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Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

nono67
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Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Je possède avec ma compagne 4 immeubles. Ils ont été achetés en décembre 2006, en juin 2009, en janvier 2010 et en septembre 2010.
Un des immeubles est en reconstruction complète donc il n'y a aucun loyer perçu. Les trois autres immeubles représentent 15 locataires.
Un contrôleur de l'administrateur fiscale veut requalifier les revenus locatifs de notre petit patrimoine en revenus divers et ce, au minimum car il signale que cela pourrait être aussi requalifié en revenus professionnels.
Nous sommes tous les deux fonctionnaires à temps plein donc nous avons des revenus réguliers et totalement en dehors du métier de la construction ou de l'immobilier.
Bien entendu, je conteste une telle requalification des revenus locatifs mais le contrôleur reste sur sa position.
Qu'en pensez vous? Avez vous déjà été confronté à une telle décision?

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nono67
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

tempura a écrit :

nono67 a écrit : rexou a écrit : tempura a écrit :
REPONSE (29.01.2003)

    Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.

    La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel gît en fait.


    D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.

    Il importe également de préciser que ces critères d'appréciation sont également applicables aux opérations portant sur des biens mobiliers, de sorte qu'il ne peut être question de discrimination dans le sens indiqué par l'honorable membre".

Il apparait clairement, à la lecture de cette réponse ainsi qu'à celle du jugement cité par ailleurs qu'une revalorisation en revenus professionnels nécessite plusieurs critères qui ne sont pas réunis dans le cas de la simple acquisition d'une ou deux maisons de rapport par un particulier. Avec ou sans emprunt.

Si tel devait être le cas, de très nombreux bailleurs seraient frappés par cette requalification.


Dans mon cas, le contrôleur veut requalifier les rentrées locatives en revenus divers vu qu'il ne peut requalifier en revenus professionnels... donc comme vous dite si bien, de très nombreux bailleurs vont avoir une mauvaise surprise dans quelques temps si le SPF Finances arrive à ses fins au point de vue requalification en revenus divers...

On ne connaît pas les arguments avancés par votre contrôleur, mais ceux-ci devraient viser à démontrer que les opérations que vous avez effectuées sont spéculatives et ne s'inscrivent pas dans le cadre de la gestion normale d'un patrimoine privé.

Peut-être trouverez-vous des informations utiles ici

Merci, je vais consulter attentivement vos informations.

Le contrôleur se base sur des données qui peuvent être reportées sur de très nombreux bailleurs. En effet, je me permets de répondre cela d'après tous les renseignements obtenus de personnes bien placées dans le domaine fiscal et notamment de juristes, de fiscalistes, experts comptable...  De toute façon, le dossier est entre les mains d'un avocat.

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panchito
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Ceux qui empruntent pour s'acheter des actions sont évidemment considérés comme des spéculateurs.

Payer cash? On ne parle pas ici de liquide, car ce n'est plus possible.

Mais de payer avec des sommes qui se trouvent sur un livret, un compte ou savoir prouver qu'on a revendu une partie de son portefeuille de titres pour acquérir un bien immobilier en vue de le mettre en location.
Cela c'est de la gestion en bon père de famille qui réajuste les différents compartiments de son portefeuille.

par contre, emprunter, ne fait pas partie de la gestion de patrimoine en bon père de famille.

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grmff
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Panchito a écrit :

par contre, emprunter, ne fait pas partie de la gestion de patrimoine en bon père de famille.

Avec un raisonnement pareil, 99% des belges qui achètent leur maison sont de sales spéculateurs...

Bref, c'est n'importe quoi.

Je dirais même que l'investissement immobilier se fait sur le long terme. Et généralement avec un crédit hypothécaire. Le crédit à lui seul ne rend pas l'investissement 'spéculatif'. A mon avis, le crédit hypothécaire fait même partie intrinsèque d'un investissement immobilier en bon père de famille.

