Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

nono67 · #1 11-06-2013 19:21:42

Je possède avec ma compagne 4 immeubles. Ils ont été achetés en décembre 2006, en juin 2009, en janvier 2010 et en septembre 2010.
Un des immeubles est en reconstruction complète donc il n'y a aucun loyer perçu. Les trois autres immeubles représentent 15 locataires.
Un contrôleur de l'administrateur fiscale veut requalifier les revenus locatifs de notre petit patrimoine en revenus divers et ce, au minimum car il signale que cela pourrait être aussi requalifié en revenus professionnels.
Nous sommes tous les deux fonctionnaires à temps plein donc nous avons des revenus réguliers et totalement en dehors du métier de la construction ou de l'immobilier.
Bien entendu, je conteste une telle requalification des revenus locatifs mais le contrôleur reste sur sa position.
Qu'en pensez vous? Avez vous déjà été confronté à une telle décision?

panchito · #101 30-10-2013 10:23:36

Les revenus de location immobilière ne peuvent constituer des revenus divers

Nous sommes bien d'accord.

Par contre les revenus de location immobilière peuvent être requalifiés en tant que revenus professionnels.

Par exemple, un chômeur acquiert par emprunt sept immeubles pour les louer ; la Cour d’appel de Liège (15 février 2012, rôle n° 2010/RG/157, Fiscalnet) y voit une activité professionnelle considérant le caractère répété des opérations, le recours à l’emprunt et le temps nécessaire pour la gestion locative.
Un autre exemple (Cass., 14 décembre 2007, rôle n° F.06.0055.F, www.juridat.be) :
« L’arrêt considère que « le caractère répétitif des opérations résulte de l’acquisition de 33 immeubles au cours d’une période de 13 ans ; que le lien de connexité résulte de l’objectif poursuivi, consistant à acheter des immeubles à bas prix pour les restaurer et les donner en location ; qu’il a été démontré que lesdites opérations étaient exorbitantes de la gestion normale d’un patrimoine privé ; que le caractère professionnel de ces opérations se trouve confirmé par le recours quasi systématique à l’emprunt impliquant, dans chaque cas, la démonstration de la rentabilité du projet, par l’importance des travaux d’aménagement et de restauration, par l’inscription au registre du commerce de 1987 à 1992 du chef d’une activité qualifiée ’affaires immobilières’ et par la gestion administrative d’un ensemble de biens donnés en location ; qu’il s’agit bien d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle et ne consistant pas en la gestion normale d’un patrimoine privé ; qu’autrement dit, il s’agit d’une occupation lucrative au sens de l’article 27, alinéa 1er, du Code des impôts sur les revenus, générant des profits au sens de l’article 23, § 1er, du même code « .
Par ces considérations, l’arrêt justifie légalement sa décision que les revenus produits par le patrimoine immobilier des demandeurs sont des revenus professionnels taxables à ce titre. »

Précisons enfin que ceci concerne les revenus locatifs, pas les plus-values. Celles-ci peuvent constituer des revenus divers (art. 90, 1°, 8° et 10°, CIR/92).

helllllo · #102 03-07-2017 14:26:13

Bonjour,

Nous avons acheté en couple 10 parkings en 2016 (un seul acte de vente), un appartement pour notre habitation en 2017 et nous pensons peut-être à réinvestir dans des parkings cette année (acte de vente unique également).

Y a-t-il un risque que nos revenus locatifs soient requalifiés en revenus professionnels sachant que nous voudrions racheter une vingtaine de parkings (acte unique) et que:
- Nous sommes salariés dans d'autres domaines
- Nous avons eu recours à l'emprunt à chaque fois pour max 80% du prix d'achat (soit quotité <= à 80%) et nous comptons le faire également pour l'achat éventuel à venir
- Les parkings quoi que nombreux ont été acheté en un seul acte unique et ne représentent pas des loyers énormes
- Les 10 loyers perçus ne dépassent pas le loyer que pourrait avoir un seul et même appartement, et les 30 loyers au total ne devraient pas dépasser ceux de 2 ou 3 appartements (disons que 10 parkings = ~ 1 appart 2 ch)
- Les parkings ne demandent quasi aucune gestion (gestion normale de patrimoine privé + gestion administrative quasi nulle)

Disons que c'est plus en terme de nombre de parkings et de délai probable entre les 2 achats que l'inquiétude réside pour la requalification, parce qu'en termes de montants de loyer/d'achat/d'emprunt il y aurait à mon avis aucune chance de requalification vu que les montants sont faibles. Qu'est-ce que vous en pensez?

Merci d'avance!

Dernière modification par helllllo (03-07-2017 14:38:04)

grmff · #103 03-07-2017 16:07:03

Pour les parking, la TVA est normalement due.
Sinon, au vu de mon expérience, vous ne risquez rien. Ou presque...

max11 · #104 03-07-2017 16:28:06

Le risque existe, oui. Mais cela dépend beaucoup de la "sensibilité" du bureau du SPF (et leurs instructions) dont vous dépendez...
Impossible de vous garantir que vous y échapperez mais l'inverse non plus.... vive les lois fiscales belges...

Par contre, pour la TVA, pas de doute possible : vous devrez être assujetti à la TVA !
Si votre chiffre d'affaires total est inférieur à 25.000 € vous pouvez demander à bénéficier du régime de la franchise (pas de TVA à ajouter au loyer).
Attention : c'est 25.000 € pour la totalité de votre chiffre d'affaires (location mais aussi autres activités soumises si vous en avez une....)
En tant que franchisé, il faudra déposer un formulaire TVA chaque année avec le total de votre chiffre d'affaires et la liste de vos locataires assujettis....

