, c'est le fléau de l'économie mondiale... dommage, il n'y a pas encore de traitement contre cette maladie...

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 653

    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    Impossible de vous aider alors si vous ne nous indiquez pas les arguments du fisc.

    De toutes façons vous avez pris un avocat fiscaliste spécialisé.

    Ce n'est donc pas sur un forum grand public que vous risquez de trouver encore plus spécialisé...surtout si vous ne nous dites pas exactement sur quoi le fisc se base pour requalifier vos revenus locatifs.

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    nono67
    Pimonaute assidu
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    panchito a écrit :

    Impossible de vous aider alors si vous ne nous indiquez pas les arguments du fisc.

    De toutes façons vous avez pris un avocat fiscaliste spécialisé.

    Ce n'est donc pas sur un forum grand public que vous risquez de trouver encore plus spécialisé...surtout si vous ne nous dites pas exactement sur quoi le fisc se base pour requalifier vos revenus locatifs.


    Ils se basent prioritairement sur trois immeubles des 4, qui ont acheté en 18 mois... qui n'ont pas été revendus...ils sont uniquement pour la location... et avec des emprunts hyp.  mais une partie de l'argent est personnel pour réaliser une partie des rénovations et une autre partie, c'est un don familial.

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    fleminga
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    panchito a écrit :

    Citation :Vous vous écartez du sujet... nos salaires n'ont rien à voir dans quoi que ce soit...

    Détrompez-vous, si vos activités de bailleur multiple vous rapportent plus que votre travail de fonctionnaire à temps plein, c'est évident que le fisc va vous considérer comme bailleur professionnel.

    Votre travail de fonctionnaire n'est plus qu'une activité accessoire...

    en tout cas merci beaucoup pour ces einfos, j'en apprends tous els jours !


    « Si la base est solide, la maison est solide. »

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    PIM
    Pimonaute non modérable
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    @ nono67: a priori, je partage l'avis de Grmfff et pas celui de Panchito .

    Mais l'attitude citée de votre avocat est surprenante.

    Je suppose que vous l'avez mis face à ses propres contradictions: comment les justifie-t-il ?

    Cela vaudrait en tout cas la peine d'être membre du SNP et de les consulter à ce sujet, car les dérives fiscales méritent d'être dénoncées, par des organismes ayant de la voix...


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
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    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    nono67
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    PIM a écrit :

    @ nono67: a priori, je partage l'avis de Grmfff et pas celui de Panchito .

    Mais l'attitude citée de votre avocat est surprenante.

    Je suppose que vous l'avez mis face à ses propres contradictions: comment les justifie-t-il ?

    Cela vaudrait en tout cas la peine d'être membre du SNP et de les consulter à ce sujet, car les dérives fiscales méritent d'être dénoncées, par des organismes ayant de la voix...

    J'ai demandé une réunion avec l'avocat en charge du dossier et le ténor du cabinet fiscal.
    Je suis membre du SNP et voulais avoir des informations sur d'éventuelles expériences comparables avant de les contacter.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

    Contactez-les sans hésiter. Ils n'aiment pas du tout ce genre de comportement excessivement dangereux de la part de l'administration.

    Si vous aviez été taxés sur la plus-value, mon avis aurait peut-être été différent. Mais pour la location, c'est insensé.


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