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Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

nono67
Pimonaute assidu
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Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Je possède avec ma compagne 4 immeubles. Ils ont été achetés en décembre 2006, en juin 2009, en janvier 2010 et en septembre 2010.
Un des immeubles est en reconstruction complète donc il n'y a aucun loyer perçu. Les trois autres immeubles représentent 15 locataires.
Un contrôleur de l'administrateur fiscale veut requalifier les revenus locatifs de notre petit patrimoine en revenus divers et ce, au minimum car il signale que cela pourrait être aussi requalifié en revenus professionnels.
Nous sommes tous les deux fonctionnaires à temps plein donc nous avons des revenus réguliers et totalement en dehors du métier de la construction ou de l'immobilier.
Bien entendu, je conteste une telle requalification des revenus locatifs mais le contrôleur reste sur sa position.
Qu'en pensez vous? Avez vous déjà été confronté à une telle décision?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 725

Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Il a plusieurs critères qui fait en sorte que vous tombiez dans le colimateur du fisc.

Un "professionnel" est en autre quelqu'un qui s'endette pour acheter des biens immobiliers et ensuite les met en location.

Le bon père de famille va gérer son patrimoine familial en mettant en location les biens qu'il a acquis en travaillant (et donc avec de l'argent sur lequel il a déjà payé des impôts) ou en héritant (et donc après avoir payé de très lourds droits de succession).

Mais d'après le fisc...celui qui s'endette, le fait à titre de lucre et donc pour eux ce n'est plus de la gestion de patrimoine en bon père de famille...

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say
Pimonaute
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

panchito a écrit :

Il a plusieurs critères qui fait en sorte que vous tombiez dans le colimateur du fisc.

Un "professionnel" est en autre quelqu'un qui s'endette pour acheter des biens immobiliers et ensuite les met en location.

Le bon père de famille va gérer son patrimoine familial en mettant en location les biens qu'il a acquis en travaillant (et donc avec de l'argent sur lequel il a déjà payé des impôts) ou en héritant (et donc après avoir payé de très lourds droits de succession).

Mais d'après le fisc...celui qui s'endette, le fait à titre de lucre et donc pour eux ce n'est plus de la gestion de patrimoine en bon père de famille...

Oui mais, quand j'ai acheter j'ai fait des frais avec l'argent que j'ai gagner, et je voulais continuer les travaux comme ca, mais j'ai eu le couteau sous la gorges, et j'ai du emprunter pour réaliser les travaux, car j'allais etre sans emploi

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 725

Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

et j'ai du emprunter pour réaliser les travaux, car j'allais etre sans emploi

Et la banque vous a prêté?

Et vous avez déduit l'emprunt fiscalement?

Si oui aux 2 questions, ne cherchez plus, c'est de là que provient la requalification du fisc...

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say
Pimonaute
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

panchito a écrit :

Citation :et j'ai du emprunter pour réaliser les travaux, car j'allais etre sans emploi

Et la banque vous a prêté?

Et vous avez déduit l'emprunt fiscalement?

Si oui aux 2 questions, ne cherchez plus, c'est de là que provient la requalification du fisc...

J'ai fait un credit, mais un credit pour financer les travaux n'est pas deductible. De toute façon, les credits que j'avais contracter auparavant, atteignait déjas le plafond, les intérêt que tu veus dire?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Si vous êtes membre du SNP, contactez les. (Sinon, faites vous membre avant de les contacter... yikes  )


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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rodes
Pimonaute assidu
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Intéressant mais inquiétant (pour moi, mais certainement pour beaucoup d'autres).

Mon plan est d'acheter un dernier immeuble (avec pret) dans les mois qui viennent, et après qqs années, si tout se passe bien, arrêter de travailler pour mon boss, juste gérer mes locations (=travail a 15% max), m'occuper de ma famille et vivre de mon épargne et un peu des loyers jusque ma (modeste, il me manquera des années) pension.

Je trouve l'argument de ne pas avoir d'autre occupation professionelle un peu limite, voir discriminatoire. Surtout que si le bien est acheté pendant que l'on avait une autre occupation professionelle, par après ce n'est que de la gestion de sa fortune.

Est-ce qu'il existe un document avec des critères que le fisc utilises?