Sous le régime de la franchise, vous ne pourrez pas bénéficier des factures en autoliquidation pour les travaux. La TVA à payer sera de 21%

GT · #105 03-07-2017 17:20:24

@helllllo

Si vous souhaitez la sécurité juridique, introduisez un dossier au service des décisions anticipées.

http://www.ruling.be/fr

Voici quelques mois, un "pimonaute" faisait état de problèmes qu'il rencontrait avec l'administration qui entendait requalifier des revenus immobiliers en revenus professionnels.

Le risque n'est pas inexistant que vous soyez confronté à la même situation.

A ma connaissance, le montant des loyers perçus n'est pas en soi un argument pour échapper à une taxation en revenus professionnels.

Dernière modification par GT (03-07-2017 17:23:41)

PIM, max11

helllllo · #106 03-07-2017 18:29:36

grmff a écrit :

Pour les parking, la TVA est normalement due.
Sinon, au vu de mon expérience, vous ne risquez rien. Ou presque...

La location de parking est en effet soumise à la TVA, toutefois régime de la franchise TVA possible pour un CA annuel <= 25k EUR.

max11 a écrit :

Le risque existe, oui. Mais cela dépend beaucoup de la "sensibilité" du bureau du SPF (et leurs instructions) dont vous dépendez...
Impossible de vous garantir que vous y échapperez mais l'inverse non plus.... vive les lois fiscales belges...
Par contre, pour la TVA, pas de doute possible : vous devrez être assujetti à la TVA !
Si votre chiffre d'affaires total est inférieur à 25.000 € vous pouvez demander à bénéficier du régime de la franchise (pas de TVA à ajouter au loyer).
Attention : c'est 25.000 € pour la totalité de votre chiffre d'affaires (location mais aussi autres activités soumises si vous en avez une....)
En tant que franchisé, il faudra déposer un formulaire TVA chaque année avec le total de votre chiffre d'affaires et la liste de vos locataires assujettis....
Sous le régime de la franchise, vous ne pourrez pas bénéficier des factures en autoliquidation pour les travaux. La TVA à payer sera de 21%

Concernant la TVA, oui on peut demander à bénéficier du régime de la franchise TVA.

Pour l'anecdote c'était jojo pour demander un numéro TVA et j'ai l'impression que j'aurais mieux fait de me taire. L'administration TVA n'avait pas l'air au courant de la spécificité de la location de parking. Ils m'ont d'abord demander d'obtenir un numéro d'entreprise, sauf qu'un numéro d'entreprise implique des cotisations de sécurité sociale et des obligations administratives plus compliquées. Le guichet d'entreprise m'a remballé avec le règlement TVA qui disait bien que la location de parking était assujettit à la TVA mais ne nécessitait pas de numéro d'entreprise. Du coup après 3 va-et-vient, la TVA a finalement bien voulu m'inscrire. Les 2 personnes de la TVA avec qui j’étais en contact n'avaient encore jamais vu ça....comme quoi !

Par contre et ça m'inquiète mais je ne vois nulle part l'obligation de déposer un formulaire TVA chaque année. Une capture d'écran du site finances.belgium.be

Il y a bien un listing client à tenir mais vu qu'il n'y a d'habitude aucun client assujetti à la TVA pour un parking (sauf en cas de location à usage professionnel)...

Donc à part tenir un journal des recettes, conserver/numéroter les factures (mais pour moi il n'y en a pas ça reste des parkings), apposer son numéro de TVA sur le contrat de bail, il n'y a pas grand chose à faire. Pour autant que le CA reste <= à 25k EUR/an, il faut s'inscrire à la TVA, de préférence avec le régime de franchise mais ça change rien pour personne à part de la paperasse inutile smile

GT a écrit :

@helllllo
Si vous souhaitez la sécurité juridique, introduisez un dossier au service des décisions anticipées.
http://www.ruling.be/fr
Voici quelques mois, un "pimonaute" faisait état de problèmes qu'il rencontrait avec l'administration qui entendait requalifier des revenus immobiliers en revenus professionnels.
Le risque n'est pas inexistant que vous soyez confronté à la même situation.
A ma connaissance, le montant des loyers perçus n'est pas en soi un argument pour échapper à une taxation en revenus professionnels.

Ok merci pour le conseil et vos réponses je vais les contacter en espérant une décision rapide.

Dernière modification par helllllo (03-07-2017 18:31:58)

grmff · #107 03-07-2017 22:16:57

Il paraît que l'obligation de dépôt du listing TVA n'est plus d'application quand on est en franchise. C'est nouveau depuis le 1er juillet 2016.

Exception – régime de franchise de la taxe
Vous n’êtes plus tenu, depuis le 1er juillet 2016, de déposer une liste annuelle des clients assujettis à la TVA (« listing clients ») si vous remplissez ces deux conditions :
votre entreprise est soumise au régime de franchise de la taxe pour les petites entreprises, et
votre listing clients est une liste « néant », ce qui signifie, en d’autres termes, que vos clients :
ne disposent pas (à juste titre) de numéro de TVA belge, ou
disposent d’un numéro de TVA belge, mais votre chiffre d’affaires annuel par client avec numéro de TVA belge ne dépasse pas 250 euros.

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