En tout cas, merci à Tempura pour le lien. Excellent. Très instructif.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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panchito
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Pas de soucis pour ceux qui empruntent pour acquérir leur habitation unique.
Jusqu'à présent les intérêts sont même déductibles et il faut vite en profiter car comme cela va être régionalisé, il pourrait être question que la Wallonie ne subventionne plus l'acquisition de la première habitation (unique).
Quant à la riche Flandre, elle n'envisage évidemment pas de supprimer ces déductions.

Par contre, ceux qui empruntent pour acquérir un bien et ensuite le mettre  en location sont clairement dans le collimateur du fisc...
Surtout si vous déduisez les intérêts et/ou amortissement en capital.

C'est normal, vous n'imaginez quand même pas faire du profit sur le dos de l'Etat, en déduisant vos frais "professionnels" et en faisant comme si ces revenus n'étaient pas déclarables...

Ce serait le rêve de tout indépendant: pouvoir déduire des frais sans devoir déclarer ses revenus!

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panchito
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.

Voir ICI

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grmff
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Panchito, je pense que vous délirez.

Tous les décideurs, même politiques, savent que donner un coup de pied, fiscal, régulatoire ou législatif, dans la fourmilière immobilière, c'est pousser ce qui reste d'économie wallonne par terre.

Et personne ne peut se le permettre.

En outre, il faut tout de même noter que ce n'est pas le public et ses logements sociaux qui logent les gens qui n'ont pas encore acheté leur logement, ou qui ne pourront jamais le faire: ce sont les privés.

Et une frange du monde politique et des fonctionnaires qui nous gouvernent ont beau haïr les propriétaires, ils ne peuvent pas faire sans. Ils savent que l'Etat Belgique, pas plus que les entités fédérées, n'ont les moyens de nationaliser le logement en Belgique.

Quant aux décisions administratives et tentatives qui tendent à taxer les propriétaires privés qui tentent de s'en sortir et d'investir, elles rendent l'investissement immobilier aléatoire. En fait, c'est cette incertitude qui rend l'immobilier spéculatif en Belgique.

Ce dont les gens ont besoin, c'est de la sécurité juridique.

Et l'administration devrait comprendre que son rôle, c'est de nous apporter cette sécurité juridique. Et pas le contraire.

Et s'attaquer à un petit propriétaire, c'est tout bonnement scandaleux.

J'espère que vous aurez droit à des dommages et intérêts pour procédure téméraire et vexatoire, et que le fonctionnaire en question sera mis sur une voie de garage.


Grmf!
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panchito
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Panchito, je pense que vous délirez.

J'ai bien peur que non....

Autour de nous les exemples de requalifications se multiplient et visent principalement ceux qui ont emprunté pour pouvoir acquérir des biens et ensuite les mettre en location.

Et l'administration devrait comprendre que son rôle, c'est de nous apporter cette sécurité juridique. Et pas le contraire.

Je suis 300% d'accord avec vous MAIS le fisc ne le voit pas du même œil que nous.

Bizarrement et alors que les cas se multiplient et font tâches d'huile, je n'ai pas encore vu de réaction du SNP...

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panchito
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Tous les décideurs, même politiques, savent que donner un coup de pied, fiscal, régulatoire ou législatif, dans la fourmilière immobilière, c'est pousser ce qui reste d'économie wallonne par terre.

Et personne ne peut se le permettre.

En outre, il faut tout de même noter que ce n'est pas le public et ses logements sociaux qui logent les gens qui n'ont pas encore acheté leur logement, ou qui ne pourront jamais le faire: ce sont les privés.

Et oui, mais le parti aux commandes en Wallonie n'est pas du tout d'accord avec votre point de vue...malheureusement....

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panchito
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Vous avez lu le dernier "Cri"? Quel parti va défendre les bailleurs dans leur programme électoral??

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Phoenix
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Je trouve ce fil de discussion (qui m'avait totalement échappé'), édifiant et je me demande s'il ne faudrait pas le mettre dans la rubrique Achat Vente.

Quelques exemples / phrases sont vraiment.... comment dire.... ' savoureuses'

Je pense notamment à l'article Do Fiscum ( Mr et Madame sans emploi mais malgré tout 47 immeubles en gestion!)

Entre la revue du RC et la requalification des loyers, il y a comme quelque chose dans l'air qui s'annonce...