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tempura
Pimonaute bavard
Inscription : 18-02-2006
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Les critère ont récemment été fixés/rappelés ainsi qu'il suit :

Cour d'appel de Liège (22e ch.), 20/11/2012 — I. Revenus professionnels – Revenus immobiliers – Revenus divers – ...
Journal de droit fiscal

I. Deux conditions doivent être réunies pour que des locations de biens immeubles soient considérées comme une occupation lucrative au sens de l'article 27 du Code des impôts sur les revenus 1992 : 1°) un ensemble d'opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle 2°) que ces opérations ne consistent pas en la gestion normale d'un patrimoine.

Dès lors même si la gestion d'un parc d'immeubles très important et de nombreuses locations constitue une occupation continue et habituelles, les loyers ne sont pas des revenus professionnels, si les opérations accomplies n'ont pas excédé la gestion normale d'un patrimoine privé.

II. La constitution progressive d'un patrimoine privé, même au moyen d'emprunts hypothécaires, pour autant que le remboursement de ceux-ci ne dépasse pas les moyens de l'emprunteur qui comprennent, le cas échéant, les revenus de locations immobilières, constitue une gestion prudente, en bon père de famille, d'un patrimoine privé.

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tempura
Pimonaute bavard
Inscription : 18-02-2006
Messages : 298

Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

nono67 a écrit :

Je possède avec ma compagne 4 immeubles. Ils ont été achetés en décembre 2006, en juin 2009, en janvier 2010 et en septembre 2010.
Un des immeubles est en reconstruction complète donc il n'y a aucun loyer perçu. Les trois autres immeubles représentent 15 locataires.
Un contrôleur de l'administrateur fiscale veut requalifier les revenus locatifs de notre petit patrimoine en revenus divers et ce, au minimum car il signale que cela pourrait être aussi requalifié en revenus professionnels.
Nous sommes tous les deux fonctionnaires à temps plein donc nous avons des revenus réguliers et totalement en dehors du métier de la construction ou de l'immobilier.
Bien entendu, je conteste une telle requalification des revenus locatifs mais le contrôleur reste sur sa position.
Qu'en pensez vous? Avez vous déjà été confronté à une telle décision?

Il y a ceci aussi :

"QUESTION 02/1162

Question n° 1162 de M. Bacquelaine dd. 10.12.2002


Questions et Réponses, Chambre, 2002-2003, n° 154, p. 19743-19744

Bull. n° 840, p. 2154-2157

Imposition des revenus immobiliers comme des revenus professionnels

QUESTION

Lorsque des particuliers affectent une partie de leur patrimoine à l'achat d'un bien immobilier, aux fins de le donner en location à des particuliers dans le cadre d'un bail d'habitation et ce en dehors du cadre de leur profession habituelle, les revenus qu'ils en tirent proviennent d'une gestion normale du patrimoine et sont fiscalement considérés comme des revenus immobiliers.

    L'article 7, § 1er, du CIR 1992 dispose à cet égard: "Les revenus des biens immobiliers sont: (...) 2° pour les biens immobiliers qui sont donnés en location:
a) pour les biens sis en Belgique donnés en location à une personne physique qui ne les affecte ni totalement ni partiellement à l'exercice de son activité professionnelle : le revenu cadastral lorsqu'il s'agit de biens non bâtis; le revenu cadastral majoré de 40 % lorsqu'il s'agit d'autres biens."

    Il ressort néanmoins de procédures en cours que l'administration ne suit pas toujours cette interprétation et cherche à imposer, dans le chef du propriétaire, le montant des loyers perçus en lieu et place du revenu cadastral. Vu qu'il est légalement impossible d'imposer de tels loyers comme revenus immobiliers et qu'ils ne peuvent évidemment être des revenus mobiliers, l'administration les considère comme des revenus professionnels imposables globalement.

    La position de l'administration, à savoir requalifier en revenus professionnels des loyers perçus par des particuliers dans le cadre d'un bail d'habitation, estelle justifiée, car elle ne manque pas de soulever plusieurs questions?

    A. Tout d'abord, parce que l'article 90, 1°, du CIR 1992 laisse entendre que les bénéfices ou profits qui résultent des opérations de gestion normale d'un patrimoine privé, constitué notamment en biens immobiliers (au pluriel dans le texte de la loi), et donc la perception de loyers, ne sont pas imposables si ce n'est comme revenus immobiliers et ce sur la base du RC majoré conformément à l'article 7 du CIR 1992 précité.

