Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Oui mais, quand j'ai acheter j'ai fait des frais avec l'argent que j'ai gagner, et je voulais continuer les travaux comme ca, mais j'ai eu le couteau sous la gorges, et j'ai du emprunter pour réaliser les travaux, car j'allais etre sans emploi

J'ai fait un credit, mais un credit pour financer les travaux n'est pas deductible. De toute façon, les credits que j'avais contracter auparavant, atteignait déjas le plafond, les intérêt que tu veus dire?

Intéressant mais inquiétant (pour moi, mais certainement pour beaucoup d'autres).

Mon plan est d'acheter un dernier immeuble (avec pret) dans les mois qui viennent, et après qqs années, si tout se passe bien, arrêter de travailler pour mon boss, juste gérer mes locations (=travail a 15% max), m'occuper de ma famille et vivre de mon épargne et un peu des loyers jusque ma (modeste, il me manquera des années) pension.

Je trouve l'argument de ne pas avoir d'autre occupation professionelle un peu limite, voir discriminatoire. Surtout que si le bien est acheté pendant que l'on avait une autre occupation professionelle, par après ce n'est que de la gestion de sa fortune.

Est-ce qu'il existe un document avec des critères que le fisc utilises?

Il y a ceci aussi :

"QUESTION 02/1162

Question n° 1162 de M. Bacquelaine dd. 10.12.2002

Questions et Réponses, Chambre, 2002-2003, n° 154, p. 19743-19744

Bull. n° 840, p. 2154-2157

Imposition des revenus immobiliers comme des revenus professionnels

QUESTION

Lorsque des particuliers affectent une partie de leur patrimoine à l'achat d'un bien immobilier, aux fins de le donner en location à des particuliers dans le cadre d'un bail d'habitation et ce en dehors du cadre de leur profession habituelle, les revenus qu'ils en tirent proviennent d'une gestion normale du patrimoine et sont fiscalement considérés comme des revenus immobiliers.

    L'article 7, § 1er, du CIR 1992 dispose à cet égard: "Les revenus des biens immobiliers sont: (...) 2° pour les biens immobiliers qui sont donnés en location:
a) pour les biens sis en Belgique donnés en location à une personne physique qui ne les affecte ni totalement ni partiellement à l'exercice de son activité professionnelle : le revenu cadastral lorsqu'il s'agit de biens non bâtis; le revenu cadastral majoré de 40 % lorsqu'il s'agit d'autres biens."

    Il ressort néanmoins de procédures en cours que l'administration ne suit pas toujours cette interprétation et cherche à imposer, dans le chef du propriétaire, le montant des loyers perçus en lieu et place du revenu cadastral. Vu qu'il est légalement impossible d'imposer de tels loyers comme revenus immobiliers et qu'ils ne peuvent évidemment être des revenus mobiliers, l'administration les considère comme des revenus professionnels imposables globalement.

    La position de l'administration, à savoir requalifier en revenus professionnels des loyers perçus par des particuliers dans le cadre d'un bail d'habitation, estelle justifiée, car elle ne manque pas de soulever plusieurs questions?

    A. Tout d'abord, parce que l'article 90, 1°, du CIR 1992 laisse entendre que les bénéfices ou profits qui résultent des opérations de gestion normale d'un patrimoine privé, constitué notamment en biens immobiliers (au pluriel dans le texte de la loi), et donc la perception de loyers, ne sont pas imposables si ce n'est comme revenus immobiliers et ce sur la base du RC majoré conformément à l'article 7 du CIR 1992 précité.

    B. Ensuite parce que l'administration doit respecter la sécurité juridique des contribuables et donc expliciter les raisons qui peuvent l'amener à considérer de tels loyers comme provenant d'activités professionnelles.

    C. Une question essentielle est celle de savoir ce qu'on entend par "activité professionnelle": si le fait de consacrer du temps à la gestion de son patrimoine immobilier et de s'entourer de l'aide de professionnels de l'immobilier devait entraîner le caractère professionnel de la location de logement dans le chef des propriétaires, n'y aurait-il pas discrimination entre les particuliers effectuant des placements immobiliers et ceux effectuant des placements financiers ?

REPONSE (29.01.2003)

    Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.

    La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel gît en fait.

    D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.

    Il importe également de préciser que ces critères d'appréciation sont également applicables aux opérations portant sur des biens mobiliers, de sorte qu'il ne peut être question de discrimination dans le sens indiqué par l'honorable membre".

Merci Tempura pour ces messages documentés 

Je pense que les critères proposés par Panchito ne sont pas les critères d'une requalification des locations immobilières, mais une requalification des plus value immobilières.

Il apparait clairement, à la lecture de cette réponse ainsi qu'à celle du jugement cité par ailleurs qu'une revalorisation en revenus professionnels nécessite plusieurs critères qui ne sont pas réunis dans le cas de la simple acquisition d'une ou deux maisons de rapport par un particulier. Avec ou sans emprunt.

Si tel devait être le cas, de très nombreux bailleurs seraient frappés par cette requalification.

On peut relever que, selon la cour d'appel de Liège, même si c'est un critère qui entre en ligne de compte, le nombre des immeubles loués n'est pas un critère déterminant et que le caractère progressif des acquisitions joue un rôle.

Pour rester dans le revenu privé, vaut mieux acheter une parti cash, ou tout en crédit?

Et le fait de devoir emprunter pour mettre son bâtiment dans les normes de sécurité, incendie, et urbanisme, pour pouvoir conserver ses biens, est ce du professionnel?

Payer cash? Je crois que c'est fini depuis le 01.09.2013, si je crois le Moniteur.