Les temps sont incertains et qui viendra encore prétendre qu'acheter un immeuble de rapport c'est le bon plan... ? Enfin , pour combien de temps encore ?

Les temps changent, les mentalités aussi.  A quand le grand big bang ?


Tiens qui a écoute l'émission "Le Forum du Midi" du 27 aout sur l'état du parc immobilier ? On y entend des phrases du type "Il faut revoir la fiscalité immobiliere en Belgique pour forcer les propriétaires à re investir dans leurs immeubles" (notamment)

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rodes
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Après avoir lu les liens documentés de source fiables, me voila rassuré:
- Le recours a un pret hypothecaire fait partie de la gestion normale: pour autant qu'il n'y a pas de vrai prise de risque il n'y a pas de speculation
- Le fait d'etre sans occupation professionelle n'est pas un indicateur pour une requalification de revenus

Bien sure, le fisc essayera toujours.

Ceux qui sont traqué par le fisc pourraient essayer d'obtenir de leur banque l'analyse de risque qui a été fait lors de l'attribution du pret.
J'ai toujours recu les taux les plus bas pour chacun de mes prets, signe que les banques considèrent le risque comme limité, qui dit risque limité n'est pas dans le cadre d'une speculation.
Ceux qui arrivent a prouver qu'il n'y a pas eu speculation (=risque) ont fait plus que la moitié du chemin il me semble.

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say
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Es ce que quelqu un pourrait me conseiller un bonne avocat fiscale dans la region de Liège?

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PIM
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

say a écrit :

Es ce que quelqu un pourrait me conseiller un bonne avocat fiscale dans la region de Liège?

Par messages privés seulement, svp

Mais, comme déjà suggéré ici, pourquoi ne prenez-vous pas contact avec le service concerné du SNP ?


Erik DECKERS
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cochise
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Panchito, vous déclarez vos revenus locatifs, vous???

Moi jamais, pourtant, j'ai eu pendant une période il y a quelques années, jusque 10 logements en étant au chômage. Et de bonne foi, puisqu'on m'a toujours dit que les revenus locatifs (résidence principale) n'étaient pas déclarables!


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panchito
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Evidemment, si vous louez des biens à des gens qui ne les utilisent pas (0%) pour leur profession, vous devez déclarer les RC correspondant au "gentil" code 106.

Le fisc indexe ces RC, puis multiplie les RC's indexés par 140% et ajoute le montant ainsi obtenu à tous vos autres revenus.

Donc si vous travaillez à temps plein, vous êtes imposé à plus de 50% en général...

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grmff
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

A noter qu'un fil de discussion (qui commence à dater un peu...) avait déjà été lancé sur Pim en 2004


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PIM
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

grmff a écrit :

A noter qu'un fil de discussion (qui commence à dater un peu...) avait déjà été lancé sur Pim en 2004

2004 !...

Faut croire que la préoccupation du fisc n'est pas neuve....

ps: il était déjà là en 2004 notre géant vert. Merci pour cette fidélité.


Erik DECKERS
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say
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

olivier72 a écrit :

Bonjour
Bonjour. J'ai juste reçu le courrier de rectification,en disant que mes revenus locatifs devait être déclaré en revenu professionnels. Je suis suis bien entendu pas d'accord,et demandé j'ai demandé un délai nécessaire pour pour consulter un avocat.

je je trouve ca dégueulasse.

Est ce que quelqu'un a eu le même problèmes que moi? Quel avocat avez vous choisi? Et quel sont les résultats??

Merci pour vos aides.
quelqu'un sur le site peut-il me dire si ses revenus locatifs ont été requalifiés en revenus professionnels et quelles en ont été les conséquences ?

merci

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PIM
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

Une lecture utile à ce sujet, sur le blog de Me Carnoy:
Les revenus de location immobilière ne peuvent constituer des revenus divers


Erik DECKERS
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nono67
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Re : Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

PIM a écrit :

Une lecture utile à ce sujet, sur le blog de Me Carnoy:
Les revenus de location immobilière ne peuvent constituer des revenus divers

Merci pour cette information.

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