    B. Ensuite parce que l'administration doit respecter la sécurité juridique des contribuables et donc expliciter les raisons qui peuvent l'amener à considérer de tels loyers comme provenant d'activités professionnelles.

    C. Une question essentielle est celle de savoir ce qu'on entend par "activité professionnelle": si le fait de consacrer du temps à la gestion de son patrimoine immobilier et de s'entourer de l'aide de professionnels de l'immobilier devait entraîner le caractère professionnel de la location de logement dans le chef des propriétaires, n'y aurait-il pas discrimination entre les particuliers effectuant des placements immobiliers et ceux effectuant des placements financiers ?

REPONSE (29.01.2003)

    Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.

    La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel gît en fait.

    D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.

    Il importe également de préciser que ces critères d'appréciation sont également applicables aux opérations portant sur des biens mobiliers, de sorte qu'il ne peut être question de discrimination dans le sens indiqué par l'honorable membre".

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tempura
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

say a écrit :

bonjour, je suis aussi confroter a ce meme probleme. Je travaillait en 2007,2008,2009,2010. J ai acheter ma premiere maison de rapport en 2008, ensuite mon domicile debut 2009, et une deuxieme maison de rapport fin 2009.
Et depuis je n'ai plus rien acheter, j'ai juste eu recour a des pret de tavaux pour remetre les batiments aux normes entre temps.

Le tout louée au privé. Depuis 2011 je n'ai plus d'emplois, et maintenant ils veulent me qualifier en professionnel.

Que dois-je faire?

Un lien intéressant, je crois

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PIM
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Merci Tempura pour ces messages documentés  big_smile


Erik DECKERS
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Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Excellent!!

Voici donc les critères qu'ils utilisent pour juger s'ils doivent requalifier en revenus professionnels:
- le nombre d'opérations
- la nature des opérations
- leur fréqence
- le rapport existant entre elles
- leur importance
- l'organisation qu'elles impliquent
- le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés
- en association avec deux ou plusieurs personnes
- le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.

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grmff
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Je pense que les critères proposés par Panchito ne sont pas les critères d'une requalification des locations immobilières, mais une requalification des plus value immobilières.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Non ce sont les critères utilisés pour requalifier en revenus professionnels les revenus tirés:
- de biens immobilers
- de portefeuilles de placements (actions, obligations, fonds, warrants turbos etc...)

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rexou
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

tempura a écrit :

REPONSE (29.01.2003)

    Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.

    La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel gît en fait.


    D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.

    Il importe également de préciser que ces critères d'appréciation sont également applicables aux opérations portant sur des biens mobiliers, de sorte qu'il ne peut être question de discrimination dans le sens indiqué par l'honorable membre".

Il apparait clairement, à la lecture de cette réponse ainsi qu'à celle du jugement cité par ailleurs qu'une revalorisation en revenus professionnels nécessite plusieurs critères qui ne sont pas réunis dans le cas de la simple acquisition d'une ou deux maisons de rapport par un particulier. Avec ou sans emprunt.

Si tel devait être le cas, de très nombreux bailleurs seraient frappés par cette requalification.


rexou

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say
Pimonaute
Inscription : 04-09-2013
Messages : 9

Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

tempura a écrit :

say a écrit : bonjour, je suis aussi confroter a ce meme probleme. Je travaillait en 2007,2008,2009,2010. J ai acheter ma premiere maison de rapport en 2008, ensuite mon domicile debut 2009, et une deuxieme maison de rapport fin 2009.
Et depuis je n'ai plus rien acheter, j'ai juste eu recour a des pret de tavaux pour remetre les batiments aux normes entre temps.

Le tout louée au privé. Depuis 2011 je n'ai plus d'emplois, et maintenant ils veulent me qualifier en professionnel.

Que dois-je faire?

Un lien intéressant, je crois

Merci pour le lien. Je constate que je suis loin de ce genre de cas. Mais c est comme on a dit. Ils ont besoin d argent. Alors ils essaient ,si on reste silencieux, ils ont gagné.

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tempura
Pimonaute bavard
Inscription : 18-02-2006
Messages : 298

Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

rexou a écrit :

tempura a écrit :
REPONSE (29.01.2003)

    Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.

    La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel gît en fait.


    D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.

    Il importe également de préciser que ces critères d'appréciation sont également applicables aux opérations portant sur des biens mobiliers, de sorte qu'il ne peut être question de discrimination dans le sens indiqué par l'honorable membre".

Il apparait clairement, à la lecture de cette réponse ainsi qu'à celle du jugement cité par ailleurs qu'une revalorisation en revenus professionnels nécessite plusieurs critères qui ne sont pas réunis dans le cas de la simple acquisition d'une ou deux maisons de rapport par un particulier. Avec ou sans emprunt.

Si tel devait être le cas, de très nombreux bailleurs seraient frappés par cette requalification.

On peut relever que, selon la cour d'appel de Liège, même si c'est un critère qui entre en ligne de compte, le nombre des immeubles loués n'est pas un critère déterminant et que le caractère progressif des acquisitions joue un rôle.

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nono67
Pimonaute assidu
Lieu : Welkenraedt
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

rexou a écrit :

tempura a écrit :
REPONSE (29.01.2003)

    Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.

    La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel gît en fait.


    D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.

    Il importe également de préciser que ces critères d'appréciation sont également applicables aux opérations portant sur des biens mobiliers, de sorte qu'il ne peut être question de discrimination dans le sens indiqué par l'honorable membre".

Il apparait clairement, à la lecture de cette réponse ainsi qu'à celle du jugement cité par ailleurs qu'une revalorisation en revenus professionnels nécessite plusieurs critères qui ne sont pas réunis dans le cas de la simple acquisition d'une ou deux maisons de rapport par un particulier. Avec ou sans emprunt.

Si tel devait être le cas, de très nombreux bailleurs seraient frappés par cette requalification.


Dans mon cas, le contrôleur veut requalifier les rentrées locatives en revenus divers vu qu'il ne peut requalifier en revenus professionnels... donc comme vous dite si bien, de très nombreux bailleurs vont avoir une mauvaise surprise dans quelques temps si le SPF Finances arrive à ses fins au point de vue requalification en revenus divers...

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say
Pimonaute
Inscription : 04-09-2013
Messages : 9

Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Pour rester dans le revenu privé, vaut mieux acheter une parti cash, ou tout en crédit?

Et le fait de devoir emprunter pour mettre son bâtiment dans les normes de sécurité, incendie, et urbanisme, pour pouvoir conserver ses biens, est ce du professionnel?

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tempura
Pimonaute bavard
Inscription : 18-02-2006
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

nono67 a écrit :

rexou a écrit : tempura a écrit :
REPONSE (29.01.2003)

    Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.

    La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel gît en fait.


    D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.

    Il importe également de préciser que ces critères d'appréciation sont également applicables aux opérations portant sur des biens mobiliers, de sorte qu'il ne peut être question de discrimination dans le sens indiqué par l'honorable membre".

Il apparait clairement, à la lecture de cette réponse ainsi qu'à celle du jugement cité par ailleurs qu'une revalorisation en revenus professionnels nécessite plusieurs critères qui ne sont pas réunis dans le cas de la simple acquisition d'une ou deux maisons de rapport par un particulier. Avec ou sans emprunt.

Si tel devait être le cas, de très nombreux bailleurs seraient frappés par cette requalification.


Dans mon cas, le contrôleur veut requalifier les rentrées locatives en revenus divers vu qu'il ne peut requalifier en revenus professionnels... donc comme vous dite si bien, de très nombreux bailleurs vont avoir une mauvaise surprise dans quelques temps si le SPF Finances arrive à ses fins au point de vue requalification en revenus divers...

On ne connaît pas les arguments avancés par votre contrôleur, mais ceux-ci devraient viser à démontrer que les opérations que vous avez effectuées sont spéculatives et ne s'inscrivent pas dans le cadre de la gestion normale d'un patrimoine privé.

Peut-être trouverez-vous des informations utiles ici

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luc
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

say a écrit :

Pour rester dans le revenu privé, vaut mieux acheter une parti cash, ou tout en crédit?

Payer cash? Je crois que c'est fini depuis le 01.09.2013, si je crois le Moniteur.


Cordialement,

Luc

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